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珀菲特企业管理
Karen /郑老师
KEY WORDS OF Corporate Training
联系我们：
13382173255（Karen郑老师）
学员背景| Course Background
参加对象：城市更新公司的中高层管理人员
授课形式：内训
授课天数：1 天
课程背景| Course Background
城市发展正从"增量扩张"向"存量优化"的历史性转型。2025年，中央明确提出"建立可持续的城市更新模式和政策法规"，"自主更新、原拆原建"成为政策新信号，标志着城市更新进入"高质量实施"的深水区。
广东作为改革开放前沿阵地，虽率先探索"三旧改造"并取得显著成效，但面对"依法征收、净地出让"的新制度环境，以及REITs扩容、AI赋能、片区统筹等新趋势，传统开发模式已难以适应存量时代"微利可持续"的运营逻辑。
与此同时，北京、上海等一线城市已率先形成可复制的标杆实践，这些实践不仅验证了"空间再生"与"价值重构"的可行性，更为粤港澳大湾区城市更新提供了制度设计与运营模式的参照系。
课程聚焦"空间再生与价值重构"核心理念，系统解析京沪经典案例的操作机制与效益逻辑，帮助企业在"净地出让"新政下重构盈利模式，从"地产开发商"向"城市运营商"转型，把握"十五五"期间城市更新市场机遇。
课程收益| Program Benefits
1.洞察政策趋势：深度解读2025年城市更新最新政策导向，掌握北京"减量提质"与上海"适应性再生"的制度差异，预判广东"净地出让"改革趋势，为企业战略决策提供政策锚点。
2.重构盈利逻辑：建立"租金收益+产业服务+资产增值"的三元盈利模型，理解REITs退出路径与长期运营权的资本化逻辑。
3.解码标杆实践：深度拆解标杆案例，掌握可复制、可落地的操作要点。
4.掌握协同机制：理解"政府主导、市场运作、公众参与"的多主体协同逻辑，学会设计成本共担、收益共享的合作框架，提升复杂利益相关方的统筹能力。
5.前置运营思维：借鉴市场领先企业经验，建立"规划-建设-运营-资本化"全生命周期管理能力。
6.构建生态网络：对标北京城市更新联盟，学习搭建"政府+国企+社会资本+金融机构"协同平台，提升企业在湾区城市更新领域的资源整合能力与品牌影响力。
课程大纲| Course Outline
逻辑主线：认知重塑→模式解码→标杆实践→实战转化
第一部分：认知重塑——存量时代的范式革命
1.1 从"增量扩张"到"存量深耕"：国家战略与区域差异
1.1.1 政策拐点：2025年中央城市高质量发展意见解读
1.1.2 区域模式对比：北京"减量提质"与上海"适应性再生"的路径差异
1.1.3 广东定位：从"三旧改造"到"依法征收、净地出让"的制度迭代
1.2 空间再生：超越物理改造的理念升级
1.2.1 有机更新理论：适应性再生——法律身份、业态需求、风貌识别、留改拆拼
1.2.2 技术赋能：BIM、AI在城市体检与数字化交付中的应用
1.2.3 全生命周期思维：规划-建设-运营-资本化的闭环逻辑
1.3 价值重构：从"开发销售"到"资产运营"的盈利革命
1.3.1 价值捕获困境：存量时代投资"红利"缩减，从"一锤子买卖"到"长周期运营"
1.3.2 盈利模式转型：租金收益（REITs退出）+ 产业服务 + 资产增值的三元模型
1.3.3 角色重塑：从"地产开发商"到"城市运营商"的能力重构
1.4 理念如何落地？制度设计与模式选择
第二部分：模式解码——制度创新与实施路径
2.1 政策机制：京沪粤的制度创新比较
2.1.1 北京模式：条例引领下的"规划-审批-运营-监管"全流程机制
——创新点：五年过渡期、功能兼容15%、协议出让、弹性供地
2.1.2 上海模式：《商办楼宇更新实施意见》的"分级分类+土地激励"
——创新点：容积率奖励、出让金分期、国企示范带动
2.1.3 广东实践："净地出让"与"房票安置"的政策适配
2.2 实施模式：多元主体的协同机制
2.2.1 政府主导模式：片区统筹与公共利益保障（上海区域更新统筹机制）
2.2.2 政企合作模式：劲松模式——"微利可持续"的成本共担与收益共享
2.2.3 市场主导模式：社会资本投资+长期运营权获取（上海新天地模式）
2.2.4 自主更新模式：居民主导的"原拆原建"路径（北京试点经验）
2.3 融资创新：存量时代的资本逻辑
2.3.1 低成本资金：专项债、政策性银行专项借款的配置策略
2.3.2 权益性融资：城市更新REITs与保障性租赁住房REITs退出路径
2.3.3 社会资本参与：高和资本"融中心"改造案例——购买-改造-定制出租-7年回本
2.4 制度与模式如何转化为成功实践？标杆案例深度解码
第三部分：标杆实践——京沪经典案例深度解析
3.1 上海新天地：石库门里弄的"肌理延续"模式
亮点一：开发模式：香港瑞安集团整体开发，商业只租不售，长期持有运营
亮点二：规划策略：保留石库门建筑外皮，内部彻底改造为现代商业空间（"肌理延续"模式）
亮点三：餐饮娱乐+南里+人工湖绿地+高端住宅+甲级写字楼，形成"大新天地"商圈，形成瑞安集团核心IP
3.2 北京劲松模式：老旧小区改造的"微利可持续"样本
亮点一：以"一街两园两核心多节点"为骨架，打造完整社区
亮点二：社会资本引入，首创"政府保基本+社会资本投提升+居民受益付费"机制
亮点三：运营创新，"物业+为老"服务，社区食堂、便民菜站、百年义利副食店等业态植入
3.3 北京首钢园：工业遗存的"城市复兴"
亮点一：规划改造，保留工业肌理，植入冬奥功能（滑雪大跳台）、科技产业（科幻产业集聚区）、商业休闲（六工汇购物中心）
亮点二：运营主体由首钢集团主导，引入专业运营商
亮点三：事件驱动，2022冬奥会举办，实现世界级曝光与功能验证
亮点四：经济效益好，从亏损企业转型为年营收超百亿的产业园区，土地增值超千亿元；提供就业岗位2万余个；工业棕地修复为城市绿肺
3.4 标杆经验如何适配城市情境？实战推演与能力构建
第四部分：实战转化与行动展望
4.1 工作坊与行动路径
4.1.1 情境设定：某旧厂区/城中村更新项目模拟
4.1.2 分组研讨：模式选择、空间策略、资金平衡、运营前置等
4.1.3 各组方案展示
4.1.4 关键争议点辨析：公共利益 vs 商业利益、短期投入 vs 长期运营、政府主导 vs 市场运作
4.2 行动展望——能力构建与生态协同
4.2.1 2025-2030年趋势研判：政策趋势、技术趋势、模式趋势
4.2.2 企业能力构建重点:规划设计、拆迁谈判、产业导入、资本运营（REITs）、长效运营
4.2.3 组织架构适配：设立城市更新事业部，引入"规划+运营"复合型人才，探索"做地+运营"一体化模式，布局保障性租赁住房REITs等
4.2.4 生态合作网络：构建"政府+国企+社会资本+金融机构"协同平台
4.2.5 品牌跃升："城市更新标杆企业"，打造样本
讲师背景| Introduction to lecturers
李老师 产业规划与运营专家
产业经济研究专家
同济大学博士、中国农业大学硕士
——♦行业认证：政企智库双栖认证专家♦——
上海市注册咨询专家
上海长三角商业创新研究院特聘研究员
光明食品集团、上海城投集团、上海地产集团、中国电信上海分公司等30+大型国央企战略顾问
——♦行业深耕：25年产业规划经验♦——
现任：上海经邑数智产业研究院丨执行院长
曾任：香港城市规划研究院丨部门总督
曾任：上海福卡经济预测研究所（全国知名经济预测智库）丨项目经理
曾任：上海市人民政府发展研究中心（上海市政府核心智库）丨咨询员
擅长领域：产业规划、产业运营、产业现代化、招商引资、产业经济研究等
——♦50+城市/产业园区+产业规划项目落地：累计为沪苏渝闽等50+城市及虹桥国际商务区、苏州工业园区等40+产业园区提供产业规划或五年规划等服务，其中，为苏州市高新区政府制定产业规划，在园区产业布局优化、特色产业培育等方面成果斐然，为区域发展精 准定位，绘制清晰的发展蓝图。
——♦100+战略性新兴产业/未来产业+产业研究报告输出：凭借资 深的产业规划经验，输出《上海市算力产业高质量发展研究报告》、《上海市长宁区航空服务业发展规划研究》等100+高质量研究成果，其中完成《长三角地区产业现代化发展——从产业集群到创新集群》30万字著作，成为上海市战略性新兴产业招商地图、苏州工业园区集成电路产业干部培训教材。
实战经验：
李老师20年来始终专注于城市/园区产业规划研究，开展城市/园区产业规划、城市更新、转型发展、大型企业或平台公司业务战略等业务，深谙精明增长之道，为100+地方政府、产业园区、大型企业提供决策参考或咨询服务，在市场化服务中取得了显著成就。
——【区域或园区产业规划：锚定发展坐标，绘制产城融合蓝图】——
01—为长三角一体化协调办公室、上海市发改委、苏州市商务局、靖江市人民政府等50+城市提供产业规划或五年规划服务，产出“长三角机器人产业一体化发展建议”等一批高质量成果，为区域产业升级提供精 准指引。
02—服务虹桥国际商务区、苏州工业园区等40+产业园区，在产业布局优化、营商环境创新等领域形成标杆案例，助力园区实现高质量发展突破。
项目案例：曾为长宁区规划未来新质生产力发展战略，规划“三城市三高地”发展战略、“4+（2+3）+6”的现代化产业体系和“两廊道、四功能区、TOD+AOD”的产业空间格局体系，为智能互联产业、航空及运输服务产业、时尚消费产业等4大重点产业集群及11个细分赛道未来发展给具体对策建议。
——【重大项目可行性研究：破解落地难题，推动产业项目高效转化】——
01—主导开展一批项目可行性研究工作，包括上海市华纺地块、郑州二砂厂等城市更新项目，松江工业园区、嘉兴工业园区等园区转型项目，无锡市高端医疗器械、中国科技开发院南京洪蓝智造产业园等产业投资项目，超90%项目都已经顺利落地并建成投运。
项目案例：在《郑州市二砂厂城市更新总体策划》项目中，担任主导规划工作。该项目规划建筑面积超100万平方米，总投资近120亿元，于2020年建成并投入使用。项目落地后，不仅取得显著的经济、社会与环境效益，更成功实现地方政府、开发企业及当地居民的多方共赢，成为城市更新领域的典范案例。
——【国资或平台公司发展战略：聚焦主业升级，助力企业实现跨越式发展】——
01—为中国人保财险上海分公司、中国电信上海分公司、上海地产、中国进出口银行上海分公司、中煤集团海南分公司、上海城投高速公路公司、光明食品集团、上海静安置业等20+企业提供业务发展战略咨询服务。
项目案例：为中国人保财险上海分公司提供集成电路产业、生物医药产业投资环境与保险产品创新研究服务，提出的“长三角地区集成电路产业保险共同体”建议得到中国保监会、上海市人民政府认可并在上海临港新片区率先实施。
——【招商引资服务：精 准链接资源，打造区域经济增长新引擎】——
01—在香港城市规划院任职期间，为内地城市在香港开展招商引资活动提供从招商策划、企业对接、会务安排等一揽子服务。
项目案例：为宜宾等城市制定招商方案，精 准定位目标企业，通过高效的企业对接与精心的会务安排，使得宜宾等城市在港招商引资成效显著，成功引入多个重大项目，推动当地产业升级与经济发展。
部分授课案例：
序号 | 企业 | 课题 | 期数 |
1 | 苏州工业园区经发部门/苏州工业园区干部培训管理中心 | 《战略性新兴产业、未来产业发展态势》 | 10 |
2 | 盐城市大丰区发改委等部门 | 《长三角地区产业一体化发展形势分析》 | 10 |
3 | 中国电信上海分公司 | 《十五五时期产业规划思路与方法创新等》 | 10 |
4 | 苏州市商业联合会/苏州市第一百货商店有限责任公司 | 《数字经济时代商贸服务业发展新动态》 | 10 |
5 | 浙江省总商会/浙江省商业联合会 | 《长三角地区数字经济报告》 | 5 |
6 | 上海现代服务业联合会 | 《产业现代化发展新路径：产业集群向创新集群跃升》 | 5 |
7 | 无锡市商业联合会/无锡市地产行业协会 | 《新时期商业地产转型发展路径》 | 10 |
8 | 苏州市商业联合会 | 《商业经济发展形势与发展策略》 | 5 |
授课风格：
☛逻辑严谨，框架清晰：以清晰的逻辑和严谨的结构搭建系统知识体系，帮助学员从整体上把握产业发展脉络与规律，明确各部分知识的内在联系。
☛案例教学为主，经验赋能为辅：擅长以案例教学为核心方式，在授课中融入自身20多年咨询顾问经验与积累，将抽象理论转化为具象实践参考，让知识兼具实用性与可操作性。
☛启发深度思考，驱动主动学习：通过剖析案例、探讨产业问题等方式，引导学员展开深度思考，激发学习主动性，助力学生在自主探究中提升理解和应用能力，启发性突出。
《跳出增长陷阱——以高水平产业规划引领高质量发展》
《现代化产业体系建设——实现新旧动能转换》
《从产业集群到创新集群——产业现代化新路径》
《做好产业运营——推动产业园区高质量发展》
《培育新质生产力——高质量发展的破局之道》
《产业政策创新——促进地方经济高质量发展》
《产业数智化转型——从点状突破到系统跃升》
《新时代招商引资——双招双引、精 准招、链式引》
政府、苏州市商务局、三明市发展与改革委员会、陇南市发展与改革委员会、上海市长宁区发展与改革委员会、上海市杨浦区发展与改革委员会、上海市普陀区与改革委员会、上海市虹口区政府办公室、太仓市商务局、昆山市商务局、吴中区商务区、浙江省丽水市龙泉市政府、苏州市姑苏区科技与经济委员会、吉林市东丰县政府、仪征市商务局、丹阳市商务局、广西省南宁市上林县政府、常州市钟楼区新闸街道、天津市武清区太阳城、上海市浦东新区川沙镇、上海市宝山区国资委、重庆市江北区、上海国际汽车城、上海市人民政府发展研究中心……
产业园区客户：上海虹桥商务区、苏州工业园区、苏州市高新技术开发区、无锡市锡山经济技术开发区、上海虹桥临空经济园区、上海市青浦新城中央商务区、南京市溧水区洪蓝智造园、郑州市二沙文创园、四川省达州临港工业园区、浙江省秀洲工业区、宜宾市珙县京义新城、宜宾上罗新能源城、上海市青浦工业区凤北工业区、上海市松江工业区、常州市东方新城、上海三林世博核心功能区、上海市新闸路1250号创意产业园区、上海市松江区浦南片区、重庆市观音桥商圈商业地产项目、上海市宝山区智能制造产业园……
大型企业：中国人保财险上海分公司、中国进出口银行上海分公司、中国电信上海分公司、中煤集团海南分公司、上海城市投资集团有限公司、上海地产集团有限公司、光明食品集团有限公司、上海静安置业有限公司、苏州工业园区兆润投资控股集团有限公司、靖江市滨江新城开发有限公司、上海理想信息产业（集团）有限公司、中庆投资控股（集团）有限责任公司、绿城中国控股有限公司、中国国际工程咨询有限公司、同济规划院、上海经纬规划设计院有限公司、亿达未来科技服务有限公司、上海顾臻实业有限公司……
部分客户评价：
李老师团队做的产业研究报告结构清晰、观点明确，对区域产业经济发展、产业政策制定具有很好的指导意义，报告的可读性好。
——上海市发改委 阮副主任
李博士对国内外产业经济发展动态、长三角地区经济发展形势有比较全面和及时的掌握，产业规划培训交流活动很有意义，为我司十五五规划编制方案的制定、业务发展战略方向的把握、业务发展的有效路径等方面都有很好的启发。
——中国电信上海分公司企划部 金总
李博士团队对产业规划、产业园区改革发展研究有深刻理解和丰富经验，产业规划流程规范，时间节点把控严格，整个过程中规划团队与我方交流顺畅、合作愉快，规划成果总体符合招标文件提出的各项要求，对园区未来一个时期发展有好的指引作用。
——无锡锡山经济技术开发区经济局 严局长
李博士关于当前中国产业经济发展、长三角地区产业集群创新发展的要点把握的非常精 准，讲演过程中不仅有严谨的理论讲解，还穿插大量案例分析，让我了解了很多产业经济发展的现状、走势及其背后的运行逻辑，3个小时的课程让我受益良多。
——上海现代服务业联合 叶副秘书长
Service Procedure
Service Advantages
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我们的咨询方案的设计过程秉承“知行合一”的理念，既具备理论知识，又重视项目的实操性。经过多年的经验，我们积累了丰富的案例库，涉及18个领域，近千个案例，并将案例与咨询项目完美结合。
我们的咨询团队分布于各大领域，拥有多年的业内从业经验，具备丰富的企业管理实操经验。在定制咨询方案前，我们会为客户匹配多位业内咨询师，供客户进行比对选择，根据客户需求及问题，定制化地设计咨询方案，确保项目的顺利进行。
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