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珀菲特企业管理
Karen /郑老师
KEY WORDS OF Corporate Training
联系我们：
13382173255（Karen郑老师）
学员背景| Course Background
参加对象：深耕北京市场的房地产开发企业、产业园区运营商、文创/科创企业高管；参与城市更新的投资机构、基金及资产管理公司；地方城投、产投等国资平台战略与业务负责人。
授课形式：理论讲解、视频体验、案例解析、培训活动、分组讨论
授课天数：2 天
课程背景| Course Background
在2025年中央城市工作会议明确“存量提质”为国家战略的背景下，北京作为首善之区，其城市更新已进入“精细化、法治化、运营化”的深水区。《北京市城市更新条例》的实施确立了“1+N+X”的政策体系，为市场主体打开了前所未有的存量资产盘活窗口。然而，面对复杂的权属关系、严格的规划管控以及“非大拆大建”的底线要求，企业如何从传统的“开发商”转型为“城市综合运营商”？如何在老厂房转型和区域综合更新中找到商业闭环？本课程深度融合中央会议精神与北京最新实操经验，不仅解析“北京怎么做”，更通过拆解标杆案例，教会企业“如何切分蛋糕、如何规避雷区、如何拿到真金白银的政策红利”。
课程收益| Program Benefits
1. 宏观对标：深刻领会2025中央城市工作会议精神，精准把握北京“减量发展”下的政策红线与机遇窗口。
2. 政策通晓：读懂《北京市城市更新条例》及配套政策，掌握“1+N+X”体系下的核心工具（如实施单元、统筹主体、指标池、五年过渡期）。
3. 模式落地：掌握北京特有的“老厂房转型”与“区域综合更新”两大主赛道操盘逻辑，明确企业作为“统筹主体”的切入路径。
4. 产业破局：学会“产业前置”方法论，解决“更新完成即巅 峰、有壳无产业”的商业痛点，实现从“空间租赁”到“资产增值”的跨越。
5. 资金闭环：熟悉北京财政补贴、专项债、城市更新基金及REITs的申报路径，构建项目可行的资金平衡模型。
课程大纲| Course Outline
模块一：时代坐标与北京逻辑——在“减量”中寻找“增量”
1. 宏观大势解读
◦ 2025中央城市工作会议精神提炼：从“增量扩张”到“存量提质”的底层逻辑转换。
◦ 北京“四个中心”功能定位对城市更新的特殊约束与导向（严控总量、分区统筹）。
2. 北京政策体系全景图（1+N+X）
◦ “1”个核心：《北京市城市更新条例》划定的五大更新类型与“留改拆”并举原则。
◦ “N”项配套：深度解析《实施单元统筹主体管理办法》、《建筑规模激励规定》等关键文件。
◦ “X”类工具：五年过渡期、用途兼容、市级1000万平方米指标池的操作空间。
3. 企业角色的根本转变
◦ 从“拿地-开发-销售”到“谋划-运营-持有”的生死跨越。
◦ 北京模式下，企业如何争取成为“实施单元统筹主体”？（权力与责任边界）
模块二：赛道选择——企业切入北京更新的两大主战场
1. 主战场一：老厂房/低效楼宇转型（点状更新）
◦ 政策红利：“5年过渡期”如何直接节省运营成本？用途兼容与不改用地性质的实操边界。
◦ 商业模式：从“房东”到“合伙人”，文创/科创园区如何通过增值服务实现收益倍增。
◦ 案例对标：郎园Station、首钢园——如何利用工业遗存打造城市地标，实现文化价值与商业价值的双赢。
2. 主战场二：区域综合更新（片区统筹）
◦ 核心抓手：划定“实施单元”，通过“打包立项”实现公益与经营项目的资金平衡。
◦ 关键能力：跨产权整合、多元业态混合、市政基础设施补短板的统筹能力。
◦ 案例对标：朝外大街街区更新——THE BOX朝外如何通过“青年力”定位激活老商圈，统筹主体如何算好“跨地块平衡账”。
模块三：实战拆解——城市更新全流程与“产业前置”心法
1. 全流程7步法（北京版）
◦ 城市体检与合规性排查（确权、消防、安全是底线）。
◦ 产业策划与空间规划的“反向定制”（不是先改房，是先定客）。
◦ 纳入“项目库”与“计划”：享受并联审批与政策支持的必经之路。
◦ 融资结构与资金平衡方案设计（财政资金如何作为杠杆）。
◦ 预招商与工程建设同步（EPC+O模式的北京应用）。
2. 核心灵魂：产业前置的深度解析
◦ 为什么前置？ 避免物理空间与产业需求的“供需错配”（如层高、承重、机电参数不匹配）。
◦ 前置到什么程度？ 从“概念”到“意向书”再到“参数反推”。
◦ 深度绑定技巧：构建“投资+设计+招商”铁三角，推行O+EPC（运营引领工程）。
◦ 实战复盘：
o 张江国创中心（虽在上海，逻辑通用）：高精尖产业需求如何决定老厂房的拆除与新建比例。
o 北京某老厂房改造案例：消防验收难题如何通过“特殊消防设计”专家论证破解？
模块四：资金与退出——如何构建可持续的现金流？
1. 财政补贴与奖励资金申报
◦ 高精尖产业发展资金：老厂房更新奖励、贷款贴息的申报条件与实操路径（纳入台账、纳统、竣工验收等关键节点）。
◦ 中央财政支持与地方配套资金的使用范围与限制。
2. 金融工具组合拳
◦ 城市更新基金、银团贷款、经营性物业贷的申请策略。
◦ 利用公积金支持政策降低居住类项目融资成本。
3. 资产退出与证券化
◦ 利用公募REITs盘活存量资产（商业不动产REITs新政解读）。
◦ 资产证券化（ABS/CMBS）在城市更新项目中的应用。
◦ 案例：首钢园“基金+基地”模式如何通过资本运作实现闭环。
模块五：避坑指南——北京城市更新的“红线”与“深坑”
1. 合规性雷区
◦ 历史遗留违建的处理原则：严禁“未批先建”。
◦ 严禁变相搞房地产开发（严控大拆大建、严控搬迁人口比例）。
2. 运营性陷阱
◦ 空心化陷阱：盲目引入网红业态，导致运营不可持续。
◦ 治理缺位：老旧小区改造中缺乏长效物业机制，导致“返贫”。
◦ 工期脱节：建设与运营接力赛脱节，导致招商落空。
3. 企业能力建设
◦ 如何搭建“政府+市场+居民”的协商共治平台？
◦ 国企平台与民营企业在更新中的分工与协同（国企做统筹与基建，民企做运营与招商）。
结语与互动研讨
• 学员项目现场诊断与政策匹配建议。
• “十五五”期间北京城市更新的投资热点预测。
讲师背景| Introduction to lecturers
刘剑老师
——形势分析专家
• 曾任：中国最 大的政策性银行中国国家开发银行政策及战略研究员
• 曾任：中国国家开发投资公司咨询总监
• 曾任：全球化智库、民盟等特约研究员
• 曾任：北京奥组委讲师
• 广东带路城市发展规划研究院学术委员会顾问
• 广东十五运会赛会专家
• 高级经济师
• 国际注册金融分析师（ICFA）
• 美国项目管理协会PMI项目管理师（PMP）
• 系统工程和金融双硕士
• 中国商业联合会项目数据分析师（CPDA）
擅长领域：宏观政治经济形势分析、一带一路发展研究、十五五规划
授课风格
• 共情型：与体制内文化一致的话语体系，易于理解，易于沟通
• 赋能型：通过互动，循循善诱，提供可借鉴的案例，启发赋能学员
• 思考型：通过甲方、乙方、第三方的视角转换，挖掘企业潜在问题
个人简介
刘剑老师拥有国家开发银行和国家开发投资公司多年甲方战略研究和乙方规划咨询工作经历，长期从事国际国内形势分析，善于从金融视角解读国家政策。近二十年体制内工作经验，与体制内文化一致的价值观。深刻理解国家政策，深刻理解体制内企业的使命愿景、考核要求和发展中的痛点难点。
曾多次撰写研究报告以内参等形式报送有关部门决策参考获批，既呈报了研究成果，又结合企业的优势建言献策，为企业的发展创造了机会，有力推动了政府与市场的结合；通过规划先行，系统编制国家、区域、行业、企业的规划，成批量挖掘、策划、培育项目。在项目培育的过程中，开展投资咨询等多项金融服务，加强交易结构和融资结构设计，提高资源的综合配置能力，推进规划项目的转化和实施。
实战经验
• 参与完成专著《“一带一路”沿线国家经济发展报告》，列入联合国开发计划署和中国政府签署的《共同推进“一带一路”建设的行动计划》行动计划的早期收获成果。国家发展改革委与联合国开发计划署共同发起“一带一路”创新发展平台建设项目，在国家开发银行成立了“一带一路”创新发展中心。
• 参与 “东盟泛亚铁路规划”、“大洋洲能源矿产资源开发规划”“东南亚农业资源开发规划”等规划编制，形成“一带一路”战略布局图报送内参获批，形成雅万高铁、中老柬、中缅铁路、公路、西哈努克港、皎漂港等规划项目储备超万亿。
• 报送《“丝绸之路”沿线国家实施“一带一路”的问题与建议》，《稳步打造海上战略支点、推进海上丝绸之路建设》，《中巴经济走廊回顾与展望》，《新常态下主动服务国家经济外交战略》，《美国推进跨区域自贸区的研究报告》，《全球化及中国发展应对》，《准确把握全球价值链发展规律 构建“一带一路”全球治理体系"》，《从“习特会”看中美关系及中国之应对》，《非传统安全问题与武汉疫情应对建议》，《疫情全球蔓延的影响分析和应对建议》，《抓住资金面偏紧的机会，做实做强实体企业融资能力》等数十篇研究报告或内参。
• 完成集团《十四五国际业务发展规划》及湘投、能投等多个国有投资公司十四五发展规划。
• 完成某集团《迈向“3060”双碳白皮书》，系统梳理了长期坚持的绿色发展理念，完成《双碳战略规划实施方案》，以规划先行的方法，系统布局集团多元化板块的重点任务，策划集团双碳十大重点项目。
【部分授课案例】
• 曾为国家开发银行总分行全体员工讲授《一带一路专家管理体系》课程
• 曾为中亚投资机构参与者讲授《海外投资研究》
• 曾为广东全运会项目管理讲授《形势分析和2024年预判》课程
• 曾为中国华电集团讲授《国际形势分析和企业战略》课程
• 曾为山东魏桥集团讲授《重大战略研判对企业发展的影响和应对》课程
• 曾为重庆政府部门讲授《中国开放型经济发展的新趋势与区域经济合作》课程
• 曾为宁波建工讲授《2024年国际形势和热点问题分析》课程
• 曾为【正略钧策】新疆开发区新质生产力发展与工作能力强化高级研修班讲授《中国开放型经济发展的新趋势与区域经济合作》课程（暂缓）
• 曾为恒丰银行讲授《弘扬中国特色金融文化 践行金融责任与担当》
• 曾为承德城商行讲授《金融视角解读二十届三中全会和经济金融形势分析》
• 曾为邮储天津分行讲授《2024年宏观经济金融形势分析》
• 曾为工商银行新疆分行讲授《金融视角解读二十届三中全会和经济金融形势分析》和《中央金融工作会议及五篇大文章解读和发展建议》
• 曾为华电煤业讲授《宏观经济和国际形势》
• 曾为青岛城发讲授《2025年经济发展研判与国企金融业务升级转型》
• 曾为滕州信华讲授《宏观政治经济形势分析和一揽子增量政策解读》
主讲课程
政策形势：
《中国式全球化时代发展机会分析》（爆款课）《宏观经济和国际形势》（返聘率高）
《弘扬中国特色金融文化 践行金融责任与担当》
《加强国际国内形势分析，系统谋划“十五五规划”》
《金融视角解读二十届三中全会和经济金融形势分析》（返聘率高）
《中央金融工作会议及五篇大文章解读和发展建议》（返聘率高）
《二十届三中全会政策解读和交通行业发展机会分析》
《二十届三中全会政策解读和区域经济发展机会分析》（爆款课）
《二十届三中全会政策解读和企业发展机会分析》（爆款课）
《紧抓新质生产力大势，实现企业高质量发展》
《当前经济金融形势下民营企业发展分析与建议》
《中国经济趋势分析与西部大开发政策解读》（爆款课）
《形势分析和2024年预判》（爆款课）
《东南亚地缘政治与我国的东南亚战略》
《双循环新发展格局的机遇和展望》
《从粮食安全的视角评估我国农业发展的问题与走向》
金融：
《金融强国助力经济高质量发展》
《中央金融工作会议及五篇大文章解读和发展建议》
《”习 近 平关于金融工作论述摘编”解读》
《宏观政治经济和金融市场分析研判》
《金融视角解读二十届三中全会和经济金融形势分析》
一带一路：（系列爆款课）
《“一带一路”战略分析和高水平对外开放背景下出海企业战略应对》（爆品课）
《“一带一路”战略分析和企业应对》（爆款课）
《全球化和中国发展之应对》
《服务“一带一路”战略国际业务布局研究》
《推动“一带一路”建设 以互联互通推进标准国际化》
《美推进TPP、TTIP自贸区战略的影响》
企业发展和项目管理：
《当今世界企业最需要什么能力》
《从运动会筹备看中国式项目管理实践》
《科研项目如何助力企业科技创新从0到1的飞跃》（特色课）
《从政策制定、领导决策出发看公文(内参）高阶写作》（特色课）
《宏观经济政策、营销能力、领导力提升及优秀案例讲解》
《如何在不确定时代找到确定的方向》
《重大战略研判对企业发展的影响和应对》（爆款课）
服务客户
国央企：中国交通建设股份有限公司、中国铁路总公司、中国港湾工程有限责任公司、中国国际工程咨询公司、国家开发投资公司、湖南湘投控股集团有限公司、广西能投投资有限公司、中国华电集团、华电煤业集团等
智库类：中国现代国际关系研究院、中国社科院亚太与全球战略研究院、自然资源部海洋发展战略研究所、北京大学、中国科学院地理科学与资源研究所、交通部规划院、农业部规划设计研究院、国家林业局调查规划设计院、国土资源部油气资源战略研究中心、中国石油经济技术研究院
政府类：中外办、中财办、中央政策研究室、外交部、商务部、交通部、发改委、财政部、原铁道部
金融类：中国工商银行，中国邮储银行，恒丰银行，河北承德城商行（多次返聘），农信社等
企业类：山东魏桥集团，青岛城发，滕州信华、宁波建工等
客户评价
刘老师熟悉体制内文化，文笔出色，善于从政策中解读出未来的发展机遇，并识别策划出集团需要的项目，有力地推动了项目驱动向战略驱动转变。
国家开发投资公司某总经理
刘老师思路清晰，见解独到，总能抓住问题的痛点，尤其是从金融的角度思考，印象深刻。
东方园林邵总
刘老师具有清晰的战略远见，善于从整体研判形势。
中国社科院张博士
刘老师是跟我同频的人，刘老师真不错，节奏感氛围感都很好。
宁波何总
开年的第 一课讲得太好了，提振信心，指明方向，感觉都没听够。希望有机会再合作。
滕州信华总经理马总
【精彩瞬间】
| 联合推进3060战略启动仪式 《3060战略规划实施方案》培训 | 中石油中亚天然气管道有限公司 《中亚能源规划报告》咨询 |
| 中亚地区投资咨询 《海外投资研究》 | 国家开发银行 《一带一路专家管理体系》培训 |
| 重庆政府部门内训 《中国开放型经济发展的新趋势与区域经济合作》 | 广州全运会项目管理团队 《形势分析和2024年预判》 |
| 宁波建工《2024年国际形势和热点问题分析》 | 山东魏桥集团 《重大战略研判对企业发展的影响和应对》 |
| 承德城商行 金融视角解读二十届三中全会精神 | 邮储天津分行 2024年宏观经济形势分析 |
| 工商银行专题 | 华电煤业管理人员高级研修班 |
| 青岛城发讲授《2025年经济发展研判与国企金融业务升级转型》 | 滕州信华讲授《宏观政治经济形势分析和一揽子增量政策解读》 |
【视频链接】
《2024年国际形势和国内热点问题分析》党的十二大
https://1500026140.vod-qcloud.com/43a8de7dvodtranscq1500026140/e8e64c541397757890165343539/v.f1453242.mp4
《形势分析和2024年预判》
https://1500026140.vod-qcloud.com/a29c5544vodtranssh1500026140/3a444afb3270835015526136913/v.f1453242.mp4
《重大战略研判对企业发展的影响和应对》——政策分析对企业发展的重要性
https://v.qq.com/x/page/r3537gvvw2z.html
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我们拥有几百家各类企业的项目咨询基础、多行业数据库、多年的行业经验，并对企业进行深度研究和剖析，总结出一系列深入的观点和经验。
我们的咨询方案的设计过程秉承“知行合一”的理念，既具备理论知识，又重视项目的实操性。经过多年的经验，我们积累了丰富的案例库，涉及18个领域，近千个案例，并将案例与咨询项目完美结合。
我们的咨询团队分布于各大领域，拥有多年的业内从业经验，具备丰富的企业管理实操经验。在定制咨询方案前，我们会为客户匹配多位业内咨询师，供客户进行比对选择，根据客户需求及问题，定制化地设计咨询方案，确保项目的顺利进行。
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精益智造公开课
个人效能公开课
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