产业园运营模式的创新与实践解析

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13382173255（Karen郑老师）

学员背景| Course Background

参加对象：项目经理、招商人员、运营人员、产服人员、企业中高层管理者，政府相关人员，对产业园运营模式感兴趣的企业高管和投资者，尤其是初进这个领域稳中求进的从业者

授课形式：内训

授课天数：1 天

课程背景| Course Background

产业园区作为产业的载体，在促进产业发展方面有着举足轻重的作用，产业园区的开发更成了绕不开的关键话题。园区开发建设完成后，企业陆续入驻，进入运营阶段，开发主体需成立专门的运营部门，对整个项目进行运营管理。有的公司运营板块不断做大后，就从公司本部分离出来，旗下的运营服务板块甚至可以“走出去”，对外服务，进行“咨询规划+平台建设+运营输出+招商输出+整体托管”的对外轻资产输出。运营到底是什么？

1、什么是产业运营，产业运营有现状如何？

2、产业运营和产业的逻辑关系是什么，产业需要什么样的运营？

3、产业运营的开发工作起点是什么、目标是什么、过程控制的关键点是什么？

4、产业运营在产业园区全寿命周期中应该起到什么作用？

5、产业运营“雷声大雨点下”，到底难在哪？

6、怎么向产业运营能出效益吗？怎么向产业运营要效益？

7、产业运营的发展趋势是什么？

在产业运营过程中，有问题、才会求解，有思考、才会创新。产业园区的运营又有其特殊性，创新的意识不能丢，同时更要关注“做实”，先把运营做实，再寻求运营的全方位创新。很多从业人员，包括有些管理人员对这些问题思考不透彻、考虑不全面，很容易出现实施策略上的偏差，尤其是在产业运营平台的搭建方面怎么便捷、高效、多维度地服务企业客户，以专业服务满足企业不同阶段发展需求，以专业化的产业服务，推动园区企业的快速发展，推动园区产业的转型升级。

本课程以运营的逻辑、经营的思维和可落地的视角，从“产业”到“园区”再到“运营”，从园区运营的初心、园区运营的策划、园区运营的工作的前置，再到园区运营平台的搭建、管理，内外部运营资源的整合与促进，从线性流程到多维联动，从入园企业、开发主体、政府等视角进行审视，到相应实操落地，进行阐述，帮助学员、帮助企业进行完整的园区运营思考，必要时带方案、带资源，指导、支持学员项目推进。

课程收益| Program Benefits

●理解产业园区的基本概念、类型及其在现代经济中的作用。

●掌握产业园区运营管理的核心要素和基本原则。

●从大运营的角度理解产业集聚、产业生态总体思路下的产业规划、招商、运营。熟悉产业园区运营管理的全流程，包括规划、建设、招商、运营及优化等各个环节。

●能够运用所学知识分析产业园区运营管理的实际问题，并提出有效的解决方案。

●学习并掌握产业园区运营相关的难点及思考、解决办法，了解行业存在的乱象并知其所以然，并在实操过程中做好预判和避坑。

●掌握产业园运营模式创新的方法和策略。培养学员的创新思维和实践能力，提高其在产业园运营管理中的综合素质。

课程大纲| Course Outline

从美国“脱钩断链”，我国“积极应对”切入产业。

点题：运营对产业的统筹地位

第一讲：从产业看园区——大处着眼

一、产业的内涵和外延

导入：产业的定义与战略新兴产业

1. 产业的分类和发展

1）产业的分类：三次产业分类、国际标准行业分类、中国产业分类

——我国已经是“制造业大国”

2）产业数字化：战略意义、发展趋向、面临的问题、实施路径、对策建议

3）工业互联网：美国通用电气的Predix平台

2. 产业共生

共生模型：“丰田主义”和“温特尔主义”

案例：卡伦堡工业园的共生生态

融通发展：适合中国实际的产业组织形态

案例：深圳的融通发展之路

3. 产业集聚

1）集群的形式及优劣势：原子式、横向式、混合式、多核式、单核式

2）集群的演化：从产业集群到创新集群

二、产业对园区的需求

1. 该有的初心：产业园区服从于、服务于产业发展

2. 产业对产业园区的需求：地域需求、配套需求、技术需求、生态需求、政策需求、“人”的需求、经济+环保要求、发展的扶持重点、企业和载体的适配

3. 园区招商引资的优势

案例：西安高新区与比亚迪

第二讲：从园区看运营——当局不迷

一、产业园区运营与逻辑创新

讨论：产业园区运营是什么？难在哪？

1. 产业园区运营=产业运营+地产运营

2. 园区运营的三个层次

1）计划运营

2）物业管理

3）产业运营

3. 运营的角色：在园区管理中的统领地位

4. 产业运营的市场调研

案例：某高新园区市场调研

5.经营性定位

——商业模式定位、产业定位、企业定位、产品定位

6.运营前置

7.招商先行

9.建招互促

1）以招定产：规划-进度、规模-节奏

2）以产促招：参与、动线、移步换景

——二次开发滚动发展长久的生意才可靠

案例分享：干了一期干二期的西部云谷

二、产业地产全方位规划

1.以产业为导向的空间规划

案例分享：某临空产业港工程规划

2.以运营为导向的产业规划看重运营储备率

3.以经营为导向的经济指标规划

案例分享：某头部产业地产开发商的经营逻辑

第三讲：运营怎么干——小处着手

一、产业运营不是空中楼阁-拿地

1.城市梯队：梯队划分及特点

2.政府关注，打动政府：产业、品牌、规划，亩均论英雄

二、产业园区的计划运营

1. 开发的全周期计划

2. 开发的全责手册

3. 盯着问题干：业务问题、管理问题

4. 分工把控：成本、设计、招采、工程

5. “两专两严”与“严进严出”

6. 抓牛鼻子的管理动作

7．讲讲程序、说说安全

案例分享：鄂州城市综合体安全事故“尽职免责”

三、物业管理

1.园区设施与配套服务

1）关于便利：生产性服务配套、生活性服务配套

2）关于数据：基础水电交通数据，深入的产销研数据，管理的人、财、物基本数据

2.园区企业服务与关系管理：构建园区和谐的氛围

1）政府关系服务

2）财税服务

3）共享共建服务

4）主题社交服务

3.园区安全与环保管理：守住园区管理的底线

四、招商策略与渠道创新-产业运营的企业资源

招商的特点和原则：周期长、跨度大、专业性强，突出重点、突出特色、产业集聚

第一步：组建招商团队：踏实肯干+专业培训

第二步：分析目标客群需求：做好“三点式”文章

第三步：厘清阶段性招商重点：按阶段走好“六步”招商

第四步：用好16种招商方式：招商要撒网，总有款式适合您

第五步：总和招商管理办法：没有规矩、不成方圆，管理总控、日常管理、激励机制

——组合拳大招商：“大商”和“小商”相结合、“本土”和“外向”相结合、“精准”和“触达”相结合、“线上”和“线下”相结合、“园招”和“地招”相结合。

第六步：“打好”招商谈判：谈判准备、谈判过程。

第七步：做好企业评估：资产规模、市场竞争、现金流的促销、利润的价格上涨

案例分享：某临空产业港招商定价与优惠：

案例分享：浙大网新科技园的立体式推广

五、层层铺垫后的产业运营

1.运营才是产业地产的未来：逻辑的必然利润空间，运营有难点

2.分析需求，提供服务：园区视角、城市视角、区域视角、平台视角案例及建议）

3.打造融资体系：产业基金体系、产业投资体系

4.做好资源链接：产业组织、企业家、职场社交

5.双引擎驱动真正的产业运营：订单运营是核心，研发运营是硬实力

6.产业升级：路径与策略

7.科技创新平台建设：一主多辅，专业突出

8.科技创新与成果转化：内部创新、成果交易与转化

案例分享：清华科技园围绕企业做运营

第四讲：服务体系与平台创新——信息化搭建

1.平台的逻辑：运营体系的线上集成化

2.平台的架构：硬件基础、软件搭配、内外部资源整合

3.平台的推广和应用

推广：激励式推广、“引诱”式推广

应用：让运营更便利、更深入、更有价值

总结：

1.回顾产业园区运营的核心内容与关键要点

2.总结学习成果与经验分享

3.竞争力提升策略

讲师背景| Introduction to lecturers

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珀菲特顾问|泰丰老师

讲师简介 / About the Program Leader

泰丰老师 产业园运营专家

20年产业园运营实战经验

西安交通大学硕士

高级工程师、一级建造师

陕西省发改委综合专家库专家+陕西省工信厅专家库专家

现任：陕西紫元产业控股有限公司|总经理

曾任：中南高科西安城市公司|常务副总经理

曾任：华夏幸福基业（上市）|城市建设运营中心总经理

曾任：陕西西咸新区发展集团（国企）|建设管理部部长

曾任：中交第二公路工程局有限公司（世界500强）|项目副经理

[策划-园区调研+定位+决策]：能源互联网产业园区（5.6平方公里）、邯郸丛台产业新城（30.9平方公里）、秦汉智康云谷（148亩）、西安洋天产业园（365亩）、新竹应急防务产业园（138亩）、西安工业大学军民融合产学研基地（2000亩）等等；

[实施-园区设计+开发+运营]：邯郸丛台产业新城（30.9平方公里）、邢台产业新城（一期14平方公里）、秦汉智康云谷（148亩）、西安洋天产业园（365亩）、西安临空产业港（189亩）等等；

[萃取-实战经验萃取精华赋能]：曾为株洲高新、天元、荷塘三区政府，咸阳住建局，杭州钱塘区产业联盟，重庆城建投，西咸新区沣东城投，武钢集团，武汉市政院，中建一局、八局，陕西建工，中通服（中国电信），京能集团，江咨集团，中南高科、西安工业大学等企事业单位讲授产业园系列相关课程，累计授课200+场，授课学员8000余人。

实战经验：

泰丰老师，产业园运营管理专业的“企业人+培训人”，历经世界500强企业、国企、上市企业、大型民企等不同性质的企业，使他深谙任意性质下的产业园运营管理全流程，更通过实际行动在商业化项目管理和企业发展中取得了显著成就。

——任职陕西紫元产业控股有限公司期间——

1）主导推进医药产业园、科技一路新竹项目综合开发、临潼-港务区产业园、西安工业大学DBIM融合示范基地等四个项目（一期用地424亩）的落地，推进成立首期产业引导基金2亿。

2）完成项目开发贷、按揭贷银行洽谈工作，涉及贷款额度超过4亿，并实现有主有备。

——任职华夏幸福基业股份有限公司期间——

1）负责并完成事业部层面城市发展板块的组织架构及制度体系搭建，形成以城市资源统筹、城市资产管理、城市魅力展现为核心的城市运营业务架构。

2）负责企业邯郸、邢台、元氏、行唐四个区域的市政道桥、景观园林、场馆公建等基础设施的建设控制及全过程组织管理工作，完成城市道路17条，城市会客厅策划3个、建成2个。

3）2017年冬季百日会战验收，集团排名第一，集团第三方检查始终名列前茅，行唐迎宾大道更是列入集团示范项目；所带团队获评年度优秀团队，2017-2018年担任城市发展组组长，统筹事业部城市发展板块多条线工作，城市发展组业绩排名始终位列事业部第一。

——任职陕西西咸新区发展集团有限公司期间——

1）主导推进集团房建工程的规划设计、招标采购、造价、施工等工程建设全过程管理，完成陕西西咸新区周礼佳苑小区（19.5万㎡）、陕西西咸新区空港花园（24.5万㎡）的落地（涉及工程招标11亿，完成进度产值5亿）。

2）主持筹备西咸新区能源互联网产业园，组织开展新区新能源开发，完成西咸公交、西咸供热、三供一业接管及能源产业引导、资源集聚等板块，组织完成《西咸新区基于公共交通的能源互联网设计》并获批国家能源局首批示范项目。

3）建立新区交易平台、筹组双都公司及增资扩股设立公共资源交易中心，实现能源金融园区、国际文教园区及管委会本级政府采购交易活动110余场次，交易金额20多亿；完成交易园区项目策划、可研及农发行2亿政策性贷款的审批。

部分授课案例：

泰丰老师擅长将自身的企业实战经验萃取转化，融入到课程当中，实际解决企事业单位在产业园开发与运营全链条中遇到的难题，曾服务多家企事业单位，累计授课200多场

1）株洲高新、天元、荷塘三区政府-《战略新兴产业与新形势下的招商引资实务》

2）杭州钱塘区产业联盟-《产业招商运营沙盘》

3）西咸新区沣东城投-《片区开发逻辑与实务》

4）宝鸡市凤翔区政府-《关于西凤酒城开发建设的思考》

5）武钢集团-《产业园区工程设计全寿命全维度管控要点》

6）中南高科西安公司-《园区开发的规则和实操》

7）华夏幸福冀南事业部-《城市建设项目的从规划到运营》《运营前置、诚意正心干好产业园区》《工程项目管理》

8）陕西西咸新区发展集团-《能源互联网产业园的策划与开发》《建设管理制度体系的策划与搭建》《城市建设管理的两个“3214”》

9）西安工业大学-《DBIM园区开发运营实操》《军民融合产研示范园区的策划》

授课风格：

l 实战导向：老师在不同性质的企业中积累了丰富的实战经验，他的授课可能会侧重于分享实际案例和经验，帮助学员理解和掌握实际工作中的技能。

l 系统全面：由于老师深谙产业园运营管理全流程，他的授课内容可能会涵盖从项目策划到运营管理的各个方面，提供系统化的知识结构。

l 案例分析：老师运用他在不同企业中的实际案例来进行教学，使学员能够通过案例学习到如何应对各种复杂的管理挑战。

l 互动交流：通过互动交流的方式激发学员的思考，提高学习效果。

培训课程 / Training courses

Ø 《产业园开发与运营》

Ø 《产业园区招商引资及运营实务》

Ø 《科创园区运营落地方案研讨》

Ø 《产业招商运营沙盘》

Ø 《工程项目全流程管控》（建设单位管理、施工单位管理、地产、EPC等方向）

Ø 《工程全过程咨询与代建管理》

Ø 《工程商务策划与谈判》

Ø 《工程管理实战沙盘》

Ø 《走好招标流程、把好采购品质—招投标策划与管理实务》

Ø 《城投平台的转型与发展》

代表性客户 / PART OF TRAINED COMPANIES INCLUDED BUT NOT LIMITED TO

部分授课评价：

泰丰老师从“四个运营”的角度系统讲解了如何打造营商环境、如何构建产业生态、如何进行产业招商等等方面，知识体系既全面又深入，视角独到、以点带面，既有理论的高度，也有实战的深度，对我们实际工作的开展具有很强的指导意义，特别是关于产业园区运营之订单与研发，让人受益匪浅。

——株洲发改局 周局长

泰丰老师从长期工作实践中总结、打磨的《DBIM园区开发运营实操》课程内容，非常系统且全面，涵盖了产业园区开发的各个关键环节和重要领域，从规划布局到招商引资，从项目管理到运营服务，知识点详尽且深入，给我留下了深刻的印象，具有诸多亮点。

——西安工业大学发展规划处 吕老师

老师在园区建设开发方面的专业素养极高，对产业园区开发有着丰富的实践经验和深厚的理论功底。在授课过程中，能够结合我们酒城的实际情况深入浅出地讲解复杂的概念和原理，使我们易于理解和吸收。同时，教师还注重与学生的互动交流，积极引导我们思考和讨论，课堂氛围十分活跃。

——宝鸡市凤翔区政府邵主任

泰丰老师在《招商管理》的先关课程中，教学方法多样化，除了传统的讲解外，还运用了多媒体资料、小组讨论、案例分析等多种形式，增强了学习的趣味性和参与度。通过这些方式，我们能够更加深入地理解产业园区招商的实际运作和挑战，尤其是怎么用经营的思维、运营的思维把招商工作做出质量。

——中南高科西安公司招商中心刘总监

老师的课程内容全面且细致，对产业园区运营的各个阶段和环节都进行了深入透彻的讲解，从前期的市场调研到后期的持续优化，形成了一个完整的知识体系，让我们对产业园区运营的全貌有了清晰且准确的把握。课程的实用性更是不言而喻。学完这门课程后，我们能够直接将所学知识运用到实际的产业园区运营工作中，切实解决工作中遇到的各种问题，对我们提升工作效率和质量有着显著的帮助。

——中南高科西安公司运营中心黄总监

参与泰丰老师《实战式工程管理》课程的学习，真的是受益匪浅。课程内容紧紧围绕实战，将理论与实际操作紧密结合，从工程的启动、规划、执行到监控和收尾，每一个环节都进行详细且深入的剖析，涵盖了丰富的实战要点和策略，让我们对工程管理有了全面且切实的理解。

——华夏幸福邢台区域公司冯总监

老师具备卓越的专业能力和丰富的实践经验，在讲解过程中能够信手拈来各种真实案例，从国民经济发展规划到施工图设计乃至施工工程中的设计管理，生动形象地阐述复杂的工程设计管理概念和方法，使我们能迅速领会要点。同时，老师非常注重与学员的互动，耐心解答我们的疑问，鼓励我们积极探讨实际工作中可能遇到的问题和解决方案，课堂氛围积极热烈。

——武钢产业园 易总监

老师的课程内容全面且细致，对EPC项目的各个阶段和环节都进行了深入透彻的讲解，从前期的项目策划到后期的落地实施，形成了一个完整的知识体系，让我们对EPC模式下的管理全貌有了清晰且准确的把握。尤其是在招投标方面，怎么让流程合规、同时又要把控好采购质量。课程的实用性更是不言而喻。学完这门课程后，我们能够直接将所学知识运用到实际的工作中，切实解决工作中遇到的各种问题，对我们提升工作效率和质量有着显著的帮助。

——咸阳市住建局 马局长

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我们是？人才培养与智能制造解决方案提供商。

我们做什么？承接组织绩效提升与人才学习发展业务。

服务的客户：世界五百强企业、合资工厂、国有企业、快速发展的民营企业、行业领头企业。

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