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珀菲特企业管理
Karen /郑老师
KEY WORDS OF Corporate Training
联系我们：
13382173255（Karen郑老师）
学员背景| Course Background
参加对象：企业董事长、总经理、高管及财务人员等
授课形式：讲师讲授+案例分析+情景模拟+小组讨论
授课天数：1 天
课程背景| Course Background
随着中国商业地产市场的快速发展，写字楼、商场等商业地产的运营模式日趋多元化，涉及的税务问题也愈发复杂。由于商业地产经营周期长、交易金额大、税种繁多（如房产税、增值税、企业所得税等），企业在税务管理上稍有不慎，就可能面临高额补税、滞纳金甚至行政处罚的风险。
2025年1月15日-16日，全国税务工作会议在北京召开。会议总结2024年税务工作，分析当前工作形势，部署2025年重点任务。2025年4月1号，国家税务总局举办新闻发布会，深入开展发票管理、出口退税、土地增值税清算、稽查、信息化建设、违规风险应对、与不良涉税中介勾连勾兑等7个领域的专项整治。
近年来，税务机关对商业地产行业的税务监管日益严格，土地增值税清算、关联交易定价、租金收入确认等成为重点稽查领域。然而，许多企业在实际操作中仍存在诸多误区，如：
增值税：转供水电收入未申报，预收租金未及时缴税
企业所得税：资本化与费用化混淆，关联交易费用转移不合规
房产税：土地成本未正确计入房产原值，免租期税务处理错误
地产项目各个环节的税务处理过程中，处理有误
……
本次课程结合最新税收征管形势及稽查案例，带领纳税人精确把握风险“新坐标”，对税务机关突出关注的重大事项、高风险问题进行“穿透式”讲解，帮助企业财务、税务及管理人员系统梳理商业地产经营中的税务风险点，掌握合规操作要点，为企业涉税处理合规保驾护航。
课程收益| Program Benefits
1、知己知彼——了解数字化转型下税务机关最新监管动向，做到有的放矢
2、以案说税——探寻商业地产核心税种的关键风险自查与合规管控
课程大纲| Course Outline
一、数电发票和金税四期的关系
——数电发票是推动金税四期管税的一大抓手
1. 数据透明化
2. 数电发票和企业业务之间互相印证
案例：数电发票如何让地产公司的土地增值税清算无所遁形
二、税务稽查是如何找上门的？
1. 税务稽查选案的9种来源
讨论：大家觉得税务局是如何选中某一家企业的？
2. “双随机、一公开”选案的核心要点把控
一、增值税风险排查与合规管控
1. 物业管理服务、租赁服务提前一次性收取款项，厘清纳税义务发生时间
2. 违约金开票or不开票的核心逻辑
预警指标分析：企业开具发票收入大于所得税收入
3. 转供水电收入缴税问题
4. 无租期/免租期使用房产视同销售问题
5. 简易计税项目的进项税额转出问题
6. 发票进项税额抵扣问题
1）特定业务的数电发票无标签
2）通行费发票抵扣问题
3）旅客运输服务发票抵扣问题
二、企业所得税风险排查与合规管控
1. 税务机关检查发现业务没有取得发票会立即处罚吗？
案例：暂估未取得发票被定偷税
2. 历史虚开发票引发的风险，会被无限期追征吗？
案例：虚开抵扣税款，稽查局为什么不追征？
3. 事前核定交税走不通，事后核定补税还有用？
案例：虚列2亿咨询费，看如何核定征收补缴企业所得税？
预警指标分析：企业成本费用税前扣除金额大于取得发票金额
4. 坏账损失三大核心扣除要点把控
1）满足税法确认损失条件
2）会计上进行确认账务处理
3）汇算申报
案例：两千万元坏账，背后到底藏着什么秘密？
案例：应收账款为什么有法院判决，税务机关却不允许损失扣除？
5. 关联交易税务合规及风险防范
1）企业、股东之间资金无偿借贷，视同销售风险
2）集团企业内部统借统贷、无偿拆借优惠政策的运用要点
3）关联企业低价销售商品，“合理低价” 的把控
4）上交“管理费”≠接受“咨询费”，看咨询费、服务费等税前扣除风险防范！
案例：老板不服：都是我的公司，拆借资金为什么要交税？这不是多余吗？
案例：上市公司藏格矿业，向关联公司销售卤水价格偏低，补税滞纳金4.79亿
三、房产税风险排查与合规管控
1. 房产原值确认不准确：土地价值未计入房产原值、配套设施未计入房产原值
2. 免租期/无租期房产税纳税问题
3. 房产税的纳税义务发生时点
4. 自用与出租混淆，漏缴房产税
一、取得土地使用权阶段
1. 收到政府部门的土地出让金返还未申报企业所得税
2. 没有在签订土地、房屋权属转移合同，没有及时申报契税
3. 虚增拆迁安置费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税
4. 以收购股权方式取得的土地使用权，溢价部分无法列支土地成本，以及少交土地增值税
5. “招拍挂”涉及的印花税、契税、土地使用税及票据
6. 收购在建项目进行后续开发，土增清算能否“二次加计扣除”
7. 市政建设配套费到底要不要缴纳契税？
二、预售、销售阶段
1. 按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款
2. 出租收入、商品房售后服务等取得的收入以及材料销售收入、无形资产转让收入和固定资产出租收入是否未按规定申报纳税
3. 客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等是否按规定确认收入或冲减成本费用
4. 没有按照规定的预征率预缴土地增值税和企业所得税
5. 以房抵工程款、分房给股东等未按规定申报纳税
6. 装修收入没有申报纳税
三、土地增值税扣除问题
1. 房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，是否计入销售费用扣除
讲师背景| Introduction to lecturers
温洁老师 AI财税管理实战专家
授课风格
▲注重实用，理论联系实践：案例均来自讲师工作多年工作经验积累，授课内容有深度、有广度、逻辑条线非常清晰，重点突出；善于从原理、实质上剖析财税政策要点及应对方向，紧贴实务工作。
▲深入浅出，通俗易懂：实现枯燥的内容生动化、复杂的内容简单化、抽象的内容具体化。
▲专业严谨，逻辑清晰：善于剖析知识的本质和原理，以知识落地解决问题为目标。
PhD in Accounting & Management会计与管理博士
AI人工智能训练师（高级）
北大博雅高级智库专家、多所高校客座教授
浙江工业大学MBA中心课程导师
国内多省、市税务局特聘讲师
企业税务合规师资格认证（CTC）教材主编
国际注册内部审计师（CIA）、中级会计师
曾任：阳光实业集团（房地产百强-王府井战略合作方）|审计经理、财务总监
曾任：顶新国际集团 （食品制造/餐饮连锁-台资-港股上市）|财务经理
曾任：龙采科技集团（互联网百强-百度山西地区）|资金主管
☛ 曾担任蒂森克虏伯电梯（世界500强）、苏宁电器（民企百强/上市公司）、天罡新材料科技（高新技术企业）等多家企业财税顾问，涉及合理合法节税金额近千万。
☛ 擅长领域：税务筹划、资金管理、财务报表、财务管理、成本预算、内控内审等
实战经验
温老师十多年来专注于企业财税管理，在对企业财务管理分析、税收筹划与风险管控、融资策略等方面积累了丰富的实战经验。同时老师历经多行业的财税管理工作，对各行业的财税政策+发展趋势有深入的理解，为各类型的公司制定合理财税筹划、风险管控以及合理节税服务，助力企业解决各类财税问题，提高企业财税相关人员的管理和防控理念。
——在企业财务体系搭建与优化上——
1）曾推动顶新国际集团山西子公司【BPM系统上线】，无纸化报销落地。通过电子报销数据直接生成ERP记账凭证，打通数据流通环节，提升费用报销效率、实现一键记账。平均减少员工80%的报销时间，降低人工成本30%，提高企业财务管理效率。
2）曾为顶新国际集团康师傅版块梳理财务管理制度，完善公司相关内控制度，并针对存货管理做每月数据分析，从而对存货管理板块的财务管理制度优化并实施，促使企业当年减少100万库存积压（同比去年数据），有效提高企业资金链运转。
3）曾主导推动阳光实业集团皇冠假日酒店【SAP系统】上线，从流程梳理、部门职权、部门培训到软件测试，自上至下推动SAP上线，提升了企业管理的效率和质量。结账效率提升2天/月，降低人工成本40%，数据误差控制在1%以下。
——在企业税务筹划上——
1）曾结合企业业务+税收政策，通过对用工形式的合理转换为山西阳光实业集团有限公司物业板块合法降低单位30%社保负担。同时针对集团房开板块在土地增值税清算环节，合理合法运用税收优惠政策及征收方式的转换，为企业节税近千万。
2）曾结合企业税务体系+当地税务政策，助力山西天罡新材料科技有限公司及时应享尽享最 新税收优惠政策，节税近百万，税负下降70%（同比去年数据）。同时为企业解决高企研发费用归集有误、研发费用加计扣除数据失真问题，提前规避掉高企摘帽风险、税务稽查风险。
——在地产内审体系搭建与优化上——
1）曾任山西阳光实业集团内审经理期间，对房地产项目实行专项审计。从拿地、采购、营销、工程、成本等环节完善内部相关制度、获取相关业务资料、设定供应商入选条件、评价招投标项目的合理性、审核合同、审核结算金额、检查工程进度报告及可见性资料、超预算项目重点分析等方面，通过强化审计程序、固定审计证据、实现有效整改等措施防范财务舞弊风险，挽回企业损失近五百万。
部分授课案例：
| 序号 | 企业 | 课题 | 期数 |
| 1 | 北京公开课 | 降本增效新利器：DeepSeek赋能成本管理升级 | 5 |
| 2 | 新疆天池能源 | 降本增效新利器：DeepSeek赋能成本管理升级 | 4 |
| 3 | 中国电建 | 《DeepSeek重塑财务效率——AI驱动下的财务全场景效能提升》 | 4 |
| 4 | 安徽建工 | 《DeepSeek财务智变革命：AI驱动经营分析与决策》 | 4 |
| 5 | 江苏公开课 | 《效率革命-AI工具与DeepSeek在财务工作中的高效应用》 | 5 |
| 6 | 太原公开课 | 降本增效新利器：DeepSeek赋能成本管理升级 | 4 |
| 7 | 长沙公开课 | 税务+AI：DeepSeek驱动的风险预警与税务合规 | 4 |
| 8 | 中石化 | 《全面风险管控—风险管控方法与案例分析》 | 8 |
| 9 | 招商银行 | 《银行信贷财务报表分析与舞弊识别》 | 5 |
| 10 | 保利中轻 | 《降本增效——微利时代下的成本管控与利润挖掘》 | 5 |
| 11 | 上港集团 | 《非财务经理的财务管理》 | 5 |
| 12 | 云南烟草 | 《新公司法下的企业财税风险管理》 | 5 |
| 13 | 广东烟草 | 《财会监督与数字化转型》 | 4 |
| 14 | 安源煤业 | 《经营分析与决策支持》 | 4 |
| 15 | 泰丰矿业 | 《金税四期下的税务稽查与合规管控策略》 | 4 |
主讲课程
《税务+AI：DeepSeek驱动的风险预警与税务合规》
《降本增效新利器：DeepSeek赋能成本管理升级》
《DeepSeek财务智变革命：AI驱动经营分析与决策效率倍增实战》
《DeepSeek重塑财务效率——AI驱动下的财务全场景效能提升》
《内部审计实务》
《新会计法变化解读》
《非财务经理的财务管理》
《从财务分析到经营分析》
《金税四期下的企业税务合规计划》
《建筑企业税务风险防控与合规》
《新公司法要点解析及涉税风险防控》
《增值税法要点全面解析与实务运用》
《银行信贷财务报表分析与舞弊识别》
《企业风险管理实战与数字化内控预警》
《数字化时代下的财务转型与价值创造》
《企业税务风险识别与分析》（税务检查视角）
《企业所得税汇算清缴风险指标溯源与合规部署》
《降本增效——微利时代下的成本管控与利润挖掘》
《以发展战略为导向的全面预算管理与绩效评价》
部分服务客户
制造行业：保利中轻、天罡新材料、先河环保、恒旭投资集团、北京中科科仪、中国航天科技集团、内蒙一机、华电国际电力、北方联合电力、五粮液普什集团、山东公用控股等；
农行业：中粮家佳康、正大集团、惠民种业、荆楚种业、三高集团、高龙集团等；
金融/保险行业：中国银行、山西农信社、中国农业银行、中国平安银行、邮储银行、珠江人寿、渝农商金融租赁等；
能源行业：陕西地矿、泰丰矿业、山东能源、赣昌沙石、安源煤业、中石化、中海油、鸡西矿业、北投能源、新疆天池能源、中国电建新能源等；
建筑行业：四川路桥、中国电建、山东沂蒙建科、镇华电建、安徽建工、中建五局、中国建材等；
烟草：四川烟草、广东烟草、云南烟草等；
高速公路：云南交投、包头交投、贵州高速公路等；
税务局：山西/福建/西藏/内蒙/安徽/重庆等；
其它行业：陕西医药集团、北京一商集团、上港集团、山东港口集团、漳龙集团、保利中轻、福州国有资产管理、四川融通安防、北京供销合作总社、中国铁塔、中国邮政、山西兴业投资等；
部分客户评价
参加温老师的财务课程，让我在财务管理方面有了一个很大的提高。让我明白了原来做企业不仅要懂得做企业，而且还得会利用财务去管理企业，通过财务创造财富。财务可能不是直接地去创造财富，但可以通过它去监控企业各个环节，挖潜企业成本，这对企业是一个很大的推动。
——上港集团刘经理
我原来是做业务出身，这次课程也让我真正看懂了财务报表，以前财务人员提供的报表太专业，并且也没有分析，通过温老师的讲解，让我可以从资产负债表、利润表以及现金流量表中看到了所隐藏的内容，也看到了公司在运营中存在的问题与不足。通过这次学习，也让我看到了在公司运营各方面都有可以控制成本的环节。
——恒旭集团王经理
全面预算难在企业各部门的协调，温老师的课程让我们明白了自己全面预算管理系统中的角色，各中层干部明白全员预算不仅仅是财务的事情，各部门应该如何协调，如何由下到上、由上到下的具体操作。对于公司全面预算的启动、实施、控制和调整具有重大推动作用。
——兰亭服装李经理
之前一直是在线上学习温老师的课程，这次在线下见到老师，聆听现场讲课，真是一种享受，既风趣又幽默。这次课程让我们加深了对税收政策的理解，扩大了对政策的认知范围，防止了企业踩坑和被税务稽查的风险，受益匪浅，希望以后能多多参加温老师的线下课程。
——内蒙航信税务 李会计
温洁老师这次税务风险的课程，内容既有深度又有广度，老师对于税收政策的熟悉程度信手拈来，通过理论结合实际，把企业的税收实务讲解的非常透彻、细致、实操性非常强，讲完就能落地。
——山东航信税务 张经理
Service Procedure
Service Advantages
我们拥有几百家各类企业的项目咨询基础、多行业数据库、多年的行业经验，并对企业进行深度研究和剖析，总结出一系列深入的观点和经验。
我们的咨询方案的设计过程秉承“知行合一”的理念，既具备理论知识，又重视项目的实操性。经过多年的经验，我们积累了丰富的案例库，涉及18个领域，近千个案例，并将案例与咨询项目完美结合。
我们的咨询团队分布于各大领域，拥有多年的业内从业经验，具备丰富的企业管理实操经验。在定制咨询方案前，我们会为客户匹配多位业内咨询师，供客户进行比对选择，根据客户需求及问题，定制化地设计咨询方案，确保项目的顺利进行。
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What we do ?Provide organizational performance improvement and talent learning development business.
Customers:Each year, we serves more than 1000 enterprises (including fortune 500 enterprises, joint venture factories, state-owned enterprises, rapidly developing private enterprises and industry-leading enterprises).
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