城乡建设产融建一体化模式

城乡建设是地方经济核心所在，民生重心所依，政府倾心所系，也是补短板、扩内需、增投资、促消费，建设强大国内市场的重要领域。而各级政府在城乡建设领域都普遍面临着两大问题：一是短期痛点问题——建设资金；二是长期难点问题——产业落地。

建设资金痛点：政府投资要求、财政预算限制、土地财政困难、隐性债务风险、启动资金缺口、融资难度加大等

产业落地难点：规划多落地难、筑巢易引凤难、政策多招商难、产业有配套难、同质多特色难、规模有效益难；

本课程是基于讲师本人作为建筑央企的总经济师、产融专家，长期服务于地方政府片区开发、城市更新和乡村振兴等城乡建设项目，独创的产融建一体化模式，在国土空间规划+资源统筹规划的“一张蓝图”指引下，产业、金融、建设“三位一体”，从理念、方向和具体操作解决城乡建设上痛点难点问题，提供集成创新服务。

● 重塑城乡建设发展理念，理解产融建一体化模式架构

● 掌握资源统筹规划的核心要义和路径方法

● 掌握产业、金融、建设三位一体的操作方法

● 掌握产业招商运营的新模式、新发展

● 掌握城投转型融资的具体方向、实施路径和融资工具

● 掌握产融建一体化在新区开发、城市更新和乡村振兴中的应用

● 通过现场城乡建设项目拆解研讨，掌握产融建一体化具体实战

第一讲：城乡建设的痛点难点问题

一、城乡建设的重要性

1. 城乡建设发展的历史沿革

2. 城乡建设在经济发展中的重要作用

3. 城乡建设的长期性、战略性

二、城乡建设的效益评价

1. 社会效益：公益性、民生性、普惠性

2. 经济效益：经济性、促进性、发展性

3. 潜在效益：时效性、长远性、战略性

三、城乡建设的痛点难点问题

1. 城乡建设的政府责任

2. 城乡建设建设资金的痛点问题

1）政府投资法规的限制

2）政府财政预算的约束

3）政府隐性债务风险

4）土地财政的困境

案例：河北固安高铁新城

3. 城乡建设产业落地的难点问题

1）筑巢易，引凤难

2）产业有，配套难

3）同质多，特色难

4）规模有，效益难

案例：某高科技开发区空置

第二讲：产融建一体化模式的构建

一、创建背景：供给侧改革+央企模式创新

1. 供给侧改革的提出

2. 央企模式创新的契机

3. 产融建一体化模式的提出

二、一体化模式的总体框架

1. 原则基础：政府领导+平台主导+市场引导

2. 总体架构：1+3+N（一张蓝图，三位一体，N个项目）

3. 整合资源：产融建资源的集成创新

三、一体化模式的内在逻辑

1. “一张蓝图”的统筹引领

2. “三位一体”的专业支撑

3. “N个项目”的具体落地

第三讲：产融建一体化模式的服务内容

一、服务内容

1. 从三个视角看产融建一体化

1）从建设方（业主方）看产融建一体化

2）从实施方（供给侧）看产融建一体化

3）从应用方（需求侧）看产融建一体化

2. 产融建一体化的四大核心服务内容

1）资源统筹规划（画蓝图）

2）产业招商运营（引产业）

3）城投转型融资（搭平台）

4）建设项目施工（干工程）

二、资源统筹规划

典型案例：浙江湖州人才大厦项目

1. 一张蓝图的底图：多规合一的国土空间规划

2. 一张蓝图的生机：产业规划、布局、发展与空间规划

3. 一张蓝图的实现：资源、资产、资金的统筹规划

三、产业招商运营

典型案例：中国融通晋安产业园项目

1. 产业招商运营的内涵和3.0发展

1）具体内容界定：政府、招商、物业、企服、人才

2）主体的变迁：政府、城投、专业机构

3）模式的发展：1.0招租、2.0保姆、3.0孵化

2. 产业招商运营渠道的多元化

1）产业规划、产业分析研究机构等

2）产业技术研发、大学院所、专家学者等

3）产业运营机构和产业投资机构

4）产业联盟、商会、协会、乡贤、网红等

5）AI、大数据分析、数据挖掘匹配等

3. 产业招商运营模式的创新性

1）产投联动，资本招商

2）专业机构，对赌招商

3）龙头牵引，本地孵化

4）智服园区，数字赋能

5）飞地招商，共享成果

四、城投转型融资

典型案例：浙江金华婺城城投集团转型

1. 城投在城乡建设中的重要性

1）城投是承载城乡建设发展的重要平台

2）城投双重职能定位、历史成就与现实困境

3）城投的市场化转型势在必行

2. 城投转型的五大方向

1）城市综合服务：城市管家婆

2）产业新城运营：新城包租公

3）国资控股集团：国企大股东

4）创投孵化机构：企业孵化器

5）金融控股平台：城市金融家

3. 城投转型的六大步骤

1）定位：选好转型方向

2）化债：舒解存量债务压力

3）整合：重组平台优化资产

4）治理：完善结构和政企权责

5）扩融：多渠道多手段扩展融资

6）增效：做强主业，提升业绩

4. 城投融资工具的创新

1）股权融资：子公司、资产、混改……

2）债权融资：公司债、城投债、定融、基金债……

3）收益权融资：Reits、供应链ABS、保理业务……

4）其它融资：融资租赁、海外债、AMC……

五、建设项目施工

典型案例：杭州菜鸟集散中心项目

1. 建筑行业的发展现状

1）建筑央企

2）地方建筑国企

3）民营建筑企业

2. 项目施工的主要模式

1）EPC施工总承包和工程总承包

2）F+EPC+O模式的组合变化

3）投建营（即产融建）一体化

3. 建筑央企在一体化模式中的平台作用

1）工程施工在城乡建设项目中的绝对比重

2）建筑央企的举旗统筹能力

3）建筑央企的金融能力和产业资源

第四讲：产融建一体化模式的应用范围

一、以产业导入为重点的新区开发

1. 新区开发的内容

1）确立实施主体，做好项目策划

2）确立产业运营，做好招商孵化

3）统筹各类资金，做好项目预算

4）统筹项目配套，优化开发时序

2. 新区开发的产业定位和产业布局

1）产业定位是新区开发的重要基础

2）产业布局是产业项目的空间落地

3）引领性产业项目的前置导入

3. 新区开发模式创新

1）ABO模式

案例：北京地铁四号线项目

2）产业投资+政府专项债

案例：合肥模式

3）产业地产模式

案例：招商集团翔安项目

4）代建+出让+产业地产综合模式

案例：西安某新能源汽车产业园

二、以老旧改造为主体的城市更新

1. 城市更新的内容

1）确定城市更新的定位：基础类、完善类、提升类

2）运营资源、各方资金、盈利模式的统筹

3）建筑师全程介入式的项目管理

4）改造清单的完善、规划和实施

2. 城市更新的产业运营和服务提升

1）社区痛点问题调查梳理

——停车位、电梯、活动休闲、养老、超市……

2）社区服务资源、运营资源的调查梳理

3）综合运营方和专业服务提供方的引入

4）政府、社区、产融资源的合作共赢

3. 城市更新模式创新

1）ABO模式

案例：北京首钢园城市更新项目

2）共建模式

案例：北京劲松街道更新项目

3）代建+租赁+运营综合模式

案例：上海新天地项目

三、以五大要求为核心的乡村振兴

1. 乡村振兴的内容

五大振兴：产业、人才、文化、生态、组织

1）五大要求：产业、生态、乡风、治理、生活

2）统筹集约集体生产、生活、生态用地

3）项目策划、规划和各类政策性资金支持

2. 乡村振兴的实施主体和产业导入

1）实施主体：城投平台及乡村集体经济

2）产业导入：现代特色农业产业、加工业、制造业等

3）产业运营：合作化生产、专业化运营

3. 乡村振兴合作模式

1）股权合作模式：引入龙头投资，农民资产及经营权入股

案例：浙江嘉兴“喜悦农场”项目

2）承包租赁模式：引入产业及运营，整体承包租赁

案例：陕西省礼泉县“袁家村”项目

3）综合模式：整体投资+土地经营权入股+劳务合作+部分承包等

案例：浙江安吉“鲁家村”

【城乡建设项目现场研讨和关键点的总结思考】

一、现场项目研讨（请现场学员提出项目，用一体化模式现场研讨）

1. 分组讨论，给出开发模式、平台、定位、一体化路径等

2. 现场总结给出项目的一体化模式解决方案

二、城乡建设一体化模式的关键点总结思考

1. 城乡建设是动态的，问题和解决问题是永恒的课题

2. 产业是前提：没有产业的发展就没有经济和民生

3. 统筹是核心：产融建一体化或投建营一体化是相通的

4. 发展是归依：建乡建设和一体化的目标都是发展