产业园区作为产业的载体，在促进产业发展方面有着举足轻重的作用，产业园区的招商引资及运营更成了绕不开的关键话题。产业园区的核心是“产业”，而要实现企业的入驻和产业的聚集，招商引资是最重要的环节，特别是目前一些重点区域的园区，对招商引资的要求更高，除了要求满足租售率，对产值、税收也有考量；而对产业园区开发商而言，招商引资能力是对外拓展的有力背书和支撑。

1、 产业园区和产业的逻辑关系是什么，产业需要什么样的园区？

2、 产业园区的开发运营的工作逻辑什么？开发建设、招商引资、运营管理怎么统筹？

3、 “商”是招来的吗？还是“运”来的？

4、 产业地产模式下招商该怎么招？和卖厂房一样吗？

5、 做园区、看园区、选园区，“李逵”和“李鬼”的区别到底在哪里？

6、 产业园区开发怎么做好基础、做好生态、做好运营，承载并助力产业的发展？

7、 作为企业管理的中层腰部力量，怎么发挥自己的角色力量，做好工作业绩和个人能力的双提升。

本课程以运营的逻辑、经营的思维和可落地的视角，从“产业”到“园区”，再从园区的“运营”到“招商”，从产业进、从产业出，从产业生态到产业招引、产业孵化、产业共进共赢以及中层管理人员的角色力量发挥等方面进行阐述，帮助学员、帮助企业对园区的招商、运营进行完整的思考，必要时带方案、带资源，指导、支持学员项目推进。

● 从宏观的层面厘清产业的概念、产业的痛点、产业园区的逻辑关系。

● 从大运营的角度理解产业集聚、产业生态总体思路下的产业规划、招商、运营。

● 理解产业园区招商的各种形式，因地因时制宜的加以运用。

● 学习并掌握产业园区招商的政策逻辑和政策倾向，并进行有针对性的招商效率提升。

● 掌握运营逻辑统筹下的产业地产整体开发运营逻辑，能够以点带面、以面促点的理解招商和运营的工作关系。

● 全面了解产业园区招商与运营的核心理念、策略与技巧，提升实际操作能力。

●掌握产业地产开发的盈利模式和落地方式，提高思考的深度，提升落地的效益和效率。

● 扩展并熟悉产业园区开发涉及的国民经济计划、产业政策、土地政策、财务税收、工程建设等方面专业知识。

第一讲：从产业看园区

一、产业的内涵和外延

1. 产业的定义与战略新兴产业

2．产业的分类和发展

（1）产业的分类：三次产业分类、国际标准行业分类、中国产业分类

（2）我国已经是“制造业大国”

（3）产业数字化：战略意义、发展趋向、面临的问题、实施路径、对策建议

（4）工业互联网：美国通用电气的Predix平台

3. 产业共生

（1）共生理论

（2）共生模型：“丰田主义”和“温特尔主义”

案例：卡伦堡工业园的共生生态

（3）融通发展：适合中国实际的产业组织形态

案例：深圳的融通发展之路

4．产业集聚

（1）产业集群

（2）集群的形式及优劣势：原子式、横向式、混合式、多核式、单核式

（3）集群的演化：从产业集群到创新集群

5. 产业转移

6. 产业认知的误区

二、产业对园区的需求

1. 该有的初心：产业园区服从于、服务于产业发展

2. 产业对产业园区的需求：地域需求、配套需求、技术需求、生态需求、政策需求、“人”的需求、经济+环保要求、发展的扶持重点、企业和载体的适配

3. 园区招商引资的优势

案例分享：西安高新区与比亚迪

三、产业园区的现状和发展

1. 耳熟能详的产业园区的几种形式

（1）政府主导的产业园区

（2）企业主导的产业园区

2. 产业园区模式及优劣势对比

（1）开发模式分析

（2）优劣势对比

3．组合型园区开发模式

4．产业园区的迭代

5. 产业园区4.0

案例分享：扎堆的工业园区，惠州星河IMC

6. 产业园区开发主体的发展趋势

（1）国际园区的发展

（2）国内园区需求和政策背景

（3）国内园区发展趋势：国资主体在转型、民营主体强经营、行业龙头在发力、科技主体开新局等

7. 产业园区的优势和问题

8. 产业园区该有的样子

（1）建设：融合化 品质化

（2）招商精准化组合化

（3）全要素服务体系化

（4）盈利轻量化品质化

9. 产业园区的相关指标说明

10. 产业园区的思维

（1）需要生态的思维：大的顶天立地，小的铺天盖地，眉毛是眉毛、胡子是胡子

（2）需要运营的思维：盘好资源、用好策略、建好引擎、抓好团队、做好落地

（3）需要经营的思维：目标导向、算好经济，社会两本账、做好拆解、先“闭”后“粗”

案例分享：华夏幸福的成与败：嘉善产业新城

第二讲：从园区看招商

一、产业策划

1. 策划是什么？

2. 产业招商的市场调研：

（1）市场调研的产业内容

（2）市场调研的方法

（3）市场调研的相关说明

案例：某高新园区市场调研，某生物医药产业园市调剖析

3. 经营性定位

（1）经营性定位逻辑

（2）经营性定位分析

（3）商业模式定位

（4）产业定位

（5）企业定位

（6）产品定位

4. 运营前置：资源、订单+研发、统领、其他。

5．招商先行：为什么先行？怎么先行？

（1）大先行：链和库。

（2）小先行：项目招商资源落地，现金流、现金流、还是现金流！划重点。

6．建招互促

（1）以招定产：规划-进度、规模-节奏。

（2）以产促招：参与、动线、移步换景。

7. 二次开发 滚动发展  长久的生意才可靠

案例分享：干了一期干二期的西部云谷

二、招商的全方位规划

1. 规划原则

2. 以产业为导向的空间规划

（1）建筑与建设规划

（2）标准化厂房

案例：某临空产业港工程规划

3. 以运营为导向的产业规划（看重运营储备率）

（1）产业规划的角色

（2）产业地产规划分析

（3）怎么打动人心

（4）规划准备工作

（5）产业规划落笔

3. 以经营为导向的经济指标规划

（1）数字化经营

（2）经济指标规划

（3）现金流！现金流！

案例分享：某头部产业地产开发商的经营逻辑

第三讲：多层次、多角度干招商

一、产业地产的前提-拿地

1. 城市梯队：梯队划分及特点

2. 政府关注，打动政府：产业、品牌、规划，亩均论英雄

案例：西安高新区产业园-拿地“包”招商

二、产业地产的招商

1. 招商的特点和原则：周期长、跨度大、专业性强，突出重点、突出特色、产业集聚

2. 招商团队组织：踏实肯干+专业培训

案例：辽宁营口五矿产业园

3. 分析目标客群需求：做好“三点式”文章

4. 阶段性招商重点：按阶段走好“六步”招商

5. 16种招商方式：招商要撒网，总有款式适合您

案例分享：枝江市县域经济“小”地方的组合招商

6. 招商管理办法：没有规矩、不成方圆，管理总控、日常管理、激励机制

7．组合拳大招商：“大商”和“小商”相结合、“本土”和“外向”相结合、“精准”和“触达”相结合、“线上”和“线下”相结合、“园招”和“地招”相结合。

8. 招商宣传与推广

9. 宣传材料制作与发布

10. 线上线下推广活动策划

11. 政企联动招商：服从、价值、兑现

12. 产业链龙头骨干企业：四大主要产业

13、裂变是思维，招商是技术：用好跨界思维

14. 招商谈判：谈判准备、谈判过程。

15. 合同关键条款解读

16. 风险识别与防控措施

案例分享：某产业园的先招商未取地的收尾

17. 签约与后续跟进

18. 企业评估：

案例分享：某临空产业港招商定价与优惠：

（1）基于资产规模和市场竞争的定价

（2）基于现金流的促销

（3）基于利润的价格上涨

案例分享：浙大网新科技园的立体式推广

19、产业转移

案例分享：深圳市—汕尾市产业转移合作园

第四讲、层层铺垫后的产业运营

1. 运营才是产业地产的未来：逻辑的必然 利润空间，运营有难点

2. 分析需求，提供服务：园区视角、城市视角、区域视角、平台视角（案例及建议）

3. 打造融资体系：产业基金体系、产业投资体系

4. 做好资源链接：产业组织、企业家、职场社交

5. 双引擎驱动真正的产业运营：订单运营是核心，研发运营是硬实力

6. 园区基础设施与配套服务

7. 园区企业服务与关系管理：构建园区和谐的氛围

8. 园区安全与环保管理：守住园区管理的底线

9. 产业升级：路径与策略

10. 科技创新平台建设：一主多辅，专业突出

11. 科技创新与成果转化：内部创新、成果交易与转化

案例分享：清华科技园围绕企业做运营

第五讲、中层管理人员的角色力量-腰部力量

一、中层管理人员的角色认知

1. 中层管理人员在组织中的位置和作用

(1) 承上启下的桥梁角色

(2) 战略执行与落地的关键环节

(3) 团队管理和绩效达成的责任人

2. 中层管理人员的职责和权力

(1) 职责范围的明确界定

(2) 合理运用权力的原则和方法

(3) 权力与责任的平衡

3. 中层管理人员应具备的能力和素质

(1) 领导力、沟通能力、协调能力等核心能力

(2) 职业素养、心态和价值观

二、组织战略与目标的理解与分解

1. 组织战略的解读

(1) 公司的长期发展规划和战略目标

(2) 行业趋势和竞争环境分析

(3) 战略对中层管理工作的指导意义

2. 目标的分解与转化

(1) 将组织目标细化为部门和个人目标

(2) 制定可衡量、可实现的目标体系

(3) 目标分解的工具和方法

3. 目标的沟通与共识

(1) 与上级领导和团队成员沟通目标

(2) 确保团队对目标的理解和认同

(3) 处理目标异议和调整

三、工作计划与任务分配

1. 工作计划的制定

(1) 工作优先级的确定

(2) 制定详细的工作计划时间表

(3) 资源需求评估与配置

2. 任务分配的原则和技巧

(1) 根据员工能力和特长分配任务

(2) 明确任务要求和期望结果

(3) 合理授权与监督

3. 工作进度的监控与调整

(1) 建立有效的监控机制

(2) 定期评估工作进展情况

(3) 及时发现问题并采取纠正措施

四、团队建设与管理

1. 团队成员的选拔与招聘

(1) 明确岗位需求和人才标准

(2) 有效的招聘渠道和面试技巧

(3) 新员工入职引导与融入

2. 团队培训与发展

(1) 识别团队成员的培训需求

(2) 制定个性化的培训计划

(3) 提供内部培训和外部培训机会

3. 团队激励与绩效管理

(1) 建立有效的激励机制

(2) 设定绩效指标和评估标准

(3) 绩效反馈与辅导

4. 团队沟通与协作

(1) 营造良好的团队沟通氛围

(2) 解决团队冲突和矛盾

(3) 促进跨部门协作与合作

五、沟通与协调技巧

1. 向上沟通技巧：理解、汇报、寻求支持和资源的方法

2. 向下沟通技巧：传达、倾听、给予积极的反馈和鼓励

3. 平行沟通技巧：分工、合作、发挥整体效能

4. 对外沟通技巧：建立关系、达成业绩、维护形象

六、问题解决与决策能力

1. 问题分析与诊断

1. 识别问题的本质和根源

2. 运用工具和方法进行问题分析

3. 收集和整理相关信息

2. 决策的过程与方法

1. 制定决策的标准和原则

2. 评估不同的解决方案

3. 做出明智的决策

3. 风险评估与应对

1. 预测决策可能带来的风险

2. 制定风险应对策略

3. 监控风险的变化

七、自我管理与职业素养提升

1. 时间管理技巧

1. 制定合理的时间计划

2. 克服拖延和时间浪费

3. 提高工作效率和效能

2. 压力管理与情绪调节

1. 识别工作中的压力源

2. 采取有效的减压措施

3. 保持积极的工作心态

3. 职业素养与职业道德

1. 遵守公司规章制度和职业道德规范

2. 树立良好的职业形象

3. 持续学习和自我提升

4. 领导力的培养与发展

1. 领导力的内涵和特点

2. 提升领导力的途径和方法

3. 领导风格的塑造与转变