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珀菲特企业管理
Karen /郑老师
KEY WORDS OF Corporate Training
联系我们：
13382173255（Karen郑老师）
学员背景| Course Background
参加对象：决策层管理人员如房地产企业董事长、总经理、副总经理等；中高层管理人员包括项目总经理、成本总监、工程总监、设计总监、营销总监等；成本管理专业人员如成本经理、造价师、预算员等；采购分管领导及人员如招标、采购经理、主管、采购工程师；其他相关人员 ：如工程部、设计部、财务部等部门的骨干人员。
授课形式：理论讲解、视频体验、案例解析、培训活动、分组讨论
授课天数：2 天
课程背景| Course Background
随着国内经济的持续增长，及国家相关政策出台，近几年房地产企业竞争不断加强，国内的房地产行业市场化、客户化导向不断增强，无论是企业内部资源或外部因素，均促使房地产企业特别是大中型房地产开发商面临新的环境。行业发展的黄金年代已经逐渐过去。自2020年初以来，行业先后经历新冠疫情爆发、资管新规发布（三道红线）、“两集中”政策（集中发布用地公告，集中组织出让活动）；全国房地产调控力度加大，在限购、限售、以及融资收紧的制约下，资金链紧张成为了大多数房地产企业的共同难题。
房地产开发行业周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节等，近几年来因为缺乏对现金流的合理管控而使企业自身陷入困境的事例普遍存在，断贷危机、崩盘退市、高额债务缠身、暴雷危机，呈现资金黑洞等，2020年至今房地产相关企业破产数量高达670多家。房地产企业现金流的风险险象环生，因此现金流管控及资金周转策略至关重要。
随着成本管理理论的不断发展，作业成本管理、战略成本管理、全面质量成本管理等理论及方法在企业经营管理等实践中得到广泛应用，企业经营者们越来越强调时间、质量和效率，成本管理必须支持这些目标，为企业创造更多的价值。各家房地产企业也认识到成本管理不是简单的成本控制和成本降低，而是需要统筹规划，促进成本损耗的价值产出最大化，积极探索基于价值提升的成本管理方法和手段。因此，需要运用战略理念整合成本管理方法,探索房地产企业成本管理中存在的问题和对解决问题的措施建议进行分析。
本课程致力于解析在新的政策及环境下房开企业构建财务战略，梳理财务管理体系，加强业财融合，防范财务风险，财务创造价值。本课程将房地产开发流程分为前期开发阶段、建设及销售阶段、交付及清算阶段三大模块，对涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，抓住业务模式的税收筹划机会，更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。
课程收益| Program Benefits
熟悉房地产企业各个阶段的成本管控内容
站在企业战略的角度进行企业整体的成本管控
使财务预算支撑企业经营，保证战略落地实施；
有效管理财务组织，组织搭建财务共享中心，降低运行成本；
学会从项目前期策划、设计、施工到竣工结算各个环节分析成本构成
搭建成本管理体系框架 有效提升成本管理的专业技能
学会从组织架构的搭设、业务分工的安排、流程和权责的管理等节点入手
明确各部门和人员在成本管理中的职责与权限
实现成本管理的规范化和标准化
加强业财融合，解决业务部门痛点、以数据支持经营决策；
清晰的辨明企业自身优势，实施可操作行强，成功率高的并购方案；
积极开拓融资产品或非银行融资渠道；
审慎执行投资战略，支持企业可持续稳定发展。
课程大纲| Course Outline
一、房地产企业现行财务管理解决方法的不足
1、财务管理“被动反映型”的现象较突出，
2、“大出纳”的特点明显，预测、控制、分析等职能空白
3、财务战略实施方面五力，无工程预算和财务预算的基本机制
4、财务管理系统的统一和集中程度不足
5、缺乏统一明确的财务业务授权机制
6、资金管理多头、分散，增大了房企的管理难度和风险
二、基于价值创造的成本管理模型
1、企业的生命周期
2、房企作业成本管理的理念
1）“功能性分解”
2）业务流程之核心流程和辅助流程
3、定义作业、标准设置和作业链
1）每个作业的现状、问题、标准状态和改进措施
2）作业流标准化和制度化“标准化一实施一 检查一处理”
4、公司管理流、业务流、作业流和成本流的衔接整合
三、运用标杆管理，识别成本缩减空间
1、评估成本现状
1）基于价值链分析的理念的价值创造流程可以分解
2）分析决策、设计、施工和销售阶段成本占比
2、识别成本动因
1）影响成本现状的因素
2）房地产成本所涉及的内容及影响程度
①土地、②建筑安装、③设备成本、④广告营销成本、⑤管理成本、⑥其他不可预见的财务成本
成本管理趋势由控制“成本发生”转为控制“成本形成”
1）“四控一积累”成本管控体系
①控目标、②控合同、③控执行、④控动态、 ⑤积累经验，
2）最终实现项目利润及收益的最大化。
①砍掉成本，挤出利润
②不再以控制为主，而转为以价值实现为主
四、运用价值链分析缩减成本
1、项目决策阶段的成本管理
1）项目决策的目标成本
2）决策阶段的成本系统管理意识
3）目标成本及估算的依据应规范
2、项目设计阶段的成本管理
1）三个方面做好成本规划
2）成本策划首先要明确成本管理范围
①开发全过程
②全员参与
③全成本管理。
成本策划的核心是控设计
①将成本前置，在设计阶段做好成本规划
②提倡价值工程，依据产品定位，合理规划产品配比
4）控制设计的前提是打通成本与设计的壁垒
①建立产品配置标准与建造标准，打通成本和设计的专业壁垒
②在建立相应的指标标准基础上通过技术标准快速介入前端的成本管理。
项目施工阶段的成本管理
项目按工程施工顺序顺利实施
做好质量、进度和成本的协调与统一.
严密控制签署分包合同
密切关注并控制赶工申请及措施费用
关注工程洽商变更及设计变更
项目销售阶段的成本管理
销售道具成本、销售资料成本
广告成本、销售环境成本、
销售活动成本、销售人员工资及佣金
交易成本、其他费用
五、房企现金流管理优化措施
1、优化投资管理
1）加强现金流预算管理
2）要量化、细化现金流预算执行指标
3）现金流预算的执行开展绩效考核评价
2、加强存货管理
1）控制存货增量，消化存货存量，提升流动资产的周转速度
2）在当下数字化时代加强资金在各部门间的互相监控
3）提高回款能力，加强对回笼资金的管理
4）加强对应收账款的管理，跟进银行按揭放款时间
3、拓宽融资渠道
1）贷款
2）发行债券
3）中期票据
4）私募
5）证券化
6）承兑汇票
4、运用“资金池”使资金集约化管理。
1）以总公司的财务集团对其进行运营
2）是总公司的内部结算中心对其进行运营
5、基于战略目标管理现金流
1）战略目标体现现金流向
2）基于企业战略目标开展现金流管理工作
3）选择不同现金流管理策略，差异化对待不同战略价值的项目
六、房企资产运营效率的概念及其评价指标
1、资产运行效率的概念及管理的内容
1）资产运营效率
①资产利用的有效性
②资产利用的充分性
2）资产运营效率的内容
①人力资源运营效率指标
②生产资料运营效率指标
2、资产管理效率指标
1）流动资产周转率
①应收账款周转率
②存货周转率
2）固定资产周转率
3）总资产周转率
4）其他资产质量指标
①周转率②周转期
3、盈利能力指标
1）毛利率
2）净利率
3）成本费用率
4）总资产利润率
4、财务风险（偿债能力）指标
1）流动比率
2）速动比率
3）现金比率
4）资产负债率
5）权益乘数
5、综合报酬指标
1）权益报酬率
2）不良资产比率
3）资产现金回收率
讲师背景| Introduction to lecturers
高净值高净值胡冬梅老师（沧州/北京）
授课风格
胡老师对于财税知识讲解细腻、税收法规解析到位，案例丰富，实务性强；深入浅出且幽默风趣，积极互动，善于比喻、归纳；擅长从原理、本质分析问题，深刻透彻。课程倾向于合同节税、企业纳税筹划、企业税务管理，实用性强，即学即会，即学即用，深入、及时、恰当的解决中小企业的财税问题。
故事与案例的融洽结合；管理与执行的实效输出；幽默与智慧的精神收获；
思维与态度的双重提升；互动与动手的研讨训练；实效与业绩的结果导向。
——企业财务管理与税收筹划实战专家
★注册会计师 注册税务师 北大客座教授
★原恒大控股地产分公司（03333）项目财务总监
★和润科技（837746）挂牌审计负责人
★财税实战专家 中国社科院税务律师
★高级税务信息化管理师 中级会计师
★沧州佰瑞会计师事务所（普通合伙）合伙人
★沧州博扬税务师事务所有限公司总经理
个人简介
胡老师从事财税工作30余年，曾担任大信会计师事务所、兴华会计师事务所高级项目经理，协助十几家中小型新锐企业财务规范，税务合规，成本最 低并顺利走向资本市场；协助多家地产企业接受税务稽查，使企业顺利通过且得到董事会高度认可；协助恒大子公司跟踪预算及工程造价对外鉴定工作，为公司挽回损失数千万；现任某会计师事务所合伙人、某事务所有限公司总经理，致力于做能解决学员问题的财税名师、同时做解决企业财税问题的高级咨询顾问。
胡老师在多年的财税管理、审计、税筹实践工作中，核心关注点即审查业务合同及围绕业务设计合同，总结了一套基于业、财、税、法融合基础上的合同控税方法，以长期积累的大量的实战实操案例指导教学及方案落地，对中小企发展中各阶段的财税问题及解决方案有较为贴近的思路，为帮助中小企业财税规范并通过财税规范实现企业价值。
胡老师累计服务专业培训机构及大型企业100余家，培训学员万余人次，足迹遍布全国百余个城市。先后主持多个企业税务筹划咨询项目，帮助企业成功实现安全节税和风险规避。
【课程领域】
【热门课程】
《财务分析如何支持业务决策》
《成本结构分析与降本增效》
《建安企业纳税风险管理与筹划》
《房地产开发项目全流程纳税筹划》
《全面预算、成本优化与内部控制》
【特色课程】
《非财务人员的财务管理》
《内部控制、合规建设与风险管理》
《财务报表中的税务风险透视》
《建筑业新形势下业、财、税、法融合》
《企业内部审计新思维》
《EPC合同模式解析及审计重点》
【新课题】
《财务三支柱与财务价值创造》
《税收筹划与企业利润创造》
《企业所得税汇算清缴及关账、调账技巧》
《新准则解析及税会差异问题》
《财务数字转型及内控管理》
服务客户
专业培训机构：中税网、中华会计网校 北大博雅、大成方略、高顿教育
税务机关：成都国税、中山国税、沧州国税、航天信息、税友集团、协同软件
工业制造：中铁集团、长春一汽、中国一拖、东方电气、东方本田、云南华联锌铟
银行金融：浙江泰隆银行、江苏工商银行、佛山招商银行、北京农商银行、呼市中信银行、南京中行、天津农行
地产建投：恒大地产、首开集团、中建集团、中国房教网、成都建投、沧州建投集团、航天科工
能源资源：神华集团、中铝集团、国家电网、中矿资源、浙能集团、准能集团等
商业贸易：中国烟草集团、宏大爆破集团、社保通、鹰潭开发区等
信息技术：中国信通、中国移动、国网信通、中国通信建设集团、中国邮政集团、浙江移动、宁波移动、海南联通、杭州移动、广东移动
学员反馈
听了胡老师讲授的股权设计课程，有种意犹未尽的感觉。胡老师讲课十分认真投入，内容纲要分明，条理性很强，而且特别善于举例，让我印象深刻，下次有时间还要听胡老师的课。
申万宏源证劵投行风控负责人 刘泽
我在会计师事务所从事审计工作十几年了，在税务筹划方面无论是知识还是经验都很欠缺，听了胡老师讲授的税务筹划课程后，有种豁然开朗的感觉。胡老师讲课条理清晰，知识运用自如、讲解干练、通俗易懂。
沧州众泰会计师事务所高级项目经理 于菡
我是一个非财务专业的管理人员，对财务报表及财务分析没有概念，胡老师深入浅出的讲解让我有了听下去的兴趣，胡老师对于财务报表分析举例通俗易懂，比如财务报表与相亲的案例让我记忆颇深，也从根本上理解了财务报表及财务分析，依据财务数据做出针对性的经营决策，对我的工作帮助非常大，谢谢胡老师！
清华大学出版社编辑 胡月
我是一名律师，在从业过程中我也接触很多当事人关于涉税案件中的证据缺失或证明效力不被认可的情况，胡老师是一名既有审计经验又熟知税法规定的资深专业财税讲师，在听了胡老师的课之后，我向胡老师追问了很多问题，胡老师除了告知我哪些是针对性证据，还教会我知道哪些是变通后的证据，对我思维扩展帮助很大，以后还会多听胡老师课，多学习专业知识。
安徽*律师事务所律师 柯铮
胡老师在房地产业从业经验丰富，我们随着项目推进不断遇到相应的问题和困惑，胡老师一一耐心解答，由于多年实操经验，在我们请教遇到的问题和困惑时，胡老师总能引用行业内的案例，举一反三，描述的非常清晰，案例讲授的非常场景化，让学员印象非常深。
河北沧州建投集团房地产开发有限公司财务总监 葛崇燕
【部分资质】
注册会计师、注册税务师、中国税务律师、北大客座教授、高级税务信息化管理师、中级会计师
【授课见证】
【视频链接】
https://1500026140.vod-qcloud.com/a29c5544vodtranssh1500026140/7752d1661253642696276350428/v.f1453242.mp4《非财》课程片段
https://v.qq.com/x/page/l31607vo2zy.html
https://v.qq.com/x/page/y3272ed50th.html《税收筹划和税务风险控制》
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