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珀菲特企业管理
Karen /郑老师
KEY WORDS OF Corporate Training
联系我们：
13382173255（Karen郑老师）
学员背景| Course Background
参加对象：管理者
授课形式：内训
授课天数：1 天
课程收益| Program Benefits
1. 掌握地产项目拿地、设计、施工、结算全流程成本管控核心方法，能识别关键成本风险点并制定管控策略
2. 拆解标杆房企集采、直采模式的底层逻辑与落地路径，为华发珠海项目供应链降本提供可借鉴方案
3. 通过真实案例分析，将降本控费方法与华发城市运营业务场景结合，提升实操应用能力
课程大纲| Course Outline
1. 核心内容：
◦ 珠海区域拿地成本构成特殊性：土地价款、契税、拆迁补偿、配建要求等本地化成本拆解
◦ 动态成本测算模型：基于 “土地成本 + 建造成本 + 期间费用 + 税费” 的全周期测算逻辑，重点讲解珠海地价波动下的 “成本反推定价法”（例：通过目标售价倒算土地获取上限）
◦ 风险管控：拿地前 “3 大必查项”（规划条件限制、地质勘察隐患、周边配套落地周期），避免后期成本超支
1. 案例分析：
◦ 华发珠海某旧改项目拿地案例：因未提前核查地下管线迁改成本，导致后期额外增加 180 万元支出，复盘管控优化方案
◦ 标杆房企（如万科）珠海拿地测算案例：通过 “成本敏感性分析”（容积率、绿化率调整对成本的影响），将拿地成本误差控制在 5% 以内
1. 核心内容：
◦ 限额设计落地方法：按 “建筑、结构、机电、精装” 分专业制定限额指标（例：珠海地区高层住宅结构成本限额 380-420 元 /㎡）
◦ 设计优化 3 大关键方向：
▪ 户型优化：减少异形空间（如转角飘窗、不规则阳台），降低施工损耗（实测可节省 2%-3% 建造成本）
▪ 材料选型：优先选用珠海本地产能充足的建材（如中山水泥、江门铝材），减少运输成本
▪ 技术方案优化：地下车库采用 “无梁楼盖” vs “普通梁板” 成本对比，珠海软土地基处理方案性价比分析
2. 案例分析：
◦ 中海珠海某项目设计优化案例：通过将外立面干挂石材改为仿石涂料，单项目节省成本 620 万元，同时满足美观与耐久性要求
◦ 华发过往项目设计复盘：某项目因机电管线排布不合理导致后期吊顶抬高，增加精装成本 120 元 /㎡，提出 “设计阶段管线综合评审机制”
1. 核心内容：
◦ 签证变更管控：“事前审批 + 事中跟踪 + 事后复盘” 流程，珠海项目常见签证类型（如基坑支护调整、主材价格波动）的审批标准与成本核算方法
◦ 材料损耗管控：基于珠海施工季节特点（雨季、台风季）的材料存储方案，减少钢筋锈蚀、水泥受潮等损耗（目标将损耗率从 3% 降至 1.5% 以内）
◦ 进度与成本联动：避免 “工期延误→人工窝工→成本超支” 恶性循环，珠海项目赶工成本测算模型（例：夜间施工增加费、交叉作业协调费）
3. 案例分析：
◦ 保利珠海某项目施工管控案例：通过建立 “签证变更台账”，实时跟踪每笔变更成本占比，将项目总变更成本控制在合同额的 2.8%（行业平均 4%-5%）
◦ 华发珠海某项目材料管控案例：雨季钢筋存储不当导致损耗率达 4.2%，通过搭建防雨存储棚 + 分批次进场，后续项目损耗率降至 1.3%
1. 核心内容：
◦ 结算争议常见类型：珠海项目中 “清单漏项、主材认价差异、工期索赔” 的解决路径，引用《珠海建设工程结算管理办法》相关条款
◦ 成本复盘方法：按 “目标成本 vs 实际成本” 分科目对比，识别超支 / 节约原因（例：建造成本超支是否因设计变更、材料价格上涨）
◦ 复盘成果应用：将珠海项目复盘结论转化为 “成本数据库”，为后续项目目标成本制定提供数据支撑
4. 案例分析：
◦ 华发珠海某项目结算争议案例：因清单中未明确外墙保温层厚度，施工后与审计单位产生 120 万元造价争议，最终通过补充签证 + 市场询价化解
◦ 招商蛇口珠海项目复盘案例：将结算数据拆解为 “珠海区域单方造价指标”（如高层住宅精装成本 2200-2500 元 /㎡），用于后续拿地测算
1. 核心内容：
◦ 概念与区别：集采（多项目联合采购，适合通用建材如水泥、钢筋）、直采（房企直接对接厂商，适合定制化材料如精装石材、特种门窗）的适用场景与核心优势
◦ 珠海区域供应链特点：本地建材厂商资源分布（如混凝土搅拌站、铝型材厂）、区域集采政策支持（珠海住建局 “建材集采平台” 应用说明）
◦ 集采 / 直采降本逻辑：通过 “规模议价、减少中间环节、标准化采购” 降低成本（行业数据：集采可降低采购成本 8%-15%，直采可降低 10%-20%）
5. 案例分析：
◦ 碧桂园全国集采模式：通过 “区域集采中心 + 总部集采平台”，珠海项目水泥采购成本较散采降低 9.2%，供货周期缩短 3 天
1. 核心内容：
◦ 万科 “战略集采” 模式：
▪ 供应商筛选标准：“资质 + 产能 + 质量 + 服务” 四维评估，珠海区域供应商需满足 “30 公里内配送能力”“年产能≥50 万㎡建材供应”
▪ 议价机制：“年度框架协议 + 季度调价”，绑定核心供应商（如华润水泥），锁定珠海区域半年内建材价格
▪ 质量管控：建立 “供应商黑名单”，对珠海项目中出现 2 次质量问题的厂商终止合作
◦ 龙湖 “区域集采” 模式：针对珠海等华南区域气候特点，定制 “防雨建材集采包”（如防水卷材、外墙涂料），实现 “采购 + 施工” 一体化服务
6. 案例分析：
◦ 万科珠海某项目集采案例：通过战略集采，将铝合金门窗采购成本从 680 元 /㎡降至 610 元 /㎡，单项目节省成本 350 万元，同时减少 3 家中间经销商环节
◦ 龙湖珠海集采复盘：“防雨建材集采包” 使项目防水工程返工率从 8% 降至 1.5%，间接节省返工成本 80 万元
1. 核心内容：
◦ 中海 “直采 + 定制” 模式：
▪ 直采品类选择：针对珠海高端项目（如华发琴澳新城类项目）的精装石材、定制橱柜，直接对接福建石材厂、广东橱柜厂商
▪ 直采流程：“需求提报→厂商考察→样品确认→生产跟踪→验收交付” 全流程管控，珠海项目设置 “厂商驻场代表”，实时解决生产问题
◦ 保利 “直采 + 供应链金融” 模式：为珠海直采供应商提供 “预付款融资”，换取更优惠采购价格（例：某瓷砖厂商因获得 500 万预付款，将供货价降低 6%）
7. 案例分析：
◦ 中海珠海某高端项目直采案例：直采福建大理石用于大堂装修，对比通过经销商采购，成本降低 18%，且供货周期从 45 天缩短至 25 天
◦ 保利珠海直采案例：通过 “供应链金融 + 直采” 组合，将精装项目木地板采购成本从 280 元 /㎡降至 260 元 /㎡，全年珠海区域项目节省采购成本约 600 万元
1. 核心内容：
◦ 华发现有供应链痛点分析：基于华发珠海项目过往采购数据，识别 “小批量采购成本高、供应商分散、质量标准不统一” 等问题
◦ 集采模式落地建议：优先将珠海项目 “通用建材”（水泥、钢筋、防水卷材）纳入区域集采，联合华发珠海周边项目（如中山、江门）扩大采购规模，提升议价能力
◦ 直采模式试点方向：针对华发珠海高端住宅、商业项目的 “定制化材料”（如特色外立面材料、精装五金），筛选 2-3 家本地头部厂商开展直采试点，建立 “直采成本测算模型”
8. 案例对标：
◦ 对比万科珠海集采规模与华发差异，提出 “华发珠海集采平台搭建时间表”（3 个月内完成供应商摸排，6 个月内签订首批集采协议）
◦ 参考中海直采质量管控机制，设计华发珠海直采项目 “厂商考察评分表”（含产能、质量检测设备、售后响应速度等 10 项指标）
讲师背景| Introduction to lecturers
张劲松老师 产融建一体化操盘专家
16年部队基层和总部机关管理+23年企业管理实践
欧洲大学工商管理博士
北京大学光华管理学院高级管理人员工商管理硕士
基金从业资格
现任：中建一局集团（世界500强）丨 总经济师（产融专家）
曾任：总参三部机关 丨 参谋（副团、中校）
曾任：北京公联顺达停车公司（国企控股交通）丨常务副总经理
曾任：北控水务集团（国企控股，香港上市）丨副总
曾任：北京昌广投资公司（民企金融）丨副总裁（合伙人）
曾任：安徽国祯集团股份有限公司（民企集团，A股上市）丨副总裁
擅长领域：政府财政转型、央国企转型升级、产业招商运营、投融资、资产盘活、资本运作，宏观经济及政策解读，特色党课+红色管理……
>>>>>>>以独创模式链接产业与资本，驱动“产业+金融+建设”新变革<<<<<<<<<
——◆【模式创新】-独创“产融建一体化模式”，并深度参与央企“供给侧”改革应用实践；
——◆【创新应用】-主导100+“一体化模式咨询和资源对接服务”项目落地；
——◆【理论输出】-主编《城投转型论》、《政府金融论》、《产业发展论》等专著与管理领域论文《三明管理概论》；
实战经验：
张劲松老师拥有16年军旅历练（从边防到总部机关）+23年名企高管实战，横跨央企/国企/民企/混合制企业，深度聚焦政府城投转型、企业投融资并购、产业园招商运营和产融服务，是兼具“战略高度、资本深度、落地力度”的实战型专家。
——▧产融建深度实践▧——
■【独创产融建一体化模式：全链协同破解城乡发展痛点，助力业务增值60-80亿元】
01-创新模式试点→中建一局特聘产融专家/总经济师，对地方政府城乡建设和产业发展问题进行深入研究，独创“中建产融建一体化模式”，参与央企“供给侧”改革，组建一体化中心团队建设，进行该模式的市场推广和产融资源整合；
02-深度实践验证→先后主导100多个提供一体化模式咨询和资源对接服务项目，为70多个地级市、县（区）级政府、城投公司及金融机构客户提供咨询和培训；为客户提供各类产融建一体化方案达200余份，为中建一局集团公司年新增业务合同达60-80亿元；
■【全面推动企业资本运作：多领域战略并购与资本整合，完成超16亿元资本交易】
01-【14亿元国企并购项目】→构建安徽国祯集团的全员股份虚拟股份激励机制，同时协调内外部资源与关系，提供战略投融资方案，实现上市公司14亿元对国祯燃气的并购，完成集团业务的战略调整，增强集团战略投融资能力；
02-【2.4亿元跨国并购项目】→主导北京公联顺达公司的全面资本运作，多渠道引入战略投资者，成功锁定世界500强企业ACS公司，并与对方律师多番博弈获得对方认可，最终以51%的股权3000万美元（约2.4亿元人民币）对价成功签约；
03-【香港借壳上市项目】→参与北京控股集团的香港借壳上市筹划，包括路径选择、方案起草与标考察，强有力推动企业成功收购成都中科成水务公司，合并成为北控水务集团；之后牵头两公司的资产整合，建立信息处理库存台账等，助理公司快速拓展业务，成为国内排名 第一的水务集团；
04-【投融资咨询服务项目】→独创“高管代职嵌入式咨询服务”，先后代职中电华通总助、凯英信业（新三板上市司）副总、安东石油（香港上市）秘书处主任等30+企业职位，为客户公司获得第一手材料与提供第三方视角，并进行深度诊断咨询，并提供方案建议和资源对接扩大公司业务和影响力。
——▧企业管理卓越践行▧ ——
■16年军旅历练沉淀管理思维：从边防到总部机关，深刻锻炼团队管理与高度目标感，练就超强执行力与统筹协调能力，个人荣立二等功1次、三等功1次，多次被评为优秀参谋，提前晋职晋衔，成为机关最年轻的团职干部；
■23年名企高管实战践行管理能力：
01-为中建一局（央企）创建并培养了产融建一体化中心团队，管理带领团队，不断提升产融资源整合能力，并不断延伸服务于公司总包项目，为客户（政府+企业）的城乡建设及产业园项目，提供产业+金融+建设的全过程一体化服务，有力提升了公司业绩。
02-为北京公联顺达（国企控股民企混合）建立停车业绩评估体系和奖惩体系，经营业绩从接手时的月营业额160万到3个月后连续突破300-500万，到1年半后突破月1000万元；停车位市场资源从2万个逐步开拓到10万多，成为当时北京市最大停车公司；
03-主导北控水务集团（上市）行政中心管理工作、资产整合与梳理，合同评审流程和风控机制；完成资产整合和梳理，建立信息化处理库存台账，与财务形成账库互证，为公司成为国内排名 第一的水务集团奠定了规范高效的大行政保障体系。
——▧咨询&授课持续赋能▧——
曾为中电华通、凯英信业、安东石油、亿阳集团、天音通信、企巢投资、天健华夏医疗集团、兴源环境等知名企业进行管理咨询与培训，为众多市县两级政府提供产业园策划、产业园运营招商及咨询培训，累计授课200+场，受众达2万余人；
序号 | 企业名称 | 课题名称 | 期数 | 赋能人次 |
1 | 中建设计集团、中建一局 各级政府（新疆、河北、河南、浙江、福建等20多省市）及城投公司 | 《中建产融建一体化模式》 《城投的市场化转型》 《政府产业招商》 | 100+ | 12000人次 |
2 | 工商、建行、宁波银行、中科钛领、清华启迪等各类金融、投资、招商运营机构 | 《城乡建设产融建一体化》 《城投的市场化转型》 《政府的产业招商运营》 | 100+ | 8000人次 |
《城乡建设产融建一体化模式》
《政府城投公司的市场化转型》
《地方政府产业规划与发展实务》
《产业园招商运营之道精通创新应用体系》
《地方财政转型方向与路径——中国财政创新实践全面解析》
《地方政府招商引资创新模式研讨——破解招商困境，驱动产业高质量发展》
中航工业集团、中建、中交、中铁、中电华通、北京建工、北京排水集团、玉渊潭农工商总公司、海南港航、人民网等央国企，潍坊金控集团、潍坊城投集团、泰州城投集团、泰州华信集团、漳州城投集团、泉州金控集团、金华婺城城投集团、湖洲人才集团等城投；拉萨市政府、台州椒江区政府、宜宾江安县和珙县政府及所属国企；凯英信业、安东石油、亿阳集团、天音通信、兴源环境、启明医疗等上市公司等
部分客户评价：
张老师以特有的军人气质，把问题钻研的很深，提出的产融建一体化很有开创性，能解决城乡建设实际问题。
——中建设计集团总建筑师 薛总
张老师的城投转型，创造性提出5大方向，6大步骤，使我们转型工作有了方向和操作路径，很有启发，受益匪浅
——漳州城投集团董事长 曾总
张老师从自身16年光荣的军旅生涯出发，总结解放军战无不胜的执行力的四大支柱，使人精神振奋，很受感染，对企业锻造执行力大有裨益
——亿阳集团董事长 邓总
张老师很有个人感染力，讲课有激情，有情怀，有高度，有深度，深入浅出，学习解放军，锻造执行力，很有价值。
——天健华厦医疗集团董事长 宫总
Service Procedure
Service Advantages
我们拥有几百家各类企业的项目咨询基础、多行业数据库、多年的行业经验，并对企业进行深度研究和剖析，总结出一系列深入的观点和经验。
我们的咨询方案的设计过程秉承“知行合一”的理念，既具备理论知识，又重视项目的实操性。经过多年的经验，我们积累了丰富的案例库，涉及18个领域，近千个案例，并将案例与咨询项目完美结合。
我们的咨询团队分布于各大领域，拥有多年的业内从业经验，具备丰富的企业管理实操经验。在定制咨询方案前，我们会为客户匹配多位业内咨询师，供客户进行比对选择，根据客户需求及问题，定制化地设计咨询方案，确保项目的顺利进行。
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What we do ?Provide organizational performance improvement and talent learning development business.
Customers:Each year, we serves more than 1000 enterprises (including fortune 500 enterprises, joint venture factories, state-owned enterprises, rapidly developing private enterprises and industry-leading enterprises).
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