产业园区：从“想得美”到“做得好”的破局之道

党的二十届四中全会审议通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》，将“建设现代化产业体系，巩固壮大实体经济根基”置于各项经济社会发展任务的首位，明确提出坚持智能化、绿色化、融合化方向，加快培育新兴产业、前瞻布局未来产业，为“十五五”时期产业发展锚定方向。当前，全球科技革命和产业变革加速演进，国际产业竞争聚焦于产业链韧性与核心技术掌控力，而产业园区作为新质生产力发展的核心载体，是推动传统产业升级、集聚新兴产业集群、承接“人工智能+”行动落地的关键平台，其开发运营水平成为“十五五”时期绕不开的重要课题。

1. 什么是适配“十五五”发展要求的产业园区？其在传统产业升级、新兴产业培育、未来产业布局中分别有哪些类型？

2. 产业园区与现代化产业体系的逻辑关系是什么？“十五五”重点发展的先进制造业、战略性新兴产业需要什么样的园区载体支撑？

3. 以新质生产力培育为导向，产业园区开发的起点（顶层规划）、终点（产业赋能）及过程控制（绿色低碳、数智化转型等）的关键点是什么？

4. 如何处理好产业园区开发的线性推进与“十五五”强调的区域协同、产业链联动、产学研融合等多维度需求的关系？

5. “十五五”时期产业园区开发有哪些核心市场主体？国有资本向新兴产业集中背景下，如何规避“重地产、轻产业”的伪园区乱象？

6. “十五五”时期“人工智能+”行动深入推进，AI技术在园区精准招商、智能运营、场景孵化等过程中如何具体落地应用？

在“十五五”建设现代化产业体系的关键阶段，产业园区开发中出现的同质化竞争、生态构建不足、数智化水平偏低、与产业需求错配等表象问题，根源均在于对上述深层次逻辑的认知偏差。不少从业人员及管理人员对“十五五”产业导向、园区定位、主体协同等核心要求思考不透彻，仍沿用传统开发思路，生搬硬套过往经验，不仅难以承接新兴产业与未来产业发展需求，更可能制约区域产业升级进程，亟需通过系统认知与逻辑重构破解发展难题。

本课程以合规是必修课，发展是必答题，用发展的眼光看待问题，用发展的方式解决问题，以运营的逻辑、经营的思维和可落地的深度，进行阐述，帮助学员、帮助企业进行完整的园区开发思考，必要时带方案、带资源，指导、支持学员项目推进。

l 知识提升：从宏观的层面厘清产业的思维、产业的痛点、产业园区的逻辑关系。扩展并熟悉产业园区开发涉及的国民经济计划、产业政策、土地政策、财务税收、工程建设等方面专业知识。

l 技能提升：了解产业园区的多种表现形式，掌握其优缺点并加以运用。学习并掌握产业园区相关难点及思考、解决办法，了解行业存在的乱象并知其所以然。从大运营的角度理解产业集聚、产业生态总体思路下的产业规划、招商、运营。

l 思维训练：培养创新思维，提升战略思维，从全局和长远的角度出发，实现可持续发展，增强学员的系统思维，使他们能够将开发区的城市运营看作一个复杂的系统，综合考虑各个方面的因素，实现整体优化。

l 管理提升：掌握运营逻辑统筹下的产业园区整体开发逻辑，能够以点带面、以面促点的理解整体工作和各专业板块工作关系。掌握产业园区开发的由本及末的逻辑链条，提高思考的深度，提升落地的效益和效率。

开课小“菜”（四选一）：

1. 新华视频《新质生产力》引入产业，生产力公式。 

2. “格物致知”带动学员主动思考，小视频《天道》，破圈模型。

3. 互动话题：“这些难处你们有没有？”，“你们的苦闷在哪里？”。

4. AI的做法：只有“ALL IN”才不会“OUT”。

寻根问源：产业和园区的哲学思考（四选一）

1. 产业和园区：“自强不息”与“厚德载物”。

2. “谦泰丰”和做产业、做园区。

3. “思考”的问题：我们缺什么？——智慧的台将“于北辰”与满地黄金的“灵神星”。

4. 财富与模式：我要的是什么，“是葫芦”？我们要的产业园区“财富”从哪来？

第一讲：不忘初心——从产业看园区

一、从“天下大事”到园区运营

1. 产业的搏杀：美国“脱钩断链”，我国“积极应对”。

2. 小案例：重庆市垫江县的“多链融合”。

3. 互动填空：“链”的运营。

4. 运营的“四个层次”：向运营要效益

5. 城市运营与营商环境：

案例分享：天津河西区的嘉年华、上海的新条例与普华永道。

二、产业的内涵和外延

1. 产业是什么？（衍生与发展）

2. 产业的分类和发展

(1) 产业的分类：三次产业分类、国际标准行业分类、中国产业分类

(2) 我国已经是“制造业大国”

(3) 产业的发展阶段

案例分享：江苏重打锣鼓另开张的“银发经济”。

3. 战略新兴产业与“新”新兴产业的发展

案例分享：

(1) “低空经济”的发展历程。

(2) 中电科的“战鸿”、中国移动的“中移凌云”与广州的《低空条例》。

(3) 互动填空：低空经济产业链。

(4) 产业生态打造：芜湖低空经济产业的培育和发展

(5) 103家企业名录

4. 未来产业

(1) 什么是未来产业

(2) 未来产业的不同

(3) 未来产业的重点任务

(4) 新质生产力

案例分享：

(1) 数字化的人参

(2) 珠海航展

(3) 苏州未来产业的雄心壮志

5. 产业共生

(1) 共生理论

(2) 共生模型：“丰田主义”和“温特尔主义”

案例分享：卡伦堡工业园的共生生态

(3) 融通发展：适合中国实际的产业组织形态

案例分享：深圳的融通发展之路

6. 产业集聚

(1) 产业集群

(2) 工业互联网

案例分享：

(1) 美国通用电气的Predix平台

AI平台赋能生态、助力运营：

(2) 海尔“卡奥斯”和徐工“汉云”

(3) 天津八里台工业园区

数据分享：各地产业集群汇总

7. 产业认知的误区：忌贪大、忌无序。

三、产城融合

1. 产城融合是什么

2. 产业园区要为产城融合起到的作用

3. 产城融合要为产业园区回答的问题

案例分享：金茂主导的长沙梅溪湖国际新城

四、产业对园区的需求

1. 该有的初心：产业园区服从于、服务于产业发展

2. 产业对产业园区的需求：地域需求、配套需求、技术需求、生态需求、政策需求、“人”的需求、经济+环保要求、发展的扶持重点、企业和载体的适配。

案例分享：西安高新区与比亚迪

第二讲：从心到脑——园区该有的模样

一、产业园区的现状和发展

1. 耳熟能详的产业园区的几种形式

(1) 政府主导的产业园区：中关村、西安高新、天津泰达等。

(2) 企业主导的产业园区：中电信息、中南高科、清华启迪等。

2. 产业园区模式及优劣势对比

(1) 开发模式分析：国家级新区、张江园中园、固安产业新城等。

(2) 优劣势对比：机制和活力。

3．组合型园区开发模式

4．产业园区的迭代：从“搭框架”到“精装修”，从“卖土地”到“卖房子”再到“卖环境”，从“项目招商”到“服务企业”

5. 产业园区4.0的主要特点

6. 科技产业园的“三性”和“四化”

案例分享：扎堆的工业园区，惠州星河IMC

二、产业园区

1. 产业园区开发主体的发展趋势

(1) 国际园区的发展

(2) 国内园区需求和政策背景

(3) 国内园区发展趋势：国资主体在转型、民营主体强经营、行业龙头在发力、科技主体开新局等

2. 产业园区的优势和问题

3. 产业园区该有的样子

(1) 建设：融合化 品质化

(2) 招商：精准化组合化

(3) 服务：全要素体系化

(4) 盈利：轻量化品质化

4. 产业园区的相关指标说明

5. 产业园区的思维

(1) 需要生态的思维

(2) 需要运营的思维

(3) 需要经营的思维

6．产业园区需要产业地产

案例分享：华夏幸福的成与败：嘉善产业新城

六、产业地产

1. 做产业还是做地产？

(1) 必须做产业

(2) 也要做地产

2. 此地产非比地产？

(1) 风雨飘摇的住宅地产

(2) 宏观数据支撑下的产业地产

(3) 产业地产的独特性

案例分享：中关村软件园

案例展示：

(1) 智能工厂——江苏东磁、内蒙古敬业、宁波铜加工、安徽正奇、湖北长源朗弘

(2) 双星的4.0工厂

(3) 工业机器人企业名录示例

第三讲：从手到脚——用对方法做园区

启发话题：做园区的“做”解决的是什么问题？

互动话题：做园区的起点——定位？

（学以致用，不断向前两部分做回归）

一、产业园区策划

1. 策划是什么？

2. 产业园区策划=产业策划+园区策划（“自行车+手枪”理论）

3. 总括：市场调研、产业定位、运营前置、招商先行、建招互促、二次开发。

（回归1：芜湖低空经济案例）

4. 市场调研：

(1) 市场调研的产业内容

(2) 市场调研的地产内容

(3) 市场调研的方法

(4) 市场调研的相关说明

案例分享（二选一）：

(1) 某高新园区市场调研

(2) 某生物医药产业园市调剖析

5. 经营性定位

(1) 经营性定位逻辑

(2) 经营性定位分析：案例分享-某头部产业园区的测算汇总表

(3) 商业模式定位：（见右图）

(4) 产业定位：

案例引入：某西部化工园区

产业定位的问题和考虑因素

案例讲解：6中产业定位类型

(5) 企业定位

(6) 产品定位：配比、跨径、配套

细节分享：跨径、荷载的经济性影响（图表）

案例：某生物医药园区的标准层

4. 运营前置：资源、订单+研发、统领、其他。（延伸：供应链金融）

5．招商先行：为什么先行？怎么先行？

(1) 大先行：链和库。

(2) 小先行：项目招商资源落地，现金流、现金流、还是现金流！划重点。

6．建招互促

(1) 以招定产：规划-进度、规模-节奏。

(2) 以产促招：参与、动线、移步换景。

7. 二次开发 滚动发展  长久的生意才可靠

案例分享：干了一期干二期的西部云谷

二、产业园区全方位规划

1. 规划原则：案例——洋天工业园

2. 以产业为导向的空间规划

(1) 建筑与建设规划

案例展示：办公类空间、生产类空间规划展示

(2) 标准化厂房

案例：某临空产业港工程规划实例

3. 以运营为导向的产业规划（看重运营储备率）

(1) 产业规划的角色

(2) 产业园区规划分析

(3) 怎么打动人心

(4) 规划准备工作

(5) 产业规划落笔：逻辑正确的“七要素”

3. 以经营为导向的经济指标规划

(1) 数字化经营

(2) 经济指标规划

(3) 现金流！现金流！

案例分享：某头部产业园区的经营逻辑

三、产业园区的前提-拿地

1. 城市梯队：梯队划分及特点

2. 政府关注，打动政府：产业、品牌、规划，亩均论英雄

3. 招拍挂及涉及的指标和流程

4. 拿地途径：一二级联动拿地、产业勾地、合作拿地、股权收购等

5. 再次强调的注意事项

四、产业园区的形象-建设

1. 开发的全周期计划：实例截图

2. 开发的权责手册：实例截图

3. 盯着问题干：业务问题、管理问题

4. 分工把控：成本、设计、招采、工程

5. “两专两严”与“严进严出”

6. 抓牛鼻子的管理动作：“5+2”体系，（回归2：诚意正心）

7．讲讲程序、说说安全

案例分享：鄂州城市综合体安全事故“尽职免责”

五、产业的培育与招商

1. 产业链的全景分析

(1) 产业链：围绕核心，打造关联，产业集合

(2) 龙头 “引擎” 作用：华为对产业链的带动

(3) “断点”“堵点” 剖析：高端光刻机的依赖

(4) 案例：新能源产业链解析

2. 产业的培育

(1) 本土企业扶持 “强基”

案例分享：

A. 初创 “育苗” 扶持：合肥的“蔚来”。

B. 骨干 “壮骨” 提升：山东的“豪迈”。

(2) 创新生态营造 “赋能”

A. 研创 “土壤” 培育：深圳投控。

B. 协同 “纽带” 拉紧：苏州纳米城。

互动话题：招商的方式和问题

3. “招”和“商”：

(1) 价值的链接 与“三点式”

(2) 回归3：“厚”和“强”，延伸：方法论

4. 招商的特点和原则：周期长、跨度大、专业性强，突出重点、突出特色、产业集聚

5. 系统化统筹与数字化赋能：（见右图）

6. 招商团队组织：踏实肯干+专业培训

7. 分析目标客群需求：重复做好“三点式”文章

8. 阶段性招商重点：按阶段走好“六步”招商

9. 16种招商方式：招商要撒网，总有款式适合您

10. 招商管理办法：没有规矩、不成方圆，管理总控、日常管理、激励机制

11. 组合拳“大招商”：（见右图）

12. 招商谈判：谈判准备、谈判过程。

互动话题：谈判的工作成果

13. 租赁招商常见的十类问题

14. 尽职调查与企业评估：

(1) 尽职调查：（产业运营变现的前提！！！）

(2) 尽职调查的内容

(3) 尽职调查的难点

(4) 企业评估

案例分享：浙大网新科技园的立体式推广

案例分享：某临空产业港招商定价

(1) 基于资产规模和市场竞争的定价

(2) 基于现金流的促销

(3) 基于利润的价格上涨

六、AI 在园区招商中的深度应用

1. 智能招商：AI通过大数据分析潜在企业的投资偏好、发展需求等，精准匹配目标企业，提高招商效率。

2. 案例分享：苏州工业园区 AI 招商大脑 。

七、层层铺垫后的产业运营

互动话题：运营，我们准备好了吗？

1. 运营才是产业园区的未来：发展的必然 利润空间，运营有难点

数据案例：中电光谷和市北高新

2. 第一步按需分配：园区视角、城市视角、区域视角、平台视角

案例分享：嘉定蓝天经济城与某临空产业港的政企互动

3. 打造融资体系：产业基金体系、产业投资体系

案例分享：

(1) 天安数码城的多元化融资

(2) 银行的五篇大文章：中国工商银行的“三大转变”和中国邮储银行的“产业无忧”

4. 做好资源链接：产业组织、企业家、职场社交

回归4：交则通、通则泰

5. 双引擎驱动真正的产业运营：订单运营是核心，研发运营是硬实力

（回归5：“自行车+手枪”理论）

八、案例分享（三选一）

1. 招商局•芯云谷系统分析

(1) 芯云谷不是盖的

(2) 芯云谷的市场定位

(3) 芯云谷的产业选择

(4) 芯云谷的产品设计

(5) 芯云谷的精准招商

(6) 芯云谷的服务体系

2. 天津智慧山的定位、规划与运营

3. “做产业的”青岛少海汇有住产业园

第四讲：风控合规——守住园区的底线

一、产业园区开发的风控和合规

1. 开发前期的风险识别与评估

(1) 政策法规风险（土地政策、规划政策、环保政策等）

案例分享：某区规划调整延迟供地导致项目搁置

(2) 市场调研风险（产业需求、市场竞争、区域经济环境等）

小组讨论：如何进行有效的市场调研以降低开发风险（历史遗迹的烦恼）

(3) 项目选址风险（地理位置、交通条件、周边配套等）

案例分享：迟到的自来水

2. 开发过程中的风险控制

(1) 土地获取风险及应对策略

案例分享：被摘走的“意向地块”意向地块

(2) 资金筹集风险（融资渠道、融资成本、资金链断裂风险等）

案例分享：中国平安与悲催的华夏幸福

(3) 工程建设风险（工程质量、工程进度、工程成本超支、施工安全等）

小组讨论：如何建立有效的工程质量管理体系

3. 开发项目的合规管理

(1) 建设工程合规管理（规划许可、施工许可、竣工验收等环节的合规要求）

(2) 环保合规要求（环境影响评价、污染防治措施等）

(3) 政策申报与优惠获取的合规操作（产业扶持政策、税收优惠政策等）

二、产业园区招商的风控和合规

1. 招商风险识别与防范

(1) 招商信息虚假风险（企业资质造假、项目虚假宣传等）

案例分享：落不了地的招商项目

(2) 招商合同风险（合同条款不完善、违约责任不明确等）

小组讨论：如何制定合理的招商合同条款

(3) 产业适配风险（入园企业与园区产业定位不符、产业协同效应差等）

(4) 招商政策风险（优惠政策过度承诺、政策兑现困难等）

2. 招商合规管理

(1) 招商宣传合规要求（广告法、反不正当竞争法等相关法律法规的遵守）

(2) 税收政策合规运用（避免税务风险）

(3) 地方政府招商政策的合规解读与执行

3. 招商团队的风险管理

(1) 人员素质与职业道德风险（招商人员违规操作、泄露商业机密等）

(2) 团队绩效考核风险（考核指标不合理导致的短期行为等）

案例分享：铁打的营盘流水的兵，用好你的企业微信

4. 招商项目的后期跟踪与风险管理

(1) 入园企业履约情况跟踪（投资强度、产值税收等指标的监控）

(2) 企业退出风险及应对（企业破产、搬迁等情况下的风险处理）

三、产业园区运营的风控和合规

1. 运营风险识别与评估

(1) 市场风险（租金波动、市场需求变化、竞争对手压力等）

(2) 经营管理风险（成本控制、运营效率、服务质量等方面的风险）

(3) 财务风险（资金回笼、应收账款管理、财务预算执行等风险）

(4) 安全与环保风险（安全生产事故、环境污染事件等带来的风险）

案例分析：被环保责令整改园区

2. 运营过程中的风险控制

(1) 租金定价与调整策略（基于市场调研和成本分析的合理定价）

(2) 成本控制措施（优化运营流程、降低能耗、合理配置人力资源等）

(3) 服务质量管理体系建设（客户满意度调查、服务质量改进机制等）

(4) 应急预案制定与实施（应对突发事件的能力）

3. 运营合规管理

(1) 园区运营相关法律法规解读（合同法、物业管理条例、安全生产法等）

(2) 物业服务合规要求（资质管理、服务标准执行等）

(3) 税收与财务合规管理（税务申报、财务管理规范等）

(4) 劳动用工合规管理（劳动合同签订、员工权益保障等）

4. 园区品牌与声誉风险管理

(1) 品牌建设与维护的重要性

(2) 负面事件的应对与危机公关处理

小组讨论：如何应对园区网络舆情危机

四、《公平竞争审查条例》

1. 《公平竞争审查条例》的出台背景和初衷：维护市场公平竞争、促进经济高质量发展

2. 《公平竞争审查条例》与招商引资

(1) 《公平竞争审查条例》的主要内容

(2) 《公平竞争审查条例》的审查对象、审查标准、审查程序等方面的内容。

(3) 《公平竞争审查条例》对招商政策的影响。

3. 公平竞争审查的实施方法和技巧

(1) 公平竞争审查的实施方法和技巧。

(2) 公平竞争审查中常见的问题和解决方法。

第五讲：砥砺前行——产业园区共成长

一、各地的产业及园区的做法

1. “干产业”的大布局：

(1) 广东的未来发展矩阵

(2) 江苏的五个“100”

(3) 浙江的“科技型企业家”

2. “干产业”的小动作

(1) 苏州生物医药产业园区的滚动发展

(2) 杭州钱塘的招商政策及实践

3. 苏炳添引入：古镇镇的“中国灯都”产业发展

4. 云南保山咖啡的蝶变升级

5. 山东平度的“小睫毛”做成“大生意”

6. 昆山的“千百强”

二、各行业的动向

1. 生物医药：常州的1000亿和合肥的300亿

2. 数读新能源与新能源汽车

三、园区的那些做法

1. 扎堆的产业园区：“陕西的”和“北京的”

2. 存量盘活：“青岛的”和“天津的”

3. 回头看：园区提升的策略。

4. 互动话题：答案找全了吗？初心实现了吗？

5. 思维工具示例

四、课程总结“回头瞧”

互动话题：答案找全了吗？初心实现了吗？

1. 知识要点“大串联”

(1) 思维导图：梳理各知识点之间的关系，构建知识体系。

(2) 互动游戏：“知识问答接力赛”，分组接力，巩固所学知识。

2. 学习成果“大检验”

(1) 课堂表现：互动得分、小组投票统计得分等。

(2) 加油鼓劲：再接再励，不离不弃，共创辉煌。

五、发展展望“向前看”

1. “思考”的问题：深度、模式、思维工具示例

2. 做好经营发展的工作：关键是人、重点是事

(1) 人的管理：专业不外行、敬业敢管理

(2) 用工程思维干好“逻辑”的事：严谨思维、严格思维、严肃思维

(3) 用经营思维干好“发散”的事：成本思维、效益思维、发展思维

3. 任尔东西南北风

4. “术”与“道”：PDCA与太极。

课程赠送：

1. 分析管理工具逻辑框图

2. AI实用小工具

结语小视频：《脚下的路》