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珀菲特企业管理
Karen /郑老师
KEY WORDS OF Corporate Training
联系我们：
13382173255（Karen郑老师）
学员背景| Course Background
参加对象：地方政府、城投公司、资产集中型企业、资产服务类企业等的中高层管理人员；与城市更新相关的其他人士
授课形式：内训
授课天数：2 天
课程背景| Course Background
当前，中国城镇化进程已迈入深刻转型的新阶段。随着“刘易斯拐点”的到来与人口红利的渐退，过去依赖土地财政和增量扩张的传统城市发展模式难以为继。国家战略层面明确提出，要加快转变城市发展方式，实施城市更新战略，推动城市空间结构优化和品质提升。高水平推进城市更新，已与为关乎城市未来竞争力、实现高质量发展的必由之路，是盘活存量资产、激发内需潜力、培育新增长点的核心战略抓手。在此宏大背景下，深刻理解这一场范式革命的内核，成为所有参与者的首要课题。
然而，城市更新绝非简单的旧城改造或房地产开发，其复杂性、系统性和长期性远超以往。它涉及复杂的政策环境、多元的利益主体、沉重的资金压力以及长期的运营考验。许多项目止步于“算不过账”，或困于“实施路径不清”，最终无法实现经济、社会、文化效益的统一。这意味着，传统的开发思维已完全失效，亟需建立一套全新的、涵盖“战略认知-模式创新-实操打法-金融赋能”的系统性方法论。
课程遵循“战略认知—模式与方法—实操与融资—趋势与创新”的逻辑主线，不仅深度解析国家战略与顶层设计，更将结合上海、深圳等前沿城市的实践规范与济宁能源、华能南京、萧山热电等经典转型案例，深入剖析项目生成、资金筹划、利益平衡、长期运营等关键环节的核心技巧。期望通过深度学习与思辨，赋能学员全面掌握城市更新的操盘逻辑。课程收益| Program Benefits
1.系统建立顶层认知框架：深刻理解国家从“增量扩张”转向“存量提升”的战略内涵与紧迫性，从宏观层面建立系统性思维。
2.精准把握政策法规环境：全面梳理并解读国家与地方（如上海、深圳）城市更新的最新政策体系、操作规范与流程要点，确保项目推进在合规框架下进行。
3.掌握多元商业模式与实施路径：学会辨析政府主导、市场主导及政企协作（PPP/ABO）等主流模式的适用场景与优劣，掌握“七步闭环法”等项目层面的具体操作方法论。
4.获得破解资金难题的金融工具箱：深度理解并学会运用构建“孵化-开发-退出”三级资金池的金融闭环，掌握专项债、REITs、产业基金等创新金融工具的适用条件与操作要点。
5.提升全流程项目管理与实操能力：从前期体检策划、征迁谈判，到中期报规报建、社区协调，再到后期长期运营，获得全生命周期管理的核心要点与风险应对策略。
6.洞察未来绿色低碳与数字智能趋势：前瞻性了解绿色建筑、近零碳排、CIM/BIM数字孪生、智慧社区等前沿理念与技术在城市更新中的应用场景。
课程大纲| Course Outline
培训主线：“战略认知—模式与方法—实操与融资—趋势与创新”
第一节课：认知与战略——洞察存量时代的新逻辑
一、国家战略：从“城市建设”到“城市更新”
1．“增量扩张”到“存量提升”的范式变化
2．城市财政、平台公司转型的需要
3．内需潜力与高质量发展抓手
4．各地城市更新的进展与比较
三．方向辨识：城市更新的政策环境解析
1．2019-2020，2023、2024年中央经济工作会议
2．《关于持续推进城市更新行动的意见》等政策文件
3．中央城市工作会议
二、超越“大拆大建”：城市现代化发展新路径
1．中国城市更新历程
2．城市更新项目分类
1）老旧小区改造
2）产业园区升级
案例：济宁能源落陵矿区转型精密制造园，旧矿区蜕变为“高端制造小镇”
3）历史街区活化
4）公共服务提升
5）TOD开发
3．城市更新经济、社会、文化综合价值
三、推动城市更新的三大操盘逻辑
1．从项目思维到资产运营思维
2．算好三本账：财务账、社会账、城市账
案例：中国华能南京电厂土地置换，关停火电厂后将原址土地收储置换，另迁址新建“中国能谷”能源产业集群
四、角色定位：城市更新中操盘主体再分工
1．政府/国企
——从“经营者”转向“监管者”和“服务者”
2．开发企业
——从“开发商”转向“长期运营商”
3．资本方
第二节课：模式与方法：探索可持续的更新方法论
一、主流模式深度解析
1．政府主导型
——民生补短板（如老旧小区改造），资金来源与可持续性挑战
2．市场主导型
——商业逻辑驱动（如旧厂改造为商业综合体），关键在算账
3．政企协作型
——PPP、ABO等，目前的主流方向，如何设计风险共担、利益共享机制
二、项目层面操作“七步闭环法”
1．项目体检
2．功能策划
3．规划调整
4．融资方案
5．工程前期
6．资产改造
7．长期运营
案例：苏州工业园区城市更新项目
三、城市更新实操规范流程及案例
1．国家：5个阶段、9个关键环节的规范实施
2．上海：4个阶段，11个“规定动作”
3．深圳：9步细节“任务分解”，对应责任部门和时间节点
第三节课：实操与融资：破解实施与资金难题
一、核心痛点识别
1．资产权属复杂
2．融资渠道不畅
3．物业复杂操控难度大
4．产业运营能力薄弱
二、全流程实施要点
1．前期：征迁谈判、协议签署
2．中期：报规报建的特殊流程、建设过程中的社区关系维护
3．后期：长期运营管理的核心与内容
三、多元化资金筹措
1．传统渠道：财政资金、银行贷款
2．创新金融工具
——资金闭环：构建“三级资金池”
1）孵化池：专项债
2）开发池：PPP、BOT
3）退出池：REITs、产业基金
3.探索“XOD”模式下的综合开发收益反哺机制
四、成本与收益测算
1．项目财务模型
2．关键假设与敏感性分析
第四节课：趋势与创新：引领未来的更新实践
一、形的吸引：城市更新趋势展望
1．绿色低碳更新
——节能改造、绿色建筑、海绵城市、近零碳排放区建设
案例：萧山经开区热电厂改造储能电站，利用原热电厂闲置土地、厂房及电力设施，改建电网侧储能项目
2．数字智慧更新
——利用CIM、BIM技术赋能，智慧社区、孪生技术在更新中的应用
3．人文活力更新
——历史文化保护与活化利用，培育社区精神
二、产的内核：产业支撑城市更新
1．科技创新、产业创新融合
2．新兴产业、未来产业发展
3．高端服务业发展
1）高质量生产性服务业
2）高品质生活性服务业
4．数字经济、人工智能产业发展
三、高手操盘：着眼长期运营价值
——培育跨学科（规划、建筑、经济、社会、金融）的复合型团队；建立适应更新特点的项目管理能力。
1．产业运营
2．品牌运营
3．资本运营
4．载体与功能运营
讲师背景| Introduction to lecturers
李老师 产业规划与运营专家
产业经济研究专家
同济大学博士、中国农业大学硕士
——♦行业认证：政企智库双栖认证专家♦——
上海市注册咨询专家
上海长三角商业创新研究院特聘研究员
光明食品集团、上海城投集团、上海地产集团、中国电信上海分公司等30+大型国央企战略顾问
——♦行业深耕：25年产业规划经验♦——
现任：上海经邑数智产业研究院丨执行院长
曾任：香港城市规划研究院丨部门总督
曾任：上海福卡经济预测研究所（全国知名经济预测智库）丨项目经理
曾任：上海市人民政府发展研究中心（上海市政府核心智库）丨咨询员
擅长领域：产业规划、产业运营、产业现代化、招商引资、产业经济研究等
——♦50+城市/产业园区+产业规划项目落地：累计为沪苏渝闽等50+城市及虹桥国际商务区、苏州工业园区等40+产业园区提供产业规划或五年规划等服务，其中，为苏州市高新区政府制定产业规划，在园区产业布局优化、特色产业培育等方面成果斐然，为区域发展精 准定位，绘制清晰的发展蓝图。
——♦100+战略性新兴产业/未来产业+产业研究报告输出：凭借资 深的产业规划经验，输出《上海市算力产业高质量发展研究报告》、《上海市长宁区航空服务业发展规划研究》等100+高质量研究成果，其中完成《长三角地区产业现代化发展——从产业集群到创新集群》30万字著作，成为上海市战略性新兴产业招商地图、苏州工业园区集成电路产业干部培训教材。
实战经验：
李老师20年来始终专注于城市/园区产业规划研究，开展城市/园区产业规划、城市更新、转型发展、大型企业或平台公司业务战略等业务，深谙精明增长之道，为100+地方政府、产业园区、大型企业提供决策参考或咨询服务，在市场化服务中取得了显著成就。
——【区域或园区产业规划：锚定发展坐标，绘制产城融合蓝图】——
01—为长三角一体化协调办公室、上海市发改委、苏州市商务局、靖江市人民政府等50+城市提供产业规划或五年规划服务，产出“长三角机器人产业一体化发展建议”等一批高质量成果，为区域产业升级提供精 准指引。
02—服务虹桥国际商务区、苏州工业园区等40+产业园区，在产业布局优化、营商环境创新等领域形成标杆案例，助力园区实现高质量发展突破。
项目案例：曾为长宁区规划未来新质生产力发展战略，规划“三城市三高地”发展战略、“4+（2+3）+6”的现代化产业体系和“两廊道、四功能区、TOD+AOD”的产业空间格局体系，为智能互联产业、航空及运输服务产业、时尚消费产业等4大重点产业集群及11个细分赛道未来发展给具体对策建议。
——【重大项目可行性研究：破解落地难题，推动产业项目高效转化】——
01—主导开展一批项目可行性研究工作，包括上海市华纺地块、郑州二砂厂等城市更新项目，松江工业园区、嘉兴工业园区等园区转型项目，无锡市高端医疗器械、中国科技开发院南京洪蓝智造产业园等产业投资项目，超90%项目都已经顺利落地并建成投运。
项目案例：在《郑州市二砂厂城市更新总体策划》项目中，担任主导规划工作。该项目规划建筑面积超100万平方米，总投资近120亿元，于2020年建成并投入使用。项目落地后，不仅取得显著的经济、社会与环境效益，更成功实现地方政府、开发企业及当地居民的多方共赢，成为城市更新领域的典范案例。
——【国资或平台公司发展战略：聚焦主业升级，助力企业实现跨越式发展】——
01—为中国人保财险上海分公司、中国电信上海分公司、上海地产、中国进出口银行上海分公司、中煤集团海南分公司、上海城投高速公路公司、光明食品集团、上海静安置业等20+企业提供业务发展战略咨询服务。
项目案例：为中国人保财险上海分公司提供集成电路产业、生物医药产业投资环境与保险产品创新研究服务，提出的“长三角地区集成电路产业保险共同体”建议得到中国保监会、上海市人民政府认可并在上海临港新片区率先实施。
——【招商引资服务：精 准链接资源，打造区域经济增长新引擎】——
01—在香港城市规划院任职期间，为内地城市在香港开展招商引资活动提供从招商策划、企业对接、会务安排等一揽子服务。
项目案例：为宜宾等城市制定招商方案，精 准定位目标企业，通过高效的企业对接与精心的会务安排，使得宜宾等城市在港招商引资成效显著，成功引入多个重大项目，推动当地产业升级与经济发展。
部分授课案例：
序号 | 企业 | 课题 | 期数 |
1 | 苏州工业园区经发部门/苏州工业园区干部培训管理中心 | 《战略性新兴产业、未来产业发展态势》 | 10 |
2 | 盐城市大丰区发改委等部门 | 《长三角地区产业一体化发展形势分析》 | 10 |
3 | 中国电信上海分公司 | 《十五五时期产业规划思路与方法创新等》 | 10 |
4 | 苏州市商业联合会/苏州市第一百货商店有限责任公司 | 《数字经济时代商贸服务业发展新动态》 | 10 |
5 | 浙江省总商会/浙江省商业联合会 | 《长三角地区数字经济报告》 | 5 |
6 | 上海现代服务业联合会 | 《产业现代化发展新路径：产业集群向创新集群跃升》 | 5 |
7 | 无锡市商业联合会/无锡市地产行业协会 | 《新时期商业地产转型发展路径》 | 10 |
8 | 苏州市商业联合会 | 《商业经济发展形势与发展策略》 | 5 |
授课风格：
☛逻辑严谨，框架清晰：以清晰的逻辑和严谨的结构搭建系统知识体系，帮助学员从整体上把握产业发展脉络与规律，明确各部分知识的内在联系。
☛案例教学为主，经验赋能为辅：擅长以案例教学为核心方式，在授课中融入自身20多年咨询顾问经验与积累，将抽象理论转化为具象实践参考，让知识兼具实用性与可操作性。
☛启发深度思考，驱动主动学习：通过剖析案例、探讨产业问题等方式，引导学员展开深度思考，激发学习主动性，助力学生在自主探究中提升理解和应用能力，启发性突出。
《跳出增长陷阱——以高水平产业规划引领高质量发展》
《现代化产业体系建设——实现新旧动能转换》
《从产业集群到创新集群——产业现代化新路径》
《做好产业运营——推动产业园区高质量发展》
《培育新质生产力——高质量发展的破局之道》
《产业政策创新——促进地方经济高质量发展》
《产业数智化转型——从点状突破到系统跃升》
《新时代招商引资——双招双引、精 准招、链式引》
政府、苏州市商务局、三明市发展与改革委员会、陇南市发展与改革委员会、上海市长宁区发展与改革委员会、上海市杨浦区发展与改革委员会、上海市普陀区与改革委员会、上海市虹口区政府办公室、太仓市商务局、昆山市商务局、吴中区商务区、浙江省丽水市龙泉市政府、苏州市姑苏区科技与经济委员会、吉林市东丰县政府、仪征市商务局、丹阳市商务局、广西省南宁市上林县政府、常州市钟楼区新闸街道、天津市武清区太阳城、上海市浦东新区川沙镇、上海市宝山区国资委、重庆市江北区、上海国际汽车城、上海市人民政府发展研究中心……
产业园区客户：上海虹桥商务区、苏州工业园区、苏州市高新技术开发区、无锡市锡山经济技术开发区、上海虹桥临空经济园区、上海市青浦新城中央商务区、南京市溧水区洪蓝智造园、郑州市二沙文创园、四川省达州临港工业园区、浙江省秀洲工业区、宜宾市珙县京义新城、宜宾上罗新能源城、上海市青浦工业区凤北工业区、上海市松江工业区、常州市东方新城、上海三林世博核心功能区、上海市新闸路1250号创意产业园区、上海市松江区浦南片区、重庆市观音桥商圈商业地产项目、上海市宝山区智能制造产业园……
大型企业：中国人保财险上海分公司、中国进出口银行上海分公司、中国电信上海分公司、中煤集团海南分公司、上海城市投资集团有限公司、上海地产集团有限公司、光明食品集团有限公司、上海静安置业有限公司、苏州工业园区兆润投资控股集团有限公司、靖江市滨江新城开发有限公司、上海理想信息产业（集团）有限公司、中庆投资控股（集团）有限责任公司、绿城中国控股有限公司、中国国际工程咨询有限公司、同济规划院、上海经纬规划设计院有限公司、亿达未来科技服务有限公司、上海顾臻实业有限公司……
部分客户评价：
李老师团队做的产业研究报告结构清晰、观点明确，对区域产业经济发展、产业政策制定具有很好的指导意义，报告的可读性好。
——上海市发改委 阮副主任
李博士对国内外产业经济发展动态、长三角地区经济发展形势有比较全面和及时的掌握，产业规划培训交流活动很有意义，为我司十五五规划编制方案的制定、业务发展战略方向的把握、业务发展的有效路径等方面都有很好的启发。
——中国电信上海分公司企划部 金总
李博士团队对产业规划、产业园区改革发展研究有深刻理解和丰富经验，产业规划流程规范，时间节点把控严格，整个过程中规划团队与我方交流顺畅、合作愉快，规划成果总体符合招标文件提出的各项要求，对园区未来一个时期发展有好的指引作用。
——无锡锡山经济技术开发区经济局 严局长
李博士关于当前中国产业经济发展、长三角地区产业集群创新发展的要点把握的非常精 准，讲演过程中不仅有严谨的理论讲解，还穿插大量案例分析，让我了解了很多产业经济发展的现状、走势及其背后的运行逻辑，3个小时的课程让我受益良多。
——上海现代服务业联合 叶副秘书长
Service Procedure
Service Advantages
我们拥有几百家各类企业的项目咨询基础、多行业数据库、多年的行业经验，并对企业进行深度研究和剖析，总结出一系列深入的观点和经验。
我们的咨询方案的设计过程秉承“知行合一”的理念，既具备理论知识，又重视项目的实操性。经过多年的经验，我们积累了丰富的案例库，涉及18个领域，近千个案例，并将案例与咨询项目完美结合。
我们的咨询团队分布于各大领域，拥有多年的业内从业经验，具备丰富的企业管理实操经验。在定制咨询方案前，我们会为客户匹配多位业内咨询师，供客户进行比对选择，根据客户需求及问题，定制化地设计咨询方案，确保项目的顺利进行。
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