兰州新区保租房与公租房日常运营管理专项培训

1.  明确保租房与公租房日常运营管理核心流程、关键节点及工作标准，贴合集团运营实际需求；

2.  掌握房屋修缮、租赁管理、到期收房的实操方法，破解运营中的常见难点、堵点问题；

3.  借鉴银川、西安等周边城市城建局及相关单位的成熟管理模式、典型案例，结合兰州新区实际优化运营管理思路；

4.  提升相关岗位工作人员专业素养，推动集团保租房、公租房运营管理工作规范化、精细化、高效化开展，契合兰州新区住房保障工作发展方向。

第一讲 保租房与公租房运营管理基础认知（贴合兰州新区城投集团业务实际）

一、核心定义与运营边界

1.  保租房与公租房的核心区别（结合兰州新区保障对象、租金标准、房源属性）

    （1）保障对象差异：公租房聚焦城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和稳定就业外来务工人员；保租房重点面向新市民、青年人等群体，兼顾集团运营的市场化适配性；

    （2）租金与运营模式差异：公租房租金按略低于同地段市场租金标准核定，保租房租金遵循“保本微利”原则，结合集团成本回收需求合理定价，均符合国家及地方相关管理要求；

    （3）运营责任界定：明确集团在房源管控、保障落实、日常运维中的核心职责，衔接兰州新区城乡发展局相关管理要求。

2.  兰州新区城投集团运营管理核心职责

    （1）房源统筹管理（含存量房源盘活、日常管控）；

    （2）租赁全流程管控（申请、审核、签约、履约）；

    （3）房屋修缮维护（含日常检修、应急处置）；

    （4）到期收房与房源再利用；

    （5）对接银川、西安等周边城市城建局，借鉴先进管理经验并落地适配。

二、运营管理核心依据

1.  国家层面核心政策（《公共租赁住房管理办法》等）；

2.  甘肃省及兰州新区本地政策要求（贴合新区公租房续租服务、线上办理等现有模式）；

3.  集团内部运营管理规范（衔接房源、租赁、修缮等岗位工作职责）。

第二讲 保租房与公租房租赁全流程管理（含周边城市经验借鉴）

一、租赁前期准备（房源与保障对象对接）

1.  房源核查与标准化管控

    （1）房源现状核查：房屋质量、配套设施（水、电、气、家具等）、安全隐患排查，建立集团专属房源台账；

    （2）房源标准化配置：结合兰州新区保障对象需求，参考银川“安居启航”计划配套标准，优化房源基础配置，兼顾实用性与经济性。

2.  保障对象审核规范

    （1）审核流程：借鉴兰州新区公租房线上审核模式，结合银川跨部门数据共享经验，优化申请、初审、复核、公示全流程，实现“数据跑路替代群众跑腿”；

    （2）审核重点：收入、住房、就业等核心信息核查，借鉴银川“资格自评+智能预审”功能思路，提升审核效率，杜绝违规申请；

    （3）常见问题处置：虚假申请、材料不全等问题的快速处置流程，参考银川“及时解答-疑难会商-整理汇编”闭环机制。

二、租赁签约与履约管理

1.  标准化租赁合同签订

    （1）合同核心条款：明确租金支付、租赁期限、双方权责、违约处置、房屋修缮责任划分等，参考《公共租赁住房租赁合同示范文本》及西安、银川本地规范；

    （2）签约流程规范：线上线下结合，借鉴兰州新区公租房线上办理经验，简化流程，同时做好条款解读，规避集团运营法律风险。

2.  租赁期履约管控

 （1）租金收缴管理：定期收缴、逾期催收流程，借鉴银川公租房租金线上缴交模式，实现账单自动生成、线上缴费，提升收缴效率；

    （2）租赁行为管控：禁止转租、转借、闲置、擅自装修等违规行为，参考包头市“人脸识别+身份证核验”门禁监管经验，结合兰州新区实际优化管控手段；

    （3）动态监管：建立承租对象信息动态更新机制，借鉴银川“无感年审”模式，通过跨部门数据比对，及时掌握保障对象资格变化，做好后续调整。

三、周边城市典型案例借鉴（重点）

1.  银川市租赁管理模式借鉴

    （1）案例核心：银川市住建局“三线联动”服务体系在租赁管理中的应用，“住房保障+定制”服务包适配不同群体，如为新就业大学生定制“安居启航”计划，实现受理、审核、选房全流程线上操作；

    （2）可借鉴要点：跨14个部门数据共享机制、“公租房APP”云端服务平台应用，优化集团租赁审核、租金收缴、信息查询等服务，贴合兰州新区线上服务升级需求；“移动讲解站”模式可用于集团政策宣讲，破解群众政策理解堵点；

    （3）适配调整：结合兰州新区城投集团房源规模、保障对象结构，简化流程、聚焦核心环节，避免过度复杂，重点落地数据共享和线上服务优化。

2.  西安市租赁管理模式借鉴

    （1）案例核心：西安市存量房源盘活与租赁结构优化，将公租房房源调整为保租房房源管理，扩大保障覆盖面；TOD模式保租房项目（如5号线浐灞雁鸣湖站项目）职住一体布局；

    （2）可借鉴要点：存量房源结构优化思路，助力集团盘活现有房源，提升利用率；智慧社区管理平台应用，实现用户、设施设备、员工管理等“六大在线”，提升集团运营管理效能；

    （3）适配调整：结合兰州新区产业布局，在产业园区周边房源租赁管理中借鉴职住一体理念，优化房源配套与租赁服务。

第三讲 保租房与公租房日常修缮管理（实操重点+案例借鉴）

一、修缮管理核心原则与责任划分

1.  核心原则：及时高效、经济实用、安全合规，兼顾保障对象居住体验与集团成本控制，符合《公共租赁住房管理办法》中维修养护相关要求。

2.  责任划分（明确边界，规避纠纷）

       （1）集团责任：房屋主体结构、公共部位（楼道、电梯、公共设施）、基础配套设施（供水、供电、供气主管道）的日常检修与维修；

（2）承租对象责任：室内自用设施（家电、家具、自用管线）的日常维护与损坏修复，违规使用造成的修缮损失承担。

二、修缮全流程实操管理

1.  修缮需求上报与受理

    （1）上报渠道：建立线上（APP、微信）+线下（电话、现场）双渠道，借鉴银川、兰州新区线上服务模式，简化上报流程，明确上报时限；

    （2）受理登记：明确专人负责，记录修缮需求、地点、紧急程度，建立修缮台账，实行闭环管理。

2.  修缮分类与处置流程

    （1）日常检修：定期对房源进行全面排查（每月/每季度），重点排查安全隐患，提前处置轻微损坏，借鉴福建公租房常态化入户走访排查经验；

    （2）应急修缮：水、电、气故障、房屋渗漏等紧急情况，明确处置时限（如2小时内响应）、处置流程，组建应急修缮队伍；

    （3）常规修缮：非紧急类损坏，合理安排修缮时间、施工队伍，控制修缮成本，做好施工期间的住户安置协调。

3.  修缮质量与成本管控

    （1）质量管控：明确修缮标准，验收流程，留存修缮记录（文字、图片），避免重复修缮；

    （2）成本管控：建立修缮物料采购、施工报价规范，借鉴西安保租房绿色低碳修缮经验，推广节能、耐用材料，降低长期运营成本。

三、周边城市典型案例借鉴（重点）

1.  银川市修缮管理模式借鉴

    （1）案例核心：银川市将修缮管理融入“保障先锋 温暖服务365”品牌建设，结合智慧管理平台，实现修缮需求线上上报、进度实时查询、结果满意度评价；

    （2）可借鉴要点：修缮闭环管理机制、线上服务渠道优化、满意度评价体系，应用于集团修缮管理，提升响应效率和服务质量；结合数据共享，提前预判修缮需求，实现主动检修；

    （3）适配调整：结合集团修缮队伍配置、房源分布，优化应急修缮响应机制，重点落地线上上报和进度查询功能。

2.  西安市修缮管理模式借鉴

    （1）案例核心：西安市保租房建设运营中，推广装配式建筑、管线分离、外墙保温一体化等技术，从源头减少修缮需求；智慧社区管理平台实现修缮设施设备在线监控，提前预警故障；

    （2）可借鉴要点：源头控损思路，在集团存量房源改造、新增房源配置中选用耐用、易维护的材料和设施；智慧化监控手段，对老旧房源重点设施进行在线监测，降低修缮频次和成本；

    （3）适配调整：结合兰州新区房源新旧程度，优先对老旧房源实施重点设施监控改造，逐步推广源头控损措施。

3.  常见修缮问题处置案例（补充）

    （1）案例1：公租房室内水管爆裂应急修缮（借鉴银川应急处置流程）；

    （2）案例2：保租房公共区域墙面脱落常规修缮（成本控制与质量管控）；

    （3）案例3：承租对象违规使用造成房屋损坏的修缮责任认定与处置（参考西安、银川相关规范）。

第四讲 保租房与公租房到期收房管理（难点破解+案例借鉴）

一、收房前期准备工作

1.  到期提醒与沟通告知

    （1）提醒时限：租赁到期前1个月，通过短信、电话、线上平台等方式提醒承租对象，明确收房时间、流程及相关要求；

    （2）沟通确认：了解承租对象续租意愿或退租计划，续租的按兰州新区公租房续租政策及集团规范办理，退租的明确搬迁时限。

2.  收房前期核查

    （1）租赁履约核查：核查租金缴纳、违规行为等情况，确认是否存在违约；

    （2）房屋现状预判：结合租赁期内修缮记录，预判房屋可能存在的损坏、设施缺失等问题，提前做好核查准备。

二、到期收房全流程实操

1.  现场核查与交接

    （1）核查内容：房屋主体结构、室内设施、配套设备、卫生状况，对照房源初始台账逐一核对；

    （2）问题处置：发现房屋损坏、设施缺失的，明确责任主体（承租对象或集团），协商修复或赔偿事宜，留存核查记录和现场照片；

    （3）交接手续：签订收房确认书，收回房屋钥匙、门禁卡等，注销租赁相关登记信息。

2.  收房后房源处置

    （1）快速修缮：对收房后房屋存在的轻微损坏进行及时修缮，恢复房源适配状态；

    （2）清洁消杀：确保房源卫生达标，符合再次出租条件；

    （3）房源再利用：及时纳入待租房源库，结合兰州新区保障需求及集团运营计划，启动新一轮租赁流程，借鉴西安存量房源盘活经验，提升房源利用率。

三、收房难点破解（重点）

1.  常见难点及处置方法

    （1）承租对象逾期搬迁：协商沟通、下发催告函，依法依规处置，借鉴包头市违规行为处置规范，明确逾期责任；

    （2）承租对象拒绝配合核查、拒绝承担损坏赔偿：明确法律依据，做好证据留存，联动相关部门处置；

    （3）房屋严重损坏、修复成本过高：评估房源修复价值，结合集团运营计划，选择修复后出租或优化房源用途。

2.  周边城市典型案例借鉴（重点）

    （1）银川市收房管理模式借鉴：银川市依托动态监管机制，提前掌握承租对象退租意愿，结合“无感年审”结果，对不符合续租条件的承租对象提前做好沟通引导，减少收房阻力；收房后快速完成房源修缮、消杀，纳入线上房源库，实现快速再出租；

（2）西安市收房管理模式借鉴：西安市建立收房与房源再利用联动机制，收房核查同步明确修缮需求，统筹安排施工队伍，缩短房源空置周期；对逾期搬迁、违规占用房源的情况，建立部门协同处置机制，依法高效处置；

    （3）适配调整：结合兰州新区城投集团实际，建立收房催告、证据留存、协同处置流程，联动兰州新区城乡发展局，优化收房效率；借鉴银川、西安快速处置经验，减少房源空置损失。

第五讲 保租房与公租房运营管理优化（结合集团实际+周边城市经验落地）

一、兰州新区城投集团运营管理现存问题梳理（贴合业务实际）

1.  租赁管理：审核效率、租金收缴、动态监管等环节可能存在的优化空间；

2.  修缮管理：响应时限、成本控制、质量管控等环节的提升方向；

3.  收房管理：难点处置、房源再利用效率等方面的改进点；

4.  智慧化管理：结合兰州新区线上服务基础，借鉴周边城市经验，提升运营智能化水平。

二、周边城市经验落地路径（重点银川、西安）

1.  租赁管理优化：落地跨部门数据共享、线上全流程办理，借鉴银川“资格自评+智能预审”、西安智慧社区管理平台相关功能，简化审核流程，提升服务效率；

2.  修缮管理优化：建立闭环管理机制，优化线上上报渠道，借鉴西安源头控损、银川主动检修思路，降低修缮成本，提升响应效率；

3.  收房管理优化：建立提前沟通、难点协同处置机制，借鉴银川、西安房源快速再利用经验，缩短空置周期；

4.  队伍建设：借鉴银川“全能型”住房保障服务专员培育模式，提升集团相关岗位工作人员专业素养，适配精细化运营需求。

三、集团运营管理规范化建议

1.  完善台账管理：建立房源、租赁、修缮、收房全流程台账，实现信息化管控，借鉴福建公租房信息化管理经验；

2.  明确岗位权责：细化租赁、修缮、收房等岗位工作职责，避免推诿扯皮；

3.  建立考核机制：将服务效率、质量管控、成本控制等纳入岗位考核，提升工作效能；

4.  常态化经验借鉴：建立与银川、西安等周边城市城建局的沟通机制，及时吸纳最新运营管理经验，适配兰州新区住房保障工作发展需求。

n 课程总结和答疑讨论