城中村改造和城市运营

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13382173255（Karen郑老师）

学员背景| Course Background

参加对象：城市规划管理人员、住建部门工作人员、城投平台相关负责人、街道办工作人员、参与城中村改造的企业骨干及项目管理人员

授课形式：内训

授课天数：2 天

课程收益| Program Benefits

1、掌握城中村改造的核心政策、流程规范及关键难点破解思路，明晰政策导向与实践边界。

2、理解城市运营的核心逻辑、模式创新及价值实现路径，树立“改造+运营”一体化思维。

3、结合典型案例，学会将城中村改造与城市功能提升、产业导入、民生保障相结合，提升实操能力。

4、把握城中村改造与城市更新、片区开发的衔接要点，助力城市高质量发展。

课程大纲| Course Outline

第一讲城中村改造的政策框架与核心流程

一、城中村改造的政策体系与导向

1. 国家层面城中村改造政策核心要求
（1）政策演变与最新调整方向

（2）“留改拆”并举的实施原则

2. 地方层面政策落地与差异化执行

（1）地方配套政策的核心要点

（2）政策红线与合规边界

二、城中村改造的前期筹备工作

1. 现状调研与评估
（1）土地权属、建筑现状及人口摸底

（2）历史文化资源排查与保护评估

（3）民生需求与社会风险预判

2. 改造方案编制

（1）方案核心内容与编制规范

（2）公众参与及意见征集流程

三、城中村改造的核心实施流程

1. 审批流程与要件办理
（1）立项、规划、用地等审批环节

（2）审批效率提升的关键要点

2. 征收补偿与安置工作
（1）补偿标准制定与公示

（2）产权置换与货币补偿实操

（3）特殊群体安置保障措施

3. 工程建设与质量管控
（1）施工组织与进度管理

（2）工程质量与安全监管要求

4. 竣工验收与交付使用
（1）验收标准与流程规范

（2）交付后的衔接管理

四、城中村改造的难点与破解策略

1. 土地权属复杂问题
（1）集体土地转国有土地流程

（2）权属纠纷调解与处置方法

2. 资金筹措难题
（1）政府财政、社会资本、金融机构多元融资模式

（2）资金使用监管与风险防控

3. 社会稳定风险管控
（1）矛盾纠纷排查与化解机制

（2）舆情引导与公众沟通技巧

第二讲城市运营的核心逻辑与模式创新

一、城市运营的核心内涵与价值导向

1. 城市运营的定义与核心要素

（1）从“建设型”到“运营型”城市发展转变

（2）空间、产业、文化、民生四大核心要素

2. 城市运营的价值目标
（1）城市功能提升与品质升级

（2）可持续发展与价值最大化

（3）民生福祉与公共服务优化

二、城市运营的主流模式与适用场景

1. 政府主导型运营模式
（1）核心特征与适用范围

（2）优势与局限性分析

2. 市场化运营模式
（1）企业主导的片区开发与运营

（2）“投建管运”一体化模式实操

3. 政企合作（PPP）模式
（1）合作机制与权责划分

（2）风险共担与利益共享机制

4. 社会参与型运营模式
（1）社区、社会组织参与路径

（2）共建共治共享运营体系构建

三、城市运营的关键环节与实操要点

1. 空间资源运营
（1）存量空间盘活与高效利用

（2）新增空间的规划与功能适配

2. 产业导入与运营
（1）基于城市定位的产业筛选

（2）产业链培育与园区运营管理

3. 公共服务与配套运营
（1）教育、医疗、商业等配套资源整合

（2）公共服务设施的市场化运营与公益保障平衡

4. 文化品牌与城市IP运营

（1）本土文化资源挖掘与活化

（2）城市品牌打造与影响力提升

第三讲城中村改造与城市运营的融合实践

一、“改造+运营”一体化的核心逻辑

1. 前期规划与运营需求衔接
（1）运营前置理念在改造规划中的体现

（2）基于运营目标的改造方案优化

2. 改造过程与运营筹备同步推进
（1）产业导入、招商工作提前布局

（2）运营团队与管理体系搭建

二、不同类型城中村的改造与运营融合案例

1. 老旧城中村提质改造类
（1）案例背景与改造目标

（2）运营模式选择与实施效果

（3）可复制经验与教训总结

2. 城中村整体拆迁重建类

（1）资金平衡与运营收益设计

（2）新片区功能定位与运营落地

3. 历史文化型城中村活化类
（1）文化保护与商业运营平衡

（2）文旅融合运营模式实操

三、融合实践中的风险防控与优化方向

1. 运营风险预判与管控
（1）市场波动与招商风险应对

（2）运营成本控制与收益保障

2. 长效运营机制构建
（1）运营主体的责任与义务界定

（2）动态调整与优化运营策略

3. 与城市整体发展规划衔接
（1）融入片区发展格局

（2）助力城市功能补短板、强弱项

第四讲行业趋势与未来发展方向

一、城中村改造的未来趋势

1. 绿色低碳改造成为主流

（1）绿色建筑与节能技术应用

（2）生态修复与环境提升融合

2. 数字化、智能化改造赋能
（1）智慧社区、智慧园区建设

（2）数字化管理平台搭建

3. 更加注重民生保障与品质提升
（1）公共服务配套完善升级

（2）人居环境优化与居民幸福感提升

二、城市运营的创新发展方向

1. 数字化运营能力提升
（1）大数据、物联网在城市运营中的应用

（2）城市治理智能化升级

2. 可持续运营模式探索
（1）生态优先的运营理念践行

（2）循环经济模式在城市运营中的落地

3. 多元化价值实现路径拓展
（1）文商旅体融合运营

（2）新型消费场景培育与运营

三、从业人员能力提升建议

1. 政策解读与把握能力
（1）持续关注政策动态与调整方向

（2）精准解读政策内涵与实操要求

2. 跨界融合与创新思维
（1）学习借鉴多领域运营经验

（2）培养“改造+运营”一体化思维

3. 风险防控与应急处置能力
（1）强化风险预判与管控意识

（2）提升复杂问题解决能力

讲师背景| Introduction to lecturers

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珀菲特顾问|张劲松老师

讲师简介 / About the Program Leader

张劲松老师 产融建一体化操盘专家

16年部队基层和总部机关管理+23年企业管理实践

欧洲大学工商管理博士

北京大学光华管理学院高级管理人员工商管理硕士

基金从业资格

现任：中建一局集团（世界500强）丨总经济师（产融专家）

曾任：总参三部机关丨参谋（副团、中校）

曾任：北京公联顺达停车公司（国企控股交通）丨常务副总经理

曾任：北控水务集团（国企控股，香港上市）丨副总

曾任：北京昌广投资公司（民企金融）丨副总裁（合伙人）

曾任：安徽国祯集团股份有限公司（民企集团，A股上市）丨副总裁

擅长领域：政府财政转型、央国企转型升级、产业招商运营、投融资、资产盘活、资本运作，宏观经济及政策解读，特色党课+红色管理……

>>>>>>>以独创模式链接产业与资本，驱动“产业+金融+建设”新变革<<<<<<<<<

——◆【模式创新】-独创“产融建一体化模式”，并深度参与央企“供给侧”改革应用实践；

——◆【创新应用】-主导100+“一体化模式咨询和资源对接服务”项目落地；

——◆【理论输出】-主编《城投转型论》、《政府金融论》、《产业发展论》等专著与管理领域论文《三明管理概论》；

实战经验：

张劲松老师拥有16年军旅历练（从边防到总部机关）+23年名企高管实战，横跨央企/国企/民企/混合制企业，深度聚焦政府城投转型、企业投融资并购、产业园招商运营和产融服务，是兼具“战略高度、资本深度、落地力度”的实战型专家。

——▧产融建深度实践▧——

■【独创产融建一体化模式：全链协同破解城乡发展痛点，助力业务增值60-80亿元】

01-创新模式试点→中建一局特聘产融专家/总经济师，对地方政府城乡建设和产业发展问题进行深入研究，独创“中建产融建一体化模式”，参与央企“供给侧”改革，组建一体化中心团队建设，进行该模式的市场推广和产融资源整合；

02-深度实践验证→先后主导100多个提供一体化模式咨询和资源对接服务项目，为70多个地级市、县（区）级政府、城投公司及金融机构客户提供咨询和培训；为客户提供各类产融建一体化方案达200余份，为中建一局集团公司年新增业务合同达60-80亿元；

■【全面推动企业资本运作：多领域战略并购与资本整合，完成超16亿元资本交易】

01-【14亿元国企并购项目】→构建安徽国祯集团的全员股份虚拟股份激励机制，同时协调内外部资源与关系，提供战略投融资方案，实现上市公司14亿元对国祯燃气的并购，完成集团业务的战略调整，增强集团战略投融资能力；

02-【2.4亿元跨国并购项目】→主导北京公联顺达公司的全面资本运作，多渠道引入战略投资者，成功锁定世界500强企业ACS公司，并与对方律师多番博弈获得对方认可，最终以51%的股权3000万美元（约2.4亿元人民币）对价成功签约；

03-【香港借壳上市项目】→参与北京控股集团的香港借壳上市筹划，包括路径选择、方案起草与标考察，强有力推动企业成功收购成都中科成水务公司，合并成为北控水务集团；之后牵头两公司的资产整合，建立信息处理库存台账等，助理公司快速拓展业务，成为国内排名第一的水务集团；

04-【投融资咨询服务项目】→独创“高管代职嵌入式咨询服务”，先后代职中电华通总助、凯英信业（新三板上市司）副总、安东石油（香港上市）秘书处主任等30+企业职位，为客户公司获得第一手材料与提供第三方视角，并进行深度诊断咨询，并提供方案建议和资源对接扩大公司业务和影响力。

——▧企业管理卓越践行▧ ——

■16年军旅历练沉淀管理思维：从边防到总部机关，深刻锻炼团队管理与高度目标感，练就超强执行力与统筹协调能力，个人荣立二等功1次、三等功1次，多次被评为优秀参谋，提前晋职晋衔，成为机关最年轻的团职干部；

■23年名企高管实战践行管理能力：

01-为中建一局（央企）创建并培养了产融建一体化中心团队，管理带领团队，不断提升产融资源整合能力，并不断延伸服务于公司总包项目，为客户（政府+企业）的城乡建设及产业园项目，提供产业+金融+建设的全过程一体化服务，有力提升了公司业绩。

02-为北京公联顺达（国企控股民企混合）建立停车业绩评估体系和奖惩体系，经营业绩从接手时的月营业额160万到3个月后连续突破300-500万，到1年半后突破月1000万元；停车位市场资源从2万个逐步开拓到10万多，成为当时北京市最大停车公司；

03-主导北控水务集团（上市）行政中心管理工作、资产整合与梳理，合同评审流程和风控机制；完成资产整合和梳理，建立信息化处理库存台账，与财务形成账库互证，为公司成为国内排名第一的水务集团奠定了规范高效的大行政保障体系。

——▧咨询&授课持续赋能▧——

曾为中电华通、凯英信业、安东石油、亿阳集团、天音通信、企巢投资、天健华夏医疗集团、兴源环境等知名企业进行管理咨询与培训，为众多市县两级政府提供产业园策划、产业园运营招商及咨询培训，累计授课200+场，受众达2万余人；

序号

企业名称

课题名称

期数

赋能人次

中建设计集团、中建一局

各级政府（新疆、河北、河南、浙江、福建等20多省市）及城投公司

《中建产融建一体化模式》

《城投的市场化转型》

《政府产业招商》

100+

12000人次

工商、建行、宁波银行、中科钛领、清华启迪等各类金融、投资、招商运营机构

《城乡建设产融建一体化》

《城投的市场化转型》

《政府的产业招商运营》

100+

8000人次

培训课程 / Training courses

《城乡建设产融建一体化模式》

《政府城投公司的市场化转型》

《地方政府产业规划与发展实务》

《产业园招商运营之道精通创新应用体系》

《地方财政转型方向与路径——中国财政创新实践全面解析》

《地方政府招商引资创新模式研讨——破解招商困境，驱动产业高质量发展》

代表性客户 / PART OF TRAINED COMPANIES INCLUDED BUT NOT LIMITED TO

中航工业集团、中建、中交、中铁、中电华通、北京建工、北京排水集团、玉渊潭农工商总公司、海南港航、人民网等央国企，潍坊金控集团、潍坊城投集团、泰州城投集团、泰州华信集团、漳州城投集团、泉州金控集团、金华婺城城投集团、湖洲人才集团等城投；拉萨市政府、台州椒江区政府、宜宾江安县和珙县政府及所属国企；凯英信业、安东石油、亿阳集团、天音通信、兴源环境、启明医疗等上市公司等

部分客户评价：

张老师以特有的军人气质，把问题钻研的很深，提出的产融建一体化很有开创性，能解决城乡建设实际问题。

——中建设计集团总建筑师薛总

张老师的城投转型，创造性提出5大方向，6大步骤，使我们转型工作有了方向和操作路径，很有启发，受益匪浅

——漳州城投集团董事长曾总

张老师从自身16年光荣的军旅生涯出发，总结解放军战无不胜的执行力的四大支柱，使人精神振奋，很受感染，对企业锻造执行力大有裨益

——亿阳集团董事长邓总

张老师很有个人感染力，讲课有激情，有情怀，有高度，有深度，深入浅出，学习解放军，锻造执行力，很有价值。

——天健华厦医疗集团董事长宫总

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