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珀菲特企业管理
Karen /郑老师
KEY WORDS OF Corporate Training
联系我们：
13382173255（Karen郑老师）
学员背景| Course Background
参加对象：国企平台中层以上领导
授课形式：内训
授课天数：2 天
课程背景| Course Background
随着政府平台公司城投集团不断推进市场化转型，国有经营性资产的盘活成为集团实现经营突破和财务优化的核心难题。资产存量庞大，盘活难度高，涉及土地、房产、股权等多类型资产，既有政策合规要求又需兼顾市场化运营。只有有效盘活存量资产，才能带来显著的经济效益，改善城市经营和财务状况，支撑集团长期发展。
本课程围绕国有经营性资产盘活的全过程，系统讲解盘活的必要性、“四步法”操作流程、实践案例、典型盘活模式及风险防控。内容涵盖数据化清查、专业评估、分类施策、高效执行，并结合组织、制度、监督、信息化“四体系”保障，以多样化案例深度解析合作开发、重组整合、资产证券化、租赁经营等方法，帮助学员精通各类资产的系统盘活与提效实操。
课程收益| Program Benefits
l 掌握国有经营性资产综合盘活操作流程，提高资产价值和现金流
l 系统建立资产盘活的保障体系，实现风险防控和流程合规
l 通过典型盘活案例，提升决策效率和资产管理能力
l 规避盘活过程中常见误区，加速市场化转型和高质量发展
l 全面精通资产盘活的“四步法”和“四体系”实操应用
l 丰富案例解析助力掌握多类型资产盘活方案与模式
l 深入理解盘活各环节的风险点与解决策略
l 提升资产管理、市场化运营与创新能力，指导实际工作
课程大纲| Course Outline
、数说国有资产盘活提效之路
（一）国有经营性资产盘活的历史阶段演进
1. 初步探索阶段（1978-2002年）：以“清产核资+简单处置”为主
2. 市场化起步阶段（2003-2012年）：以“产权交易+资产整合”为核心
3. 提质增效阶段（2013-2020年）：以“专业运营+模式创新”为重点
4. 高质量发展阶段（2021年至今）：以“智慧运营+产融结合+绿色转型”为方向
（二）新时代国有资产盘活的成效与数据呈现
1. 盘活规模持续扩大，覆盖资产类型多元
（1）土地资产
（2）房产资产
（3）股权与特许经营资产
2. 盘活效益显著提升，“保值增值”目标落地
（1）出租率与收入双增长
（2）资产价值溢价
（3）绿色资产效益突出
3. 产业协同效应凸显，带动区域经济发展
（1）就业与税收贡献
（2）区域商业升级
（3）绿色产业培育
（三）国有经营性资产运营的前景和趋势
1. 市场化程度持续深化：从“行政主导”到“市场决定”
2. 数字化转型全面提速：从“人工管理”到“智慧运营”
3. 绿色化转型成为核心方向：从“单一收益”到“生态共赢”
4. 聚焦国家战略与产业协同：从“分散运营”到“战略赋能”
二、国有经营性资产盘活的典型模式
（一）合作开发模式（模式定义+典型案例）
（二）资产重组整合模式（模式定义+典型案例）
（三）资产证券化模式（模式定义+典型案例）
（四）租赁经营模式（模式定义+典型案例）
三、“四步法”助力资产盘活提效
（一）全面清查：构建“三维立体”资产数据库
1. 物理属性清查：摸清资产“空间家底”
2. 法律属性清查：排查资产“权利隐患”
3. 经济属性清查：测算资产“收益潜力”
（二）精准评估：采用“多元方法+交叉验证”
1. 常用评估方法适配场景
（1）市场法
（2）收益法
（3）成本法
（4）假设开发法
2. 交叉验证与动态调整
（1）多方法比对
（2）动态更新机制
（三）分类施策：制定“一资产一方案”
1. 优质核心资产：“运营升级+价值深挖”
（1）资产定义
（2）盘活策略
（3）业态优化（案例）
（4）服务升级（案例）
（5）品牌赋能（案例）
2. 潜力待开发资产：“改造赋能+合作开发”
（1）资产定义
（2）盘活策略
（3）硬件改造（案例）
（4）合作开发（案例）
3. 低效闲置资产：“剥离处置+资源置换”
（1）资产定义
（2）盘活策略
（3）公开转让（案例）
（4）资产置换（案例）
（5）债务抵偿（案例）
（四）高效执行：建立“全流程管控”机制
1. 组建“专项项目组”：明确责任分工
（1）人员配置
（2）责任清单
（3）案例参考
2. 实施“进度可视化”：动态跟踪进展
（1）工具应用
（2）例会制度（案例）
3. 建立“效果复盘”：优化后续策略
（1）阶段性复盘
（2）策略迭代（案例）
四、“四体系”保障资产盘活提效
（一）组织体系：构建“三级联动”管理架构
1. 集团层面：战略统筹与资源协调
（1）机构设置
（2）核心职责
（3）案例参考
2. 子公司层面：方案落地与日常管理
（1）机构设置
（2）核心职责
（3）案例参考
3. 项目组层面：任务执行与细节把控
（1）组建方式
（2）核心职责
（3）案例参考
（二）制度体系：形成“全流程规范”制度闭环
1. 基础管理类制度：规范资产信息与评估
2. 交易运营类制度：规范资产处置与管理
3. 考核监督类制度：压实盘活责任
包括 《国有经营性资产盘活绩效考核办法》（内容+案例）
《国有经营性资产盘活责任追究办法》（内容+案例）
（三）监督体系：构建“多层级防控”监督网络
1. 内部监督：筑牢“三道防线”
（1）第一道防线：部门自查（内容+案例）
（2）第二道防线：专业监督（内容+案例）
（3）第三道防线：集团督查（内容）
2. 外部监督：引入“三方制衡”
（1）第三方机构监督（内容+案例）
（2）政府监管监督（内容+案例）
（3）社会公众监督（内容+案例）
3. 全周期监督：覆盖“事前-事中-事后”
（1）事前监督：风险预判（内容+案例）
（2）事中监督：动态跟踪（内容+案例）
（3）事后监督：效果评估与问责（内容+案例）
（四）信息化体系：打造“全生命周期”数字平台
1. 平台核心功能模块：覆盖“全流程需求”
（1）资产信息管理模块（内容+案例）
（2）盘活业务管理模块（内容+案例）
（3）风险预警模块（内容+案例）
（4）数据分析决策模块（内容+案例）
2. 技术支撑：保障平台“稳定高效”
（1）数据安全技术（内容+案例）
（2）物联网集成（内容+案例）
（3）移动应用支持（内容+案例）
3. 平台应用成效：提升“管理与效益双水平”
（1）管理效率提升（内容+案例）
（2）资产效益优化（内容+案例）
（3）风险管控强化（内容+案例）
五、国有经营性资产盘活典型案例
（一）两个废旧矿井盘活案例：盘活措施（绿色能源利用模式，生态文旅+城市转型）
（二）新能源资产盘活案例：盘活方案（技术改造+运营优化+政策争取）
（三）物业资产盘活案例：盘活策略（硬件升级+业态调整+配套完善）
（四）公园资产盘活案例：盘活方案（文化赋能+业态创新+保护开发）
（五）污水处理厂资产盘活案例：盘活方案（扩建升级+工艺优化+智能运维）
（六）老旧厂房盘活案例：盘活策略（结构改造+招商引企+配套完善）
（七）国有商业超市盘活案例：盘活策略（商品优化+布局调整+服务升级）
六、国有经营性资产盘活中的主要误区和解决之道（典型案例）
（一）误区一：重资产处置轻运营提升，短期变现忽视长期增值
解决之道（分层分类决策+引入专业运营团队+建立长期收益考核机制）
（二）误区二：缺乏市场化思维，行政干预导致资源错配
解决之道（市场化定价+市场化选择合作方+市场化招商运营）
（三）误区三：缺乏系统性规划，零散盘活难成规模效应
解决之道（编制系统性盘活规划+组建专业化资产运营平台+推动资产协同联动）
（四）误区四：风险防控意识薄弱，合同漏洞与合作违约频发
解决之道（合作方全维度尽调+合同全条款合规审查+项目全周期动态监管）
（五）误区五：忽视资产权属与合规性，历史遗留问题阻碍盘活
解决之道（资产权属与合规性全面清查+分类解决历史遗留问题+合规性承诺与备案）
（六）误区六：过度依赖政府支持，市场化运营能力不足
解决之道（打造市场化运营团队+构建市场化营销与招商体系+多元化收益结构）
七、总结归纳：国有经营性资产盘活提效的关键结论
（一）核心逻辑：以“全周期价值最大化”为导向，平衡短期与长期目标
（二）实践路径：“四步法+四体系”构成标准化操作框架
1. “四步法”核心执行路径
2. “四体系”坚实保障支撑
（三）模式创新：多样化盘活方法适配不同资产类型
1. 合作开发模式
2. 资产重组整合模式
3. 资产证券化模式
4. 租赁经营+改造升级模式
（四）风险规避：六类核心误区需通过系统性措施破解
1. 误区一：重资产处置轻运营提升（问题+破解路径）
2. 误区二：缺乏市场化思维与运作（问题+破解路径）
3. 误区三：缺乏系统性规划与协同（问题+破解路径）
4. 误区四：风险防控意识薄弱（问题+破解路径）
5. 误区五：忽视资产权属与合规性（问题+破解路径）
6. 误区六：过度依赖政府支持（问题+破解路径）
（五）未来方向：市场化、数字化、绿色化、战略化是核心趋势
1. 市场化深化
2. 数字化转型
3. 绿色化转型
4. 战略化聚焦
讲师背景| Introduction to lecturers
张劲松老师 产融建一体化操盘专家
16年部队基层和总部机关管理+23年企业管理实践
欧洲大学工商管理博士
北京大学光华管理学院高级管理人员工商管理硕士
基金从业资格
现任：中建一局集团（世界500强）丨 总经济师（产融专家）
曾任：总参三部机关 丨 参谋（副团、中校）
曾任：北京公联顺达停车公司（国企控股交通）丨常务副总经理
曾任：北控水务集团（国企控股，香港上市）丨副总
曾任：北京昌广投资公司（民企金融）丨副总裁（合伙人）
曾任：安徽国祯集团股份有限公司（民企集团，A股上市）丨副总裁
擅长领域：政府财政转型、央国企转型升级、产业招商运营、投融资、资产盘活、资本运作，宏观经济及政策解读，特色党课+红色管理……
>>>>>>>以独创模式链接产业与资本，驱动“产业+金融+建设”新变革<<<<<<<<<
——◆【模式创新】-独创“产融建一体化模式”，并深度参与央企“供给侧”改革应用实践；
——◆【创新应用】-主导100+“一体化模式咨询和资源对接服务”项目落地；
——◆【理论输出】-主编《城投转型论》、《政府金融论》、《产业发展论》等专著与管理领域论文《三明管理概论》；
实战经验：
张劲松老师拥有16年军旅历练（从边防到总部机关）+23年名企高管实战，横跨央企/国企/民企/混合制企业，深度聚焦政府城投转型、企业投融资并购、产业园招商运营和产融服务，是兼具“战略高度、资本深度、落地力度”的实战型专家。
——▧产融建深度实践▧——
■【独创产融建一体化模式：全链协同破解城乡发展痛点，助力业务增值60-80亿元】
01-创新模式试点→中建一局特聘产融专家/总经济师，对地方政府城乡建设和产业发展问题进行深入研究，独创“中建产融建一体化模式”，参与央企“供给侧”改革，组建一体化中心团队建设，进行该模式的市场推广和产融资源整合；
02-深度实践验证→先后主导100多个提供一体化模式咨询和资源对接服务项目，为70多个地级市、县（区）级政府、城投公司及金融机构客户提供咨询和培训；为客户提供各类产融建一体化方案达200余份，为中建一局集团公司年新增业务合同达60-80亿元；
■【全面推动企业资本运作：多领域战略并购与资本整合，完成超16亿元资本交易】
01-【14亿元国企并购项目】→构建安徽国祯集团的全员股份虚拟股份激励机制，同时协调内外部资源与关系，提供战略投融资方案，实现上市公司14亿元对国祯燃气的并购，完成集团业务的战略调整，增强集团战略投融资能力；
02-【2.4亿元跨国并购项目】→主导北京公联顺达公司的全面资本运作，多渠道引入战略投资者，成功锁定世界500强企业ACS公司，并与对方律师多番博弈获得对方认可，最终以51%的股权3000万美元（约2.4亿元人民币）对价成功签约；
03-【香港借壳上市项目】→参与北京控股集团的香港借壳上市筹划，包括路径选择、方案起草与标考察，强有力推动企业成功收购成都中科成水务公司，合并成为北控水务集团；之后牵头两公司的资产整合，建立信息处理库存台账等，助理公司快速拓展业务，成为国内排名 第一的水务集团；
04-【投融资咨询服务项目】→独创“高管代职嵌入式咨询服务”，先后代职中电华通总助、凯英信业（新三板上市司）副总、安东石油（香港上市）秘书处主任等30+企业职位，为客户公司获得第一手材料与提供第三方视角，并进行深度诊断咨询，并提供方案建议和资源对接扩大公司业务和影响力。
——▧企业管理卓越践行▧ ——
■16年军旅历练沉淀管理思维：从边防到总部机关，深刻锻炼团队管理与高度目标感，练就超强执行力与统筹协调能力，个人荣立二等功1次、三等功1次，多次被评为优秀参谋，提前晋职晋衔，成为机关最年轻的团职干部；
■23年名企高管实战践行管理能力：
01-为中建一局（央企）创建并培养了产融建一体化中心团队，管理带领团队，不断提升产融资源整合能力，并不断延伸服务于公司总包项目，为客户（政府+企业）的城乡建设及产业园项目，提供产业+金融+建设的全过程一体化服务，有力提升了公司业绩。
02-为北京公联顺达（国企控股民企混合）建立停车业绩评估体系和奖惩体系，经营业绩从接手时的月营业额160万到3个月后连续突破300-500万，到1年半后突破月1000万元；停车位市场资源从2万个逐步开拓到10万多，成为当时北京市最大停车公司；
03-主导北控水务集团（上市）行政中心管理工作、资产整合与梳理，合同评审流程和风控机制；完成资产整合和梳理，建立信息化处理库存台账，与财务形成账库互证，为公司成为国内排名 第一的水务集团奠定了规范高效的大行政保障体系。
——▧咨询&授课持续赋能▧——
曾为中电华通、凯英信业、安东石油、亿阳集团、天音通信、企巢投资、天健华夏医疗集团、兴源环境等知名企业进行管理咨询与培训，为众多市县两级政府提供产业园策划、产业园运营招商及咨询培训，累计授课200+场，受众达2万余人；
序号 | 企业名称 | 课题名称 | 期数 | 赋能人次 |
1 | 中建设计集团、中建一局 各级政府（新疆、河北、河南、浙江、福建等20多省市）及城投公司 | 《中建产融建一体化模式》 《城投的市场化转型》 《政府产业招商》 | 100+ | 12000人次 |
2 | 工商、建行、宁波银行、中科钛领、清华启迪等各类金融、投资、招商运营机构 | 《城乡建设产融建一体化》 《城投的市场化转型》 《政府的产业招商运营》 | 100+ | 8000人次 |
《城乡建设产融建一体化模式》
《政府城投公司的市场化转型》
《地方政府产业规划与发展实务》
《产业园招商运营之道精通创新应用体系》
《地方财政转型方向与路径——中国财政创新实践全面解析》
《地方政府招商引资创新模式研讨——破解招商困境，驱动产业高质量发展》
中航工业集团、中建、中交、中铁、中电华通、北京建工、北京排水集团、玉渊潭农工商总公司、海南港航、人民网等央国企，潍坊金控集团、潍坊城投集团、泰州城投集团、泰州华信集团、漳州城投集团、泉州金控集团、金华婺城城投集团、湖洲人才集团等城投；拉萨市政府、台州椒江区政府、宜宾江安县和珙县政府及所属国企；凯英信业、安东石油、亿阳集团、天音通信、兴源环境、启明医疗等上市公司等
部分客户评价：
张老师以特有的军人气质，把问题钻研的很深，提出的产融建一体化很有开创性，能解决城乡建设实际问题。
——中建设计集团总建筑师 薛总
张老师的城投转型，创造性提出5大方向，6大步骤，使我们转型工作有了方向和操作路径，很有启发，受益匪浅
——漳州城投集团董事长 曾总
张老师从自身16年光荣的军旅生涯出发，总结解放军战无不胜的执行力的四大支柱，使人精神振奋，很受感染，对企业锻造执行力大有裨益
——亿阳集团董事长 邓总
张老师很有个人感染力，讲课有激情，有情怀，有高度，有深度，深入浅出，学习解放军，锻造执行力，很有价值。
——天健华厦医疗集团董事长 宫总
Service Procedure
Service Advantages
我们拥有几百家各类企业的项目咨询基础、多行业数据库、多年的行业经验，并对企业进行深度研究和剖析，总结出一系列深入的观点和经验。
我们的咨询方案的设计过程秉承“知行合一”的理念，既具备理论知识，又重视项目的实操性。经过多年的经验，我们积累了丰富的案例库，涉及18个领域，近千个案例，并将案例与咨询项目完美结合。
我们的咨询团队分布于各大领域，拥有多年的业内从业经验，具备丰富的企业管理实操经验。在定制咨询方案前，我们会为客户匹配多位业内咨询师，供客户进行比对选择，根据客户需求及问题，定制化地设计咨询方案，确保项目的顺利进行。
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