1.  掌握城市存量商业资产盘活的核心逻辑、实操路径及风险管控要点，能结合城投业务实际识别盘活机会、落地基础方案；

2.  明晰城市市政环卫一体化的行业现状、运营模式及城投公司的角色定位，掌握一体化项目的统筹推进与效能提升方法；

3.  精通政府主导型文旅项目的策划逻辑、投资运营模式、项目介入节点及行业分析框架，能独立开展基础项目研判与策划构思；

4.  通过典型案例剖析，借鉴行业优秀经验，规避业务推进中的常见误区，提升核心业务实操能力与决策水平。

第一讲 城市存量商业资产盘活实操与案例剖析

一、城市存量商业资产现状与城投公司核心职责

1.  城市存量商业资产的界定、分类及行业现状（重点梳理城投公司持有的写字楼、商铺、旧厂房等资产类型）

2.  城投公司在存量商业资产盘活中的角色定位、政策导向及核心使命

3.  当前存量商业资产盘活的核心痛点与突出难点（闲置率高、运营低效、业态失衡等）

二、城市存量商业资产盘活的核心逻辑与实操路径

1.  盘活前期：资产盘点与价值评估

（1）城投存量商业资产盘点的重点的内容与方法

（2）资产价值评估的核心指标与实操流程

2.  盘活模式：分类选择与落地要点

（1）租赁运营模式（适合成熟存量资产，风险管控要点）

（2）业态升级模式（适合老旧存量资产，定位与改造重点）

（3）资产证券化模式（适合优质存量资产，流程与政策要求）

（4）跨界融合模式（文旅、康养、文创与存量商业结合）

3.  盘活关键：风险管控与效能提升

（1）政策风险、市场风险、运营风险的识别与规避

（2）盘活后的运营管理要点，实现资产保值增值

三、典型案例剖析（贴合城投业务实际）

1.  案例一：某城投公司老旧商圈存量商铺业态升级盘活案例

（1）案例背景（城投持有、闲置率高、区位优势突出）

（2）盘活路径（定位调整、业态重构、运营管理）

（3）经验借鉴与难点反思

2.  案例二：某城投公司写字楼资产证券化盘活案例

（1）案例背景（优质资产、现金流稳定、政策适配）

（2）操作流程（评估、备案、发行、运营）

（3）城投公司在其中的核心作用与风险控制

3.  案例三：某城投公司旧厂房改造为文创园区的盘活案例

（1）案例背景（闲置旧厂房、区位临近城区、政策支持文创产业）

（2）盘活难点与解决方案

（3）运营成效与可持续性分析

第二讲 城市市政环卫一体化运营与案例剖析

一、城市市政环卫一体化行业现状与政策导向

1.  市政环卫一体化的界定与核心内容（清扫保洁、垃圾分类、垃圾收运处置、公厕管理等）

2.  行业发展现状（市场化程度、技术应用、行业痛点）

3.  相关政策解读（国家及地方关于市政环卫一体化的扶持政策、监管要求）

4.  城投公司在市政环卫一体化中的核心定位与责任（公益属性与市场化运营结合）

二、城市市政环卫一体化项目的运营模式与实操要点

1.  核心运营模式（贴合城投实际）

（1）政府购买服务模式（城投作为承接方，服务标准与考核要求）

（2）城投主导的市场化运营模式（投资、建设、运营一体化）

（3）PPP模式（适合大型环卫一体化项目，合作模式与风险分担）

2.  项目实操全流程

（1）项目立项与可行性分析（贴合城市发展规划）

（2）服务范围界定与服务标准制定

（3）人员配置、设备投入与技术应用（智能化环卫设备的应用）

（4）日常运营管理与考核评价

3.  城投公司的核心优势与竞争力提升

（1）政策优势、资源优势的发挥

（2）成本控制、服务质量提升的实操方法

三、典型案例剖析（贴合城投业务实际）

1.  案例一：某城投公司承接城市核心区环卫一体化政府购买服务案例

（1）案例背景（政府推进环卫一体化、城投承接核心区域服务）

（2）运营流程（人员配置、设备投入、日常管控、考核应对）

（3）成本控制与服务质量提升的经验

2.  案例二：某城投公司主导的县域环卫一体化PPP项目案例

（1）案例背景（县域环卫短板、政府引导、城投牵头）

（2）合作模式（城投与社会资本合作、风险分担、利益共享）

（3）项目推进中的难点与解决方案（资金、运营、监管）

3.  案例三：某城投公司智能化环卫一体化运营案例

（1）案例背景（城市升级需求、城投推动环卫智能化）

（2）技术应用（智能清扫车、垃圾分类智能设备、数字化管控平台）

（3）运营成效与城投公司的角色价值

第三讲 政府主导型文旅项目策划与投资运营实操及案例剖析

一、政府主导型文旅项目行业现状与城投定位

1.  政府主导型文旅项目的界定与核心特征（公益属性优先、市场化运营补充、贴合城市发展）

2.  行业发展现状与趋势（市场规模、业态创新、政策导向）

3.  行业核心痛点（同质化严重、投资回收周期长、运营效率低、文旅融合不足）

4.  城投公司在政府主导型文旅项目中的核心角色

（1）项目投资主体（政府引导、城投牵头、社会资本补充）

（2）项目建设与运营主体（统筹推进项目落地、保障公益属性）

（3）政策衔接与资源整合主体（联动政府部门、整合文旅资源）

二、政府主导型文旅项目行业分析与项目介入

1.  行业分析核心框架（贴合城投项目研判需求）

（1）区域文旅资源分析（自然、人文、红色资源盘点与价值评估）

（2）市场需求分析（目标客群、消费习惯、市场潜力）

（3）竞争对手分析（区域内同类项目、差异化优势挖掘）

（4）政策环境分析（国家及地方文旅扶持政策、监管要求）

2.  项目介入节点与核心要求

（1）介入前期：项目调研与可行性论证（城投牵头，联动政府文旅部门）

（2）介入中期：项目策划与方案落地（贴合城市规划，突出公益与市场结合）

（3）介入后期：项目运营与优化升级（保障运营效能，实现可持续发展）

3.  项目可行性论证的重点内容（城投决策参考）

（1）资源适配性、市场可行性、政策合规性

（2）投资估算、资金筹措、投资回收周期研判

（3）风险评估与应对方案（政策、市场、运营风险）

三、政府主导型文旅项目策划核心要点

1.  策划核心逻辑（公益为先、文旅融合、差异化定位）

2.  核心内容策划

（1）主题定位（结合区域资源，规避同质化，突出城市特色）

（2）业态策划（核心业态、配套业态、体验业态的搭配，贴合城投运营能力）

（3）空间布局（贴合城市规划，兼顾公益功能与商业运营）

（4）品牌与营销策划（政府背书+市场化营销，提升项目影响力）

3.  策划误区与规避方法（同质化、重建设轻运营、脱离城投实际能力等）

四、政府主导型文旅项目投资运营模式

1.  投资模式（贴合城投资金状况）

（1）政府拨款+城投自筹模式（适合公益属性强的项目）

（2）城投牵头+社会资本合作模式（PPP、合资合作，分担资金压力）

（3）专项债券+市场化融资模式（政策适配性要求）

2.  运营模式（兼顾公益与效益）

（1）城投自主运营模式（适合小型、公益属性强的项目，人员与团队要求）

（2）委托专业机构运营模式（适合大型、市场化程度高的项目，监管要点）

（3）城投主导+专业机构合作运营模式（核心环节城投把控，专业环节外包）

3.  投资回收与盈利模式（贴合城投可持续发展）

（1）公益类项目：政府补贴+配套商业收益

（2）市场类项目：门票收入+业态租赁+衍生品销售+品牌授权

五、典型案例剖析（贴合城投业务实际，政府主导、城投参与）

1.  案例一：某城投公司牵头的城市文化公园文旅项目（公益+市场化结合）

（1）案例背景（政府主导、城投投资建设运营、依托城市人文资源）

（2）项目策划（主题定位、业态布局、公益功能体现）

（3）投资运营模式（资金筹措、运营管理、收益来源）

（4）经验借鉴与难点反思（公益与效益的平衡、运营成本控制）

2.  案例二：某城投公司主导的红色文旅小镇项目（政府引导、市场化运营）

（1）案例背景（红色资源丰富、政府政策支持、城投牵头整合资源）

（2）行业分析与项目介入（前期调研、可行性论证、节点把控）

（3）策划与运营亮点（差异化定位、文旅融合、投资回收路径）

（4）城投公司在项目中的核心作用与风险管控

3.  案例三：某城投公司文旅PPP项目失败与整改案例

（1）案例背景（项目定位、投资模式、运营现状）

（2）失败原因（同质化、资金链断裂、运营不善）

（3）整改措施与城投公司的反思（贴合城投业务实操，规避同类误区）

第四讲 核心内容总结、工作指导建议及十五五城投转型升级框架

一、前三讲核心内容总结提炼

1.  核心业务逻辑梳理

（1）城市存量商业资产盘活：以“资产盘点—价值评估—模式适配—风险管控”为核心，立足城投持有资产特性，通过多元模式实现闲置资产保值增值，核心是平衡“盘活效率”与“长期效益”，案例核心经验集中于业态适配、政策借力与运营落地。

（2）城市市政环卫一体化：坚守“公益属性为先、市场化运营为辅”定位，城投公司核心是发挥资源、政策优势，通过科学运营模式（政府购买、PPP等）、技术赋能与成本管控，提升环卫服务效能，案例核心启示在于标准化运营、风险分担与智能化升级。

（3）政府主导型文旅项目：以“政策适配—资源整合—策划落地—运营可持续”为逻辑，城投公司承担投资、建设、运营核心职责，核心是规避同质化、平衡公益与市场，案例经验与反思聚焦于项目定位、资金筹措与运营管控。

2.  共性要点与核心共识

（1）政策导向是前提：三项业务均需紧密贴合国家及地方政策，城投公司需强化政策解读与衔接能力，借力政策红利推进业务落地。

（2）风险管控是底线：无论是资产盘活、环卫运营还是文旅项目，均需重点防控政策、市场、资金、运营四大类风险，建立健全风险防控机制。

（3）市场化思维是关键：打破传统公益运营思维，融入市场化运营理念，优化资源配置、提升运营效能，实现可持续发展。

（4）资源整合是核心竞争力：城投公司需强化内部资源统筹与外部资源联动（政府部门、社会资本、专业机构），提升业务落地能力。

二、城投公司相关工作建议

1.  存量商业资产盘活工作建议

（1）建立常态化资产盘点机制，全面梳理存量商业资产明细，分类建档，精准掌握资产价值、闲置原因及适配业态，建立资产动态管理体系。

（2）结合城投自身资源与能力，精准选择盘活模式，避免盲目跟风，优先推进区位优势明显、政策适配性强的资产盘活项目，打造标杆案例。

（3）强化运营团队建设，提升资产运营、业态招商、风险管控能力，可通过内部培养、外部引进、专业合作等方式，补齐运营短板。

2.  市政环卫一体化工作建议

（1）紧扣城市发展规划，科学界定环卫服务范围与标准，结合区域实际优化人员、设备配置，推进环卫服务标准化、规范化。

（2）合理选择运营模式，小型项目可采用城投自主运营模式，大型项目优先考虑PPP、政府购买服务等模式，有效分担资金压力、提升运营效率。

（3）加大智能化技术投入，逐步推广智能清扫、数字化管控等设备与平台应用，降低运营成本，提升环卫服务精细化水平。

3.  政府主导型文旅项目工作建议

（1）前期调研需全面深入，重点梳理区域文旅资源、市场需求与政策导向，规避同质化定位，突出城市特色与文化内涵，强化项目可行性论证。

（2）优化资金筹措模式，结合项目公益属性与市场化潜力，统筹政府拨款、城投自筹、社会资本、专项债券等多元资金，严控资金风险。

（3）坚持“重策划、强运营”理念，避免重建设、轻运营，可委托专业机构负责运营环节，城投公司聚焦核心环节管控，保障项目可持续运营。

4.  共性工作保障建议

（1）组织保障：成立专项业务工作小组，明确各部门、各岗位职责，加强跨部门协同，确保各项业务高效推进。

（2）人才保障：建立健全人才培养、引进与激励机制，重点培育政策解读、项目策划、投资运营、风险管控等方面的专业人才，适配业务发展需求。

（3）机制保障：完善业务管理制度、风险防控机制与考核评价体系，强化过程管控，确保各项工作落地见效、规避常见误区。

三、十五五城投公司转型升级框架及结论性描述

1.  十五五城投转型升级核心定位

立足城投公司“城市建设者、资产运营者、公共服务提供者”的核心定位，摆脱传统融资平台依赖，向“市场化、专业化、多元化、可持续”的城市综合运营商转型，聚焦核心业务、强化专业能力，助力城市高质量发展。

2.  十五五城投转型升级核心框架（四大维度）

（1）业务结构转型升级：聚焦存量资产盘活、市政环卫一体化、文旅项目运营三大核心业务，深耕细作、打造核心竞争力；适度拓展关联多元业务（如城市更新、康养配套等），优化业务结构，降低单一业务风险，实现“核心引领、多元支撑”。

（2）运营模式转型升级：彻底转变“重建设、轻运营”“重公益、轻效益”的传统模式，全面融入市场化运营理念，强化项目策划、投资管控、运营效能提升，推动“投资—建设—运营—增值”的闭环发展；深化与社会资本、专业机构的合作，借力专业能力提升运营水平。

（3）能力体系转型升级：重点强化四大核心能力——政策解读与衔接能力、资源整合与配置能力、项目策划与运营能力、风险防控与管控能力；加强人才队伍建设与技术赋能，推进数字化、智能化转型，提升业务精细化、规范化运营水平。

（4）治理体系转型升级：完善公司法人治理结构，健全管理制度与考核评价体系，强化内控管理与合规经营；加强企业文化建设，培育“务实、专业、创新、担当”的企业精神，提升公司凝聚力与核心竞争力。

3.  十五五城投转型升级结论性描述

十五五时期，是城投公司转型升级的关键攻坚期，政策导向、市场环境与城市发展需求均对城投公司提出了更高要求。城投公司需以此次培训核心内容为指引，总结借鉴行业优秀经验，规避业务推进中的常见误区，聚焦核心业务、强化专业能力，以业务结构优化为基础、运营模式创新为动力、能力体系提升为保障、治理体系完善为支撑，稳步推进市场化、专业化转型。

未来，城投公司需坚守公益初心、践行国企担当，平衡公益属性与市场化效益，既要当好城市建设与公共服务的“主力军”，也要做好资产保值增值与可持续发展的“实干家”，通过转型升级实现高质量发展，为城市功能完善、品质提升、产业升级提供有力支撑，助力十五五时期城市发展目标顺利实现。