资产出租管理及资产盘活模式解析

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13382173255（Karen郑老师）

学员背景| Course Background

参加对象：企业管理层如企业董事长、总经理、副总经理等高层管理人员；企业的中层管理者如各部门经理、业务总监等；运营与供应链管理人员：企业的运营总监、供应链总监、采购经理等、物流经理、仓储经理等；财务与投资人员：企业的财务总监、财务经理等财务人员；投资经理、投资分析师等投资人员、市场营销与品牌管理人、电商运营人员、数字营销人员等、创业公司创始人与管理者、创业孵化机构、创业投资人等。

授课形式：理论讲解、视频体验、案例解析、培训活动、分组讨论

授课天数：1 天

课程背景| Course Background

国有资产是全体人民共同的宝贵财富，是国家治理体系和治理能力现代化的重要物质基础。随着经济发展进入新阶段，存量不动产规模庞大、结构多元，但“沉睡”资产比例高、收益低、管理散，成为制约国资提质增效的突出短板。如何用好、管好、盘活这些资产，特别是不动产出租和土地盘活，是当前各级国资监管机构和各类国企、行政事业单位面临的共同命题。

“轻资产”的经营理念，要是提倡一些新的管理方法，去力图打碎一些旧的、传统的生产方法。这一点与国际、国内经济形势以及我们的行业特点是紧密相连的。总的来说，随着国际经济形势的持续低迷,加之国内越来越深化的宏观调控所导致的原材料及劳动力成本大幅度上涨现象等综合因素，形成了高成本时代的正式到来。

本课程结合最新政策导向、地方实践与数字化趋势，系统梳理不动产出租运营及土地盘活的管理要点，为构建“产权清晰、权责明确、管理科学、运营高效”的国有资产运营体系提供参考。

课程收益| Program Benefits

♦掌握轻资产运营的核心模式与策略

♦学习如何通过优化供应链、整合外部资源等方式

♦降低固定资产投入，提高资金使用效率，减少运营成本

♦优化经营管理效率提升企业的盈利能力和市场竞争力

♦了解轻资产企业在成本控制方面的成功案例和实践经验

♦掌握轻资产模式下市场拓展的有效方法和策略，

♦学习品牌营销、线上渠道建设、合作伙伴关系管理的运营模式

课程大纲| Course Outline

一、轻资产运营的概述

1 什么是轻资产运营

2 轻资产运营的背景

3 轻资产运营的误区

4轻资产运营的优势

1）降低生产成本

2）降低行业进入的门槛，为企业提供低风险快速扩张和跨越式发展的可能

3）专注于核心业务，有利于提高企业的核心竞争力

4）提高品牌附加值

5）与合作伙伴分担风险

6）提高组织结构的灵活性

二、轻资产运营管理模式

（一）轻资产运营管理模式

1、委托管理式

2、租赁模式

3、保底租金

4、保底+分成租金

5、轻资产运营的特点

（二）、轻资产运营的关注点

1、合理设计托管租赁协议/整租协议/联营协议/其他收费协议

1）若签署托管协议

2）若签署整租协议

3）若写字楼或商场属于开发筹建阶段

4）对于既有租户租赁协议的整体换签

2、临近退出项目时的注意事项

1）对于标的交付状态的确认和恢复

2）对于业主提前终止合作协议的情况处理

3）临近托管或整租协议解除时的续约谈判

三、国有企业不良资产盘活的路径模式

1、资产盘活模式

1）REITs

2）资产证券化

3）债转股

4）私募基金

2、各资产盘活适用场景

1）基础设施（园区、市政）

2）商业地产、应收账款

3）高负债但具备经营潜力的企业

4）低效土地、闲置资产

3、资产盘活模式下的核心工具

1）公募REITs扩募、收益权证券化

2）CMBS、ABS（以未来现金流为偿付）

3）资产管理公司阶段性持股、企业重组

4）政府主导专项基金

4、案例参考

——广州国资集团“基金+产业+项目”闭环

——某AMC通过债转股盘活能源企业

——中航资产“壹资产”平台整合产业链

四、'资源-资产-资本-资金'四资循环模型

1、四个关键词'资源-资产-资本-资金'解析

2、三次转化

1）资源→资产

（1）关键动作

（2）典型风险

2）资产→资本

（1）关键动作

（2）工具

3）资本→资金

（1）关键动作

（2）典型风险

3、两条底线

1）现金流底线

2）合规底线

4、一个公式

——四资循环效率=(当期回收现金-当期兑付本息)/初始资产账面值

五、国有资产运营管理的政策框架与监管逻辑

1、顶层设计

1）2022 年财政部...

2)国务院国资委持续强化

3)各地政府要求陆续细化配套制度

2、监管逻辑

1）合规优先：坚持“应进必进、公开招租”

2）收益导向：建立租金评估“双轨制”

3）风险隔离：违约金、保证金、转租收益等均纳入法人财产管理

4）绩效挂钩：资产盘活成效纳入企业负责人经营业绩考核，

3、不动产出租运营关键要点

1）资产梳理与分级

2）全面清查：以“宗—幢—层—户”为最小颗粒度

3）四级分类：按照“最优—次优—一般—特殊”梯度划分

4、租赁全生命周期管理

1）招商定价：

2）合同标准化

3）资金闭环：

4）客户画像：

5、数字化赋能

1）不动产管理系统（REMS）：覆盖六大模块

2）区块链存证：全过程可追溯、不可篡改

3）降本增效实践案例

6、土地盘活管理核心环节

1）政策红线

——划拨土地出租：

——改变用途：

——产业准入：

2）盘活路径

——自主开发：

——合作开发：

——租赁嫁接：

——Pre-REITs/REITs：

3）操作要点

——一地一档：

——经济平衡模型

7、“一利五率”指标影响及近年指标变化趋势动因分析

讲师背景| Introduction to lecturers

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珀菲特顾问|胡冬梅老师

讲师简介 / About the Program Leader

高净值高净值胡冬梅老师（沧州/北京）

授课风格

胡老师对于财税知识讲解细腻、税收法规解析到位，案例丰富，实务性强；深入浅出且幽默风趣，积极互动，善于比喻、归纳；擅长从原理、本质分析问题，深刻透彻。课程倾向于合同节税、企业纳税筹划、企业税务管理，实用性强，即学即会，即学即用，深入、及时、恰当的解决中小企业的财税问题。

故事与案例的融洽结合；管理与执行的实效输出；幽默与智慧的精神收获；

思维与态度的双重提升；互动与动手的研讨训练；实效与业绩的结果导向。

——企业财务管理与税收筹划实战专家

★注册会计师注册税务师北大客座教授

★原恒大控股地产分公司（03333）项目财务总监

★和润科技（837746）挂牌审计负责人

★财税实战专家中国社科院税务律师

★高级税务信息化管理师中级会计师

★沧州佰瑞会计师事务所（普通合伙）合伙人

★沧州博扬税务师事务所有限公司总经理

个人简介

胡老师从事财税工作30余年，曾担任大信会计师事务所、兴华会计师事务所高级项目经理，协助十几家中小型新锐企业财务规范，税务合规，成本最低并顺利走向资本市场；协助多家地产企业接受税务稽查，使企业顺利通过且得到董事会高度认可；协助恒大子公司跟踪预算及工程造价对外鉴定工作，为公司挽回损失数千万；现任某会计师事务所合伙人、某事务所有限公司总经理，致力于做能解决学员问题的财税名师、同时做解决企业财税问题的高级咨询顾问。

胡老师在多年的财税管理、审计、税筹实践工作中，核心关注点即审查业务合同及围绕业务设计合同，总结了一套基于业、财、税、法融合基础上的合同控税方法，以长期积累的大量的实战实操案例指导教学及方案落地，对中小企发展中各阶段的财税问题及解决方案有较为贴近的思路，为帮助中小企业财税规范并通过财税规范实现企业价值。

胡老师累计服务专业培训机构及大型企业100余家，培训学员万余人次，足迹遍布全国百余个城市。先后主持多个企业税务筹划咨询项目，帮助企业成功实现安全节税和风险规避。

【课程领域】

【热门课程】

《财务分析如何支持业务决策》

《成本结构分析与降本增效》

《建安企业纳税风险管理与筹划》

《房地产开发项目全流程纳税筹划》

《全面预算、成本优化与内部控制》

【特色课程】

《非财务人员的财务管理》

《内部控制、合规建设与风险管理》

《财务报表中的税务风险透视》

《建筑业新形势下业、财、税、法融合》

《企业内部审计新思维》

《EPC合同模式解析及审计重点》

【新课题】

《财务三支柱与财务价值创造》

《税收筹划与企业利润创造》

《企业所得税汇算清缴及关账、调账技巧》

《新准则解析及税会差异问题》

《财务数字转型及内控管理》

代表性客户 / PART OF TRAINED COMPANIES INCLUDED BUT NOT LIMITED TO

服务客户

专业培训机构：中税网、中华会计网校北大博雅、大成方略、高顿教育

税务机关：成都国税、中山国税、沧州国税、航天信息、税友集团、协同软件

工业制造：中铁集团、长春一汽、中国一拖、东方电气、东方本田、云南华联锌铟

银行金融：浙江泰隆银行、江苏工商银行、佛山招商银行、北京农商银行、呼市中信银行、南京中行、天津农行

地产建投：恒大地产、首开集团、中建集团、中国房教网、成都建投、沧州建投集团、航天科工

能源资源：神华集团、中铝集团、国家电网、中矿资源、浙能集团、准能集团等

商业贸易：中国烟草集团、宏大爆破集团、社保通、鹰潭开发区等

信息技术：中国信通、中国移动、国网信通、中国通信建设集团、中国邮政集团、浙江移动、宁波移动、海南联通、杭州移动、广东移动

学员反馈

听了胡老师讲授的股权设计课程，有种意犹未尽的感觉。胡老师讲课十分认真投入，内容纲要分明，条理性很强，而且特别善于举例，让我印象深刻，下次有时间还要听胡老师的课。

申万宏源证劵投行风控负责人刘泽

我在会计师事务所从事审计工作十几年了，在税务筹划方面无论是知识还是经验都很欠缺，听了胡老师讲授的税务筹划课程后，有种豁然开朗的感觉。胡老师讲课条理清晰，知识运用自如、讲解干练、通俗易懂。

沧州众泰会计师事务所高级项目经理于菡

我是一个非财务专业的管理人员，对财务报表及财务分析没有概念，胡老师深入浅出的讲解让我有了听下去的兴趣，胡老师对于财务报表分析举例通俗易懂，比如财务报表与相亲的案例让我记忆颇深，也从根本上理解了财务报表及财务分析，依据财务数据做出针对性的经营决策，对我的工作帮助非常大，谢谢胡老师！

清华大学出版社编辑胡月

我是一名律师，在从业过程中我也接触很多当事人关于涉税案件中的证据缺失或证明效力不被认可的情况，胡老师是一名既有审计经验又熟知税法规定的资深专业财税讲师，在听了胡老师的课之后，我向胡老师追问了很多问题，胡老师除了告知我哪些是针对性证据，还教会我知道哪些是变通后的证据，对我思维扩展帮助很大，以后还会多听胡老师课，多学习专业知识。

安徽*律师事务所律师柯铮

胡老师在房地产业从业经验丰富，我们随着项目推进不断遇到相应的问题和困惑，胡老师一一耐心解答，由于多年实操经验，在我们请教遇到的问题和困惑时，胡老师总能引用行业内的案例，举一反三，描述的非常清晰，案例讲授的非常场景化，让学员印象非常深。

河北沧州建投集团房地产开发有限公司财务总监葛崇燕

【部分资质】

注册会计师、注册税务师、中国税务律师、北大客座教授、高级税务信息化管理师、中级会计师

【授课见证】

【视频链接】

https://1500026140.vod-qcloud.com/a29c5544vodtranssh1500026140/7752d1661253642696276350428/v.f1453242.mp4《非财》课程片段

https://v.qq.com/x/page/l31607vo2zy.html

https://v.qq.com/x/page/y3272ed50th.html《税收筹划和税务风险控制》

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服务流程

服务优势

对行业特性的深刻理解

丰富的案例库及落地方案

经验深厚的咨询团队

关于珀菲特顾问

我们是？人才培养与智能制造解决方案提供商。

我们做什么？承接组织绩效提升与人才学习发展业务。

服务的客户：世界五百强企业、合资工厂、国有企业、快速发展的民营企业、行业领头企业。

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