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珀菲特企业管理
Karen /郑老师
KEY WORDS OF Corporate Training
联系我们：
13382173255（Karen郑老师）
学员背景| Course Background
参加对象：3.科投集团园区运营、产业投资、工程建设等部门中层干部（董事长/总经理优先参与决策研讨）
授课形式：内训
授课天数：1 天
课程大纲| Course Outline
1.现状痛点拆解（30分钟）
行业共性问题：结合《2024年中国产业园区发展报告》数据，分析科投类园区典型痛点：
①重“投建”轻“运营”：全国城投类产业园平均重资产占比超75%，运营收入占比不足15%（对比市场化园区运营收入占比40%+）；
②产业协同弱：园区内企业“孤岛化”，上下游配套率低于30%，缺乏产业链整合能力；
③盈利单一：依赖租金/物业费（占比超80%），产业投资分红、增值服务等收益占比低。
科投专属挑战：政策约束下的投资回报周期长、跨部门（建设/招商/运营）协同效率低、专业运营团队缺失。
2.失败案例反思（25分钟）
案例：某中部城投产业园“重建设轻运营”教训
背景：2020年投入12亿元建设电子信息产业园，仅完成“七通一平”和标准厂房建设，未提前规划产业定位；
痛点：建成后招商目标模糊，3年空置率达65%，每年运维成本超8000万元，依赖财政补贴；
反思：未建立“投前产业规划—建中需求适配—建后运营赋能”的闭环，导致资产闲置、资金沉淀。
3.互动研讨（10分钟）
个人发言：“我负责的园区当前最突出的1个投建营痛点及影响”（结合自身业务举例，如“建设标准与企业需求不匹配导致二次改造成本高”）；
成果：个人痛点清单（课后纳入工具包）。
积分环节：个人积分（每人有效发言得1分，上限5分/人）
1.路径一：“投建营协同”机制创新——从“分段割裂”到“全周期联动”（25分钟）
核心逻辑：投前（产业规划）定方向→建中（定制化建设）适配需求→营中（运营赋能）提价值→投后（资产盘活）增收益；
实操工具：《投建营协同责任矩阵》（明确投资部、建设部、运营部在“产业调研、设计标准、招商对接、运维服务”等8个关键节点的权责）；
成功案例：上海张江集成电路产业园“基金+基地+运营”模式
①投前：联合华登国际、中芯聚源设立20亿元集成电路专项基金，提前锁定15家上下游企业（设计、制造、封装）；
②建中：按企业需求定制厂房（如中芯国际要求的10万级洁净车间），同步建设共享测试中心；
③营中：提供“政策申报+供应链对接+人才公寓”服务，园区企业协同率达60%；
④成效：建成3年入驻率92%，运营收入（含基金分红、服务收费）占比提升至35%。
2.路径二：“运营增值”模式创新——从“基础服务”到“产业生态构建”（25分钟）
核心方向：
①产业链服务：建立“企业需求中台”，整合供应链（如为电子企业对接芯片供应商）、技术服务（如联合高校提供检测服务）；
②数字化运营：搭建园区智慧平台（如能耗监测、安防预警、企业画像），降低运维成本15%-20%；
③增值服务：开展人才培训、知识产权代理、融资对接等，形成“租金+服务费+投资收益”多元盈利；
实操工具：《园区运营服务清单》（含基础服务、产业服务、增值服务3大类28项具体服务及收费标准）；
成功案例：成都天府软件园“产业生态运营”实践
①建“天府软件产业中台”：收录500+园区企业需求，促成120+次产业链合作（如腾讯与本地游戏公司合作开发）；
②推“数字孪生园区”：实现设备故障预警响应时间从4小时缩短至30分钟，年节省运维成本1200万元；
③设“软件人才学院”：与电子科大合作定制课程，年培训2000+人，企业人才留存率提升25%。
3.路径三：“资产盘活”模式创新——从“重资产持有”到“轻重结合”（20分钟）
核心方式：
①公募REITs：盘活成熟园区资产（如北京中关村产业园REITs，发行规模18.37亿元，年化收益6.2%）；
②委托运营：将非核心园区委托给市场化运营公司（如苏州工业园将3个配套园区委托给招商蛇口，收取管理费+收益分成）；
③轻资产输出：输出“园区规划+运营管理”能力（如上海临港集团为西安某园区提供全流程咨询，收取服务费）；
实操工具：《园区资产盘活盈利测算表》（含REITs发行条件、委托运营分成比例、轻资产收费标准测算公式）。
4.互动研讨（10分钟）
小组讨论（按“建设/招商/运营”跨部门组队）：“我企业可优先落地的1条转型路径及初步思路”（如“先搭建数字化运营平台，降低运维成本”）；
成果：小组转型路径初步方案。
积分环节：团队积分（按方案可行性评4-3-2-1分，团队成员均得对应分数）
1.案例一：合肥高新区集成电路产业园——“投建营一体化”破局重资产困境（30分钟）
背景：2018年启动建设，初期面临“资金压力大、产业基础弱”问题；
转型做法：
①投：联合安徽省投资集团设立30亿元“芯屏汽合”基金，定向投资园区拟入驻企业，绑定企业落地承诺；
②建：采用“模块化建设+弹性空间设计”，标准厂房可根据企业需求调整层高（4.5-7.8米），避免二次改造；
③营：成立“集成电路产业服务中心”，提供EDA工具共享、专利导航、海关保税等专项服务；
可复制经验：
①基金绑定产业：通过“投资+落地”协议，确保资金投入与产业导入同步；
②建设适配需求：提前调研目标企业生产标准，减少无效建设成本；
成效：5年入驻企业120家，形成从设计到封装测试的完整产业链，园区亩均税收达80万元/年。
2.案例二：杭州未来科技城——“产城融合”下的投建营协同（25分钟）
背景：早期以“房地产开发”为主，出现“职住失衡、产业空心化”问题；
转型做法：
①投前规划：划定“产业核心区（占60%）+生活配套区（占30%）+生态区（占10%）”，明确“以产定城”；
②建中协同：建设部与招商部同步推进，如为海康威视定制研发中心时，同步建设周边人才公寓、学校；
③营中赋能：打造“未来科技城产业大脑”，整合政务、企业、人才数据，实现“企业办事1次跑、人才服务上门”；
可复制经验：
①产城比例适配：避免过度开发住宅，确保产业空间占比不低于50%；
②数据驱动运营：通过数字化平台打通部门数据，提升服务效率；
成效：常住人口从10万增至45万，职住平衡率达85%，高新技术企业数量超1800家。
3.互动研讨（10分钟）
个人分享：“从上述案例中，我可直接借鉴的1个具体做法（如‘设立产业专项基金绑定企业’）及应用场景”；
成果：个人借鉴措施清单。
积分环节：个人积分（每人有效分享得1分，上限3分/人）
1.任务拆解（20分钟）
给定场景：以科投某现有园区（如“未来科技城某细分产业园”）为对象，聚焦1个核心痛点（如“空置率高、运营收入低、产业协同弱”，学员自选）；
输出要求：结合当天所学路径、案例、工具，完成《园区投建营转型初步方案》，含4部分内容：
①痛点精准描述（数据支撑，如“当前空置率40%，运营收入仅占12%”）；
②转型目标（3-6个月可实现，如“空置率降至30%，运营收入占比提升至18%”）；
③具体措施（分“投、建、营”3环节，如“投：联合外部机构设立5亿元产业基金；营：搭建企业需求中台”）；
④责任分工（明确牵头部门、配合部门、时间节点）。
2.小组研讨与方案撰写（60分钟）
分组：按“园区项目组”或“跨部门组合”（确保含投资、建设、运营人员），每组5-6人；
讲师支持：巡回指导，针对学员提出的“基金设立流程、数字化平台选型”等实操问题提供建议。
3.方案汇报与点评（25分钟）
每组选1名代表汇报（5分钟/组，共3组）；
点评：讲师结合“可行性、针对性、创新性”点评，提出优化建议（如“基金规模需结合园区企业数量调整，初期5亿元可聚焦2-3个细分赛道”）；
成果：修订后的《园区投建营转型初步方案》（课后可作为企业内部方案初稿）。
积分环节：团队积分（按方案质量评4-3-2-1分，团队成员均得对应分数；个人补充发言优秀者额外加1分）
1. 工具包交付：含现状诊断表、协同矩阵、服务清单、测算表、行动计划模板（电子版+纸质版）；
2. 后续跟踪：建立“园区转型交流群”，1个月后组织线上复盘，跟进方案落地进度；
3. 资源对接：提供全国标杆园区（如上海张江、成都天府软件园）的运营团队联系方式，便于学员实地考察学习。
讲师背景| Introduction to lecturers
张劲松老师 产融建一体化操盘专家
16年部队基层和总部机关管理+23年企业管理实践
欧洲大学工商管理博士
北京大学光华管理学院高级管理人员工商管理硕士
基金从业资格
现任：中建一局集团（世界500强）丨 总经济师（产融专家）
曾任：总参三部机关 丨 参谋（副团、中校）
曾任：北京公联顺达停车公司（国企控股交通）丨常务副总经理
曾任：北控水务集团（国企控股，香港上市）丨副总
曾任：北京昌广投资公司（民企金融）丨副总裁（合伙人）
曾任：安徽国祯集团股份有限公司（民企集团，A股上市）丨副总裁
擅长领域：政府财政转型、央国企转型升级、产业招商运营、投融资、资产盘活、资本运作，宏观经济及政策解读，特色党课+红色管理……
>>>>>>>以独创模式链接产业与资本，驱动“产业+金融+建设”新变革<<<<<<<<<
——◆【模式创新】-独创“产融建一体化模式”，并深度参与央企“供给侧”改革应用实践；
——◆【创新应用】-主导100+“一体化模式咨询和资源对接服务”项目落地；
——◆【理论输出】-主编《城投转型论》、《政府金融论》、《产业发展论》等专著与管理领域论文《三明管理概论》；
实战经验：
张劲松老师拥有16年军旅历练（从边防到总部机关）+23年名企高管实战，横跨央企/国企/民企/混合制企业，深度聚焦政府城投转型、企业投融资并购、产业园招商运营和产融服务，是兼具“战略高度、资本深度、落地力度”的实战型专家。
——▧产融建深度实践▧——
■【独创产融建一体化模式：全链协同破解城乡发展痛点，助力业务增值60-80亿元】
01-创新模式试点→中建一局特聘产融专家/总经济师，对地方政府城乡建设和产业发展问题进行深入研究，独创“中建产融建一体化模式”，参与央企“供给侧”改革，组建一体化中心团队建设，进行该模式的市场推广和产融资源整合；
02-深度实践验证→先后主导100多个提供一体化模式咨询和资源对接服务项目，为70多个地级市、县（区）级政府、城投公司及金融机构客户提供咨询和培训；为客户提供各类产融建一体化方案达200余份，为中建一局集团公司年新增业务合同达60-80亿元；
■【全面推动企业资本运作：多领域战略并购与资本整合，完成超16亿元资本交易】
01-【14亿元国企并购项目】→构建安徽国祯集团的全员股份虚拟股份激励机制，同时协调内外部资源与关系，提供战略投融资方案，实现上市公司14亿元对国祯燃气的并购，完成集团业务的战略调整，增强集团战略投融资能力；
02-【2.4亿元跨国并购项目】→主导北京公联顺达公司的全面资本运作，多渠道引入战略投资者，成功锁定世界500强企业ACS公司，并与对方律师多番博弈获得对方认可，最终以51%的股权3000万美元（约2.4亿元人民币）对价成功签约；
03-【香港借壳上市项目】→参与北京控股集团的香港借壳上市筹划，包括路径选择、方案起草与标考察，强有力推动企业成功收购成都中科成水务公司，合并成为北控水务集团；之后牵头两公司的资产整合，建立信息处理库存台账等，助理公司快速拓展业务，成为国内排名 第一的水务集团；
04-【投融资咨询服务项目】→独创“高管代职嵌入式咨询服务”，先后代职中电华通总助、凯英信业（新三板上市司）副总、安东石油（香港上市）秘书处主任等30+企业职位，为客户公司获得第一手材料与提供第三方视角，并进行深度诊断咨询，并提供方案建议和资源对接扩大公司业务和影响力。
——▧企业管理卓越践行▧ ——
■16年军旅历练沉淀管理思维：从边防到总部机关，深刻锻炼团队管理与高度目标感，练就超强执行力与统筹协调能力，个人荣立二等功1次、三等功1次，多次被评为优秀参谋，提前晋职晋衔，成为机关最年轻的团职干部；
■23年名企高管实战践行管理能力：
01-为中建一局（央企）创建并培养了产融建一体化中心团队，管理带领团队，不断提升产融资源整合能力，并不断延伸服务于公司总包项目，为客户（政府+企业）的城乡建设及产业园项目，提供产业+金融+建设的全过程一体化服务，有力提升了公司业绩。
02-为北京公联顺达（国企控股民企混合）建立停车业绩评估体系和奖惩体系，经营业绩从接手时的月营业额160万到3个月后连续突破300-500万，到1年半后突破月1000万元；停车位市场资源从2万个逐步开拓到10万多，成为当时北京市最大停车公司；
03-主导北控水务集团（上市）行政中心管理工作、资产整合与梳理，合同评审流程和风控机制；完成资产整合和梳理，建立信息化处理库存台账，与财务形成账库互证，为公司成为国内排名 第一的水务集团奠定了规范高效的大行政保障体系。
——▧咨询&授课持续赋能▧——
曾为中电华通、凯英信业、安东石油、亿阳集团、天音通信、企巢投资、天健华夏医疗集团、兴源环境等知名企业进行管理咨询与培训，为众多市县两级政府提供产业园策划、产业园运营招商及咨询培训，累计授课200+场，受众达2万余人；
序号 | 企业名称 | 课题名称 | 期数 | 赋能人次 |
1 | 中建设计集团、中建一局 各级政府（新疆、河北、河南、浙江、福建等20多省市）及城投公司 | 《中建产融建一体化模式》 《城投的市场化转型》 《政府产业招商》 | 100+ | 12000人次 |
2 | 工商、建行、宁波银行、中科钛领、清华启迪等各类金融、投资、招商运营机构 | 《城乡建设产融建一体化》 《城投的市场化转型》 《政府的产业招商运营》 | 100+ | 8000人次 |
《城乡建设产融建一体化模式》
《政府城投公司的市场化转型》
《地方政府产业规划与发展实务》
《产业园招商运营之道精通创新应用体系》
《地方财政转型方向与路径——中国财政创新实践全面解析》
《地方政府招商引资创新模式研讨——破解招商困境，驱动产业高质量发展》
中航工业集团、中建、中交、中铁、中电华通、北京建工、北京排水集团、玉渊潭农工商总公司、海南港航、人民网等央国企，潍坊金控集团、潍坊城投集团、泰州城投集团、泰州华信集团、漳州城投集团、泉州金控集团、金华婺城城投集团、湖洲人才集团等城投；拉萨市政府、台州椒江区政府、宜宾江安县和珙县政府及所属国企；凯英信业、安东石油、亿阳集团、天音通信、兴源环境、启明医疗等上市公司等
部分客户评价：
张老师以特有的军人气质，把问题钻研的很深，提出的产融建一体化很有开创性，能解决城乡建设实际问题。
——中建设计集团总建筑师 薛总
张老师的城投转型，创造性提出5大方向，6大步骤，使我们转型工作有了方向和操作路径，很有启发，受益匪浅
——漳州城投集团董事长 曾总
张老师从自身16年光荣的军旅生涯出发，总结解放军战无不胜的执行力的四大支柱，使人精神振奋，很受感染，对企业锻造执行力大有裨益
——亿阳集团董事长 邓总
张老师很有个人感染力，讲课有激情，有情怀，有高度，有深度，深入浅出，学习解放军，锻造执行力，很有价值。
——天健华厦医疗集团董事长 宫总
Service Procedure
Service Advantages
我们拥有几百家各类企业的项目咨询基础、多行业数据库、多年的行业经验，并对企业进行深度研究和剖析，总结出一系列深入的观点和经验。
我们的咨询方案的设计过程秉承“知行合一”的理念，既具备理论知识，又重视项目的实操性。经过多年的经验，我们积累了丰富的案例库，涉及18个领域，近千个案例，并将案例与咨询项目完美结合。
我们的咨询团队分布于各大领域，拥有多年的业内从业经验，具备丰富的企业管理实操经验。在定制咨询方案前，我们会为客户匹配多位业内咨询师，供客户进行比对选择，根据客户需求及问题，定制化地设计咨询方案，确保项目的顺利进行。
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Customers:Each year, we serves more than 1000 enterprises (including fortune 500 enterprises, joint venture factories, state-owned enterprises, rapidly developing private enterprises and industry-leading enterprises).
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