城市更新实战一体化解决方案：投融建管退全链条操盘与产业运营招商融合实战

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13382173255（Karen郑老师）

学员背景| Course Background

参加对象：城市更新投资、建设、运营、招商、投融资相关负责人及业务骨干

授课形式：理论讲解、视频体验、案例解析、培训活动、分组讨论

授课天数：2 天

课程背景| Course Background

我国城镇化发展已全面进入存量提质、结构优化、功能升级的新阶段，城市更新成为支撑新型城镇化、扩大有效投资、完善城市功能、提升城市品质的核心抓手。全国各区域结合资源禀赋与发展阶段，出台差异化政策体系并形成特色实施路径，项目呈现出投资体量大、合规要求高、建设管控严、产业依赖强、运营周期长、资金平衡难等典型特征。参与城市更新的各类市场主体，亟需建立全国视野 + 区域适配、全链条操盘 + 产业协同、投建一体 + 资本闭环的系统化实战能力，破解政策落地、投资研判、融资创新、产业导入、招商运营、资产退出等全流程难题。

本课程立足全国城市更新政策框架与顶层设计，贯通投、融、建、管、退全链条操作逻辑，深度融合产业策划、招商落地、运营增值核心能力，通过政策解读、模式对标、案例拆解、工具赋能，帮助参训人员构建一体化操盘体系，实现项目合规推进、成本可控、产业赋能、收益稳定与资产高效退出的综合目标。

课程收益| Program Benefits

1精准把握国家城市更新顶层政策导向，全面掌握全国各省市城市更新政策体系与实施要求，明晰合规操作边界与政策红利空间。

2掌握城市更新项目投资研判、前期策划全流程方法，建立科学的项目筛选与立项决策体系。

3熟练运用资产证券化等资本化退出工具，构建 “以退定投、以融促建、以管增值” 的闭环运作机制。

4精通城市更新产业招商、运营管理全体系打法，实现空间更新与产业赋能深度融合。

【课程特色】

1全国视野、区域适配：系统梳理全国各省市城市更新政策，兼顾不同区域实施差异与实操特点，可直接对标借鉴。

2全链条覆盖：从政策、投资策划、资产研判、融资、资产退出、产业运营到风险管控，形成完整闭环。

3投融退一体化视角：贴合建设类企业业务特性，突出投资研判、融资创新、资本退出核心能力。

课程大纲| Course Outline

一、国家政策顶层设计与全国各省市城市更新政策全景解读

国家城市更新核心政策体系与最新导向

1.1 城市更新行动顶层制度框架与核心原则

1.2 从 “大拆大建” 到 “留改拆并举” 的转型要求

1.3 历史文化保护、绿色低碳、民生保障、安全底线等刚性要求

1.4 土地、财税、金融、规划等配套支持政策要点

全国各省市城市更新政策体系深度解读

2.1 北京市：城市更新实施办法、规划管控、资金支持与产权政策

2.2 上海市：旧区改造、工业遗存更新、片区统筹及配套扶持政策

2.3 广东省：城中村改造、微改造、市场化运作专项政策

2.4 成渝地区：片区综合开发、政企联动、民生保障相关政策要求

2.5 长三角重点省市：老旧小区改造、历史街区活化、产城融合政策

2.6 老工业基地：旧厂区更新、城市功能修补专项政策

合规红线与操作底线

3.1 土地性质变更、规划调整、产权登记的合规流程

3.2 国有资产处置、拆迁安置、资金使用的监管要求

3.3 严禁变相房地产化、新增隐性债务等负面清单

主流政企合作模式与合规应用

4.1 政府引导、市场运作、公众参与的多方共治机制

4.2 投资人+ EPC、TOT、PPP 等模式适用场景与操作要点

4.3 产权归集、联合实施、统一运营的落地路径

二、城市更新项目投资研判与前期策划实战

城市更新项目投资筛选与立项逻辑

1.1 项目准入标准：区位、产权、规划、收益核心指标

1.2 不同类型更新项目投资可行性研判要点

1.3 区域产业、人口、消费数据对投资决策的支撑

城市更新项目前期策划核心内容

2.1 规划策划：空间布局、功能定位、风貌管控统筹

2.2 安置策划：拆迁安置、补偿方案、群众工作实操

2.3 资金策划：投融结构、平衡方案、现金流测算前置

2.4 产业策划：业态定位、招商方向、运营模式前置设计

项目报批报建与合规流程

3.1 立项、规划许可、土地手续全流程办理

3.2 多方主体沟通协调：政府、居民、合作方联动机制

投资风险前置评估与防控

4.1 投资回报率、回收期测算与阈值管控

4.2 前期阶段核心风险识别与应对方案

三、存量资产分类研判与价值挖掘实战

城市更新核心资产类型与价值逻辑

1.1 老旧小区：居住品质提升、配套完善与长效运营价值

1.2 城中村：土地集约利用、安置平衡、产业配套增值空间

1.3 旧厂区 / 工业遗存：风貌保护、产业转型与商业溢价

1.4 老旧街区 / 商办存量：业态迭代、客流激活与收益重构

1.5 公服配套 / 闲置空间：便民服务、复合利用与现金流培育

跨区域资产价值评估方法

2.1 收益法、成本法、市场法在更新项目中的应用与参数修正

2.2 一线 / 二线 / 三四线城市价值判断差异

2.3 区位、交通、产业、人口对资产价值的影响权重

资产增值核心路径

3.1 空间优化：低效空间激活、地下空间开发、动线重构

3.2 功能提升：补齐公共服务、完善商业配套、强化基础设施

3.3 产业赋能：植入高附加值业态，提升资产长期收益能力

资产尽调与风险排查

4.1 产权、债权、规划、消防等核心问题梳理

4.2 历史遗留问题处置与合规整改路径

四、全周期投融资创新与资金平衡方案

政策型资金对接实操

1.1 城市更新专项债申报条件、包装要点与资金使用规范

1.2 中央预算内投资、财政补助、奖补资金申请路径

1.3 政策性银行低息融资产品对接要点

市场化融资工具组合应用

2.1 开发贷、银团贷款、保险资金、信托计划实操要点

2.2 城市更新基金设立、募资与投管逻辑

2.3 资产证券化（ABS、CMBS、类 REITs）操作流程

分类型项目资金平衡策略

3.1 老旧小区：财政补助 + 运营收益 + 增值服务平衡模式

3.2 城中村：安置与开发联动、房票安置与现金流优化

3.3 旧厂区：产业运营收益 + 资产增值 + 资本退出闭环

3.4 片区综合更新：肥瘦搭配、以商补公、长短结合

现金流管控与风险备付

4.1 全周期现金流测算与错配调整

4.2 成本超支、政策变动、运营不及预期的资金应对机制

五、城市更新资产证券化、资本化退出与以退定投实战

城市更新资产证券化政策与准入条件

1.1 REITs常态化发行、试点扩容与监管要求

1.2 保障性租赁住房、产业园区、基础设施等资产入池标准

1.3 国有资产发行证券化产品的合规与保值增值要求

发行全流程实操

2.1 资产梳理、合规整改、现金流培育与优化

2.2 资产重组、SPV 搭建、税务筹划与风险隔离

2.3 中介机构选聘、交易所审核、发改委备案与路演定价

Pre-REITs 培育与扩募机制

3.1 培育期资产介入、规范运营与达标改造

3.2 扩募资产筛选、组合优化与长期价值提升

以退定投的闭环设计

4.1 退出目标倒推投资标准、建设规范与运营要求

4.2 现金流、收益率、合规性等核心指标前置管控

六、城市更新 + 产业运营招商一体化融合实战

产业与城市更新融合的底层逻辑

1.1 以产业定功能、以功能优空间、以空间促运营

1.2 运营前置、招商前置、产业策划前置的实施路径

分载体产业定位与业态策划

2.1 旧厂区 / 产业园：科创、文创、数字经济、总部经济导入

2.2 老旧街区：特色商业、文化体验、夜间经济、首店经济

2.3 城中村 / 老旧小区：一刻钟便民生活圈、养老托育、社区商业

2.4 商办存量：垂直产业生态、专精特新载体、配套服务业态

产业招商体系构建与落地

3.1 目标产业筛选、产业链招商与强链补链逻辑

3.2 龙头企业导入、中小微集聚、生态圈分层招商策略

3.3 招商政策设计、定制改造、履约对赌与退出机制

3.4 政府、平台、专业机构三方联动招商模式

产业运营与收益提升

4.1 产业服务、政策申报、金融对接、人才服务增值体系

4.2 租金定价、租约管理、空置率控制与租户结构优化

4.3 产业培育、税收贡献、就业带动的长效价值实现

七、城市更新项目全周期运营管理体系构建

城市更新运营管理核心框架

1.1 投建管衔接：建设收尾与运营承接无缝对接

1.2 运营组织架构：团队搭建、岗位职责、考核机制

1.3 运营标准化体系：流程、制度、服务规范搭建

分类型项目运营管理要点

2.1 老旧小区 / 社区型更新：物业服务、便民服务、社群运营

2.2 产业园区 / 街区型更新：企业服务、业态管理、客流运营

2.3 公服配套型更新：功能保障、开放运营、成本管控

运营成本管控与效益优化

3.1 人力、能耗、维保成本精细化管控

3.2 运营收支平衡与盈利提升路径

多方主体协同运营机制

4.1 与政府部门、社区、业主的长效沟通机制

4.2 合作运营方管理、考核与利益分配

八、标杆案例复盘与深度拆解

京津冀区域城市更新标杆案例

1.1 北京老旧小区自主更新 + 长效运营实战案例

长三角区域城市更新标杆案例

2.1 上海工业遗存活化 + 科创园区运营案例

粤港澳大湾区城市更新标杆案例

3.1 深圳城中村产城融合 + 资金平衡案例

老工业基地更新标杆案例

4.1 东北老工业基地综合开发 + 产业招商落地案例

九、智慧运营体系搭建与长效收益管理

新质生产力与业态创新

1.1 数字赋能、绿色低碳、智慧场景在更新项目中的应用

1.2 新业态、新消费、新服务的植入与运营

智慧运营平台搭建

2.1 资产监控、租户管理、费用收缴、服务响应一体化系统

2.2 能源管理、智慧安防、社群运营、数据分析工具应用

2.3 数据驱动业态优化、客流提升与消费转化

多元收益结构构建

3.1 基础收益：租金、物业费、场地使用费稳定增收

3.2 增值收益：广告位、共享空间、配套服务、活动运营

3.3 资本收益：资产增值、股权合作、证券化退出

品牌化运营与复制扩张

4.1 城市更新运营品牌打造

4.2 标准化体系输出与跨区域项目复制

十、全链条风险防控与实战研讨

核心风险识别与分类

1.1 政策风险：规划调整、监管趋严、补贴退坡应对

1.2 土地与产权风险：权属不清、历史遗留、拆迁纠纷化解

1.3 运营风险：招商不力、空置偏高、收益不及预期应对

1.4 市场风险：消费变化、业态迭代、区域竞争应对

全流程风险管控体系

2.1 投前尽调、投中监控、投后评估的闭环机制

2.2 合规审查、内部审计、责任追究与容错纠错

2.3 突发事件应急预案与处置流程

国有资产合规运营要点

3.1 决策程序、资产评估、产权交易、信息披露规范

3.2 防止国有资产流失与保值增值保障

讲师背景| Introduction to lecturers

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珀菲特顾问|王瀚霆老师

讲师简介 / About the Program Leader

王瀚霆老师

——绿色金融资产管理与ESG管理实战专家

• 曾任：国泰君安证券资产管理（全球银行品牌500强），基金业务总监

• 曾任：淡马锡产业投资基金 （新加坡主权财富基金旗下，世界财富500强）投资副总监

• 曾任：英国LGC基础设施公司 亚太区ESG业务经理

• 中国贸易促进委员会白皮书（绿色金融板块）特邀编委

• 不动产商学院绿色金融与ESG特邀讲师

• Next Academy 金融与ESG特邀讲师

• CFA ESG Investing（特许金融分析师协会ESG投资认证）

• BOMA国际业主与管理者协会 REITs基金特邀讲师

• APREA亚太房地产协会 REITs基金特邀讲师

• LEED绿色建筑评估专家

• 英国皇家特许测量师

• 中国并购公会认证并购交易师

• UCL英国伦敦大学（QS排名世界前5）不动产投资硕士

个人简介

王瀚霆老师拥有近20年的ESG项目管理、绿色金融、基金管理、城市更新、不动产投融资等实战经验，曾任职于世界500强、国际知名主权财富基金——新加坡淡马锡集团旗下基金公司，国内顶级投行国泰君安证券公司等，负责基金管理、ESG建设管理、城市更新、不动产项目投融资、资产管理等工作。累计管理、操盘基金规模（含ESG主题基金）逾200亿元人民币，主导出具多份ESG专题报告，成功搭建公司和部门绿色金融管理体系，管理资产项目遍布上海、北京、广东、福建、江苏、重庆、山东等区域，在绿色金融、资本运作、存量资产盘活和ESG管理领域具有丰富的实战经验。

授课风格

风趣幽默：授课风格风趣幽默，擅长用通俗易懂的语言讲述难以理解的金融和抽象的ESG概念，达到良好的培训提升效果。让学员在轻松下氛围下启发与收获；

实战性强：内容围绕老师自身的亲身案例或经历，避免枯燥的理论说教，让学员以一线视角直面难题和棘手问题，聚焦实际情境，既有娱乐性又聚焦实战收获；

互动性强：老师讲课生动，台风很棒，极具感染力，用情境重现和角色扮演的方式，让参训学员深度参与其中真实面对挑战，能够让人有很强的启发和收获；

实战经验

1、ESG策略与绿色金融整合能力——使用ESG策略管理某产业园区基金并出具ESG专题报告，2023年累计涨幅约24.05%，为投资人创造了丰厚回报

王老师曾运用ESG策略管理某只产业园区主题基金，在基金管理、资产运营等方面充分运用ESG策略，优化资产经营效率，提升基金收益水平。该基金2023年底基金规模约为20亿元，相对于发行价累计涨幅约为24.05%，为投资人创造了丰厚回报。

另外，王瀚霆老师主导建立了ESG管理制度等，并为该基金项目出具了ESG专题报告，该报告将投资人对本基金的关注度和阅读量提升了8倍以上，向公众展示了该基金在环境、社会和公司治理等方面的实践和努力，通过推动ESG与基金运营的整合，助力基金产品持续贡献社会价值，获得了广泛的社会关注度和投资人认可。

2、精准择时及投资能力——累计购入、卖出不动产基金规模约125亿元，获得年化收益率10%以上的投资回报率

王老师曾主导出售某大型商业综合体项目，交易对手是全球知名私募基金黑石投资集团。期间进行精密的投资分析测算、主导相关商务谈判，最终以约75亿人民币达成一致，成功出售该项目，为公司获得了年化10%以上的投资回报率。还曾主导在价值低谷期，成功收购广东某商业综合体项目、福建省某物流园区项目等，总收购对价逾50亿人民币，资产规模提升33%以上，成功以较低的成本扩大了集团在大中华地区的资产管理规模，打响了集团在大中华地区金融投资领域的知名度。

3、绿色金融管理体系搭建能力——牵头制定公司主题基金10大制度、员工7大考核维度、外部机构3大对接指标等管理体系

王老师曾主导建立公司及部门绿色金融管理体系，其中包括公司主题基金的10大制度（绿色基金投资管理办法、运营管理办法、信息披露机制等）、员工7大考核维度（基金层面考评指标、资产层面审核维度、投资研究工作赋能等）、外部机构4大对接指标（对接模式、模板材料、信披配合、授权事项）等，整理出10类绿色金融标准流程、3类非常规流程、15个数字化管理系统标签，部门基金事务管理效率提升50%以上，获得了集团公司领导、投资人和外部机构的高度认可。

4、城市更新、不动产资产管理运营能力——管理的城市更新商业综合体、能源市政、产业物流园区、租赁住房等大型不动产项目约90万平方米

王老师曾管理过各类大型不动产资产项目，包括城市更新商业综合体、能源市政供暖项目、产业及物流园区、城市租赁住房社区等，总建筑面积约90万平方米。期间大力注重产业更新升级、租户业态调整招商、物业管理提升、成本支出优化、投资人交流互动等，优化提升不动产资产管理水平，使得多个项目的资产出租率达到100%，累计为投资人分红金额超2亿元。

培训经验

1、ESG主题培训——20次主题培训，累计授课时长超数百小时，课程满意度超99%

王老师成功组织进行过20次ESG主题培训，受众包括国有企业高管及骨干成员、政府主管部门领导、外企大中华区负责人等，内容涵盖《ESG策略与实操培训》、《企业ESG架构设计与管理》、《REITs基金与ESG管理》、《绿色建筑提升与ESG管理》等方面，累计授课时长超数百小时，课程满意度超99%。

2、绿色金融与不动产经营管理主题培训——针对地方政府及管委会超30次专题培训辅导

王老师为地方政府、园区管委会等提供绿色金融与不动产经营管理培训超过30余次，受众主要是地方政府发改委、国资委、工商管理部门，以及园区或新区管委会的招商与资产管理部门等，内容包括《绿色金融如何助力区域经济发展》、《园区不动产经营管理的道与术》等针对性课程，获得政府领导的高度评价。

3、绿色金融资本运作与存量资产盘活项目咨询——近10万字咨询方案输出

王老师以专家顾问身份为中国北方某国家级新区进行资本运作及存量资产盘活项目提供咨询服务，包括9大类基建资产、5大类金融盘活工具，累计覆盖新区面积约1000平方公里，累计盘活存量资产规模超百亿元，输出近10万字的咨询方案，获得新区领导的高度好评。

【愿景使命】

以绿色金融和ESG赛道为主体，成为绿色金融与ESG领域的顶流讲师；

助力基础设施企业、市政企业、能源企业、房地产企业等对绿色金融、ESG建设等有较大需求的企业，助力提升企业在ESG领域的表现，增强其在ESG方面的声誉，获得绿色金融支持；

培养提高学员的ESG意识和水平，提升团队的整体ESG素质和能力，为企业培养未来的ESG领导者。

培训课程 / Training courses

主讲课程

《ESG策略与实操培训》（品牌课）（复购率高）

《企业ESG架构设计与管理》

《REITs基金与ESG管理》

《绿色建筑提升与ESG管理》（品牌课）（复购率高）

《金融与投资逻辑培训》

《不动产基金投资与资产管理实战培训》

《基础设施投资与运营管理》

《房地产开发与建筑管理》

《REITs基金发行与运营实操》 （品牌课）

《行业研究的逻辑框架》

《双碳政策下的企业经营应对之道》（品牌课）（复购率高）

《可持续发展与企业经营契合培训》

【部分咨询案例】

序号	客户公司	培训咨询内容	培训成果
1	雄安新区财政部门	绿色金融产品盘活国有存量资产项目咨询	梳理了9大类基建资产、5大类金融盘活工具，累计覆盖新区面积约1000平方公里，累计盘活存量资产规模超百亿元，输出近10万字的咨询方案，项目顺利交付
2	BOMA商业不动产协会	不动产金融与ESG核心实操指南	自主开发超100余页培训课件，多次返聘授课培训，累计受众学员超1000人

代表性客户 / PART OF TRAINED COMPANIES INCLUDED BUT NOT LIMITED TO

服务客户

国企央企：中建集团（返聘3期）、上海临港集团、上海张江高科集团、上海城投集团、上海徐汇城市建设集团、上海市北高新集团、上海机场投资集团、重庆发展投资集团、重庆高速公路集团、重庆武隆喀斯特集团、山东济南能源集团、扬州广陵投资集团、扬州瘦西湖旅游发展集团等

政府部门：上海市商务委员会、上海市发改委（返聘3期）、扬州市发改委、云南省发改委、南昌市发改委、南京市发改委（返聘2期）、常州市国资委等

金融业：中国银行、上海银行、浦发银行、北京银行、友邦保险、汇丰人寿、人保资产、光大保德信基金、申万菱信基金等

建筑房地产类：凯德集团、嘉民集团、瑞安房地产集团、丰树物流集团、国药物流等

学员评价

老师讲课很生动很有趣，很多符合主题的幽默案例，作为对金融不懂的小白都能清楚理解其中的逻辑。

——上海某城投企业培训主管张总

老师系统的授课，逻辑清楚，非常明晰；另外老师的台风太棒了，很有感染力。

——某发改委投资事务负责人丁总

还没上课的时候，我觉得这门课会很枯燥。结果老师一开口，我就被折服了，教学不仅幽默还可以结合工作实例把内容讲得头头是道，听完收获特别大！

——某物流集团培训负责人吴总

本以为课程晦涩难懂，没想到老师凭借深厚专业知识，把实操案例讲得深入浅出，还一路启发思维，学习体验拉满！

——某物流公司投资负责人何总

【精彩瞬间】


证券交易所《绿色基金ESG管理业绩要点》	BOMA国际业主与管理者协会《不动产资管与ESG管理》

广州文化金融服务有限公司《绿色金融与ESG投资逻辑》	佛山市上市咨询传媒公司《企业ESG架构设计与管理》

扬州市发改委《绿色基础设施投资与ESG管理》	浦江物业集团《绿色建筑提升与ESG管理》

亚太房地产协会年会论坛《REITs上市后的管理》	上证所路演中心信息网络有限公司《ESG管理与不动产基金经营》

【视频链接】

《如何理解不动产基金与ESG关系》

https://1500026140.vod-qcloud.com/43a8de7dvodtranscq1500026140/2a896a5a1397757906710887826/v.f1453242.mp4


证券交易所《绿色基金ESG管理业绩要点》	BOMA国际业主与管理者协会《不动产资管与ESG管理》

广州文化金融服务有限公司《绿色金融与ESG投资逻辑》	佛山市上市咨询传媒公司《企业ESG架构设计与管理》

扬州市发改委《绿色基础设施投资与ESG管理》	浦江物业集团《绿色建筑提升与ESG管理》

亚太房地产协会年会论坛《REITs上市后的管理》	上证所路演中心信息网络有限公司《ESG管理与不动产基金经营》

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