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珀菲特企业管理
Karen /郑老师
KEY WORDS OF Corporate Training
联系我们：
13382173255（Karen郑老师）
学员背景| Course Background
参加对象：商业地产、商业管理公司的中高层管理人员，商业地产招商、运营关键岗从业人员
授课形式：内训
授课天数：1 天
课程背景| Course Background
在存量竞争日益加剧的宏观背景下，中国商业地产正经历从规模扩张到价值深挖的历史性转折，行业全面进入以运营能力为核心的“管理红利”时代。资产价值的提升不再单纯取决于位置与硬件，而更深层次地依托于持续的运营创新、精细化的客户服务以及科技与可持续发展的深度融合。
课程旨在为行业管理人员系统解析新时期商业地产高质量运营的核心逻辑与实践路径，推动资产从“物理空间”向“活力场域”与“金融资产”的高效转化。课程将紧扣“高质量运营”这一价值增长主线，构建从战略洞察、业态创新、技术赋能和资本对接的完整认知与实践体系，指导学员综合运用全套工具模型，完成从诊断、调改到退出的全周期资产价值提升方案，真正掌握存量时代资产增值的核心方法论。
课程收益| Program Benefits
1.建立运营新框架：帮助学员构建以“财务收益-客户满意-资产价值-可持续性”为核心的四大标尺评估体系，精准诊断自身项目质量短板与发力方向。
2.掌握业态创新方法论：深度理解银发、Z世代等核心客群特征，学会运用组合策略打造内容引力场，并掌握会员深度运营与商户协同的实操工具。
3.解锁降本增效新路径：获得智慧商业系统的清晰实施路线图，能找到技术优化切入点并量化其经济效益，推动运营从经验驱动转向数据驱动。
4.将ESG转化为财务收益：学会构建可测算投资回报的ESG项目模型，实现社会价值与资产价值的统一。
5.打通运营表现到资产价格的关键链路：理解核心运营指标如何影响资产资本化率及估值，掌握满足资本市场对“稳定现金流”要求的运营要点。
6.系统了解不同轻资产合作模式的风控要点与合规框架；掌握数字化工具、标准化手册输出的核心心法，保障规模扩张中的品质与收益。
7.通过沙盘实战锤炼综合操盘能力，完成从业态调改、系统落地、绿色升级到退出回报测算的全链条方案设计，全面提升战略决策与资源整合能力。
课程大纲| Course Outline
模块1，趋势与战略：重新定义“高质量运营”
1.2025-2030 中国商业地产6大新常态
（1）存量改造 > 增量开发
（2）消费分级 & 银发/宠物/健康经济崛起
（3）轻资产输出成为头部商管核心竞争力
（4）数字化从“加分项”变为“生存权”
（5）租金+流量+数据三元收益模型
（6）ESG 与绿色运营纳入资产估值
2.高质量运营的4把标尺
① NOPLAT ② 同店销售增速 ③ 资产资本化率 ④ 客户 NPS
3.顶层案例速览（10 min/个）
（1）深圳iN城市广场：97%出租率存量改造
（2）上海恒隆：小投资撬动核心商圈再定位
（3）阿那亚：用社群把商场变成“生活方式运营商”
互动：分组画出“本企业高质量运营雷达图”→痛点站位
模块2，客户与业态：深度运营“人货场”
1.新一代客群画像：2.8亿银发 & Z世代“两栖消费”
2.业态组合4.0——“首店+策展+社群+夜经济”
（1）首店收割机：南翔印象城400家品牌300家首店
（2）策展型零售：迪士尼公主IP限时展客流 +40%
3.商户销售协同系统
（1）租金公式重构：底租 + 流水抽成 + 营销基金
（2）共享会员：POS打通→ 积分通兑→ 精准发券
4.会员精细化运营4步法
① 数据埋点 ② 标签体系 ③ 分层权益 ④ 社群裂变
案例：龙湖西城天街“樱花季”会员券核销率38%→ 行业1.5×
工作坊：给定3万㎡空置区，30min设计“主题业态+主力IP”并给出收益测算假设
模块3，数字与绿色：科技降本、ESG增值
1.智慧商业5大系统落地路径
（1）智能能耗→ 15%电费下降
（2）AI 动线→ 客流转化率 +15%
（3）智能停车→ 平均寻车时间90s→30s
（4）数字孪生巡检→ 故障响应缩短50%
（5）数据中台→ 租控决策时间7天→2小时
2.绿色运营 = 现金流 + 估值双提升
（1）LEED Platinum案例：广州IFC租金溢价8%
（2）光伏+储能+碳排交易模型，IRR提升1.3-1.8%
3.数字化轻资产输出3件套
——SaaS平台 + 运营手册 + 人才派遣 → 管理面积3年翻5×
演练：现场打开“能耗云”后台，分组找到 3 条可优化参数并量化年节省金额
模块4，资本与组织：让运营结果体现在资产价格
1.从EBITDA到Cap Rate：运营指标如何对标资本化率
2.资本市场新偏好
（1）CMBS/REITs对“稳定现金流”的4条红线
（2）ESG评级↑1级 → 融资成本↓15-25bp
3.组织能力建设
（1）“运营前置”机制：设计阶段即植入招商 & 运营指标
（2）双轨人才：商业 EMBA + 跨项目轮岗
（3）风险分级预案：A 类公共卫生、B 类主力店撤场、C 类客流低
4.轻资产4种合作模式与风控要点
——委托管理/租赁/合资/品牌加盟
结业沙盘：
背景：5万㎡区域级购物中心出租率82%→目标95%
任务：①业态调改 ②数字系统落地 ③绿色改造 ④退出IRR测算
输出：每组10min路演，讲师与投资人角色现场质询
（1）工具包（课前电子发放）
（2）高质量运营KPI字典（X项指标算法）
（3）商户销售协同合同模板2025版
（4）绿色改造0→1清单（LEED/国标对比）
（5）数字化选型Vendor Map（TOP30厂商速览）
讲师背景| Introduction to lecturers
李老师 产业规划与运营专家
产业经济研究专家
同济大学博士、中国农业大学硕士
——♦行业认证：政企智库双栖认证专家♦——
上海市注册咨询专家
上海长三角商业创新研究院特聘研究员
光明食品集团、上海城投集团、上海地产集团、中国电信上海分公司等30+大型国央企战略顾问
——♦行业深耕：25年产业规划经验♦——
现任：上海经邑数智产业研究院丨执行院长
曾任：香港城市规划研究院丨部门总督
曾任：上海福卡经济预测研究所（全国知名经济预测智库）丨项目经理
曾任：上海市人民政府发展研究中心（上海市政府核心智库）丨咨询员
擅长领域：产业规划、产业运营、产业现代化、招商引资、产业经济研究等
——♦50+城市/产业园区+产业规划项目落地：累计为沪苏渝闽等50+城市及虹桥国际商务区、苏州工业园区等40+产业园区提供产业规划或五年规划等服务，其中，为苏州市高新区政府制定产业规划，在园区产业布局优化、特色产业培育等方面成果斐然，为区域发展精 准定位，绘制清晰的发展蓝图。
——♦100+战略性新兴产业/未来产业+产业研究报告输出：凭借资 深的产业规划经验，输出《上海市算力产业高质量发展研究报告》、《上海市长宁区航空服务业发展规划研究》等100+高质量研究成果，其中完成《长三角地区产业现代化发展——从产业集群到创新集群》30万字著作，成为上海市战略性新兴产业招商地图、苏州工业园区集成电路产业干部培训教材。
实战经验：
李老师20年来始终专注于城市/园区产业规划研究，开展城市/园区产业规划、城市更新、转型发展、大型企业或平台公司业务战略等业务，深谙精明增长之道，为100+地方政府、产业园区、大型企业提供决策参考或咨询服务，在市场化服务中取得了显著成就。
——【区域或园区产业规划：锚定发展坐标，绘制产城融合蓝图】——
01—为长三角一体化协调办公室、上海市发改委、苏州市商务局、靖江市人民政府等50+城市提供产业规划或五年规划服务，产出“长三角机器人产业一体化发展建议”等一批高质量成果，为区域产业升级提供精 准指引。
02—服务虹桥国际商务区、苏州工业园区等40+产业园区，在产业布局优化、营商环境创新等领域形成标杆案例，助力园区实现高质量发展突破。
项目案例：曾为长宁区规划未来新质生产力发展战略，规划“三城市三高地”发展战略、“4+（2+3）+6”的现代化产业体系和“两廊道、四功能区、TOD+AOD”的产业空间格局体系，为智能互联产业、航空及运输服务产业、时尚消费产业等4大重点产业集群及11个细分赛道未来发展给具体对策建议。
——【重大项目可行性研究：破解落地难题，推动产业项目高效转化】——
01—主导开展一批项目可行性研究工作，包括上海市华纺地块、郑州二砂厂等城市更新项目，松江工业园区、嘉兴工业园区等园区转型项目，无锡市高端医疗器械、中国科技开发院南京洪蓝智造产业园等产业投资项目，超90%项目都已经顺利落地并建成投运。
项目案例：在《郑州市二砂厂城市更新总体策划》项目中，担任主导规划工作。该项目规划建筑面积超100万平方米，总投资近120亿元，于2020年建成并投入使用。项目落地后，不仅取得显著的经济、社会与环境效益，更成功实现地方政府、开发企业及当地居民的多方共赢，成为城市更新领域的典范案例。
——【国资或平台公司发展战略：聚焦主业升级，助力企业实现跨越式发展】——
01—为中国人保财险上海分公司、中国电信上海分公司、上海地产、中国进出口银行上海分公司、中煤集团海南分公司、上海城投高速公路公司、光明食品集团、上海静安置业等20+企业提供业务发展战略咨询服务。
项目案例：为中国人保财险上海分公司提供集成电路产业、生物医药产业投资环境与保险产品创新研究服务，提出的“长三角地区集成电路产业保险共同体”建议得到中国保监会、上海市人民政府认可并在上海临港新片区率先实施。
——【招商引资服务：精 准链接资源，打造区域经济增长新引擎】——
01—在香港城市规划院任职期间，为内地城市在香港开展招商引资活动提供从招商策划、企业对接、会务安排等一揽子服务。
项目案例：为宜宾等城市制定招商方案，精 准定位目标企业，通过高效的企业对接与精心的会务安排，使得宜宾等城市在港招商引资成效显著，成功引入多个重大项目，推动当地产业升级与经济发展。
部分授课案例：
序号 | 企业 | 课题 | 期数 |
1 | 苏州工业园区经发部门/苏州工业园区干部培训管理中心 | 《战略性新兴产业、未来产业发展态势》 | 10 |
2 | 盐城市大丰区发改委等部门 | 《长三角地区产业一体化发展形势分析》 | 10 |
3 | 中国电信上海分公司 | 《十五五时期产业规划思路与方法创新等》 | 10 |
4 | 苏州市商业联合会/苏州市第一百货商店有限责任公司 | 《数字经济时代商贸服务业发展新动态》 | 10 |
5 | 浙江省总商会/浙江省商业联合会 | 《长三角地区数字经济报告》 | 5 |
6 | 上海现代服务业联合会 | 《产业现代化发展新路径：产业集群向创新集群跃升》 | 5 |
7 | 无锡市商业联合会/无锡市地产行业协会 | 《新时期商业地产转型发展路径》 | 10 |
8 | 苏州市商业联合会 | 《商业经济发展形势与发展策略》 | 5 |
授课风格：
☛逻辑严谨，框架清晰：以清晰的逻辑和严谨的结构搭建系统知识体系，帮助学员从整体上把握产业发展脉络与规律，明确各部分知识的内在联系。
☛案例教学为主，经验赋能为辅：擅长以案例教学为核心方式，在授课中融入自身20多年咨询顾问经验与积累，将抽象理论转化为具象实践参考，让知识兼具实用性与可操作性。
☛启发深度思考，驱动主动学习：通过剖析案例、探讨产业问题等方式，引导学员展开深度思考，激发学习主动性，助力学生在自主探究中提升理解和应用能力，启发性突出。
《跳出增长陷阱——以高水平产业规划引领高质量发展》
《现代化产业体系建设——实现新旧动能转换》
《从产业集群到创新集群——产业现代化新路径》
《做好产业运营——推动产业园区高质量发展》
《培育新质生产力——高质量发展的破局之道》
《产业政策创新——促进地方经济高质量发展》
《产业数智化转型——从点状突破到系统跃升》
《新时代招商引资——双招双引、精 准招、链式引》
政府、苏州市商务局、三明市发展与改革委员会、陇南市发展与改革委员会、上海市长宁区发展与改革委员会、上海市杨浦区发展与改革委员会、上海市普陀区与改革委员会、上海市虹口区政府办公室、太仓市商务局、昆山市商务局、吴中区商务区、浙江省丽水市龙泉市政府、苏州市姑苏区科技与经济委员会、吉林市东丰县政府、仪征市商务局、丹阳市商务局、广西省南宁市上林县政府、常州市钟楼区新闸街道、天津市武清区太阳城、上海市浦东新区川沙镇、上海市宝山区国资委、重庆市江北区、上海国际汽车城、上海市人民政府发展研究中心……
产业园区客户：上海虹桥商务区、苏州工业园区、苏州市高新技术开发区、无锡市锡山经济技术开发区、上海虹桥临空经济园区、上海市青浦新城中央商务区、南京市溧水区洪蓝智造园、郑州市二沙文创园、四川省达州临港工业园区、浙江省秀洲工业区、宜宾市珙县京义新城、宜宾上罗新能源城、上海市青浦工业区凤北工业区、上海市松江工业区、常州市东方新城、上海三林世博核心功能区、上海市新闸路1250号创意产业园区、上海市松江区浦南片区、重庆市观音桥商圈商业地产项目、上海市宝山区智能制造产业园……
大型企业：中国人保财险上海分公司、中国进出口银行上海分公司、中国电信上海分公司、中煤集团海南分公司、上海城市投资集团有限公司、上海地产集团有限公司、光明食品集团有限公司、上海静安置业有限公司、苏州工业园区兆润投资控股集团有限公司、靖江市滨江新城开发有限公司、上海理想信息产业（集团）有限公司、中庆投资控股（集团）有限责任公司、绿城中国控股有限公司、中国国际工程咨询有限公司、同济规划院、上海经纬规划设计院有限公司、亿达未来科技服务有限公司、上海顾臻实业有限公司……
部分客户评价：
李老师团队做的产业研究报告结构清晰、观点明确，对区域产业经济发展、产业政策制定具有很好的指导意义，报告的可读性好。
——上海市发改委 阮副主任
李博士对国内外产业经济发展动态、长三角地区经济发展形势有比较全面和及时的掌握，产业规划培训交流活动很有意义，为我司十五五规划编制方案的制定、业务发展战略方向的把握、业务发展的有效路径等方面都有很好的启发。
——中国电信上海分公司企划部 金总
李博士团队对产业规划、产业园区改革发展研究有深刻理解和丰富经验，产业规划流程规范，时间节点把控严格，整个过程中规划团队与我方交流顺畅、合作愉快，规划成果总体符合招标文件提出的各项要求，对园区未来一个时期发展有好的指引作用。
——无锡锡山经济技术开发区经济局 严局长
李博士关于当前中国产业经济发展、长三角地区产业集群创新发展的要点把握的非常精 准，讲演过程中不仅有严谨的理论讲解，还穿插大量案例分析，让我了解了很多产业经济发展的现状、走势及其背后的运行逻辑，3个小时的课程让我受益良多。
——上海现代服务业联合 叶副秘书长
Service Procedure
Service Advantages
我们拥有几百家各类企业的项目咨询基础、多行业数据库、多年的行业经验，并对企业进行深度研究和剖析，总结出一系列深入的观点和经验。
我们的咨询方案的设计过程秉承“知行合一”的理念，既具备理论知识，又重视项目的实操性。经过多年的经验，我们积累了丰富的案例库，涉及18个领域，近千个案例，并将案例与咨询项目完美结合。
我们的咨询团队分布于各大领域，拥有多年的业内从业经验，具备丰富的企业管理实操经验。在定制咨询方案前，我们会为客户匹配多位业内咨询师，供客户进行比对选择，根据客户需求及问题，定制化地设计咨询方案，确保项目的顺利进行。
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