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珀菲特企业管理
Karen /郑老师
KEY WORDS OF Corporate Training
联系我们：
13382173255（Karen郑老师）
学员背景| Course Background
参加对象：文旅街区项目总、招商总、运营总、市场总等核心决策层
授课形式：内训
授课天数：1 天
课程背景| Course Background
“十五五”开局之年，文旅融合被写入国家顶层规划八大任务，文化繁荣、消费提振、夜经济、微度假、绿色低碳、数字文旅、REITs、乡村振兴等政策关键词一次性释放。中央预算内投资、专项债、绿色补贴与公募REITs扩募形成“四轮驱动”，为文旅街区发展提供前所未有的机遇。
与此同时，客流碎片化、Z世代微度假、夜经济2.0、宠物友好、IP首店矩阵等新消费物种快速崛起，传统“仿古+小吃”模式空铺率攀升，商户从“高租金承受”转向“高坪效+快回本”。谁能把文化故事转化为建筑符号、把首店矩阵装进分时租金，谁就能在新消费浪潮中跑出加速度。
高热度背后是高门槛：文化IP如何转译成建筑与场景？首店集群怎样与在地文化共生？收益分成3.0、快闪分时、绿色低碳补贴、REITs退出如何闭环？多数项目仍停留在“造街—招租—冷清”老路径，缺乏系统方法论。
课程将紧扣“十五五”政策窗口，拆解盛世里等长三角最新标杆，把文化锚、首店矩阵、夜游二消、数字一卡通、绿色溢价、资本退出压缩成“拿来即用”工具包，确保学员回项目即可改方案、谈品牌、备REITs，在新周期里先赢一寸，再赢一丈。
课程收益| Program Benefits
1.政策快译：看懂“十五五”八大任务政策导向，深刻把握文旅街区创新发展的政策环境。
2．双轮洞察：吃透“微度假×夜经济×IP首店”消费新物种，提前锁定高坪效品牌。
3．模型打法：带走“文化IP+3-5-2落位”双模型，现场生成文旅街区的品牌组织及其落位图，回项目直接Copy。
4．收益分成：学会“保底+夜游二消分成+股权联营”，租金溢价提升6-10%，现金流提前回正。
5．绿色溢价：掌握LEED金级/低碳标签申报，租金溢价6-8%，同步锁定REITs退出通道。
6．沟通升级：学习文旅街区营销新模式，推介“建筑可阅读+夜游分成+绿色溢价”，让品牌方听完主动约档期。
课程大纲| Course Outline
一、破冰与问题导入
1．文旅街区运营成功的关键要素：文化、商业、体验、形态、运营、金融？
2．课程安排介绍
二、政策与趋势红利
1．文商旅产业“十五五”八大任务解码
——文化繁荣、消费提振、夜经济、微度假、绿色低碳、数字文旅、REITs、乡村振兴
2．资金/土地/审批速通道
——中央预算内投资+专项债+绿色补贴+REITs扩募路线图
3．长三角发展格局标杆
——上海“一江一河”世界级水岸、江苏大运河国家文化公园、浙江诗路文化带、安徽皖南国际文化旅游示范区
案例速览：盛世里文旅·奥特莱斯（20亿首店矩阵，1小时沪杭甬圈）
三、消费新浪潮与招商物种
1．微度假×夜经济×宠物友好×IP首店 4大赛道数据包
2．高坪效业态清单
——潜水馆、屋顶营地、24h健身房、Livehouse、文创雪糕、宠物咖啡
3．招商新武器
（1）收益分成3.0：保底+NOI抽成+股权联营
（2）快闪/分时：6个月短约，空铺率↓5%，现金流回正
（3）数字一卡通：江苏社保卡文旅一卡通案例（分时预约+消费补贴）
四、操盘思路五步法（1:20）
1．文化IP注入
——建筑符号转译+场景故事线（唐风十字轴/运河舟楫/诗路廊桥）
2．空间动线再造
——街-巷-弄-院四级尺度，首层溢价+二层联动+屋顶经济
3．商业内容共创
——首店矩阵→体验插件→夜游二消，租金溢价10-15%
4．数字运营中台
——热力图实时落位+AI预测式补铺+会员积分通兑
资本退出闭环：绿色低碳补贴→Pre-REITs→公募REITs扩募（盛世里绿色认证+REITs路径）
午间体系
五、标杆案例深拆
1．湖州东鱼坊天幕街
² 230米投影天幕，文化+科技夜游，年均客流900万
² 招商逻辑：夜游二消>租金，分成比例40%
2．云台山西游文化街区
² IP全域联动，年游客2200万，二消占比42%
² 操盘要点：白天门票+夜晚演艺+二次消费一卡通
六、招商运营实战工具
1．品牌热力图制作
——POI数据+客流数据+租金梯度 三图叠加
2．收益测算快表
——首年现金流，三年NOI，REITs估值反向推导
3．谈判话术三包
（1）卖文化故事：“建筑可阅读，街区可漫游”
（2）卖分成模型：“租金保底+夜游分成，一起赚二消”
（3）卖绿色溢价：LEED金级/低碳标签→租金溢价6-8%
4．合同模板
——分时快闪、夜游分成、屋顶经济、宠物友好 四类附件
七、分组沙盘实战
任务书：8万㎡存量街区（文化+商业+夜游+配套）
1．3-5-2落位
——3成首店/IP、5成体验二消、2成分时快闪
2．绿色低碳补贴申报表当场填写
3．输出
——落位图、三年NOI表、招商话术清单、REITs退出路径图
——路演：每组6分钟，评委打分
八、课程总结与行动计划
——6小时结束，学员带走“文化IP+商业内容运营+资本退出”全套打法，回项目即可改方案、谈品牌、冲补贴、备REITs。
讲师背景| Introduction to lecturers
李老师 产业规划与运营专家
产业经济研究专家
同济大学博士、中国农业大学硕士
——♦行业认证：政企智库双栖认证专家♦——
上海市注册咨询专家
上海长三角商业创新研究院特聘研究员
光明食品集团、上海城投集团、上海地产集团、中国电信上海分公司等30+大型国央企战略顾问
——♦行业深耕：25年产业规划经验♦——
现任：上海经邑数智产业研究院丨执行院长
曾任：香港城市规划研究院丨部门总督
曾任：上海福卡经济预测研究所（全国知名经济预测智库）丨项目经理
曾任：上海市人民政府发展研究中心（上海市政府核心智库）丨咨询员
擅长领域：产业规划、产业运营、产业现代化、招商引资、产业经济研究等
——♦50+城市/产业园区+产业规划项目落地：累计为沪苏渝闽等50+城市及虹桥国际商务区、苏州工业园区等40+产业园区提供产业规划或五年规划等服务，其中，为苏州市高新区政府制定产业规划，在园区产业布局优化、特色产业培育等方面成果斐然，为区域发展精 准定位，绘制清晰的发展蓝图。
——♦100+战略性新兴产业/未来产业+产业研究报告输出：凭借资 深的产业规划经验，输出《上海市算力产业高质量发展研究报告》、《上海市长宁区航空服务业发展规划研究》等100+高质量研究成果，其中完成《长三角地区产业现代化发展——从产业集群到创新集群》30万字著作，成为上海市战略性新兴产业招商地图、苏州工业园区集成电路产业干部培训教材。
实战经验：
李老师20年来始终专注于城市/园区产业规划研究，开展城市/园区产业规划、城市更新、转型发展、大型企业或平台公司业务战略等业务，深谙精明增长之道，为100+地方政府、产业园区、大型企业提供决策参考或咨询服务，在市场化服务中取得了显著成就。
——【区域或园区产业规划：锚定发展坐标，绘制产城融合蓝图】——
01—为长三角一体化协调办公室、上海市发改委、苏州市商务局、靖江市人民政府等50+城市提供产业规划或五年规划服务，产出“长三角机器人产业一体化发展建议”等一批高质量成果，为区域产业升级提供精 准指引。
02—服务虹桥国际商务区、苏州工业园区等40+产业园区，在产业布局优化、营商环境创新等领域形成标杆案例，助力园区实现高质量发展突破。
项目案例：曾为长宁区规划未来新质生产力发展战略，规划“三城市三高地”发展战略、“4+（2+3）+6”的现代化产业体系和“两廊道、四功能区、TOD+AOD”的产业空间格局体系，为智能互联产业、航空及运输服务产业、时尚消费产业等4大重点产业集群及11个细分赛道未来发展给具体对策建议。
——【重大项目可行性研究：破解落地难题，推动产业项目高效转化】——
01—主导开展一批项目可行性研究工作，包括上海市华纺地块、郑州二砂厂等城市更新项目，松江工业园区、嘉兴工业园区等园区转型项目，无锡市高端医疗器械、中国科技开发院南京洪蓝智造产业园等产业投资项目，超90%项目都已经顺利落地并建成投运。
项目案例：在《郑州市二砂厂城市更新总体策划》项目中，担任主导规划工作。该项目规划建筑面积超100万平方米，总投资近120亿元，于2020年建成并投入使用。项目落地后，不仅取得显著的经济、社会与环境效益，更成功实现地方政府、开发企业及当地居民的多方共赢，成为城市更新领域的典范案例。
——【国资或平台公司发展战略：聚焦主业升级，助力企业实现跨越式发展】——
01—为中国人保财险上海分公司、中国电信上海分公司、上海地产、中国进出口银行上海分公司、中煤集团海南分公司、上海城投高速公路公司、光明食品集团、上海静安置业等20+企业提供业务发展战略咨询服务。
项目案例：为中国人保财险上海分公司提供集成电路产业、生物医药产业投资环境与保险产品创新研究服务，提出的“长三角地区集成电路产业保险共同体”建议得到中国保监会、上海市人民政府认可并在上海临港新片区率先实施。
——【招商引资服务：精 准链接资源，打造区域经济增长新引擎】——
01—在香港城市规划院任职期间，为内地城市在香港开展招商引资活动提供从招商策划、企业对接、会务安排等一揽子服务。
项目案例：为宜宾等城市制定招商方案，精 准定位目标企业，通过高效的企业对接与精心的会务安排，使得宜宾等城市在港招商引资成效显著，成功引入多个重大项目，推动当地产业升级与经济发展。
部分授课案例：
序号 | 企业 | 课题 | 期数 |
1 | 苏州工业园区经发部门/苏州工业园区干部培训管理中心 | 《战略性新兴产业、未来产业发展态势》 | 10 |
2 | 盐城市大丰区发改委等部门 | 《长三角地区产业一体化发展形势分析》 | 10 |
3 | 中国电信上海分公司 | 《十五五时期产业规划思路与方法创新等》 | 10 |
4 | 苏州市商业联合会/苏州市第一百货商店有限责任公司 | 《数字经济时代商贸服务业发展新动态》 | 10 |
5 | 浙江省总商会/浙江省商业联合会 | 《长三角地区数字经济报告》 | 5 |
6 | 上海现代服务业联合会 | 《产业现代化发展新路径：产业集群向创新集群跃升》 | 5 |
7 | 无锡市商业联合会/无锡市地产行业协会 | 《新时期商业地产转型发展路径》 | 10 |
8 | 苏州市商业联合会 | 《商业经济发展形势与发展策略》 | 5 |
授课风格：
☛逻辑严谨，框架清晰：以清晰的逻辑和严谨的结构搭建系统知识体系，帮助学员从整体上把握产业发展脉络与规律，明确各部分知识的内在联系。
☛案例教学为主，经验赋能为辅：擅长以案例教学为核心方式，在授课中融入自身20多年咨询顾问经验与积累，将抽象理论转化为具象实践参考，让知识兼具实用性与可操作性。
☛启发深度思考，驱动主动学习：通过剖析案例、探讨产业问题等方式，引导学员展开深度思考，激发学习主动性，助力学生在自主探究中提升理解和应用能力，启发性突出。
《跳出增长陷阱——以高水平产业规划引领高质量发展》
《现代化产业体系建设——实现新旧动能转换》
《从产业集群到创新集群——产业现代化新路径》
《做好产业运营——推动产业园区高质量发展》
《培育新质生产力——高质量发展的破局之道》
《产业政策创新——促进地方经济高质量发展》
《产业数智化转型——从点状突破到系统跃升》
《新时代招商引资——双招双引、精 准招、链式引》
政府、苏州市商务局、三明市发展与改革委员会、陇南市发展与改革委员会、上海市长宁区发展与改革委员会、上海市杨浦区发展与改革委员会、上海市普陀区与改革委员会、上海市虹口区政府办公室、太仓市商务局、昆山市商务局、吴中区商务区、浙江省丽水市龙泉市政府、苏州市姑苏区科技与经济委员会、吉林市东丰县政府、仪征市商务局、丹阳市商务局、广西省南宁市上林县政府、常州市钟楼区新闸街道、天津市武清区太阳城、上海市浦东新区川沙镇、上海市宝山区国资委、重庆市江北区、上海国际汽车城、上海市人民政府发展研究中心……
产业园区客户：上海虹桥商务区、苏州工业园区、苏州市高新技术开发区、无锡市锡山经济技术开发区、上海虹桥临空经济园区、上海市青浦新城中央商务区、南京市溧水区洪蓝智造园、郑州市二沙文创园、四川省达州临港工业园区、浙江省秀洲工业区、宜宾市珙县京义新城、宜宾上罗新能源城、上海市青浦工业区凤北工业区、上海市松江工业区、常州市东方新城、上海三林世博核心功能区、上海市新闸路1250号创意产业园区、上海市松江区浦南片区、重庆市观音桥商圈商业地产项目、上海市宝山区智能制造产业园……
大型企业：中国人保财险上海分公司、中国进出口银行上海分公司、中国电信上海分公司、中煤集团海南分公司、上海城市投资集团有限公司、上海地产集团有限公司、光明食品集团有限公司、上海静安置业有限公司、苏州工业园区兆润投资控股集团有限公司、靖江市滨江新城开发有限公司、上海理想信息产业（集团）有限公司、中庆投资控股（集团）有限责任公司、绿城中国控股有限公司、中国国际工程咨询有限公司、同济规划院、上海经纬规划设计院有限公司、亿达未来科技服务有限公司、上海顾臻实业有限公司……
部分客户评价：
李老师团队做的产业研究报告结构清晰、观点明确，对区域产业经济发展、产业政策制定具有很好的指导意义，报告的可读性好。
——上海市发改委 阮副主任
李博士对国内外产业经济发展动态、长三角地区经济发展形势有比较全面和及时的掌握，产业规划培训交流活动很有意义，为我司十五五规划编制方案的制定、业务发展战略方向的把握、业务发展的有效路径等方面都有很好的启发。
——中国电信上海分公司企划部 金总
李博士团队对产业规划、产业园区改革发展研究有深刻理解和丰富经验，产业规划流程规范，时间节点把控严格，整个过程中规划团队与我方交流顺畅、合作愉快，规划成果总体符合招标文件提出的各项要求，对园区未来一个时期发展有好的指引作用。
——无锡锡山经济技术开发区经济局 严局长
李博士关于当前中国产业经济发展、长三角地区产业集群创新发展的要点把握的非常精 准，讲演过程中不仅有严谨的理论讲解，还穿插大量案例分析，让我了解了很多产业经济发展的现状、走势及其背后的运行逻辑，3个小时的课程让我受益良多。
——上海现代服务业联合 叶副秘书长
Service Procedure
Service Advantages
我们拥有几百家各类企业的项目咨询基础、多行业数据库、多年的行业经验，并对企业进行深度研究和剖析，总结出一系列深入的观点和经验。
我们的咨询方案的设计过程秉承“知行合一”的理念，既具备理论知识，又重视项目的实操性。经过多年的经验，我们积累了丰富的案例库，涉及18个领域，近千个案例，并将案例与咨询项目完美结合。
我们的咨询团队分布于各大领域，拥有多年的业内从业经验，具备丰富的企业管理实操经验。在定制咨询方案前，我们会为客户匹配多位业内咨询师，供客户进行比对选择，根据客户需求及问题，定制化地设计咨询方案，确保项目的顺利进行。
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