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珀菲特企业管理
Karen /郑老师
KEY WORDS OF Corporate Training
联系我们：
13382173255（Karen郑老师）
学员背景| Course Background
参加对象：地方国企相关业务骨干及管理人员
授课形式：内训
授课天数：1 天
课程收益| Program Benefits
1. 使员工熟练掌握不同商业业态的客流提升策略、商户分层管理方法及目标品牌画像绘制技巧，具备独立制定全业态商业运营方案的能力；
2. 提升员工招商谈判专业度，优化招商流程，实现招商成功率提升30%以上、缩短招商签约周期的目标；
3. 帮助员工掌握商业运营核心数据解读方法及数据可视化工具使用技巧，能精准定位运营短板、辅助决策；
4. 推动团队建立标准化的商业运营流程和招商体系，提升整体专业水平，促进部门协作高效开展。
课程大纲| Course Outline
第一讲：全业态商业客流提升实战策略（结合地方国企项目案例）
一、核心业态客流提升核心逻辑
1. 购物中心客流提升
（1）周末主题活动策划：结合地方国企旗下购物中心定位，案例剖析——某地方国企购物中心“城市烟火季”周末主题活动（联动本地非遗、民生业态，实现周末客流提升40%），明确活动策划核心要素、成本控制及效果复盘要点；
（2）工作日客流补位策略：针对购物中心工作日客流低迷问题，案例剖析——某国企商业体“工作日亲子托管+轻食配套”组合策略，实现工作日客流提升25%，讲解配套服务落地细节。
2. 社区商业客流提升
（1）便民服务场景搭建：案例剖析——某地方国企社区商业“便民生活圈”打造（生鲜配送、家政服务、社区医疗配套），实现社区居民复购率提升35%；
（2）邻里粘性活动运营：案例剖析——社区商业“邻里文化节”“便民公益日”实操案例，讲解活动如何贴合社区居民需求，降低运营成本、提升客流粘性。
3. 写字楼客流（办公人群）提升
（1）工作日办公配套服务：案例剖析——某国企写字楼“办公配套一站式服务”（早餐配送、商务打印、临时会议空间租赁），提升办公人群消费频次；
（2）晚间及非工作日客流激活：案例剖析——写字楼“夜间轻餐饮+文创市集”转型案例，破解写字楼“潮汐式”客流难题。
二、客流提升误区规避
（1）案例剖析——某地方国企商业项目盲目跟风大型活动，导致成本超支、客流转化率低的问题，总结误区及改进方向；
（2）核心原则：贴合区域消费需求、结合国企项目定位，拒绝“重形式、轻实效”。
第二讲：商户分层管理与留存实战（破解商户流失率高难题）
一、商户分层管理核心方法
1. 商户分层标准（结合国企商业项目实际）
（1）核心商户：定义（品牌影响力强、客流贡献高、履约能力强，如区域龙头商超、连锁主力店），案例剖析——某国企购物中心核心商户筛选标准及名单管理；
（2）潜力商户：定义（新兴品牌、贴合区域消费趋势、成长空间大），案例剖析——地方国企社区商业潜力商户培育案例；
（3）低效商户：定义（坪效低、客流贡献弱、履约能力差），明确筛选指标（坪效、租金收缴率、客诉率）。
2. 分层管理实操策略
（1）核心商户留存：案例剖析——某地方国企通过租金优惠、资源联动、专属服务，实现核心商户留存率95%以上，讲解留存协议签订要点；
（2）低效商户优化：案例剖析——某国企商业体低效商户清退及业态替换案例（避免盲目清退，兼顾业态互补性），讲解清退流程及违约处理技巧；
（3）新商户引入标准：结合业态互补性、区域消费力，案例剖析——某地方国企新商户引入审核流程（资质审核、品牌匹配度评估、经营规划审核），降低新商户流失风险。
二、商户流失率高的核心解决方案
（1）案例剖析——某地方国企商业项目商户流失率高的核心原因（租金过高、运营支持不足、业态冲突），对应给出解决方案；
（2）建立商户常态化沟通机制：讲解国企商业项目商户沟通流程、沟通重点，及时解决商户经营难题。
第三讲：目标品牌画像绘制与精准招商（避免盲目招商）
一、目标品牌画像绘制核心要素
1. 区域消费力调研与分析
（1）核心调研指标：区域人口结构、收入水平、消费习惯、消费频次，案例剖析——某地方国企商业项目区域消费力调研实操案例；
（2）调研工具与方法：简易调研表格设计、数据汇总分析技巧，贴合国企实操场景，无需复杂工具。
2. 业态互补性评估
（1）案例剖析——某地方国企购物中心业态互补规划案例（主力店+配套业态+特色业态），避免业态同质化、冲突化；
（2）核心原则：结合已有商户业态，填补消费空白，提升整体客流转化率。
3. 品牌自身匹配度评估
（1）评估指标：品牌定位、客群匹配度、履约能力、品牌影响力，案例剖析——某国企社区商业目标品牌筛选案例；
（2）画像绘制实操：简易画像模板（结合地方国企需求设计），讲解填写要点及应用方法。
二、盲目招商的误区与规避
（1）案例剖析——某地方国企盲目引入高端品牌，导致品牌水土不服、商户亏损流失的案例，总结教训；
（2）精准招商核心：以品牌画像为导向，结合国企项目定位，不盲目追求“高端化、同质化”。
第四讲：招商谈判话术与流程优化（缩短签约周期）
一、核心招商谈判话术实战
1. 租金定价谈判
（1）定价逻辑：结合区域租金水平、商户业态、经营预期，案例剖析——某地方国企商业项目租金定价谈判案例；
（2）话术技巧：应对商户“租金过高”的反驳话术，灵活调整定价策略（如阶梯租金、租金优惠条件），贴合国企合规要求。
2. 免租期协商
（1）免租期设定依据：商户装修周期、品牌培育周期，案例剖析——某国企写字楼免租期协商案例；
（2）话术要点：明确免租期期限、附加条件（如履约要求、装修标准），避免后续纠纷。
3. 违约责任条款制定与谈判
（1）核心条款：租金拖欠、提前退租、业态变更等违约责任，案例剖析——某地方国企招商合同违约责任条款制定案例；
（2）谈判话术：明确条款核心目的，争取商户理解，同时规避国企商业项目风险。
二、招商流程优化（缩短签约周期）
（1）案例剖析——某地方国企招商流程优化案例（简化审核流程、明确各环节时限、建立专人对接机制），将签约周期缩短20%；
（2）核心优化点：贴合国企审批流程，在合规前提下简化冗余环节，提升招商效率。
第五讲：运营核心数据解读与可视化报表制作
一、核心运营数据解读（贴合国企商业项目）
1. 核心数据定义与解读方法
（1）客流相关数据：客流转化率、客单价，案例剖析——某地方国企购物中心客流数据解读，定位客流提升短板；
（2）商户相关数据：商户坪效、租金收缴率，案例剖析——某国企商业体商户坪效分析，优化商户分层管理；
（3）招商相关数据：招商成功率、签约周期，案例剖析——数据解读如何优化招商策略。
2. 数据解读误区规避
（1）案例剖析——某地方国企因数据解读偏差，导致运营策略失误的案例；
（2）核心原则：结合项目实际，避免“唯数据论”，兼顾数据与实际运营场景。
二、简易运营数据可视化报表制作
1. Excel报表制作实操
（1）核心报表模板：客流数据报表、商户管理报表、招商数据报表，贴合国企数据统计需求；
（2）实操要点：数据录入、图表生成（柱状图、折线图），讲解简易操作步骤，无需复杂函数，适合国企员工快速上手。
2. 报表应用技巧
（1）案例剖析——某地方国企通过可视化报表，快速定位运营短板、辅助招商及运营决策的案例；
（2）核心：报表简洁明了、重点突出，贴合国企管理层决策需求。
第六讲：标准化运营与招商体系搭建（落地培训目标）
一、标准化商业运营流程搭建
（1）案例剖析——某地方国企商业项目标准化运营流程（客流管理、商户服务、数据统计）搭建案例；
（2）核心要点：结合国企管理要求，明确各部门职责、操作标准，促进部门协作。
二、标准化招商体系搭建
（1）案例剖析——某国企标准化招商体系（品牌筛选、谈判流程、合同管理、售后跟进）搭建案例；
（2）核心要点：贴合国企合规要求，实现招商全流程可追溯、可管控。
三、体系落地保障措施
结合地方国企实际，讲解体系落地的人员分工、考核机制，确保培训效果落地，实现招商成功率提升、运营效率优化的目标。
讲师背景| Introduction to lecturers
张劲松老师 产融建一体化操盘专家
16年部队基层和总部机关管理+23年企业管理实践
欧洲大学工商管理博士
北京大学光华管理学院高级管理人员工商管理硕士
基金从业资格
现任：中建一局集团（世界500强）丨 总经济师（产融专家）
曾任：总参三部机关 丨 参谋（副团、中校）
曾任：北京公联顺达停车公司（国企控股交通）丨常务副总经理
曾任：北控水务集团（国企控股，香港上市）丨副总
曾任：北京昌广投资公司（民企金融）丨副总裁（合伙人）
曾任：安徽国祯集团股份有限公司（民企集团，A股上市）丨副总裁
擅长领域：政府财政转型、央国企转型升级、产业招商运营、投融资、资产盘活、资本运作，宏观经济及政策解读，特色党课+红色管理……
>>>>>>>以独创模式链接产业与资本，驱动“产业+金融+建设”新变革<<<<<<<<<
——◆【模式创新】-独创“产融建一体化模式”，并深度参与央企“供给侧”改革应用实践；
——◆【创新应用】-主导100+“一体化模式咨询和资源对接服务”项目落地；
——◆【理论输出】-主编《城投转型论》、《政府金融论》、《产业发展论》等专著与管理领域论文《三明管理概论》；
实战经验：
张劲松老师拥有16年军旅历练（从边防到总部机关）+23年名企高管实战，横跨央企/国企/民企/混合制企业，深度聚焦政府城投转型、企业投融资并购、产业园招商运营和产融服务，是兼具“战略高度、资本深度、落地力度”的实战型专家。
——▧产融建深度实践▧——
■【独创产融建一体化模式：全链协同破解城乡发展痛点，助力业务增值60-80亿元】
01-创新模式试点→中建一局特聘产融专家/总经济师，对地方政府城乡建设和产业发展问题进行深入研究，独创“中建产融建一体化模式”，参与央企“供给侧”改革，组建一体化中心团队建设，进行该模式的市场推广和产融资源整合；
02-深度实践验证→先后主导100多个提供一体化模式咨询和资源对接服务项目，为70多个地级市、县（区）级政府、城投公司及金融机构客户提供咨询和培训；为客户提供各类产融建一体化方案达200余份，为中建一局集团公司年新增业务合同达60-80亿元；
■【全面推动企业资本运作：多领域战略并购与资本整合，完成超16亿元资本交易】
01-【14亿元国企并购项目】→构建安徽国祯集团的全员股份虚拟股份激励机制，同时协调内外部资源与关系，提供战略投融资方案，实现上市公司14亿元对国祯燃气的并购，完成集团业务的战略调整，增强集团战略投融资能力；
02-【2.4亿元跨国并购项目】→主导北京公联顺达公司的全面资本运作，多渠道引入战略投资者，成功锁定世界500强企业ACS公司，并与对方律师多番博弈获得对方认可，最终以51%的股权3000万美元（约2.4亿元人民币）对价成功签约；
03-【香港借壳上市项目】→参与北京控股集团的香港借壳上市筹划，包括路径选择、方案起草与标考察，强有力推动企业成功收购成都中科成水务公司，合并成为北控水务集团；之后牵头两公司的资产整合，建立信息处理库存台账等，助理公司快速拓展业务，成为国内排名 第一的水务集团；
04-【投融资咨询服务项目】→独创“高管代职嵌入式咨询服务”，先后代职中电华通总助、凯英信业（新三板上市司）副总、安东石油（香港上市）秘书处主任等30+企业职位，为客户公司获得第一手材料与提供第三方视角，并进行深度诊断咨询，并提供方案建议和资源对接扩大公司业务和影响力。
——▧企业管理卓越践行▧ ——
■16年军旅历练沉淀管理思维：从边防到总部机关，深刻锻炼团队管理与高度目标感，练就超强执行力与统筹协调能力，个人荣立二等功1次、三等功1次，多次被评为优秀参谋，提前晋职晋衔，成为机关最年轻的团职干部；
■23年名企高管实战践行管理能力：
01-为中建一局（央企）创建并培养了产融建一体化中心团队，管理带领团队，不断提升产融资源整合能力，并不断延伸服务于公司总包项目，为客户（政府+企业）的城乡建设及产业园项目，提供产业+金融+建设的全过程一体化服务，有力提升了公司业绩。
02-为北京公联顺达（国企控股民企混合）建立停车业绩评估体系和奖惩体系，经营业绩从接手时的月营业额160万到3个月后连续突破300-500万，到1年半后突破月1000万元；停车位市场资源从2万个逐步开拓到10万多，成为当时北京市最大停车公司；
03-主导北控水务集团（上市）行政中心管理工作、资产整合与梳理，合同评审流程和风控机制；完成资产整合和梳理，建立信息化处理库存台账，与财务形成账库互证，为公司成为国内排名 第一的水务集团奠定了规范高效的大行政保障体系。
——▧咨询&授课持续赋能▧——
曾为中电华通、凯英信业、安东石油、亿阳集团、天音通信、企巢投资、天健华夏医疗集团、兴源环境等知名企业进行管理咨询与培训，为众多市县两级政府提供产业园策划、产业园运营招商及咨询培训，累计授课200+场，受众达2万余人；
序号 | 企业名称 | 课题名称 | 期数 | 赋能人次 |
1 | 中建设计集团、中建一局 各级政府（新疆、河北、河南、浙江、福建等20多省市）及城投公司 | 《中建产融建一体化模式》 《城投的市场化转型》 《政府产业招商》 | 100+ | 12000人次 |
2 | 工商、建行、宁波银行、中科钛领、清华启迪等各类金融、投资、招商运营机构 | 《城乡建设产融建一体化》 《城投的市场化转型》 《政府的产业招商运营》 | 100+ | 8000人次 |
《城乡建设产融建一体化模式》
《政府城投公司的市场化转型》
《地方政府产业规划与发展实务》
《产业园招商运营之道精通创新应用体系》
《地方财政转型方向与路径——中国财政创新实践全面解析》
《地方政府招商引资创新模式研讨——破解招商困境，驱动产业高质量发展》
中航工业集团、中建、中交、中铁、中电华通、北京建工、北京排水集团、玉渊潭农工商总公司、海南港航、人民网等央国企，潍坊金控集团、潍坊城投集团、泰州城投集团、泰州华信集团、漳州城投集团、泉州金控集团、金华婺城城投集团、湖洲人才集团等城投；拉萨市政府、台州椒江区政府、宜宾江安县和珙县政府及所属国企；凯英信业、安东石油、亿阳集团、天音通信、兴源环境、启明医疗等上市公司等
部分客户评价：
张老师以特有的军人气质，把问题钻研的很深，提出的产融建一体化很有开创性，能解决城乡建设实际问题。
——中建设计集团总建筑师 薛总
张老师的城投转型，创造性提出5大方向，6大步骤，使我们转型工作有了方向和操作路径，很有启发，受益匪浅
——漳州城投集团董事长 曾总
张老师从自身16年光荣的军旅生涯出发，总结解放军战无不胜的执行力的四大支柱，使人精神振奋，很受感染，对企业锻造执行力大有裨益
——亿阳集团董事长 邓总
张老师很有个人感染力，讲课有激情，有情怀，有高度，有深度，深入浅出，学习解放军，锻造执行力，很有价值。
——天健华厦医疗集团董事长 宫总
Service Procedure
Service Advantages
我们拥有几百家各类企业的项目咨询基础、多行业数据库、多年的行业经验，并对企业进行深度研究和剖析，总结出一系列深入的观点和经验。
我们的咨询方案的设计过程秉承“知行合一”的理念，既具备理论知识，又重视项目的实操性。经过多年的经验，我们积累了丰富的案例库，涉及18个领域，近千个案例，并将案例与咨询项目完美结合。
我们的咨询团队分布于各大领域，拥有多年的业内从业经验，具备丰富的企业管理实操经验。在定制咨询方案前，我们会为客户匹配多位业内咨询师，供客户进行比对选择，根据客户需求及问题，定制化地设计咨询方案，确保项目的顺利进行。
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