产业园区资本运作-并购与投融资

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13382173255（Karen郑老师）

学员背景| Course Background

参加对象：项目经理、招商人员、运营人员、产服人员、企业中高层管理者，尤其是初进这个领域稳中求进的从业者

授课形式：内训

授课天数：2 天

课程背景| Course Background

产业园区作为产业集聚和创新的重要载体，产业园区已成为推动区域经济发展和产业升级的重要力量。资本运作在产业园区的发展过程中扮演着至关重要的角色，通过并购与投融资等手段，资本的注入和有效运作可以为产业园区带来新的活力和发展动力。

并购作为一种重要的资本运作方式，能够帮助产业园区迅速扩大规模、整合产业链、获取关键技术和人才资源。通过并购，园区可以将不同的企业和资源纳入麾下，实现协同效应和规模经济，从而提升整体竞争力。

在投融资方面，产业园区需要不断拓宽融资渠道，以满足基础设施建设、企业扶持、创新研发等方面的资金需求。这包括吸引各类投资机构的资金、利用债券市场、推动企业上市等多种途径。同时，合理的投资决策也是园区实现可持续发展的关键。通过对不同项目和企业的投资，园区可以优化资源配置，培育新的经济增长点，促进产业的多元化发展。

本课程以运营的逻辑、经营的思维和可落地的视角，以从“产业”到“园区”再到“运营”的经营视角，对产业园区涉及到的园区用地的收并购、产业领域的收并购以及在园区运作过程中作为运营核心内容之一的投融资等方面进行阐述，帮助学员、帮助企业对智慧园区的收并购、投融资进行完整的思考，必要时带方案、带资源，指导、支持学员项目推进。

课程收益| Program Benefits

● 理解产业园区的概念、逻辑以及产业园的生态、运营与经营思维。

● 清晰理解产业园收并购的概念、意义和特点，掌握产业园收并购的流程与关键环节。

● 提高分析和评估产业园收并购项目的能力，识别和应对收并购过程中的风险与挑战。

● 提升在产业园收并购谈判和决策方面的技能。

● 深入领会产业园区资本运作的内涵和意义，掌握投融资的基本理论、方法和工具。

● 提高分析和评估产业园区的并购机会、编制投融资方案以及资本运作风险的评估和应对能力。

课程大纲| Course Outline

从武汉与京东方200亿基金投资、宁波与乐视体育“土地+资本”引入。

第一讲：不忘初心—产业园区运营

一、关于产业

1. 产业的定义及产业的分类

（1）产业的分类：三次产业分类、国际标准行业分类、中国产业分类

（2）产业的发展阶段

（3）我国已经是“制造业大国”

2. 产业共生与产业集群

（1）共生理论

（2）共生模型：“丰田主义”和“温特尔主义”

案例：卡伦堡工业园的共生生态

（3）产业集群、融通发展：适合中国实际的产业组织形态

案例：深圳的融通发展之路

二、关于园区

1. 该有的初心：产业园区服从于、服务于产业发展

2. 产业对产业园区的需求：地域需求、配套需求、技术需求、生态需求、政策需求、“人”的需求、经济+环保要求、发展的扶持重点、企业和载体的适配，订单、研发、资金

案例分享：西安高新区与比亚迪

3. 产业园区的迭代：从“搭框架”到“精装修”，从“卖土地”到“卖房子”再到“卖环境”，从“项目招商”到“服务企业”

案例分享：惠州星河IMC

三、关于运营

1. 需要生态的思维：大的顶天立地，小的铺天盖地，眉毛是眉毛、胡子是胡子

2. 需要运营的思维：盘好资源、用好策略、建好引擎、抓好团队、做好落地

3. 需要经营的思维：目标导向、算好经济，社会两本账、做好拆解、先“闭”后“粗”

第二讲：由心到脑—资本运作是什么？

一、产业园区资本运作概述

1. 产业园区资本运作的类型

2. 资本运作对产业园区发展的推动作用

3. 产业园区资本运作的特点和趋势

二、资本运作在产业园区发展中的重要性

1. 资本运作对产业园区的战略意义

2. 资本运作如何提升产业园区的核心竞争力

3. 产业园区资本运作的成功案例分析

三、产业园区资本运作的主要模式

1. 并购重组

2. 投融资

3. 资产证券化

4. 产业基金

四、产业园区并购策略与流程

1. 产业园区并购的动机与目标

(1) 战略扩张

(2) 资源整合

(3) 提升竞争力

(4) 多元化发展

2. 产业园区并购的策略选择

(1) 横向并购、纵向并购与混合并购

(2) 国内并购与海外并购

(3) 善意并购与恶意并购

3. 产业园区并购的流程与关键环节

(1) 并购目标的选择与评估

(2) 尽职调查

(3) 并购谈判与交易结构设计

(4) 并购后的整合与管理

五、产业园区投融资决策

1. 产业园区投融资的需求分析

(1) 产业园区发展的资金需求特点

(2) 不同发展阶段产业园区的投融资需求

2. 产业园区投融资的渠道与方式

(1) 股权融资

(2) 债权融资

(3) 政府资金支持

(4) 产业基金与风险投资

3. 产业园区投融资项目的评估与决策

(1) 项目评估的方法与指标体系

(2) 风险评估与风险管理

(3) 投融资决策的原则与流程

（四）产业园区资本结构优化

1. 产业园区资本结构的概念与影响因素

(1) 资本结构的定义与构成

(2) 影响产业园区资本结构的因素分析

2. 产业园区资本结构优化的目标与原则

(1) 最优资本结构的确定

(2) 资本结构优化的原则与方法

3. 产业园区资本结构优化的策略与实践

(1) 股权融资与债权融资的比例调整

(2) 长期负债与短期负债的搭配

(3) 资产负债率的控制与调整

第三讲：由手到脚—收并购

一、土地并购流程与关键环节

1. 目标筛选与评估。

（1）目标企业：“地主”企业

（2）目标地块：评估指标

（3）市场调研和数据分析

2. 尽职调查的内容与方法。

（1）财务尽职调查的要点和技巧

（2）法律尽职调查的要点和技巧

（3）其他方面的尽职调查

3. 并购估值与定价策略：适用场景和局限性

（1）收益法

（2）市场法

4. 交易结构设计

（1）股权结构与交易方式的选择

（2）税务筹划在交易结构中的应用

5. 并购谈判与协议签订

（1）谈判策略和技巧

（2）协议关键条款

6. 交割与后续整合

（1）资产、人员等的交接要点

（2）整合过程中的挑战与应对

二、土地收并购风险分析与防范

1. 政策风险

（1）土地政策的变化及影响

（2）应对政策风险的措施

2. 法律风险

（1）土地权属纠纷等常见法律问题

（2）法律风险的防范与处理

3. 财务风险

（1）资产负债状况的评估与风险

（2）现金流风险与管控

4. 市场风险

（1）市场波动对土地价值的影响

（2）应对市场风险的策略

三、土地收并购策略与技巧

1. 时机选择策略

（1）宏观经济周期与收并购时机

（2）行业发展阶段与收并购时机

2. 目标选择策略

（1）优质目标的特征与评估

（2）不同类型目标的应对策略

3. 谈判策略与技巧

（1）心理战与信息战的运用

（2）妥协与坚持的平衡

4. 合作策略：模式与优势

案例分享：上海碳谷绿湾产业园推进收并购、助力高质量发展

第四讲：由手到脚—投融资

一、产业园投资分析与评估

1. 投资项目的筛选与识别

（1）关键指标和因素的考量

（2）市场调研与行业分析

2. 财务分析方法

（1）现金流预测、财务报表分析等

（2）投资回报率、内部收益率等指标的计算与解读

3. 风险评估与应对

（1）政策风险、市场风险、技术风险等的识别

（2）风险量化与应对策略的制定

4. 项目估值方法

（1）成本法、收益法、市场法等的应用

（2）估值的影响因素和不确定性

二、产业园融资策略与规划

1. 融资需求的确定

（1）项目资金缺口的计算

（2）不同阶段融资需求的特点

2. 融资渠道的选择与组合

（1）融资方式：项目特点、企业情况

（2）多元化融资渠道的构建

3. 融资成本的控制

（1）利息成本、手续费等的优化

（2）与金融机构的谈判技巧

4. 融资计划的制定与实施

（1）时间节点与资金安排

（2）融资过程中的风险管理

三、产业园投融资风险管理

1. 风险的类型与来源

（1）系统性风险与非系统性风险

（2）内部风险与外部风险

2. 风险识别与评估方法

（1）定性与定量分析相结合

（2）风险预警指标的建立

3. 风险应对策略

（1）风险规避、风险转移、风险降低、风险接受等

（2）应急预案的制定

4. 风险管理的组织与实施

（1）风险管理团队的组建

（2）风险管理流程的优化

案例分享：华夏幸福PPP合作及产业投资

逻辑提示：取长补短是正事、是大事

讲师背景| Introduction to lecturers

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珀菲特顾问|泰丰老师

讲师简介 / About the Program Leader

泰丰老师 产业园运营专家

20年产业园运营实战经验

西安交通大学硕士

高级工程师、一级建造师

陕西省发改委综合专家库专家+陕西省工信厅专家库专家

现任：陕西紫元产业控股有限公司|总经理

曾任：中南高科西安城市公司|常务副总经理

曾任：华夏幸福基业（上市）|城市建设运营中心总经理

曾任：陕西西咸新区发展集团（国企）|建设管理部部长

曾任：中交第二公路工程局有限公司（世界500强）|项目副经理

[策划-园区调研+定位+决策]：能源互联网产业园区（5.6平方公里）、邯郸丛台产业新城（30.9平方公里）、秦汉智康云谷（148亩）、西安洋天产业园（365亩）、新竹应急防务产业园（138亩）、西安工业大学军民融合产学研基地（2000亩）等等；

[实施-园区设计+开发+运营]：邯郸丛台产业新城（30.9平方公里）、邢台产业新城（一期14平方公里）、秦汉智康云谷（148亩）、西安洋天产业园（365亩）、西安临空产业港（189亩）等等；

[萃取-实战经验萃取精华赋能]：曾为株洲高新、天元、荷塘三区政府，咸阳住建局，杭州钱塘区产业联盟，重庆城建投，西咸新区沣东城投，武钢集团，武汉市政院，中建一局、八局，陕西建工，中通服（中国电信），京能集团，江咨集团，中南高科、西安工业大学等企事业单位讲授产业园系列相关课程，累计授课200+场，授课学员8000余人。

实战经验：

泰丰老师，产业园运营管理专业的“企业人+培训人”，历经世界500强企业、国企、上市企业、大型民企等不同性质的企业，使他深谙任意性质下的产业园运营管理全流程，更通过实际行动在商业化项目管理和企业发展中取得了显著成就。

——任职陕西紫元产业控股有限公司期间——

1）主导推进医药产业园、科技一路新竹项目综合开发、临潼-港务区产业园、西安工业大学DBIM融合示范基地等四个项目（一期用地424亩）的落地，推进成立首期产业引导基金2亿。

2）完成项目开发贷、按揭贷银行洽谈工作，涉及贷款额度超过4亿，并实现有主有备。

——任职华夏幸福基业股份有限公司期间——

1）负责并完成事业部层面城市发展板块的组织架构及制度体系搭建，形成以城市资源统筹、城市资产管理、城市魅力展现为核心的城市运营业务架构。

2）负责企业邯郸、邢台、元氏、行唐四个区域的市政道桥、景观园林、场馆公建等基础设施的建设控制及全过程组织管理工作，完成城市道路17条，城市会客厅策划3个、建成2个。

3）2017年冬季百日会战验收，集团排名第一，集团第三方检查始终名列前茅，行唐迎宾大道更是列入集团示范项目；所带团队获评年度优秀团队，2017-2018年担任城市发展组组长，统筹事业部城市发展板块多条线工作，城市发展组业绩排名始终位列事业部第一。

——任职陕西西咸新区发展集团有限公司期间——

1）主导推进集团房建工程的规划设计、招标采购、造价、施工等工程建设全过程管理，完成陕西西咸新区周礼佳苑小区（19.5万㎡）、陕西西咸新区空港花园（24.5万㎡）的落地（涉及工程招标11亿，完成进度产值5亿）。

2）主持筹备西咸新区能源互联网产业园，组织开展新区新能源开发，完成西咸公交、西咸供热、三供一业接管及能源产业引导、资源集聚等板块，组织完成《西咸新区基于公共交通的能源互联网设计》并获批国家能源局首批示范项目。

3）建立新区交易平台、筹组双都公司及增资扩股设立公共资源交易中心，实现能源金融园区、国际文教园区及管委会本级政府采购交易活动110余场次，交易金额20多亿；完成交易园区项目策划、可研及农发行2亿政策性贷款的审批。

部分授课案例：

泰丰老师擅长将自身的企业实战经验萃取转化，融入到课程当中，实际解决企事业单位在产业园开发与运营全链条中遇到的难题，曾服务多家企事业单位，累计授课200多场

1）株洲高新、天元、荷塘三区政府-《战略新兴产业与新形势下的招商引资实务》

2）杭州钱塘区产业联盟-《产业招商运营沙盘》

3）西咸新区沣东城投-《片区开发逻辑与实务》

4）宝鸡市凤翔区政府-《关于西凤酒城开发建设的思考》

5）武钢集团-《产业园区工程设计全寿命全维度管控要点》

6）中南高科西安公司-《园区开发的规则和实操》

7）华夏幸福冀南事业部-《城市建设项目的从规划到运营》《运营前置、诚意正心干好产业园区》《工程项目管理》

8）陕西西咸新区发展集团-《能源互联网产业园的策划与开发》《建设管理制度体系的策划与搭建》《城市建设管理的两个“3214”》

9）西安工业大学-《DBIM园区开发运营实操》《军民融合产研示范园区的策划》

授课风格：

l 实战导向：老师在不同性质的企业中积累了丰富的实战经验，他的授课可能会侧重于分享实际案例和经验，帮助学员理解和掌握实际工作中的技能。

l 系统全面：由于老师深谙产业园运营管理全流程，他的授课内容可能会涵盖从项目策划到运营管理的各个方面，提供系统化的知识结构。

l 案例分析：老师运用他在不同企业中的实际案例来进行教学，使学员能够通过案例学习到如何应对各种复杂的管理挑战。

l 互动交流：通过互动交流的方式激发学员的思考，提高学习效果。

培训课程 / Training courses

Ø 《产业园开发与运营》

Ø 《产业园区招商引资及运营实务》

Ø 《科创园区运营落地方案研讨》

Ø 《产业招商运营沙盘》

Ø 《工程项目全流程管控》（建设单位管理、施工单位管理、地产、EPC等方向）

Ø 《工程全过程咨询与代建管理》

Ø 《工程商务策划与谈判》

Ø 《工程管理实战沙盘》

Ø 《走好招标流程、把好采购品质—招投标策划与管理实务》

Ø 《城投平台的转型与发展》

代表性客户 / PART OF TRAINED COMPANIES INCLUDED BUT NOT LIMITED TO

部分授课评价：

泰丰老师从“四个运营”的角度系统讲解了如何打造营商环境、如何构建产业生态、如何进行产业招商等等方面，知识体系既全面又深入，视角独到、以点带面，既有理论的高度，也有实战的深度，对我们实际工作的开展具有很强的指导意义，特别是关于产业园区运营之订单与研发，让人受益匪浅。

——株洲发改局 周局长

泰丰老师从长期工作实践中总结、打磨的《DBIM园区开发运营实操》课程内容，非常系统且全面，涵盖了产业园区开发的各个关键环节和重要领域，从规划布局到招商引资，从项目管理到运营服务，知识点详尽且深入，给我留下了深刻的印象，具有诸多亮点。

——西安工业大学发展规划处 吕老师

老师在园区建设开发方面的专业素养极高，对产业园区开发有着丰富的实践经验和深厚的理论功底。在授课过程中，能够结合我们酒城的实际情况深入浅出地讲解复杂的概念和原理，使我们易于理解和吸收。同时，教师还注重与学生的互动交流，积极引导我们思考和讨论，课堂氛围十分活跃。

——宝鸡市凤翔区政府邵主任

泰丰老师在《招商管理》的先关课程中，教学方法多样化，除了传统的讲解外，还运用了多媒体资料、小组讨论、案例分析等多种形式，增强了学习的趣味性和参与度。通过这些方式，我们能够更加深入地理解产业园区招商的实际运作和挑战，尤其是怎么用经营的思维、运营的思维把招商工作做出质量。

——中南高科西安公司招商中心刘总监

老师的课程内容全面且细致，对产业园区运营的各个阶段和环节都进行了深入透彻的讲解，从前期的市场调研到后期的持续优化，形成了一个完整的知识体系，让我们对产业园区运营的全貌有了清晰且准确的把握。课程的实用性更是不言而喻。学完这门课程后，我们能够直接将所学知识运用到实际的产业园区运营工作中，切实解决工作中遇到的各种问题，对我们提升工作效率和质量有着显著的帮助。

——中南高科西安公司运营中心黄总监

参与泰丰老师《实战式工程管理》课程的学习，真的是受益匪浅。课程内容紧紧围绕实战，将理论与实际操作紧密结合，从工程的启动、规划、执行到监控和收尾，每一个环节都进行详细且深入的剖析，涵盖了丰富的实战要点和策略，让我们对工程管理有了全面且切实的理解。

——华夏幸福邢台区域公司冯总监

老师具备卓越的专业能力和丰富的实践经验，在讲解过程中能够信手拈来各种真实案例，从国民经济发展规划到施工图设计乃至施工工程中的设计管理，生动形象地阐述复杂的工程设计管理概念和方法，使我们能迅速领会要点。同时，老师非常注重与学员的互动，耐心解答我们的疑问，鼓励我们积极探讨实际工作中可能遇到的问题和解决方案，课堂氛围积极热烈。

——武钢产业园 易总监

老师的课程内容全面且细致，对EPC项目的各个阶段和环节都进行了深入透彻的讲解，从前期的项目策划到后期的落地实施，形成了一个完整的知识体系，让我们对EPC模式下的管理全貌有了清晰且准确的把握。尤其是在招投标方面，怎么让流程合规、同时又要把控好采购质量。课程的实用性更是不言而喻。学完这门课程后，我们能够直接将所学知识运用到实际的工作中，切实解决工作中遇到的各种问题，对我们提升工作效率和质量有着显著的帮助。

——咸阳市住建局 马局长

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第一讲：不忘初心—产业园区运营

第二讲：由心到脑—资本运作是什么？

第三讲：由手到脚—收并购

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