1.点击下面按钮复制微信号
点击复制微信号
珀菲特企业管理
Karen /郑老师
KEY WORDS OF Corporate Training
联系我们：
13382173255（Karen郑老师）
学员背景| Course Background
参加对象：房地产企业、不动产基金公司高管及财务负责人，及投资发展部、资产管理部、资本运营部负责人及核心骨干
授课形式：理论讲解、视频体验、案例解析、培训活动、分组讨论
授课天数：1 天
课程背景| Course Background
当前不动产行业进入存量盘活、模式转型、监管规范的深度调整期，资管新规持续重塑行业运作规则，传统高杠杆、债务依赖型融资模式彻底失效，险资、外资等长线机构资本对不动产资产的收益、风控、久期匹配要求持续升级，不动产基金面临募资难、投资窄、运营繁、退出堵的多重挑战。与此同时，公募 REITs实现常态化发行与常态化扩募，证监会也于2025年底推出了商业不动产REITs，成为不动产存量资产权益化退出、轻资产转型、价值重估的核心战略通道，但多数机构仍存在 REITs 政策理解不透彻、底层资产筛选失真、发行实操能力薄弱、投后运营管理不达标等核心痛点。
本课程深度整合不动产基金募、投、管、退全流程实战与REITs发行、投后运营全链条实操等核心内容，融合长线资金投资视角、资管新规合规要求、市场化资产管理经验，将政策逻辑、实操流程、风险防控、资产增值方法深度融合，案例全程嵌入各模块，不搞形式化演练，全面覆盖不动产基金与 REITs 全生命周期操作要点，助力学员构建基金投资+资产管理+REITs 退出的闭环能力，实现从资产持有方到资本操盘手的战略转型。
课程收益| Program Benefits
精准把握不动产行业、资管新规、REITs 发行的最新政策导向与监管规则，明晰行业底层变革逻辑
掌握不动产基金募资、投资、资产管理、退出全流程实操方法，破解募资困局、优化资产配置、提升运营价值
熟练掌握 REITs 底层资产筛选、估值定价、发行申报的全流程实操要点，突破资产合规、发行审核核心瓶颈
精通 REITs 发行后资产运营、信息披露、投资人沟通、扩募储备的核心策略，保障 REITs 业绩稳定与合规运行
【课程特色】
双主题深度融合：一站式覆盖不动产基金全周期管理、REITs发行投后全流程，无冗余内容、无知识断层
资本视角精准适配：融入资金久期匹配、资产配置、风险偏好核心逻辑，贴合长线资本合作需求
实操导向无虚言：全流程拆解操作流程、合规要点、管控方法，案例嵌入各章节
提纲细化逻辑清晰：层级分明、要点详尽，覆盖从政策到实操、从基金到 REITs 的全部核心内容
合规风控贯穿全程：紧扣资管新规、国资监管、REITs审核规则，守住业务运作底线
课程大纲| Course Outline
一、政策与市场新格局：不动产投资与 REITs 底层逻辑重构
1.1 核心政策导向与监管规则解读
房地产行业顶层政策：从 “房住不炒” 到 “租购并举” 的投资逻辑变革
资管新规核心约束：不动产基金杠杆限制、募资规范、产品备案要求
保险资金不动产投资新规：权益类资产比例限制、偿付能力测算、投资范围划定
REITs 政策演进脉络：40号文到991号文核心变化，常态化发行与扩募政策红利
证监会商业不动产REITs：从基础设施REIT迈向商业REIT双轮驱动的新篇章
1.2 市场结构与赛道投资价值分化
核心不动产赛道趋势：
物流地产高标仓供需格局
产业园区 “工业上楼” 盈利转型
保租房政策红利、购物中心消费复苏
数据中心算力需求与 PUE 政策约束等
机构资本投资偏好：险资长期持有型资产需求、外资价值洼地布局逻辑、产业资本协同投资逻辑
存量资产市场机遇：城市更新历史建筑活化、困境商业地产重组、低效资产盘活路径
1.3 不动产基金与 REITs 协同运作逻辑
传统债务融资模式痛点：利息成本高、本金偿还压力、现金流不可持续
REITs权益工具核心价值：所有权 / 经营权盘活、轻资产转型、无刚性兑付压力
Pre-REITs 基金 + 公募 REITs 闭环模式：长期资金参与保租房 Pre-REITs 基金投融管退全链条落地
长三角物流园区 “产业勾地 + Pre-REITs 培育 + 公募 REITs 退出” 实操逻辑
二、不动产基金募投管退全流程实战
2.1 基金募资：破局募资困局与合规创新
不动产基金募资三大底层逻辑：资金属性匹配、基金期限与退出周期对齐、收益风险定位
机构资金募资对接技巧：保险资金负债端久期与不动产资产久期动态测算、外资尽调核心关注点
基金结构化设计：优先级 / 夹层 / 劣后级比例模型、城市更新基金结构化实操方案
资管新规合规边界：“明股实债” 认定标准、规避路径与募集说明书核心条款设计
知名机构募资模式拆解：长线资金合作的核心要点
2.2 资产投资：价值挖掘与跨周期配置
不同资产盈利逻辑重构：商办资产租金收益权 ABS 操作路径、产业园 “租金 + 服务 + 股权” 全生命周期盈利模型、养老地产 CCRC“保险 + 服务” 生态闭环
资产估值核心方法：区域资本化率差异修正、隐性成本测算
投前风险审查：土地性质与规划合规清单、市场下行期压力测试模型、空置率对 IRR 敏感性分析
跨周期资产配置策略：核心型 / 增值型 / 机会型 / 转型资产组合比例、经济下行期防御性资产包构建
2.3 资产管理：运营增值与动态风控
全周期资产管理体系：租户招商管理、租金定价机制、空置率预警与管控
租户组合健康度评估：行业集中度管控、租约到期分布预警、租户履约能力排查
资产增值实操路径：业态重构优化、城市更新改造、配套服务增值收入拓展
营业中断风险防控：资产保险全覆盖、应急预案搭建、备用运营方案设计
2.4 基金退出：多元化路径与合规落地
核心退出方式：公募 REITs 退出、股权转让、资产证券化、产业并购
退出环节合规管控：国资资产处置评估要求、产权交易平台操作流程、税务筹划最优路径
退出时机选择：资产估值峰值、市场窗口期、政策红利期判断
三、REITs 发行全流程实操：资产筛选、估值定价与申报落地
3.1 REITs 底层资产准入筛选标准
产权类 REITs 筛选漏斗：产业园区、保租房、仓储物流、购物中心的现金流、产权、运营要求
经营权类 REITs 准入门槛：新能源、水利、环保、高速公路的特许经营权、现金流稳定性要求
特殊资产合规处理：酒店、商业配套纳入比例限制、资产权属瑕疵整改方案
国资 REITs 资产筛选要点：国有资产确权、评估、划转的合规前提
3.2 REITs 估值定价实操方法
产权类 REITs 估值：DCF 现金流折现模型实操、租金增长率假设合理性验证、市场可比案例偏差修正
经营权类 REITs 定价：IRR 测算核心要点、政府补贴收入处理规则、特许经营权剩余期限估值
市场定价影响因子：产权类 REITs 溢价 / 折价关键因素、经营权类 REITs 现金流稳定性验证标准
3.3 REITs 发行申报与合规审核
REITs 政策工具箱：审核 “红绿灯” 规则、回收资金用途合规边界、扩募申报核心要求
发行全流程操作：中介机构选聘、尽职调查配合、申报材料编制、交易所审核沟通
核心难点破解：资产权属瑕疵处理、国资转让程序避坑、现金流分派率达标策略
保租房 REITs、产业园区 REITs 发行审核重点与通过经验
四、REITs 发行后资产运营管理：增值提效与合规管控
4.1 REITs 运营核心管理规范
信息披露管理：定期报告披露要求、临时报告触发情形、披露时效性与内容红线
投资人关系管理：业绩说明会组织、投资人问询响应、业绩预期管理方法
多方工作界面切分：原始权益人、基金管理人、运营管理机构的职责分工与协同机制
4.2 REITs 资产运营增值策略
NOI 提升核心手段：招商优化升级、运营成本精细化管控、增值服务收入规模化拓展
扩募资产储备管理：扩募资产筛选标准、培育周期规划、合规整改提前布局
不同类型 REITs 运营重点：购物中心 REITs 消费客流提升、新能源 REITs 发电量保障、产业园 REITs 产业集聚打造
4.3 REITs 专项风控体系搭建
运营风险管控：投诉响应 SOP 标准流程、安全生产应急预案、用户流失预警机制
现金流管控：现金流实时监控、收支预测、极端情况现金流保障方案
二级市场风险应对：价格异动预警指标、流动性管理方案、市值维护策略
五、数字化与 ESG 双轮驱动：资产价值提升核心路径
5.1 数字化赋能不动产资产管理
智慧楼宇系统应用：IoT 设备设施预测性维护、能耗优化管理、NOI 提升实操
数据驱动运营决策：动态货值监控、租金定价模型、去化率预测、现金流模拟沙盘
租户数字化管理：客群画像分析、精准招商、租户粘性提升、数据变现路径
5.2 ESG 价值转化与合规适配
ESG 与不动产融合逻辑：ESG 评级对资本化率、资产溢价的直接影响
绿色金融工具实操：碳中和 CMBS、绿色债券发行要点、政策补贴申请
ESG 信息披露：REITs 合规披露要求、自动化披露工具应用、BOMA BEST 认证落地
零碳园区改造对 REITs 估值与融资的提升作用
5.3 数字化 + ESG+REITs 协同运作
运营数据支撑 REITs 发行与扩募：数据真实性、完整性、合规性保障
数字化 ESG 管理降低 REITs 运营风险、提升投资人认可度
六、全流程风险防控与合规管理：底线思维与避险策略
6.1 不动产基金核心风险管控
募资合规风险：资金来源合规、产品备案风险、变相募资规避
投资决策风险：资产估值失真、市场误判、合规瑕疵导致投资失败
运营管理风险：租户违约、资产贬值、营业中断、成本失控
国资监管风险：资产评估、审批流程、交易定价、资产处置合规红线
6.2 REITs 全周期合规风险防控
发行审核风险：申报材料造假、资产不合规、现金流造假规避
运营合规风险：信息披露违规、关联交易定价不公、扩募申报瑕疵
政策变动风险：REITs 审核规则调整、行业政策变化应对策略
突发事件风险：备用管理人机制搭建、舆情管理 SOP、运营中断应急处置
6.3 全周期风控体系搭建
投前风险筛查：政策、市场、合规三维度风险评估
投中动态监控：现金流、运营、合规实时管控
投后风险处置：风险预警、整改方案、应急预案闭环管理
讲师背景| Introduction to lecturers
王瀚霆老师
——绿色金融资产管理与ESG管理实战专家
• 曾任：国泰君安证券资产管理（全球银行品牌500强），基金业务总监
• 曾任：淡马锡产业投资基金 （新加坡主权财富基金旗下，世界财富500强）投资副总监
• 曾任：英国LGC基础设施公司 亚太区ESG业务经理
• 中国贸易促进委员会白皮书（绿色金融板块） 特邀编委
• 不动产商学院 绿色金融与ESG特邀讲师
• Next Academy 金融与ESG特邀讲师
• CFA ESG Investing（ 特许金融分析师协会ESG投资认证）
• BOMA国际业主与管理者协会 REITs基金特邀讲师
• APREA亚太房地产协会 REITs基金特邀讲师
• LEED绿色建筑评估专家
• 英国皇家特许 测量师
• 中国并购公会 认证并购交易师
• UCL英国伦敦大学（QS排名世界前5）不动产投资硕士
个人简介
王瀚霆老师拥有近20年的ESG项目管理、绿色金融、基金管理、城市更新、不动产投融资等实战经验，曾任职于世界500强、国际知名主权财富基金——新加坡淡马锡集团旗下基金公司，国内顶 级投行国泰君安证券公司等，负责基金管理、ESG建设管理、城市更新、不动产项目投融资、资产管理等工作。累计管理、操盘基金规模（含ESG主题基金）逾200亿元人民币，主导出具多份ESG专题报告，成功搭建公司和部门绿色金融管理体系，管理资产项目遍布上海、北京、广东、福建、江苏、重庆、山东等区域，在绿色金融、资本运作、存量资产盘活和ESG管理领域具有丰富的实战经验。
授课风格
风趣幽默：授课风格风趣幽默，擅长用通俗易懂的语言讲述难以理解的金融和抽象的ESG概念，达到良好的培训提升效果。让学员在轻松下氛围下启发与收获；
实战性强：内容围绕老师自身的亲身案例或经历，避免枯燥的理论说教，让学员以一线视角直面难题和棘手问题，聚焦实际情境，既有娱乐性又聚焦实战收获；
互动性强：老师讲课生动，台风很棒，极具感染力，用情境重现和角色扮演的方式，让参训学员深度参与其中真实面对挑战，能够让人有很强的启发和收获；
实战经验
1、ESG策略与绿色金融整合能力——使用ESG策略管理某产业园区基金并出具ESG专题报告，2023年累计涨幅约24.05%，为投资人创造了丰厚回报
王老师曾运用ESG策略管理某只产业园区主题基金，在基金管理、资产运营等方面充分运用ESG策略，优化资产经营效率，提升基金收益水平。该基金2023年底基金规模约为20亿元，相对于发行价累计涨幅约为24.05%，为投资人创造了丰厚回报。
另外，王瀚霆老师主导建立了ESG管理制度等，并为该基金项目出具了ESG专题报告，该报告将投资人对本基金的关注度和阅读量提升了8倍以上，向公众展示了该基金在环境、社会和公司治理等方面的实践和努力，通过推动ESG与基金运营的整合，助力基金产品持续贡献社会价值，获得了广泛的社会关注度和投资人认可。
2、精准择时及投资能力——累计购入、卖出不动产基金规模约125亿元，获得年化收益率10%以上的投资回报率
王老师曾主导出售某大型商业综合体项目，交易对手是全球知名私募基金黑石投资集团。期间进行精密的投资分析测算、主导相关商务谈判，最终以约75亿人民币达成一致，成功出售该项目，为公司获得了年化10%以上的投资回报率。还曾主导在价值低谷期，成功收购广东某商业综合体项目、福建省某物流园区项目等，总收购对价逾50亿人民币，资产规模提升33%以上，成功以较低的成本扩大了集团在大中华地区的资产管理规模，打响了集团在大中华地区金融投资领域的知名度。
3、绿色金融管理体系搭建能力——牵头制定公司主题基金10大制度、员工7大考核维度、外部机构3大对接指标等管理体系
王老师曾主导建立公司及部门绿色金融管理体系，其中包括公司主题基金的10大制度（绿色基金投资管理办法、运营管理办法、信息披露机制等）、员工7大考核维度（基金层面考评指标、资产层面审核维度、投资研究工作赋能等）、外部机构4大对接指标（对接模式、模板材料、信披配合、授权事项）等，整理出10类绿色金融标准流程、3类非常规流程、15个数字化管理系统标签，部门基金事务管理效率提升50%以上，获得了集团公司领导、投资人和外部机构的高度认可。
4、城市更新、不动产资产管理运营能力——管理的城市更新商业综合体、能源市政、产业物流园区、租赁住房等大型不动产项目约90万平方米
王老师曾管理过各类大型不动产资产项目，包括城市更新商业综合体、能源市政供暖项目、产业及物流园区、城市租赁住房社区等，总建筑面积约90万平方米。期间大力注重产业更新升级、租户业态调整招商、物业管理提升、成本支出优化、投资人交流互动等，优化提升不动产资产管理水平，使得多个项目的资产出租率达到100%，累计为投资人分红金额超2亿元。
培训经验
1、ESG主题培训——20次主题培训，累计授课时长超数百小时，课程满意度超99%
王老师成功组织进行过20次ESG主题培训，受众包括国有企业高管及骨干成员、政府主管部门领导、外企大中华区负责人等，内容涵盖《ESG策略与实操培训》、《企业ESG架构设计与管理》、《REITs基金与ESG管理》、《绿色建筑提升与ESG管理》等方面，累计授课时长超数百小时，课程满意度超99%。
2、绿色金融与不动产经营管理主题培训——针对地方政府及管委会超30次专题培训辅导
王老师为地方政府、园区管委会等提供绿色金融与不动产经营管理培训超过30余次，受众主要是地方政府发改委、国资委、工商管理部门，以及园区或新区管委会的招商与资产管理部门等，内容包括《绿色金融如何助力区域经济发展》、《园区不动产经营管理的道与术》等针对性课程，获得政府领导的高度评价。
3、绿色金融资本运作与存量资产盘活项目咨询——近10万字咨询方案输出
王老师以专家顾问身份为中国北方某国 家 级新区进行资本运作及存量资产盘活项目提供咨询服务，包括9大类基建资产、5大类金融盘活工具，累计覆盖新区面积约1000平方公里，累计盘活存量资产规模超百亿元，输出近10万字的咨询方案，获得新区领导的高度好评。
【愿景使命】
以绿色金融和ESG赛道为主体，成为绿色金融与ESG领域的顶流讲师；
助力基础设施企业、市政企业、能源企业、房地产企业等对绿色金融、ESG建设等有较大需求的企业，助力提升企业在ESG领域的表现，增强其在ESG方面的声誉，获得绿色金融支持；
培养提高学员的ESG意识和水平，提升团队的整体ESG素质和能力，为企业培养未来的ESG领 导 者。
主讲课程
《ESG策略与实操培训》（品牌课）（复购率高）
《企业ESG架构设计与管理》
《REITs基金与ESG管理》
《绿色建筑提升与ESG管理》（品牌课）（复购率高）
《金融与投资逻辑培训》
《不动产基金投资与资产管理实战培训》
《基础设施投资与运营管理》
《房地产开发与建筑管理》
《REITs基金发行与运营实操》 （品牌课）
《行业研究的逻辑框架》
《双碳政策下的企业经营应对之道》（品牌课）（复购率高）
《可持续发展与企业经营契合培训》
【部分咨询案例】
| 序号 | 客户公司 | 培训咨询内容 | 培训成果 |
| 1 | 雄安新区财政部门 | 绿色金融产品盘活国有存量资产项目咨询 | 梳理了9大类基建资产、5大类金融盘活工具，累计覆盖新区面积约1000平方公里，累计盘活存量资产规模超百亿元，输出近10万字的咨询方案，项目顺利交付 |
| 2 | BOMA商业不动产协会 | 不动产金融与ESG核心实操指南 | 自主开发超100余页培训课件，多次返聘授课培训，累计受众学员超1000人 |
服务客户
国企央企：中建集团（返聘3期）、上海临港集团、上海张江高科集团、上海城投集团、上海徐汇城市建设集团、上海市北高新集团、上海机场投资集团、重庆发展投资集团、重庆高速公路集团、重庆武隆喀斯特集团、山东济南能源集团、扬州广陵投资集团、扬州瘦西湖旅游发展集团等
政府部门：上海市商务委员会、上海市发改委（返聘3期）、扬州市发改委、云南省发改委、南昌市发改委、南京市发改委（返聘2期）、常州市国资委等
金融业：中国银行、上海银行、浦发银行、北京银行、友邦保险、汇丰人寿、人保资产、光大保德信基金、申万菱信基金等
建筑房地产类：凯德集团、嘉民集团、瑞安房地产集团、丰树物流集团、国药物流等
学员评价
老师讲课很生动很有趣，很多符合主题的幽默案例，作为对金融不懂的小白都能清楚理解其中的逻辑。
——上海某城投企业培训主管张总
老师系统的授课，逻辑清楚，非常明晰；另外老师的台风太棒了，很有感染力。
——某发改委投资事务负责人丁总
还没上课的时候，我觉得这门课会很枯燥。结果老师一开口，我就被折服了，教学不仅幽默还可以结合工作实例把内容讲得头头是道，听完收获特别大！
——某物流集团培训负责人吴总
本以为课程晦涩难懂，没想到老师凭借深厚专业知识，把实操案例讲得深入浅出，还一路启发思维，学习体验拉满！
——某物流公司投资负责人何总
【精彩瞬间】
| 证券交易所 《绿色基金ESG管理业绩要点》 | BOMA国际业主与管理者协会 《不动产资管与ESG管理》 |
| 广州文化金融服务有限公司 《绿色金融与ESG投资逻辑》 | 佛山市上市咨询传媒公司 《企业ESG架构设计与管理》 |
| 扬州市发改委 《绿色基础设施投资与ESG管理》 | 浦江物业集团 《绿色建筑提升与ESG管理》 |
| 亚太房地产协会年会论坛 《REITs上市后的管理》 | 上证所路演中心信息网络有限公司 《ESG管理与不动产基金经营》 |
【视频链接】
《如何理解不动产基金与ESG关系》
https://1500026140.vod-qcloud.com/43a8de7dvodtranscq1500026140/2a896a5a1397757906710887826/v.f1453242.mp4
Service Procedure
Service Advantages
我们拥有几百家各类企业的项目咨询基础、多行业数据库、多年的行业经验，并对企业进行深度研究和剖析，总结出一系列深入的观点和经验。
我们的咨询方案的设计过程秉承“知行合一”的理念，既具备理论知识，又重视项目的实操性。经过多年的经验，我们积累了丰富的案例库，涉及18个领域，近千个案例，并将案例与咨询项目完美结合。
我们的咨询团队分布于各大领域，拥有多年的业内从业经验，具备丰富的企业管理实操经验。在定制咨询方案前，我们会为客户匹配多位业内咨询师，供客户进行比对选择，根据客户需求及问题，定制化地设计咨询方案，确保项目的顺利进行。
ABOUT PERFECT CONSULTANT
We are? Talent training and intelligent manufacturing solutions provider.
What we do ?Provide organizational performance improvement and talent learning development business.
Customers:Each year, we serves more than 1000 enterprises (including fortune 500 enterprises, joint venture factories, state-owned enterprises, rapidly developing private enterprises and industry-leading enterprises).
10年更懂你
中大型企业共同选择
累计培训学员
现有公开课
现有内训课
现有在线课程
辐射城市
OFFLINE BUSINESS
高层团队引导工作坊
中层管理内训
基层管理内训
人才梯队建设咨询项目
工厂运营咨询项目
TTT内训师咨询项目
领导力公开课
精益智造公开课
个人效能公开课
Video Information
【见证企业成长每一步】
AI效能提升 × HR实战干货 × 领导力精要，前沿管理智慧每周更新，
关注视频号获取全场景管理解决方案，让卓越触手可及！
企业视频号
官网电话：400-008-4600；手机号：13382173255（Karen郑老师）；网站：www.perfectpx.com
PART OF TRAINED COMPANIES INCLUDED BUT NOT LIMITED TO
热线咨询
周一至周日9:00-18:00
微信咨询（注明来意）
周一至周日8:00-20:00
珀菲特咨询顾问
珀菲特咨询顾问Copyright © 2006-2025 PerfectPX All rights reserved. 苏州珀菲特企业管理顾问有限公司 版权所有 苏ICP备11056827号-1 苏公网安备 32050702010145号
珀菲特咨询顾问珀菲特咨询顾问
关注公众号
关注视频号