存量焕新：从盘活到增值的进阶之路数

在当前经济形势下，存量资产盘活与增值已成为企业突破发展瓶颈、提升竞争力的关键所在。随着城市化进程的推进，大量存量项目亟待优化升级，无论是商业地产、工业园区，还是老旧小区改造项目，都蕴含着巨大的潜力。但存量项目盘活并非易事，面临着诸多复杂的问题。

在资产运营方面，部分企业缺乏对运营概念的清晰认知，运营管理环节松散，导致资产效益低下。国有企业在盘清存量资产时，常因产权不明晰、资产清查不彻底而陷入困境。多业态项目产业招商困难，难以形成产业集聚效应。构建招商体系也面临挑战，传统招商模式效果不佳，数字招商的新模式应用不足。此外，资产保值增值的手段较为单一，无法充分挖掘存量资产的潜在价值。

本课程旨在帮助学员深入理解存量项目盘活与增值的核心要点，掌握资产招商运营管理的关键技能，突破现有困境。通过理论与实践相结合的方式，为学员提供切实可行的解决方案，助力企业提升资产运营效益，实现可持续发展。

知识积累：系统学习存量资产的新发展趋势，深入理解资产运营概念及关键管理环节，掌握国有企业资产盘清盘活、多业态项目产业招商、数字招商等专业知识，构建完整的知识体系。
    技能提升：学会运用资产盘清方法、盘活策略、招商技巧以及数字招商工具，提升项目策划、执行与管理能力，能够独立制定资产盘活与增值方案并有效实施。
    思维重塑：培养创新思维，打破传统运营和招商模式的束缚，以“舒适区 - 比较优势 - 变现能力” 思维重新审视存量项目，从多维度挖掘项目潜力，实现价值最大化。
    管理加强：掌握资产运营管理中的风险防控和合规管理要点，提升团队协作与资源整合能力，建立科学的项目管理流程，确保项目顺利推进，保障资产保值增值。

开课小“菜”（四选一）：

1. “格物致知”带动学员主动思考，小视频《天道》，破圈模型。

2. “杜邦分析模型”的思路启发

第一讲 不忘初心

一、 背景分析：政策市场双驱动

 1. 政策导向：国家政策支持  

 （1）政策红利期  

 （2）REITs试点深化  

 （3）地方政府支持

2. 市场需求：市场驱动力强劲  

 （1）城市更新加速  

 （2）产业升级需求  

 （3）消费升级驱动

3. 案例：上海地产集团积极参与城市更新，盘活老旧厂房。 

话题讨论： 您认为当前政策环境下，存量资产盘活的最大机遇是什么？

二、 内涵外延：定义与范围界定  

 1. 核心内涵：盘活核心要义  

 （1）价值再发现  

 （2）效率再提升  

 （3）效益再放大

2. 外延范围：资产类型多样  

 （1）闲置土地厂房  

 （2）低效商业楼宇  

 （3）老旧基础设施

3. 案例：深圳华侨城通过文化创意，盘活旧工业区。（来源：华侨城官网）  

 话题讨论： 您认为哪些类型的存量资产最具盘活潜力？

三、 现状痛点：挑战与机遇并存  

 1. 痛点：盘活面临的挑战  

 （1）产权复杂问题  

 （2）融资渠道受限  

 （3）运营管理难题

2. 重点：盘活的关键要素  

 （1）精准评估价值  

 （2）创新运营模式  

 （3）专业团队支撑

3. 案例：北京798艺术区通过文化创意，实现老旧厂房的华丽转身。

 话题讨论： 您认为企业在存量资产盘活过程中面临的最大痛点是什么？

第二讲 从心到脑

一、 理论依据：价值评估与重塑  

1. 理论基础：价值评估理论  

 （1）市场比较法  

 （2）收益现值法  

 （3）成本法

2. 价值重塑：提升资产价值  

 （1）功能再定位  

 （2）形象再升级  

 （3）文化再赋能

3. 案例：普洛斯通过资产管理，提升物流地产价值。  

 话题讨论： 您认为在存量资产盘活过程中，如何进行准确的价值评估？

二、 分析模型：SWOT与PESTEL  

 1. SWOT分析：内外环境分析  

 （1）优势（Strengths）  

 （2）劣势（Weaknesses）  

 （3）机遇（Opportunities）

2. 案例：万科通过多元化业务，应对市场变化。（来源：万科官网）  

 话题讨论： 您认为在进行SWOT分析时，最容易被忽略的因素是什么？

三、 策划分析：战略与定位  

 热点：2024年3月，波士顿咨询发布城市更新战略报告。

 1. 战略选择：盘活战略制定  

 （1）差异化战略  

 （2）成本领先战略  

 （3）聚焦战略

2. 精准定位：目标市场选择  

 （1）客户画像分析  

 （2）市场需求调研  

 （3）竞争对手分析

3. 案例：新加坡凯德集团通过精细化运营，提升商业地产价值。  

 话题讨论： 您认为在存量资产盘活过程中，如何进行精准的市场定位？

四、 理论体系：舒适区、比较优势、变现能力  

 1. 舒适区：突破固有思维  

 （1）挑战传统模式  

 （2）拥抱创新理念  

 （3）敢于尝试新事物

2. 比较优势：发挥自身优势  

 （1）资源整合能力  

 （2）专业运营能力  

 （3）品牌影响力

3. 案例：阿里巴巴通过数字化转型，实现业务增长。

 话题讨论： 您认为企业如何突破舒适区，发挥自身比较优势，实现资产变现？

五、 互动游戏：头脑风暴，激发创意  

1. 游戏规则：小组讨论，提出存量资产盘活的创新方案。  

 （1）利用便利贴记录想法  

 （2）A4纸绘制方案草图  

 （3）大白纸展示方案成果

2. 游戏目标：激发学员创新思维，提出切实可行的盘活方案。  

 （1）扑克牌游戏辅助  

 （2）分组对抗  

 （3）导师点评

3. 案例：腾讯通过社交平台，赋能各行各业。

 话题讨论： 您认为在头脑风暴过程中，如何激发团队成员的创新思维？

第三讲 从手到脚

一、节点环节：业务推进全流程  

1. 主要节点：关键环节把控  

 （1）项目启动阶段  

 （2）方案设计阶段  

 （3）招商引资阶段

2. 重要环节：风险控制管理  

 （1）尽职调查  

 （2）合同谈判  

 （3）运营管理

3. 案例：碧桂园通过精细化管理，提升项目运营效率。  

 话题讨论： 您认为在存量资产盘活过程中，哪些环节最容易出现问题？

二、专项方案：存量写字楼盘活

1. 核心解决思路

价值重塑：通过功能升级、服务优化提升资产吸引力。

灵活策略：调整租金模式，结合市场供需动态定价。

精准招商：利用数字化工具锁定目标客户，优化招商流程。

多维宣传：线上线下结合，扩大品牌影响力。

2. 具体措施

（1）租金策略优化

（2）招商策划强化

（3）宣传推广升级

（4）客户稳定与增值服务

（5）技术赋能与数据驱动

三、 注意事项：避坑指南  

1. 避坑指南：常见问题规避  

 （1）产权纠纷  

 （2）环保问题  

 （3）安全隐患

2. 风险防范：合规经营意识  

 （1）法律法规学习  

 （2）专业咨询服务  

 （3）风险评估机制

3. 案例：融创通过风险管控，保障项目顺利进行。  

 话题讨论： 您认为在存量资产盘活过程中，如何有效规避风险？

六、 AI赋能：数字化转型升级  

1. AI赋能：提升运营效率  

 （1）智能招商  

 （2）智能运营  

 （3）智能决策

2. 数字化转型：升级管理模式  

 （1）大数据分析  

 （2）云计算应用  

 （3）物联网技术

3. 案例：京东通过AI技术，提升物流效率。  

 话题讨论： 您认为AI技术在存量资产盘活过程中有哪些应用前景？

第四讲 砥砺前行

一、 课程总结：回头瞧  

1. 知识回顾：重点内容梳理  

 （1）核心概念回顾  

 （2）关键技能总结  

 （3）案例分析回顾

2. 经验分享：学员心得交流  

 （1）学习心得分享  

 （2）实践经验交流  

 （3）问题反思总结

 话题讨论： 您认为通过本次课程学习，最大的收获是什么？

二、 撸起袖子：向前看  

1. 未来展望：行业发展趋势  

 （1）数字化转型加速  

 （2）绿色发展理念  

 （3）多元化运营模式

2. 行动计划：个人职业发展  

 （1）持续学习提升  

 （2）积极实践应用  

 （3）拓展人脉资源

 话题讨论： 您认为未来存量资产盘活的发展趋势是什么？

三、 痛点解答：问题分析答疑  

1. 企业痛点：问题诊断分析  

 （1）学员提问环节  

 （2）导师答疑解惑  

 （3）案例分析讲解

2. 学员解答：个性化指导建议  

 （1）针对性解决方案  

 （2）实用性操作建议  

 （3）长期性发展规划

 话题讨论： 您在实际工作中遇到了哪些问题，希望得到解答？

课后专题研究作业：

选择一个您所在企业或感兴趣的存量资产项目，运用课程所学知识，撰写一份详细的盘活增值方案，包括项目背景、现状分析、目标定位、策略措施、风险评估等方面。

陪跑训练计划：

为期三个月的线上陪跑训练，每周一次线上交流，每次交流围绕一个主题展开，包括：

l 项目诊断： 针对学员提交的盘活方案，进行一对一诊断，指出存在的问题和改进方向。

l 策略优化： 结合市场变化和政策调整，为学员提供最新的策略建议，帮助学员优化盘活方案。

l 资源对接： 搭建资源对接平台，帮助学员对接潜在的投资方、合作方和渠道资源。

l 案例分享： 定期分享国内外存量资产盘活的成功案例，为学员提供借鉴和启发。

l 专家答疑： 邀请行业专家进行线上答疑，解答学员在实际操作中遇到的问题。

l 经验交流： 组织学员进行线上经验交流，分享彼此的成功经验和失败教训。