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珀菲特企业管理
Karen /郑老师
KEY WORDS OF Corporate Training
联系我们：
13382173255（Karen郑老师）
学员背景| Course Background
参加对象：省市国有企业领导、总经济师、财务总监、风控总监
授课形式：内训
授课天数：1 天
课程背景| Course Background
在当前经济发展新旧动能转换的关键时期，城市国企普遍面临着存量资产利用效率低下、资本运营模式单一、风险管理体系薄弱等突出矛盾；而城市更新、产业升级、功能提升等战略任务为国有企业提供了广阔的发展空间。
如何平衡履行公共服务职能与实现国有资产保值增值的双重使命，如何在城市高质量发展中寻找新的增长点，成为摆在每位国企领导者面前的紧迫课题。城市国企的资产管理模式亟待从传统的"守成式"管理向现代"价值运营"转变。如何通过制度创新、模式创新、技术创新，推动资产管理与资本运营的系统性重构，成为国企能否在新时代实现转型发展的关键所在。
课程旨在帮助国企领导者摆脱短期经济波动的影响，建立长期价值创造的战略视野，聚焦存量资产的有效盘活、投资决策的精准优化、资本运营的创新突破、风险管控的体系建设等关键议题，探索建立符合一线城市特点的国有资产运营新模式。期待通过本次培训，能够为各位领导者在推动企业转型、服务城市发展、实现国有资产保值增值的过程中提供有益的思考框架和实践指引。
课程收益| Program Benefits
1．树立战略思维，建立“超越周期”的战略视野，明确城市国企在服务城市战略与实现市场价值中的新定位。
2.重塑认知范式,系统学习从“资产管理”到“价值运营”的全新理论框架与管理闭环，理解“存量焕新”与“资本突围”的协同逻辑，实现认知升级。
3.拓宽运营路径,熟悉并掌握包括公募REITs、私募基金在内的多种存量资产资本化工具，以及“固投+股投”组合策略，拓宽资本运作与价值实现的路径。
4.借鉴实战案例，通过深度剖析正面标杆与反面案例，汲取可复制的成功经验与关键失败教训，规避常见陷阱。
5.筑牢安全底线，学习如何将动态、前瞻的风险管控体系内嵌于资产运营与资本运作全流程，在创新发展中有效平衡机遇与风险，守住安全底线。
6．解锁制度创新，了解在激励约束机制、审批授权流程、混合所有制改革等方面的前沿制度创新实践，为在本企业推动改革提供思路与工具。
课程大纲| Course Outline
课程逻辑：“理念-框架-实战-前瞻”四位一体逻辑闭环
模块一：破题与共识：为何必须“超越周期”？
1.1 新常态下的挑战与机遇
（1）宏观环境分析
——从“增量扩张”到“存量深耕”的必然性。
（2）城市国企的特殊使命
——服务城市战略与实现市场价值的平衡。
（3）当前核心矛盾
——资产体量大但收益低、债务压力与再投资需求、传统模式失效。
1.2 “存量焕新”与“资本突围”的辩证关系
（1）“存量焕新”是基本盘与稳定器
——挖掘沉睡价值，创造持续现金流，为转型“输血”。
（2）“资本突围”是增长极与加速器
——通过创新资本工具，优化布局，实现跨越式发展。
（3）两者的协同逻辑
——以存量收益支持创新投资，以资本运作盘活存量价值，形成正向循环。
模块二：核心框架：资产管理创新与资本运营的系统性重构
2.1 从“资产管理”到“价值运营”的范式转变
（1）理念升级
——从管资产、防流失，到经营资产、创价值。
（2）体系重构
——构建涵盖“投、融、管、退、风控”全生命周期的资产管理闭环。
（3）组织与能力匹配
——设立或强化资本运营/资产运营平台，引入市场化专业团队。
2.2 资本运营的“双轮驱动”：存量盘活与增量优化
（1）存量资本化工具包
——ABS/REITs、CMBS、类REITs、私募基金的结构与适用场景。
案例：产业园区、数据中心REITs项目
（2）增量投资新策略
——从单一固定资产投资，向“固投+股投”组合、孵化投资、生态链投资转变。
（3）风险管控的底线思维
——将风险管理内嵌于所有资本运营活动，建立与创新业务匹配的动态风控体系。
模块三：实战深潜：成败案例解码与多维启示
3.1 典型国有企业资产运营与风险管控模式剖析
（1）案例A（成功）
——某一线城市城投/地产集团，如何通过建立“强总部+专业化运营平台”模式，实现数百亿级存量物业的精细化运营与价值提升。
（2）案例B（教训）
——某国企在多元化扩张中，因风控失效导致非主业投资巨亏的深度复盘。核心启示：公司治理、主业相关性、投后管理的重要性。
3.2 存量资产盘活：成功密码与典型陷阱
（1）成功案例解析（如北京“首钢园”）：
（2）成功密码：定位先行、功能混合、设计赋能、内容运营、长线持有。
（3）制度创新点：如何处理历史遗留产权、容积率转移、混合用地、审批流程优化？
（4）失败/s困难案例反思（如部分闲置工业厂房、老旧商业体改造困境）：
（5）典型陷阱：定位偏差、过度投资、脱离市场需求、运营能力缺失、各方利益难平衡。
3.3 固定资产投资与股权投资的策略与协同
（1）固投的“精明增长”
——如何从“有无”思维转向“效能”思维？精准匹配城市功能，探索“定制化、小体量、高能效”的新基建投资。
（2）股投的“战略突围”
——围绕主业产业链、城市新赛道（如智慧城市、新能源、数字经济）进行战略性股权投资，获取技术与市场。
案例：城市国企股权投资比较，重点城市“以投带招”，为城市构建万亿级产业集群。
（3）“以股带固、以固育股”的协同
——通过股权投资布局未来产业，为未来固定资产投资指引方向；通过优质固定资产构建场景，孵化创新业务，反哺股权投资组合。
模块四：突围路径：制度创新与行动蓝图
4.1 国有资产盘活的制度创新与政策工具箱
（1）内部制度创新
——建立“资产价值白皮书”制度、推行“项目跟投”与“风险抵押”激励约束机制、优化资产处置与交易的决策授权流程。
（2）外部政策运用
——深入解读并用好用足城市更新、产业用地、REITs/Pre-REITs、混合所有制改革等方面的最新支持政策。
4.2 制定您的“超越周期”行动蓝图
第一步：盘清家底，价值诊断
——对所有存量资产进行“价值体检”与分类（现金牛、潜力股、淘汰类）。
第二步：一资一策，路径规划
——针对不同类别资产，明确是“精运营”、“快盘活”还是“果断退”。
第三步：优化资本，动态组合
——设计符合自身信用等级和风险偏好的“固投+股投”组合，并设定动态调整机制。
第四步：重塑组织，赋能团队
——推动内部能力建设与市场化机制引入。
Q&A与总结
（1）聚焦学员最关心的1-2个实操难点进行互动。
（2）总结核心观点：超越周期的核心，在于从“周期性机遇的捕捉者”转变为“穿越周期的价值创造者”。存量焕新是“向内求深度”，资本突围是“向外求高度”，二者结合，方能行稳致远。
讲师背景| Introduction to lecturers
李老师 产业规划与运营专家
产业经济研究专家
同济大学博士、中国农业大学硕士
——♦行业认证：政企智库双栖认证专家♦——
上海市注册咨询专家
上海长三角商业创新研究院特聘研究员
光明食品集团、上海城投集团、上海地产集团、中国电信上海分公司等30+大型国央企战略顾问
——♦行业深耕：25年产业规划经验♦——
现任：上海经邑数智产业研究院丨执行院长
曾任：香港城市规划研究院丨部门总督
曾任：上海福卡经济预测研究所（全国知名经济预测智库）丨项目经理
曾任：上海市人民政府发展研究中心（上海市政府核心智库）丨咨询员
擅长领域：产业规划、产业运营、产业现代化、招商引资、产业经济研究等
——♦50+城市/产业园区+产业规划项目落地：累计为沪苏渝闽等50+城市及虹桥国际商务区、苏州工业园区等40+产业园区提供产业规划或五年规划等服务，其中，为苏州市高新区政府制定产业规划，在园区产业布局优化、特色产业培育等方面成果斐然，为区域发展精 准定位，绘制清晰的发展蓝图。
——♦100+战略性新兴产业/未来产业+产业研究报告输出：凭借资 深的产业规划经验，输出《上海市算力产业高质量发展研究报告》、《上海市长宁区航空服务业发展规划研究》等100+高质量研究成果，其中完成《长三角地区产业现代化发展——从产业集群到创新集群》30万字著作，成为上海市战略性新兴产业招商地图、苏州工业园区集成电路产业干部培训教材。
实战经验：
李老师20年来始终专注于城市/园区产业规划研究，开展城市/园区产业规划、城市更新、转型发展、大型企业或平台公司业务战略等业务，深谙精明增长之道，为100+地方政府、产业园区、大型企业提供决策参考或咨询服务，在市场化服务中取得了显著成就。
——【区域或园区产业规划：锚定发展坐标，绘制产城融合蓝图】——
01—为长三角一体化协调办公室、上海市发改委、苏州市商务局、靖江市人民政府等50+城市提供产业规划或五年规划服务，产出“长三角机器人产业一体化发展建议”等一批高质量成果，为区域产业升级提供精 准指引。
02—服务虹桥国际商务区、苏州工业园区等40+产业园区，在产业布局优化、营商环境创新等领域形成标杆案例，助力园区实现高质量发展突破。
项目案例：曾为长宁区规划未来新质生产力发展战略，规划“三城市三高地”发展战略、“4+（2+3）+6”的现代化产业体系和“两廊道、四功能区、TOD+AOD”的产业空间格局体系，为智能互联产业、航空及运输服务产业、时尚消费产业等4大重点产业集群及11个细分赛道未来发展给具体对策建议。
——【重大项目可行性研究：破解落地难题，推动产业项目高效转化】——
01—主导开展一批项目可行性研究工作，包括上海市华纺地块、郑州二砂厂等城市更新项目，松江工业园区、嘉兴工业园区等园区转型项目，无锡市高端医疗器械、中国科技开发院南京洪蓝智造产业园等产业投资项目，超90%项目都已经顺利落地并建成投运。
项目案例：在《郑州市二砂厂城市更新总体策划》项目中，担任主导规划工作。该项目规划建筑面积超100万平方米，总投资近120亿元，于2020年建成并投入使用。项目落地后，不仅取得显著的经济、社会与环境效益，更成功实现地方政府、开发企业及当地居民的多方共赢，成为城市更新领域的典范案例。
——【国资或平台公司发展战略：聚焦主业升级，助力企业实现跨越式发展】——
01—为中国人保财险上海分公司、中国电信上海分公司、上海地产、中国进出口银行上海分公司、中煤集团海南分公司、上海城投高速公路公司、光明食品集团、上海静安置业等20+企业提供业务发展战略咨询服务。
项目案例：为中国人保财险上海分公司提供集成电路产业、生物医药产业投资环境与保险产品创新研究服务，提出的“长三角地区集成电路产业保险共同体”建议得到中国保监会、上海市人民政府认可并在上海临港新片区率先实施。
——【招商引资服务：精 准链接资源，打造区域经济增长新引擎】——
01—在香港城市规划院任职期间，为内地城市在香港开展招商引资活动提供从招商策划、企业对接、会务安排等一揽子服务。
项目案例：为宜宾等城市制定招商方案，精 准定位目标企业，通过高效的企业对接与精心的会务安排，使得宜宾等城市在港招商引资成效显著，成功引入多个重大项目，推动当地产业升级与经济发展。
部分授课案例：
序号 | 企业 | 课题 | 期数 |
1 | 苏州工业园区经发部门/苏州工业园区干部培训管理中心 | 《战略性新兴产业、未来产业发展态势》 | 10 |
2 | 盐城市大丰区发改委等部门 | 《长三角地区产业一体化发展形势分析》 | 10 |
3 | 中国电信上海分公司 | 《十五五时期产业规划思路与方法创新等》 | 10 |
4 | 苏州市商业联合会/苏州市第一百货商店有限责任公司 | 《数字经济时代商贸服务业发展新动态》 | 10 |
5 | 浙江省总商会/浙江省商业联合会 | 《长三角地区数字经济报告》 | 5 |
6 | 上海现代服务业联合会 | 《产业现代化发展新路径：产业集群向创新集群跃升》 | 5 |
7 | 无锡市商业联合会/无锡市地产行业协会 | 《新时期商业地产转型发展路径》 | 10 |
8 | 苏州市商业联合会 | 《商业经济发展形势与发展策略》 | 5 |
授课风格：
☛逻辑严谨，框架清晰：以清晰的逻辑和严谨的结构搭建系统知识体系，帮助学员从整体上把握产业发展脉络与规律，明确各部分知识的内在联系。
☛案例教学为主，经验赋能为辅：擅长以案例教学为核心方式，在授课中融入自身20多年咨询顾问经验与积累，将抽象理论转化为具象实践参考，让知识兼具实用性与可操作性。
☛启发深度思考，驱动主动学习：通过剖析案例、探讨产业问题等方式，引导学员展开深度思考，激发学习主动性，助力学生在自主探究中提升理解和应用能力，启发性突出。
《跳出增长陷阱——以高水平产业规划引领高质量发展》
《现代化产业体系建设——实现新旧动能转换》
《从产业集群到创新集群——产业现代化新路径》
《做好产业运营——推动产业园区高质量发展》
《培育新质生产力——高质量发展的破局之道》
《产业政策创新——促进地方经济高质量发展》
《产业数智化转型——从点状突破到系统跃升》
《新时代招商引资——双招双引、精 准招、链式引》
政府、苏州市商务局、三明市发展与改革委员会、陇南市发展与改革委员会、上海市长宁区发展与改革委员会、上海市杨浦区发展与改革委员会、上海市普陀区与改革委员会、上海市虹口区政府办公室、太仓市商务局、昆山市商务局、吴中区商务区、浙江省丽水市龙泉市政府、苏州市姑苏区科技与经济委员会、吉林市东丰县政府、仪征市商务局、丹阳市商务局、广西省南宁市上林县政府、常州市钟楼区新闸街道、天津市武清区太阳城、上海市浦东新区川沙镇、上海市宝山区国资委、重庆市江北区、上海国际汽车城、上海市人民政府发展研究中心……
产业园区客户：上海虹桥商务区、苏州工业园区、苏州市高新技术开发区、无锡市锡山经济技术开发区、上海虹桥临空经济园区、上海市青浦新城中央商务区、南京市溧水区洪蓝智造园、郑州市二沙文创园、四川省达州临港工业园区、浙江省秀洲工业区、宜宾市珙县京义新城、宜宾上罗新能源城、上海市青浦工业区凤北工业区、上海市松江工业区、常州市东方新城、上海三林世博核心功能区、上海市新闸路1250号创意产业园区、上海市松江区浦南片区、重庆市观音桥商圈商业地产项目、上海市宝山区智能制造产业园……
大型企业：中国人保财险上海分公司、中国进出口银行上海分公司、中国电信上海分公司、中煤集团海南分公司、上海城市投资集团有限公司、上海地产集团有限公司、光明食品集团有限公司、上海静安置业有限公司、苏州工业园区兆润投资控股集团有限公司、靖江市滨江新城开发有限公司、上海理想信息产业（集团）有限公司、中庆投资控股（集团）有限责任公司、绿城中国控股有限公司、中国国际工程咨询有限公司、同济规划院、上海经纬规划设计院有限公司、亿达未来科技服务有限公司、上海顾臻实业有限公司……
部分客户评价：
李老师团队做的产业研究报告结构清晰、观点明确，对区域产业经济发展、产业政策制定具有很好的指导意义，报告的可读性好。
——上海市发改委 阮副主任
李博士对国内外产业经济发展动态、长三角地区经济发展形势有比较全面和及时的掌握，产业规划培训交流活动很有意义，为我司十五五规划编制方案的制定、业务发展战略方向的把握、业务发展的有效路径等方面都有很好的启发。
——中国电信上海分公司企划部 金总
李博士团队对产业规划、产业园区改革发展研究有深刻理解和丰富经验，产业规划流程规范，时间节点把控严格，整个过程中规划团队与我方交流顺畅、合作愉快，规划成果总体符合招标文件提出的各项要求，对园区未来一个时期发展有好的指引作用。
——无锡锡山经济技术开发区经济局 严局长
李博士关于当前中国产业经济发展、长三角地区产业集群创新发展的要点把握的非常精 准，讲演过程中不仅有严谨的理论讲解，还穿插大量案例分析，让我了解了很多产业经济发展的现状、走势及其背后的运行逻辑，3个小时的课程让我受益良多。
——上海现代服务业联合 叶副秘书长
Service Procedure
Service Advantages
我们拥有几百家各类企业的项目咨询基础、多行业数据库、多年的行业经验，并对企业进行深度研究和剖析，总结出一系列深入的观点和经验。
我们的咨询方案的设计过程秉承“知行合一”的理念，既具备理论知识，又重视项目的实操性。经过多年的经验，我们积累了丰富的案例库，涉及18个领域，近千个案例，并将案例与咨询项目完美结合。
我们的咨询团队分布于各大领域，拥有多年的业内从业经验，具备丰富的企业管理实操经验。在定制咨询方案前，我们会为客户匹配多位业内咨询师，供客户进行比对选择，根据客户需求及问题，定制化地设计咨询方案，确保项目的顺利进行。
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