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珀菲特企业管理
Karen /郑老师
KEY WORDS OF Corporate Training
联系我们：
13382173255（Karen郑老师）
学员背景| Course Background
参加对象：房地产企业管理人员包括董事长、总经理、副总经理、财务总监、税务总监、成本总监等高层管理人员、财务与税务人员、项目经理与成本管理人员、税务、审计相关人员及房地产行业研究与咨询人员。
授课形式：理论讲解、视频体验、案例解析、培训活动、分组讨论
授课天数：1 天
课程背景| Course Background
房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节等，各环节涉及的税种主要有增值税、企业所得税、土地增值税、土地使用税、房产税、印花税、契税、城建及附加等税种，由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环，有必要对房地产开发环节涉及的业务模式进行剖析，全方位的系统解决企业架构模式的税负问题，让企业用好各项税收政策。
本课程将房地产开发流程分为前期开发阶段、建设及销售阶段、交付及清算阶段三大模块，对涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，抓住业务模式的税收筹划机会，更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。
课程收益| Program Benefits
深入了解房地产企业拿地环节涉及的各类税收政策
掌握最新政策变化及其对企业税务处理的影响
熟悉拿地环节税务处理的具体流程和操作细节
关注土地价款扣除的相关规定、土地闲置费的税务处理
站在企业战略的角度进行企业整体税务筹划，规避税务管理中的风险
从各大税种入手，解密税务筹划中的关键点，助力企业降低税务成本
结合案例全面理解与掌握所得税、增值税、关税等筹划方法与技巧
课程大纲| Course Outline
一、前期拿地阶段的税收筹划
（一）招拍挂方式取得开发土地（一级市场）
1、招拍挂方式简介
1）招标投标流程
2）竞拍保证金
3）拍卖竞得土地手续
2、拿地主体与投资主体
1）、土地出让合同签订及变更
2）、业务三流一致的税前列支限制
3、拿新地的类型
1）净地？毛地？
2）生地？熟地?
4、耕地占用税由谁承担？
1）土地出让金中是否包含耕地占用税
2）出让宗地的耕地占用税由受让方缴纳
3）核算科目--应交税费？
5、招拍挂环节的税务风险
1）增值税
2）契税
3）印花税
4）房产税
5）土地使用税
6、土地取得成本的确定
1）土地成本确定
2）土地成本的分摊
（二）划拨方式取得土地
（三）二级市场取得土地开发模式
1、单独从二级市场买地
1）买入老项目土地
2）买入新项目土地
3）买入带地上物的土地
4）以物换地 以地换房、以房换地如何确定计税依据
（四）收购烂尾楼模式取得土地
1）通过收购其他股权获取该公司开发的在建项目。
2）土地或在建项目转让。
3）取得烂尾楼土地的成本及票据
4）取得破产清算项目土地的成本及入账票据
5）营改增前土地成本均怎么算？抵扣？差额？
（四）合作建房模式：
1、一方出地、一方出资，共同立项开发。
1）代建代售模式
2）合作双方的名义办理审批及许可
2、一方以土地投资，一方以货币投资，设立公司共同开发
3、获得以土地使用权出资的投资
4、整体产权转移
（五）特殊拿地：拆迁还建、产权式酒店、还本销售模式的差异？
1、拆迁还建
1）土地取得成本的确定
2）土地成本可否以还建面积扣除旧房评估价差额列支？
3）拆迁旧房的土地价款可否抵扣，准予扣除时间，怎么抵？
4）拆旧换新过程中的更名行为
5）土地取得阶段涉及的发票及凭证，三流一致？
2、不同形式的土地返还款如何进行税收处理？
1）冲减开发成本的情况
2）计入补贴收入的情况
3）计入营业收入的情况
二、建设开发及预售阶段的税收筹划
（一）房地产开发企业的成本核算特点
1、房地产开发企业与工业企业、商贸企业及服务业的成本核算差异
2、房地产企业成本核算对象如何设置？
3、在房地产开发过程中成本核算需要注意哪几个时点？
4、采购环节发生的共同成本费用，在会计成本对象、土地增值税清算单位、企业所得税成本对象之间的分摊方法
5、什么是合理的分摊方式？地方规定
（二）成本核算中的税收要求
1、开发成本不同的核算方法对涉税的影响。
2、普通住宅、非普通住宅、商铺及其他类型房地产如何进行土地增值税清算？
3、开发间接费核算中的税收处理。
4、融资费用和利息支出怎样核算？
5、信托基金融资费用
（三）成本费用的发生时间及发票开具
1、预提费用，“三税三扣”处理
2、开发成本的核算截止时间？
3、发票滞后可否进行二次清算？
（四）预售房款及销售策略的纳税政策解析
1、预收房款的处理
1、预缴增值税政策解析
2、预缴的增值税如何抵减应纳税额
3、诚意金、认筹金和订金是否预缴增值税？
4、房地产开发企业代收的办证费、契税、印花税等代收转付费用是否属于价外费用问题
5、房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否视同销售问题
6、预收房款的特殊开票方式
7、预交增值税的会计核算
讲师背景| Introduction to lecturers
高净值高净值胡冬梅老师（沧州/北京）
授课风格
胡老师对于财税知识讲解细腻、税收法规解析到位，案例丰富，实务性强；深入浅出且幽默风趣，积极互动，善于比喻、归纳；擅长从原理、本质分析问题，深刻透彻。课程倾向于合同节税、企业纳税筹划、企业税务管理，实用性强，即学即会，即学即用，深入、及时、恰当的解决中小企业的财税问题。
故事与案例的融洽结合；管理与执行的实效输出；幽默与智慧的精神收获；
思维与态度的双重提升；互动与动手的研讨训练；实效与业绩的结果导向。
——企业财务管理与税收筹划实战专家
★注册会计师 注册税务师 北大客座教授
★原恒大控股地产分公司（03333）项目财务总监
★和润科技（837746）挂牌审计负责人
★财税实战专家 中国社科院税务律师
★高级税务信息化管理师 中级会计师
★沧州佰瑞会计师事务所（普通合伙）合伙人
★沧州博扬税务师事务所有限公司总经理
个人简介
胡老师从事财税工作30余年，曾担任大信会计师事务所、兴华会计师事务所高级项目经理，协助十几家中小型新锐企业财务规范，税务合规，成本最 低并顺利走向资本市场；协助多家地产企业接受税务稽查，使企业顺利通过且得到董事会高度认可；协助恒大子公司跟踪预算及工程造价对外鉴定工作，为公司挽回损失数千万；现任某会计师事务所合伙人、某事务所有限公司总经理，致力于做能解决学员问题的财税名师、同时做解决企业财税问题的高级咨询顾问。
胡老师在多年的财税管理、审计、税筹实践工作中，核心关注点即审查业务合同及围绕业务设计合同，总结了一套基于业、财、税、法融合基础上的合同控税方法，以长期积累的大量的实战实操案例指导教学及方案落地，对中小企发展中各阶段的财税问题及解决方案有较为贴近的思路，为帮助中小企业财税规范并通过财税规范实现企业价值。
胡老师累计服务专业培训机构及大型企业100余家，培训学员万余人次，足迹遍布全国百余个城市。先后主持多个企业税务筹划咨询项目，帮助企业成功实现安全节税和风险规避。
【课程领域】
【热门课程】
《财务分析如何支持业务决策》
《成本结构分析与降本增效》
《建安企业纳税风险管理与筹划》
《房地产开发项目全流程纳税筹划》
《全面预算、成本优化与内部控制》
【特色课程】
《非财务人员的财务管理》
《内部控制、合规建设与风险管理》
《财务报表中的税务风险透视》
《建筑业新形势下业、财、税、法融合》
《企业内部审计新思维》
《EPC合同模式解析及审计重点》
【新课题】
《财务三支柱与财务价值创造》
《税收筹划与企业利润创造》
《企业所得税汇算清缴及关账、调账技巧》
《新准则解析及税会差异问题》
《财务数字转型及内控管理》
服务客户
专业培训机构：中税网、中华会计网校 北大博雅、大成方略、高顿教育
税务机关：成都国税、中山国税、沧州国税、航天信息、税友集团、协同软件
工业制造：中铁集团、长春一汽、中国一拖、东方电气、东方本田、云南华联锌铟
银行金融：浙江泰隆银行、江苏工商银行、佛山招商银行、北京农商银行、呼市中信银行、南京中行、天津农行
地产建投：恒大地产、首开集团、中建集团、中国房教网、成都建投、沧州建投集团、航天科工
能源资源：神华集团、中铝集团、国家电网、中矿资源、浙能集团、准能集团等
商业贸易：中国烟草集团、宏大爆破集团、社保通、鹰潭开发区等
信息技术：中国信通、中国移动、国网信通、中国通信建设集团、中国邮政集团、浙江移动、宁波移动、海南联通、杭州移动、广东移动
学员反馈
听了胡老师讲授的股权设计课程，有种意犹未尽的感觉。胡老师讲课十分认真投入，内容纲要分明，条理性很强，而且特别善于举例，让我印象深刻，下次有时间还要听胡老师的课。
申万宏源证劵投行风控负责人 刘泽
我在会计师事务所从事审计工作十几年了，在税务筹划方面无论是知识还是经验都很欠缺，听了胡老师讲授的税务筹划课程后，有种豁然开朗的感觉。胡老师讲课条理清晰，知识运用自如、讲解干练、通俗易懂。
沧州众泰会计师事务所高级项目经理 于菡
我是一个非财务专业的管理人员，对财务报表及财务分析没有概念，胡老师深入浅出的讲解让我有了听下去的兴趣，胡老师对于财务报表分析举例通俗易懂，比如财务报表与相亲的案例让我记忆颇深，也从根本上理解了财务报表及财务分析，依据财务数据做出针对性的经营决策，对我的工作帮助非常大，谢谢胡老师！
清华大学出版社编辑 胡月
我是一名律师，在从业过程中我也接触很多当事人关于涉税案件中的证据缺失或证明效力不被认可的情况，胡老师是一名既有审计经验又熟知税法规定的资深专业财税讲师，在听了胡老师的课之后，我向胡老师追问了很多问题，胡老师除了告知我哪些是针对性证据，还教会我知道哪些是变通后的证据，对我思维扩展帮助很大，以后还会多听胡老师课，多学习专业知识。
安徽*律师事务所律师 柯铮
胡老师在房地产业从业经验丰富，我们随着项目推进不断遇到相应的问题和困惑，胡老师一一耐心解答，由于多年实操经验，在我们请教遇到的问题和困惑时，胡老师总能引用行业内的案例，举一反三，描述的非常清晰，案例讲授的非常场景化，让学员印象非常深。
河北沧州建投集团房地产开发有限公司财务总监 葛崇燕
【部分资质】
注册会计师、注册税务师、中国税务律师、北大客座教授、高级税务信息化管理师、中级会计师
【授课见证】
【视频链接】
https://1500026140.vod-qcloud.com/a29c5544vodtranssh1500026140/7752d1661253642696276350428/v.f1453242.mp4《非财》课程片段
https://v.qq.com/x/page/l31607vo2zy.html
https://v.qq.com/x/page/y3272ed50th.html《税收筹划和税务风险控制》
Service Procedure
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我们拥有几百家各类企业的项目咨询基础、多行业数据库、多年的行业经验，并对企业进行深度研究和剖析，总结出一系列深入的观点和经验。
我们的咨询方案的设计过程秉承“知行合一”的理念，既具备理论知识，又重视项目的实操性。经过多年的经验，我们积累了丰富的案例库，涉及18个领域，近千个案例，并将案例与咨询项目完美结合。
我们的咨询团队分布于各大领域，拥有多年的业内从业经验，具备丰富的企业管理实操经验。在定制咨询方案前，我们会为客户匹配多位业内咨询师，供客户进行比对选择，根据客户需求及问题，定制化地设计咨询方案，确保项目的顺利进行。
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What we do ?Provide organizational performance improvement and talent learning development business.
Customers:Each year, we serves more than 1000 enterprises (including fortune 500 enterprises, joint venture factories, state-owned enterprises, rapidly developing private enterprises and industry-leading enterprises).
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