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珀菲特企业管理
Karen /郑老师
KEY WORDS OF Corporate Training
联系我们：
13382173255（Karen郑老师）
学员背景| Course Background
参加对象：管理者
授课形式：内训
授课天数：2 天
课程收益| Program Benefits
1. 掌握片区开发核心基础知识、政策要求及流程规范；
2. 具备项目策划、模式选择、招商引资及资金运作的实操能力；
3. 能应对地产转型、隐性债务防控、资产证券化等进阶问题。
课程大纲| Course Outline
Day1：基础班——片区开发核心基础与实操方法
总时长：8学时（上午4学时+下午4学时，含案例讨论）
模块1：片区开发基础知识与工程项目建设全流程（1.5学时）
培训内容
· 片区开发定义、分类（产业型/城市更新型/文旅型等）及核心特征；
· 工程项目建设全流程：立项（备案/核准）→规划设计→招标采购→施工建设→竣工验收→移交运营；
· 片区开发与单一工程项目的差异（系统性、跨部门协同、长周期运营）。
核心要点
· 区分“片区开发”与“房地产开发”的本质差异；
· 关键节点的审批要求（如规划许可证、施工许可证办理条件）。
典型案例
· 案例：某省会城市高新区“产城融合片区”建设流程（从土地平整到企业入驻的全周期节点管控）。
模块2：地方政府专项债券——片区开发核心资金工具（1.5学时）
培训内容
· 专项债定义、发行条件及支持领域（聚焦片区开发相关方向：基础设施、产业配套等）；
· 专项债申报流程：项目储备→方案编制→财政审核→发行与使用→还本付息；
· 专项债与片区开发项目的匹配逻辑（资金用途、收益覆盖要求）。
核心要点
· 专项债“资金跟着项目走”的核心原则；
· 禁止用于“房地产开发、置换债务”等红线要求。
典型案例
· 案例：某地级市“新城片区基础设施项目”专项债申报（成功获批20亿元，用于道路、管网建设，收益来源为片区土地出让分成）。
模块3：当下常用片区开发模式解析（2学时）
培训内容
· 主流模式对比：PPP模式（政府与社会资本合作）、EPC+O模式（工程总承包+运营）、ABO模式（授权-建设-运营）、产业新城模式（华夏幸福等案例）；
· 各模式适用场景、权责划分、风险点及选择逻辑；
· 模式合规性要求（避免触碰政府隐性债务）。
核心要点
· 不同模式下“政府与社会资本”的收益分配机制；
· 模式选择与片区定位（如产业型片区优先选“产业新城模式”）。
典型案例
· 案例1：某园区“PPP模式”（社会资本负责建设+运营，政府负责监管，合作期20年）；
· 案例2：某城市更新片区“EPC+O模式”（施工企业牵头，完成拆迁建设后负责5年运营）。
模块4：片区开发项目策划与招商引资基础（3学时）
培训内容1：项目策划（1.5学时）
· 策划逻辑：需求调研（区域产业/人口/资源）→定位设计（主导产业/功能分区）→投资测算（成本/收益）→运营规划（业态/管理）；
· 投资类项目策划重点（资金需求、回报周期）；
· 运营类项目策划重点（业态组合、客户引流）。
典型案例
· 案例：某文旅片区策划（依托当地古镇资源，定位“文旅+康养”，投资测算含景区建设、酒店运营，年均收益约1.2亿元）。
培训内容2：招商引资基础（1.5学时）
· 国家招商引资负面清单（禁止类：高污染高耗能项目、房地产化伪产业项目等；限制类：外资准入特殊领域）；
· 基础谈判技巧：需求挖掘（企业诉求）→资源匹配（片区政策）→底线设定（税收/就业要求）→合同条款规避风险；
· 发达地区政策借鉴（长三角/珠三角：税收返还、人才补贴、产业基金扶持等）。
典型案例
· 案例1：某园区因引入“高污染化工项目”被问责（对照负面清单解析违规点）；
· 案例2：某长三角园区招商谈判（成功引入新能源企业，配套“3年税收减免+厂房补贴”政策）。
Day2：提升班——片区开发进阶实践与创新突破
总时长：8学时（上午4学时+下午4学时，含案例研讨）
模块1：传统地产模式转型与片区开发新路径（1.5学时）
培训内容
· 传统地产模式痛点（高负债、重销售、轻运营）；
· 转型方向：从“卖房子”到“造片区”（产城融合、职住平衡、长期运营）；
· 转型案例解析（房企参与片区开发的角色变化：从开发商到“投资+建设+运营”综合服务商）。
核心要点
· 转型核心：以“产业导入”为核心，而非单纯土地增值；
· 房企与政府的协同机制（如成立合资公司负责片区开发）。
典型案例
· 案例：万科某产城片区转型（从传统住宅开发，转向“产业园区+人才公寓+商业配套”运营，引入100+科技企业）。
模块2：政府投资项目隐性债务防控（1.5学时）
培训内容
· 隐性债务定义及判定标准（财政部“6类禁止情形”：如政府承诺回购、兜底还款等）；
· 片区开发中隐性债务风险点（如政府违规担保、社会资本收益刚性兑付）；
· 合规防控路径：市场化运作（收益自平衡）、明确权责边界、穿透式监管。
核心要点
· “谁投资、谁受益、谁承担风险”的市场化原则；
· 专项债、产业基金等合规资金工具的替代方案。
典型案例
· 案例1：某市县“片区开发BT模式”违规（政府承诺3年回购，形成隐性债务，被财政部通报整改）；
· 案例2：某合规项目（通过“土地出让收益+产业税收”覆盖社会资本成本，无政府兜底）。
模块3：全国统一大市场下的招商引资升级（1.5学时）
培训内容
· 统一大市场对招商的影响（破除地方保护、聚焦产业链协同）；
· 升级策略：产业链招商（围绕核心企业招引上下游）、精准招商（依托片区定位筛选企业）、数字化招商（大数据匹配企业需求）；
· 跨区域协同招商案例（如京津冀、粤港澳片区联动）。
核心要点
· 从“政策优惠”到“营商环境+产业生态”的招商逻辑转变；
· 避免“同质化竞争”（如同一区域不重复招引同类低端产业）。
典型案例
· 案例：某省“新能源汽车产业链招商”（依托当地车企，招引电池、电机企业，形成产业集群，年产值超500亿元）。
模块4：重点片区开发模式创新与资金/运营突破（2学时）
培训内容1：“找钱-聚人-搞运营”创新实践（1学时）
· 找钱：产业基金（政府引导+社会资本）、银团贷款、Pre-REITs；
· 聚人：人才政策（住房、子女教育、创业补贴）、产教融合（与高校合作培养技能人才）；
· 搞运营：专业化运营团队（引入第三方运营公司）、智慧化管理（园区数字化平台）。
典型案例
· 案例：张江科学城“基金+产业+运营”模式（设立100亿元产业基金，引入院士团队，搭建智慧园区平台，入驻企业超3000家）。
培训内容2：重点项目专项债申报提升（0.5学时）
· 进阶技巧：项目包装（突出“公益性+收益性”）、多部门协同（发改+财政+行业主管部门）、绩效评价前置；
· 常见失败原因（收益测算不合理、项目前期手续不全）。
典型案例
· 案例：某省会城市“智慧交通片区”专项债申报（通过“公交票务收益+广告收益”优化测算，获批35亿元，申报成功率提升至90%）。
模块5：优质资产证券化（CMBS/REITs）实操（1.5学时）
培训内容
· CMBS（商业抵押支持证券）：适用场景（片区内商业综合体、酒店）、发行流程（资产筛选→特殊目的载体设立→发行流通）；
· REITs（基础设施领域不动产投资信托基金）：适用场景（产业园区、仓储物流）、核心要求（资产权属清晰、现金流稳定）；
· 片区开发中资产证券化的意义（盘活存量资产、实现资金循环）。
核心要点
· 资产证券化的“底层资产”质量要求（现金流持续稳定）；
· 政府与社会资本的收益分配（如REITs分红比例）。
典型案例
· 案例1：某片区商业综合体CMBS（发行规模15亿元，底层资产为商场租金，优先级证券收益率5.2%）；
· 案例2：某产业园REITs（发行规模20亿元，底层资产为标准厂房，年化收益率6.5%，实现社会资本退出）。
总结与答疑（1学时）
· 2天内容梳理（基础逻辑→进阶要点→创新方向）；
· 学员问题答疑（结合实际项目难点）；
· 后续学习建议（政策跟踪渠道、实操工具包）。
讲师背景| Introduction to lecturers
张劲松老师 产融建一体化操盘专家
16年部队基层和总部机关管理+23年企业管理实践
欧洲大学工商管理博士
北京大学光华管理学院高级管理人员工商管理硕士
基金从业资格
现任：中建一局集团（世界500强）丨 总经济师（产融专家）
曾任：总参三部机关 丨 参谋（副团、中校）
曾任：北京公联顺达停车公司（国企控股交通）丨常务副总经理
曾任：北控水务集团（国企控股，香港上市）丨副总
曾任：北京昌广投资公司（民企金融）丨副总裁（合伙人）
曾任：安徽国祯集团股份有限公司（民企集团，A股上市）丨副总裁
擅长领域：政府财政转型、央国企转型升级、产业招商运营、投融资、资产盘活、资本运作，宏观经济及政策解读，特色党课+红色管理……
>>>>>>>以独创模式链接产业与资本，驱动“产业+金融+建设”新变革<<<<<<<<<
——◆【模式创新】-独创“产融建一体化模式”，并深度参与央企“供给侧”改革应用实践；
——◆【创新应用】-主导100+“一体化模式咨询和资源对接服务”项目落地；
——◆【理论输出】-主编《城投转型论》、《政府金融论》、《产业发展论》等专著与管理领域论文《三明管理概论》；
实战经验：
张劲松老师拥有16年军旅历练（从边防到总部机关）+23年名企高管实战，横跨央企/国企/民企/混合制企业，深度聚焦政府城投转型、企业投融资并购、产业园招商运营和产融服务，是兼具“战略高度、资本深度、落地力度”的实战型专家。
——▧产融建深度实践▧——
■【独创产融建一体化模式：全链协同破解城乡发展痛点，助力业务增值60-80亿元】
01-创新模式试点→中建一局特聘产融专家/总经济师，对地方政府城乡建设和产业发展问题进行深入研究，独创“中建产融建一体化模式”，参与央企“供给侧”改革，组建一体化中心团队建设，进行该模式的市场推广和产融资源整合；
02-深度实践验证→先后主导100多个提供一体化模式咨询和资源对接服务项目，为70多个地级市、县（区）级政府、城投公司及金融机构客户提供咨询和培训；为客户提供各类产融建一体化方案达200余份，为中建一局集团公司年新增业务合同达60-80亿元；
■【全面推动企业资本运作：多领域战略并购与资本整合，完成超16亿元资本交易】
01-【14亿元国企并购项目】→构建安徽国祯集团的全员股份虚拟股份激励机制，同时协调内外部资源与关系，提供战略投融资方案，实现上市公司14亿元对国祯燃气的并购，完成集团业务的战略调整，增强集团战略投融资能力；
02-【2.4亿元跨国并购项目】→主导北京公联顺达公司的全面资本运作，多渠道引入战略投资者，成功锁定世界500强企业ACS公司，并与对方律师多番博弈获得对方认可，最终以51%的股权3000万美元（约2.4亿元人民币）对价成功签约；
03-【香港借壳上市项目】→参与北京控股集团的香港借壳上市筹划，包括路径选择、方案起草与标考察，强有力推动企业成功收购成都中科成水务公司，合并成为北控水务集团；之后牵头两公司的资产整合，建立信息处理库存台账等，助理公司快速拓展业务，成为国内排名 第一的水务集团；
04-【投融资咨询服务项目】→独创“高管代职嵌入式咨询服务”，先后代职中电华通总助、凯英信业（新三板上市司）副总、安东石油（香港上市）秘书处主任等30+企业职位，为客户公司获得第一手材料与提供第三方视角，并进行深度诊断咨询，并提供方案建议和资源对接扩大公司业务和影响力。
——▧企业管理卓越践行▧ ——
■16年军旅历练沉淀管理思维：从边防到总部机关，深刻锻炼团队管理与高度目标感，练就超强执行力与统筹协调能力，个人荣立二等功1次、三等功1次，多次被评为优秀参谋，提前晋职晋衔，成为机关最年轻的团职干部；
■23年名企高管实战践行管理能力：
01-为中建一局（央企）创建并培养了产融建一体化中心团队，管理带领团队，不断提升产融资源整合能力，并不断延伸服务于公司总包项目，为客户（政府+企业）的城乡建设及产业园项目，提供产业+金融+建设的全过程一体化服务，有力提升了公司业绩。
02-为北京公联顺达（国企控股民企混合）建立停车业绩评估体系和奖惩体系，经营业绩从接手时的月营业额160万到3个月后连续突破300-500万，到1年半后突破月1000万元；停车位市场资源从2万个逐步开拓到10万多，成为当时北京市最大停车公司；
03-主导北控水务集团（上市）行政中心管理工作、资产整合与梳理，合同评审流程和风控机制；完成资产整合和梳理，建立信息化处理库存台账，与财务形成账库互证，为公司成为国内排名 第一的水务集团奠定了规范高效的大行政保障体系。
——▧咨询&授课持续赋能▧——
曾为中电华通、凯英信业、安东石油、亿阳集团、天音通信、企巢投资、天健华夏医疗集团、兴源环境等知名企业进行管理咨询与培训，为众多市县两级政府提供产业园策划、产业园运营招商及咨询培训，累计授课200+场，受众达2万余人；
序号 | 企业名称 | 课题名称 | 期数 | 赋能人次 |
1 | 中建设计集团、中建一局 各级政府（新疆、河北、河南、浙江、福建等20多省市）及城投公司 | 《中建产融建一体化模式》 《城投的市场化转型》 《政府产业招商》 | 100+ | 12000人次 |
2 | 工商、建行、宁波银行、中科钛领、清华启迪等各类金融、投资、招商运营机构 | 《城乡建设产融建一体化》 《城投的市场化转型》 《政府的产业招商运营》 | 100+ | 8000人次 |
《城乡建设产融建一体化模式》
《政府城投公司的市场化转型》
《地方政府产业规划与发展实务》
《产业园招商运营之道精通创新应用体系》
《地方财政转型方向与路径——中国财政创新实践全面解析》
《地方政府招商引资创新模式研讨——破解招商困境，驱动产业高质量发展》
中航工业集团、中建、中交、中铁、中电华通、北京建工、北京排水集团、玉渊潭农工商总公司、海南港航、人民网等央国企，潍坊金控集团、潍坊城投集团、泰州城投集团、泰州华信集团、漳州城投集团、泉州金控集团、金华婺城城投集团、湖洲人才集团等城投；拉萨市政府、台州椒江区政府、宜宾江安县和珙县政府及所属国企；凯英信业、安东石油、亿阳集团、天音通信、兴源环境、启明医疗等上市公司等
部分客户评价：
张老师以特有的军人气质，把问题钻研的很深，提出的产融建一体化很有开创性，能解决城乡建设实际问题。
——中建设计集团总建筑师 薛总
张老师的城投转型，创造性提出5大方向，6大步骤，使我们转型工作有了方向和操作路径，很有启发，受益匪浅
——漳州城投集团董事长 曾总
张老师从自身16年光荣的军旅生涯出发，总结解放军战无不胜的执行力的四大支柱，使人精神振奋，很受感染，对企业锻造执行力大有裨益
——亿阳集团董事长 邓总
张老师很有个人感染力，讲课有激情，有情怀，有高度，有深度，深入浅出，学习解放军，锻造执行力，很有价值。
——天健华厦医疗集团董事长 宫总
Service Procedure
Service Advantages
我们拥有几百家各类企业的项目咨询基础、多行业数据库、多年的行业经验，并对企业进行深度研究和剖析，总结出一系列深入的观点和经验。
我们的咨询方案的设计过程秉承“知行合一”的理念，既具备理论知识，又重视项目的实操性。经过多年的经验，我们积累了丰富的案例库，涉及18个领域，近千个案例，并将案例与咨询项目完美结合。
我们的咨询团队分布于各大领域，拥有多年的业内从业经验，具备丰富的企业管理实操经验。在定制咨询方案前，我们会为客户匹配多位业内咨询师，供客户进行比对选择，根据客户需求及问题，定制化地设计咨询方案，确保项目的顺利进行。
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We are? Talent training and intelligent manufacturing solutions provider.
What we do ?Provide organizational performance improvement and talent learning development business.
Customers:Each year, we serves more than 1000 enterprises (including fortune 500 enterprises, joint venture factories, state-owned enterprises, rapidly developing private enterprises and industry-leading enterprises).
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