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珀菲特企业管理
Karen /郑老师
KEY WORDS OF Corporate Training
联系我们：
13382173255（Karen郑老师）
学员背景| Course Background
参加对象：地方政府、城投公司、交通设施运营企业等的中高层管理人员；与资产盘活相关的其他人士
授课形式：内训
授课天数：1 天
课程背景| Course Background
土地财政断崖、平台公司债务高企，让“向存量要效益”成为地方政府、平台企业绕不开的必答题。2022年5月，国办19号文首次把“盘活存量资产”上升为国家战略；2023—2024年，各省陆续出台实施细则，明确要求到2025年前完成“存量资产台账、盘活方案、收益闭环”三大任务。与此同时，“交通走廊”升级为“产业走廊”的通道经济窗口期也同步打开。
然而，存量盘活绝非“一卖了之”这么简单。产权碎片化、债务层层嵌套、运营主体缺位、融资渠道单一，已成为横亘在前的“大山”。紧迫的是，2024年起审计署、财政部已将“存量资产盘活”列入年度重点审计事项，缺台账、缺评估、缺公开交易流程，都将一律视为违规。对各类城投公司而言，存量时代意味着角色转型——从“建设平台”升级为“资产管理平台”，若缺少系统的方法论，就只能陷入“年年做方案、年年推不动”的泥潭。
课程在“城市更新+通道经济”双轮驱动的时代背景下诞生，把“建立认知—难点识别—操盘逻辑—实施路径—案例借鉴”设为培训主线，既讲政策解读，也教落地工具，帮助政府与企业快速完成思维转换、路径设计和实操落地。帮助学员带着问题来、拿着方案走。
课程收益| Program Benefits
1.政策直达：厘清国办19号文、财政部97号令等最新法规要点，拿到“存量资产盘活十份必配文件”模板，确保审计巡视零风险。
2.认知升维：从“项目思维”切换到“资产运营思维”，学会算好财务账、社会账、城市账三本大账。
3.操盘地图：带走“城市级九步闭环+项目级七步闭环”两套流程图，直接复制到本地项目。
4.资金闭环：学会搭建“孵化池-开发池-退出池”三级资金池，灵活运用专项债、REITs、TOT、ABS 等组合融资。
5.产业赋能：掌握产业赋能型、文旅融合型、科技驱动型等五种存量资产创新模式的策划与招商打法。
6.通道红利：学会把高速服务区、互通立交、桥下空间升级为“产业走廊”，复制阳澄湖、读书铺等最新案例，商业坪效提升 3 倍的方法论。
7.组织升级：教会城投公司如何组建资产盘活专班、再造流程、设置KPI，实现从“建设平台”到“资产管理平台”的角色转型。
课程大纲| Course Outline
培训主线：“建立认知—难点识别—操盘逻辑—实施路径—案例借鉴”
模块一：盘活存量资产成为城市现代化的重要抓手
一、从“城市建设”到“城市更新”
1．城市财政、平台公司转型的需要
2．盘活存量资产的政策环境
3．从点状改造转向统筹更新的新路径
4．各地盘活存量的工作进展与比较
二、存量资产盘活的四大核心痛点
1．资产权属复杂
2．融资渠道不畅
3．物业复杂操控难度大
4．产业运营能力薄弱
三、存量资产盘活的三大操盘逻辑
1．从项目思维到资产运营思维
2．算好三本账：财务账、社会账、城市账
3．操盘主体再分工：政府、开发企业、国企/基金、入驻企业/商家等
四、城市/项目层面存量资产盘活路径
1．存量资产分类
1）典型资产盘活创新模式
——产业赋能型、文旅融合型、科技驱动型、片区综合更新型、债务重组型
2）三大类资产的盘活策略
——融资型盘活、重整型盘活、处置型盘活
2．城市层面操作
1）摸清家底、建档立库
2）筛选资产、分类识别
3）市场评估、可行论证
4）模式选择、编制方案
2．案例：上海市存量资产盘活工作方案
3．项目层面操作：“七步闭环法”
1）项目体检
2）功能策划
3）规划调整
4）融资方案
5）工程前期
6）资产改造
7）长期运营
4．案例：苏州工业园区存量资产盘活项目
五、小结
城市更新已不再是简单的“地产开发”，而是城市资产的可持续经营。谁能把“产权-资金-运营”三要素在城市级层面闭环，谁就能在存量时代抢占先机。
模块二：盘活存量资产的难点突破与实操案例
一、盘活存量资产难点突破
1．不同产权处理办法
案例：苏州工业园区盘活存量资产中不同类型产权处理办法
2．城市更新融资模式
——资金闭环：构建“三级资金池”
1）孵化池
2）开发池
3）退出池
3．改造项目功能策划
1）方法论：TOD、IOD等
2）项目不同分类
4．更新项目长效运营
1）运营前置
2）长效治理
二、基于高速公路的“通道经济”发展策略
1．认知构建
——通道经济，重构区域发展线性骨架
——把“交通走廊”升级为“产业走廊、贸易走廊、生态走廊”
2．五大发展模式
1）路产融合策略
——服务区+、“开口子”工程
2）路衍增值策略
——路侧发展光伏、风能、储能等，
——“交通+农业”等
3）交旅融合策略
案例：阳澄湖服务区改造提升，变身网红综合体、文旅枢纽，商业坪效翻3倍
4）数智赋能策略
——无人运输
——大数据精准画像，数据资产
5）资本运作策略
3．盘活项目的核心要点
1）统筹规划：交通、产业、空间、融资
3）长效运营和绩效监管
三、存量资产盘活实操规范流程及案例
1．操作依据学习
——《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》、《引导社会资本
参与盘活国有存量资产中央预算内投资示范专项管理办法》等
2．企业组织、流程再造
——资产盘活专班
——“九步闭环”总流程
——“十份必配规范文件”
3.关键环节操作提示
1）权证梳理
2）资产评估
3）收益管理
4）风险防范
4.案例：上海市静安区华纺地块城市更新项目
四、小结
——政府做资产盘活，必须先建“台账+方案+评估+批复”四件套，再进交易平台公开竞价，最后用“闭环资金”投新项目——缺一份规范文件，审计巡视就会亮红灯。
——从载体建设到空间、产业运营，需要同步转型的是城投公司的角色与职能。
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讲师背景| Introduction to lecturers
李老师 产业规划与运营专家
产业经济研究专家
同济大学博士、中国农业大学硕士
——♦行业认证：政企智库双栖认证专家♦——
上海市注册咨询专家
上海长三角商业创新研究院特聘研究员
光明食品集团、上海城投集团、上海地产集团、中国电信上海分公司等30+大型国央企战略顾问
——♦行业深耕：25年产业规划经验♦——
现任：上海经邑数智产业研究院丨执行院长
曾任：香港城市规划研究院丨部门总督
曾任：上海福卡经济预测研究所（全国知名经济预测智库）丨项目经理
曾任：上海市人民政府发展研究中心（上海市政府核心智库）丨咨询员
擅长领域：产业规划、产业运营、产业现代化、招商引资、产业经济研究等
——♦50+城市/产业园区+产业规划项目落地：累计为沪苏渝闽等50+城市及虹桥国际商务区、苏州工业园区等40+产业园区提供产业规划或五年规划等服务，其中，为苏州市高新区政府制定产业规划，在园区产业布局优化、特色产业培育等方面成果斐然，为区域发展精 准定位，绘制清晰的发展蓝图。
——♦100+战略性新兴产业/未来产业+产业研究报告输出：凭借资 深的产业规划经验，输出《上海市算力产业高质量发展研究报告》、《上海市长宁区航空服务业发展规划研究》等100+高质量研究成果，其中完成《长三角地区产业现代化发展——从产业集群到创新集群》30万字著作，成为上海市战略性新兴产业招商地图、苏州工业园区集成电路产业干部培训教材。
实战经验：
李老师20年来始终专注于城市/园区产业规划研究，开展城市/园区产业规划、城市更新、转型发展、大型企业或平台公司业务战略等业务，深谙精明增长之道，为100+地方政府、产业园区、大型企业提供决策参考或咨询服务，在市场化服务中取得了显著成就。
——【区域或园区产业规划：锚定发展坐标，绘制产城融合蓝图】——
01—为长三角一体化协调办公室、上海市发改委、苏州市商务局、靖江市人民政府等50+城市提供产业规划或五年规划服务，产出“长三角机器人产业一体化发展建议”等一批高质量成果，为区域产业升级提供精 准指引。
02—服务虹桥国际商务区、苏州工业园区等40+产业园区，在产业布局优化、营商环境创新等领域形成标杆案例，助力园区实现高质量发展突破。
项目案例：曾为长宁区规划未来新质生产力发展战略，规划“三城市三高地”发展战略、“4+（2+3）+6”的现代化产业体系和“两廊道、四功能区、TOD+AOD”的产业空间格局体系，为智能互联产业、航空及运输服务产业、时尚消费产业等4大重点产业集群及11个细分赛道未来发展给具体对策建议。
——【重大项目可行性研究：破解落地难题，推动产业项目高效转化】——
01—主导开展一批项目可行性研究工作，包括上海市华纺地块、郑州二砂厂等城市更新项目，松江工业园区、嘉兴工业园区等园区转型项目，无锡市高端医疗器械、中国科技开发院南京洪蓝智造产业园等产业投资项目，超90%项目都已经顺利落地并建成投运。
项目案例：在《郑州市二砂厂城市更新总体策划》项目中，担任主导规划工作。该项目规划建筑面积超100万平方米，总投资近120亿元，于2020年建成并投入使用。项目落地后，不仅取得显著的经济、社会与环境效益，更成功实现地方政府、开发企业及当地居民的多方共赢，成为城市更新领域的典范案例。
——【国资或平台公司发展战略：聚焦主业升级，助力企业实现跨越式发展】——
01—为中国人保财险上海分公司、中国电信上海分公司、上海地产、中国进出口银行上海分公司、中煤集团海南分公司、上海城投高速公路公司、光明食品集团、上海静安置业等20+企业提供业务发展战略咨询服务。
项目案例：为中国人保财险上海分公司提供集成电路产业、生物医药产业投资环境与保险产品创新研究服务，提出的“长三角地区集成电路产业保险共同体”建议得到中国保监会、上海市人民政府认可并在上海临港新片区率先实施。
——【招商引资服务：精 准链接资源，打造区域经济增长新引擎】——
01—在香港城市规划院任职期间，为内地城市在香港开展招商引资活动提供从招商策划、企业对接、会务安排等一揽子服务。
项目案例：为宜宾等城市制定招商方案，精 准定位目标企业，通过高效的企业对接与精心的会务安排，使得宜宾等城市在港招商引资成效显著，成功引入多个重大项目，推动当地产业升级与经济发展。
部分授课案例：
序号 | 企业 | 课题 | 期数 |
1 | 苏州工业园区经发部门/苏州工业园区干部培训管理中心 | 《战略性新兴产业、未来产业发展态势》 | 10 |
2 | 盐城市大丰区发改委等部门 | 《长三角地区产业一体化发展形势分析》 | 10 |
3 | 中国电信上海分公司 | 《十五五时期产业规划思路与方法创新等》 | 10 |
4 | 苏州市商业联合会/苏州市第一百货商店有限责任公司 | 《数字经济时代商贸服务业发展新动态》 | 10 |
5 | 浙江省总商会/浙江省商业联合会 | 《长三角地区数字经济报告》 | 5 |
6 | 上海现代服务业联合会 | 《产业现代化发展新路径：产业集群向创新集群跃升》 | 5 |
7 | 无锡市商业联合会/无锡市地产行业协会 | 《新时期商业地产转型发展路径》 | 10 |
8 | 苏州市商业联合会 | 《商业经济发展形势与发展策略》 | 5 |
授课风格：
☛逻辑严谨，框架清晰：以清晰的逻辑和严谨的结构搭建系统知识体系，帮助学员从整体上把握产业发展脉络与规律，明确各部分知识的内在联系。
☛案例教学为主，经验赋能为辅：擅长以案例教学为核心方式，在授课中融入自身20多年咨询顾问经验与积累，将抽象理论转化为具象实践参考，让知识兼具实用性与可操作性。
☛启发深度思考，驱动主动学习：通过剖析案例、探讨产业问题等方式，引导学员展开深度思考，激发学习主动性，助力学生在自主探究中提升理解和应用能力，启发性突出。
《跳出增长陷阱——以高水平产业规划引领高质量发展》
《现代化产业体系建设——实现新旧动能转换》
《从产业集群到创新集群——产业现代化新路径》
《做好产业运营——推动产业园区高质量发展》
《培育新质生产力——高质量发展的破局之道》
《产业政策创新——促进地方经济高质量发展》
《产业数智化转型——从点状突破到系统跃升》
《新时代招商引资——双招双引、精 准招、链式引》
政府、苏州市商务局、三明市发展与改革委员会、陇南市发展与改革委员会、上海市长宁区发展与改革委员会、上海市杨浦区发展与改革委员会、上海市普陀区与改革委员会、上海市虹口区政府办公室、太仓市商务局、昆山市商务局、吴中区商务区、浙江省丽水市龙泉市政府、苏州市姑苏区科技与经济委员会、吉林市东丰县政府、仪征市商务局、丹阳市商务局、广西省南宁市上林县政府、常州市钟楼区新闸街道、天津市武清区太阳城、上海市浦东新区川沙镇、上海市宝山区国资委、重庆市江北区、上海国际汽车城、上海市人民政府发展研究中心……
产业园区客户：上海虹桥商务区、苏州工业园区、苏州市高新技术开发区、无锡市锡山经济技术开发区、上海虹桥临空经济园区、上海市青浦新城中央商务区、南京市溧水区洪蓝智造园、郑州市二沙文创园、四川省达州临港工业园区、浙江省秀洲工业区、宜宾市珙县京义新城、宜宾上罗新能源城、上海市青浦工业区凤北工业区、上海市松江工业区、常州市东方新城、上海三林世博核心功能区、上海市新闸路1250号创意产业园区、上海市松江区浦南片区、重庆市观音桥商圈商业地产项目、上海市宝山区智能制造产业园……
大型企业：中国人保财险上海分公司、中国进出口银行上海分公司、中国电信上海分公司、中煤集团海南分公司、上海城市投资集团有限公司、上海地产集团有限公司、光明食品集团有限公司、上海静安置业有限公司、苏州工业园区兆润投资控股集团有限公司、靖江市滨江新城开发有限公司、上海理想信息产业（集团）有限公司、中庆投资控股（集团）有限责任公司、绿城中国控股有限公司、中国国际工程咨询有限公司、同济规划院、上海经纬规划设计院有限公司、亿达未来科技服务有限公司、上海顾臻实业有限公司……
部分客户评价：
李老师团队做的产业研究报告结构清晰、观点明确，对区域产业经济发展、产业政策制定具有很好的指导意义，报告的可读性好。
——上海市发改委 阮副主任
李博士对国内外产业经济发展动态、长三角地区经济发展形势有比较全面和及时的掌握，产业规划培训交流活动很有意义，为我司十五五规划编制方案的制定、业务发展战略方向的把握、业务发展的有效路径等方面都有很好的启发。
——中国电信上海分公司企划部 金总
李博士团队对产业规划、产业园区改革发展研究有深刻理解和丰富经验，产业规划流程规范，时间节点把控严格，整个过程中规划团队与我方交流顺畅、合作愉快，规划成果总体符合招标文件提出的各项要求，对园区未来一个时期发展有好的指引作用。
——无锡锡山经济技术开发区经济局 严局长
李博士关于当前中国产业经济发展、长三角地区产业集群创新发展的要点把握的非常精 准，讲演过程中不仅有严谨的理论讲解，还穿插大量案例分析，让我了解了很多产业经济发展的现状、走势及其背后的运行逻辑，3个小时的课程让我受益良多。
——上海现代服务业联合 叶副秘书长
Service Procedure
Service Advantages
我们拥有几百家各类企业的项目咨询基础、多行业数据库、多年的行业经验，并对企业进行深度研究和剖析，总结出一系列深入的观点和经验。
我们的咨询方案的设计过程秉承“知行合一”的理念，既具备理论知识，又重视项目的实操性。经过多年的经验，我们积累了丰富的案例库，涉及18个领域，近千个案例，并将案例与咨询项目完美结合。
我们的咨询团队分布于各大领域，拥有多年的业内从业经验，具备丰富的企业管理实操经验。在定制咨询方案前，我们会为客户匹配多位业内咨询师，供客户进行比对选择，根据客户需求及问题，定制化地设计咨询方案，确保项目的顺利进行。
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What we do ?Provide organizational performance improvement and talent learning development business.
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