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珀菲特企业管理
Karen /郑老师
KEY WORDS OF Corporate Training
联系我们：
13382173255（Karen郑老师）
学员背景| Course Background
参加对象：地方政府、城投公司、资产运营企业等的中高层管理人员；与资产盘活相关的其他人士
授课形式：内训
授课天数：1 天
课程背景| Course Background
历经数十年的发展，各级政府与国有企业沉淀形成了规模庞大的存量资产，这些资产中不乏低效、闲置甚至沉睡的资源。如何将这些“沉睡的资本”唤醒，转化为有效投资和经济增长新动能，已成为关乎企业生存发展、城市更新升级乃至国家经济结构优化的重要战略议题。《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》等政策的密集出台，正为推动此项工作提供了清晰的行动纲领和前所未有的政策窗口。因此，“盘活存量”不再只是一项优化举措，而是与“开拓增量”并重，成为企业、政府必须掌握的核心能力，是应对当前挑战、把握发展机遇的必然选择。
然而，盘活存量资产是一项极其复杂的系统工程，远非简单的“卖资产”或“租房子”。它涉及到对资产价值的重估、政策法规的精准把握、商业模式的创新设计，以及多方利益的复杂平衡。许多操盘者仍受困于传统的项目开发思维，缺乏对资产全生命周期运营管理的认知，在实操中面临权属复杂、模式单一、资金短缺、运营乏力等共性难题。
课程旨在为学员构建一个从“建立认知、厘清逻辑、掌握方法”到“落地实操、突破难点、长效运营”的完整知识闭环，最终引导学员建立起以长期运营和价值增值为导向的产业生态运营思维，帮助其真正具备为存量资产破局、焕新、增值的能力，从而在高质量发展的新赛道中赢得先机。
课程收益| Program Benefits
1.统构建认知框架，精准把握政策机遇：帮助学员跳出传统思维，建立从“资产识别、价值评估、模式选择到长效运营”的全周期盘活认知体系。
2.掌握核心操盘逻辑，学会算清“三本大账”：引导学员从单一的“财务账”升级到综合考量“社会账”和“城市账”的顶层设计思维，制定出既算得赢又行得通的盘活方案。
3.获取实用方法论与工具，直接指导实战：课程将提供包括四大核心策略、五大创新模式在内的系统方法论，学员将获得一套即学即用的“工具包”，提升实战效率。
4.破解重点难点问题，借鉴标杆案例经验：深度剖析共性难题的破解之道，并通过标杆案例的得失分享，获得宝贵经验与灵感启发，避免常见陷阱，缩短试错成本。
5.提升资产运营增值能力，构建长期竞争力：超越“盘活”本身，聚焦于资产的长期“运营”与“增值”，学习通过产业生态培育、空间精细运营、品牌价值塑造等策略，全面提升资产收益和资本价值，实现从“盘活”到“焕活”的跃升。
6.获得一套可落地的行动指南与资源网络：课程不仅传授知识，更提供“十份必配规范文件”等实操模板，助力学员返回工作岗位后将所学转化为实际行动和成果。
课程大纲| Course Outline
培训主线：“建立认知—厘清逻辑—了解方法—落地操作—难点突破—长期运营增值”
上午
第一部分：引言
1．当前经济环境下的挑战与机遇：为何“盘活存量”与“开拓增量”至关重要
2．盘活存量资产的历史沿革和阶段特征
3．课程目标与日程介绍：一天的学习旅程地图
第二部分：理论基石，什么是存量资产盘活？
一、存量资产的范畴
——土地、厂房、设备、知识产权、数据、低效股权等
二、存量资产盘活相关政策法规
——《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》、《引导社会资本参与盘活国有存量资产中央预算内投资示范专项管理办法》等
三、各地存量资产盘活经验分析
第三部分：操盘逻辑，存量资产盘活的三大核心思路
一、从项目思维、载体思维到资产运营、产业运营思维
二、算好三本账
——财务账、社会账、城市账
三、操盘主体再分工
——政府、开发企业、国企/基金、入驻企业/商家等
深度案例：郑州市**厂改造项目
背景：城市中心区“文保建筑+旧厂区”，商业价值凸显。
行动：与政府协商变更土地性质，联合顶级开发商打造产城融合综合体。
成果：开业多年的文化创新产业园，中部地区文创、商旅地标
第四部分：方法论与路径：如何系统性地盘活资产？
一、四大核心策略
1．优化提升
——通过技术改造、节能降耗提升物业/设备价值
2．转型转变
——改变资产用途，适应新需求：工业遗存改造为文创园、科创中心
3．剥离出售
——非核心、无效资产通过出售、转让实现变现
4．证券化与金融创新
——通过REITs、ABS等工具盘活重资产
二、典型资产盘活创新模式
——产业赋能型、文旅融合型、科技驱动型、片区综合更新型、债务重组型
下午
第五部分：盘活存量的组织管理与流程再造
一、资产盘活专班
二、盘活存量资产核心流程
1．准备与摸底阶段
2．评估与规划阶段
3．决策与执行阶段
4．后续管理与复盘阶段
三、“十份必配规范文件”
第六部分：盘活存量资产的重点和难点突破
一、改造项目功能策划
1）城市或片区战略引领
2）功能策划与统筹规划
——基地情况、外部环境、战略定位、发展方向、空间引导
——功能复合：交通、产业、空间、融资、生态
深度案例：上海市泰和图制造产业园
1）从传统制造业园区向“智能制造+研发办公+生态社区”一体化生态圈转型。
2）如何通过精准招商和服务升级，实现租金溢价和资产价值飙升。
二、不同产权处理办法
深度案例：苏州工业园区盘活存量资产中不同类型产权处理办法
第七部分：资产的长期运营与价值增值
一、产业运营
1．科创生态雨林
2．产业集群发展
二、空间运营
1．招商创新
——找对人、促成交、留住商
2．“人才-产业-城区”三螺旋
三、品牌运营
1.产业基因标签化
2.生态场景符号化
3.品牌立体传播：线上线下融合渗透
第八部分：总结
课程内容全景回顾：将六大模块串联起来，形成系统性的战略观。
讲师背景| Introduction to lecturers
李老师 产业规划与运营专家
产业经济研究专家
同济大学博士、中国农业大学硕士
——♦行业认证：政企智库双栖认证专家♦——
上海市注册咨询专家
上海长三角商业创新研究院特聘研究员
光明食品集团、上海城投集团、上海地产集团、中国电信上海分公司等30+大型国央企战略顾问
——♦行业深耕：25年产业规划经验♦——
现任：上海经邑数智产业研究院丨执行院长
曾任：香港城市规划研究院丨部门总督
曾任：上海福卡经济预测研究所（全国知名经济预测智库）丨项目经理
曾任：上海市人民政府发展研究中心（上海市政府核心智库）丨咨询员
擅长领域：产业规划、产业运营、产业现代化、招商引资、产业经济研究等
——♦50+城市/产业园区+产业规划项目落地：累计为沪苏渝闽等50+城市及虹桥国际商务区、苏州工业园区等40+产业园区提供产业规划或五年规划等服务，其中，为苏州市高新区政府制定产业规划，在园区产业布局优化、特色产业培育等方面成果斐然，为区域发展精 准定位，绘制清晰的发展蓝图。
——♦100+战略性新兴产业/未来产业+产业研究报告输出：凭借资 深的产业规划经验，输出《上海市算力产业高质量发展研究报告》、《上海市长宁区航空服务业发展规划研究》等100+高质量研究成果，其中完成《长三角地区产业现代化发展——从产业集群到创新集群》30万字著作，成为上海市战略性新兴产业招商地图、苏州工业园区集成电路产业干部培训教材。
实战经验：
李老师20年来始终专注于城市/园区产业规划研究，开展城市/园区产业规划、城市更新、转型发展、大型企业或平台公司业务战略等业务，深谙精明增长之道，为100+地方政府、产业园区、大型企业提供决策参考或咨询服务，在市场化服务中取得了显著成就。
——【区域或园区产业规划：锚定发展坐标，绘制产城融合蓝图】——
01—为长三角一体化协调办公室、上海市发改委、苏州市商务局、靖江市人民政府等50+城市提供产业规划或五年规划服务，产出“长三角机器人产业一体化发展建议”等一批高质量成果，为区域产业升级提供精 准指引。
02—服务虹桥国际商务区、苏州工业园区等40+产业园区，在产业布局优化、营商环境创新等领域形成标杆案例，助力园区实现高质量发展突破。
项目案例：曾为长宁区规划未来新质生产力发展战略，规划“三城市三高地”发展战略、“4+（2+3）+6”的现代化产业体系和“两廊道、四功能区、TOD+AOD”的产业空间格局体系，为智能互联产业、航空及运输服务产业、时尚消费产业等4大重点产业集群及11个细分赛道未来发展给具体对策建议。
——【重大项目可行性研究：破解落地难题，推动产业项目高效转化】——
01—主导开展一批项目可行性研究工作，包括上海市华纺地块、郑州二砂厂等城市更新项目，松江工业园区、嘉兴工业园区等园区转型项目，无锡市高端医疗器械、中国科技开发院南京洪蓝智造产业园等产业投资项目，超90%项目都已经顺利落地并建成投运。
项目案例：在《郑州市二砂厂城市更新总体策划》项目中，担任主导规划工作。该项目规划建筑面积超100万平方米，总投资近120亿元，于2020年建成并投入使用。项目落地后，不仅取得显著的经济、社会与环境效益，更成功实现地方政府、开发企业及当地居民的多方共赢，成为城市更新领域的典范案例。
——【国资或平台公司发展战略：聚焦主业升级，助力企业实现跨越式发展】——
01—为中国人保财险上海分公司、中国电信上海分公司、上海地产、中国进出口银行上海分公司、中煤集团海南分公司、上海城投高速公路公司、光明食品集团、上海静安置业等20+企业提供业务发展战略咨询服务。
项目案例：为中国人保财险上海分公司提供集成电路产业、生物医药产业投资环境与保险产品创新研究服务，提出的“长三角地区集成电路产业保险共同体”建议得到中国保监会、上海市人民政府认可并在上海临港新片区率先实施。
——【招商引资服务：精 准链接资源，打造区域经济增长新引擎】——
01—在香港城市规划院任职期间，为内地城市在香港开展招商引资活动提供从招商策划、企业对接、会务安排等一揽子服务。
项目案例：为宜宾等城市制定招商方案，精 准定位目标企业，通过高效的企业对接与精心的会务安排，使得宜宾等城市在港招商引资成效显著，成功引入多个重大项目，推动当地产业升级与经济发展。
部分授课案例：
序号 | 企业 | 课题 | 期数 |
1 | 苏州工业园区经发部门/苏州工业园区干部培训管理中心 | 《战略性新兴产业、未来产业发展态势》 | 10 |
2 | 盐城市大丰区发改委等部门 | 《长三角地区产业一体化发展形势分析》 | 10 |
3 | 中国电信上海分公司 | 《十五五时期产业规划思路与方法创新等》 | 10 |
4 | 苏州市商业联合会/苏州市第一百货商店有限责任公司 | 《数字经济时代商贸服务业发展新动态》 | 10 |
5 | 浙江省总商会/浙江省商业联合会 | 《长三角地区数字经济报告》 | 5 |
6 | 上海现代服务业联合会 | 《产业现代化发展新路径：产业集群向创新集群跃升》 | 5 |
7 | 无锡市商业联合会/无锡市地产行业协会 | 《新时期商业地产转型发展路径》 | 10 |
8 | 苏州市商业联合会 | 《商业经济发展形势与发展策略》 | 5 |
授课风格：
☛逻辑严谨，框架清晰：以清晰的逻辑和严谨的结构搭建系统知识体系，帮助学员从整体上把握产业发展脉络与规律，明确各部分知识的内在联系。
☛案例教学为主，经验赋能为辅：擅长以案例教学为核心方式，在授课中融入自身20多年咨询顾问经验与积累，将抽象理论转化为具象实践参考，让知识兼具实用性与可操作性。
☛启发深度思考，驱动主动学习：通过剖析案例、探讨产业问题等方式，引导学员展开深度思考，激发学习主动性，助力学生在自主探究中提升理解和应用能力，启发性突出。
《跳出增长陷阱——以高水平产业规划引领高质量发展》
《现代化产业体系建设——实现新旧动能转换》
《从产业集群到创新集群——产业现代化新路径》
《做好产业运营——推动产业园区高质量发展》
《培育新质生产力——高质量发展的破局之道》
《产业政策创新——促进地方经济高质量发展》
《产业数智化转型——从点状突破到系统跃升》
《新时代招商引资——双招双引、精 准招、链式引》
政府、苏州市商务局、三明市发展与改革委员会、陇南市发展与改革委员会、上海市长宁区发展与改革委员会、上海市杨浦区发展与改革委员会、上海市普陀区与改革委员会、上海市虹口区政府办公室、太仓市商务局、昆山市商务局、吴中区商务区、浙江省丽水市龙泉市政府、苏州市姑苏区科技与经济委员会、吉林市东丰县政府、仪征市商务局、丹阳市商务局、广西省南宁市上林县政府、常州市钟楼区新闸街道、天津市武清区太阳城、上海市浦东新区川沙镇、上海市宝山区国资委、重庆市江北区、上海国际汽车城、上海市人民政府发展研究中心……
产业园区客户：上海虹桥商务区、苏州工业园区、苏州市高新技术开发区、无锡市锡山经济技术开发区、上海虹桥临空经济园区、上海市青浦新城中央商务区、南京市溧水区洪蓝智造园、郑州市二沙文创园、四川省达州临港工业园区、浙江省秀洲工业区、宜宾市珙县京义新城、宜宾上罗新能源城、上海市青浦工业区凤北工业区、上海市松江工业区、常州市东方新城、上海三林世博核心功能区、上海市新闸路1250号创意产业园区、上海市松江区浦南片区、重庆市观音桥商圈商业地产项目、上海市宝山区智能制造产业园……
大型企业：中国人保财险上海分公司、中国进出口银行上海分公司、中国电信上海分公司、中煤集团海南分公司、上海城市投资集团有限公司、上海地产集团有限公司、光明食品集团有限公司、上海静安置业有限公司、苏州工业园区兆润投资控股集团有限公司、靖江市滨江新城开发有限公司、上海理想信息产业（集团）有限公司、中庆投资控股（集团）有限责任公司、绿城中国控股有限公司、中国国际工程咨询有限公司、同济规划院、上海经纬规划设计院有限公司、亿达未来科技服务有限公司、上海顾臻实业有限公司……
部分客户评价：
李老师团队做的产业研究报告结构清晰、观点明确，对区域产业经济发展、产业政策制定具有很好的指导意义，报告的可读性好。
——上海市发改委 阮副主任
李博士对国内外产业经济发展动态、长三角地区经济发展形势有比较全面和及时的掌握，产业规划培训交流活动很有意义，为我司十五五规划编制方案的制定、业务发展战略方向的把握、业务发展的有效路径等方面都有很好的启发。
——中国电信上海分公司企划部 金总
李博士团队对产业规划、产业园区改革发展研究有深刻理解和丰富经验，产业规划流程规范，时间节点把控严格，整个过程中规划团队与我方交流顺畅、合作愉快，规划成果总体符合招标文件提出的各项要求，对园区未来一个时期发展有好的指引作用。
——无锡锡山经济技术开发区经济局 严局长
李博士关于当前中国产业经济发展、长三角地区产业集群创新发展的要点把握的非常精 准，讲演过程中不仅有严谨的理论讲解，还穿插大量案例分析，让我了解了很多产业经济发展的现状、走势及其背后的运行逻辑，3个小时的课程让我受益良多。
——上海现代服务业联合 叶副秘书长
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Service Advantages
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我们的咨询方案的设计过程秉承“知行合一”的理念，既具备理论知识，又重视项目的实操性。经过多年的经验，我们积累了丰富的案例库，涉及18个领域，近千个案例，并将案例与咨询项目完美结合。
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