n 掌握十五五时期城市更新国家战略与天津滨海新区地方政策核心要点，明晰发展趋势与核心挑战。

n 吃透滨海新区城市更新实操路径，熟练运用片区统筹、存量盘活、产城融合等策略方法。

n 借鉴全国典型案例经验，破解民生保障、投资融资、运营效益、模式创新四大核心难题。

n 结合滨海新区实际，形成可落地的工作思路与实操方案，提升城市更新全流程管控与实战能力。

第一讲 十五五城市更新政策框架与滨海新区实践基础

一、十五五城市更新国家战略与政策导向

1. 核心政策导向

(1) 中办国办《关于持续推进城市更新行动的意见》核心要求，确立“先体检、后更新”底线与“专项规划—片区策划—项目实施方案”实施体系。

(2) 住建部“十五五”城市更新重点，聚焦“四好”建设与“楼道、环境、管理”三大革命，强化民生保障与城市韧性。

(3) 统一大市场背景下城市更新的要素保障政策，涵盖土地混合开发、用途转换、容积率奖励与存量低效用地盘活。

2. 发展趋势研判

(1) 从增量扩张转向存量提质，突出内涵式发展与全生命周期运营。

(2) 模式创新深化，聚焦政府引导、市场运作、公众参与的多元共治机制。

(3) 智慧化与绿色化融合，赋能城市更新项目高效运营与低碳发展。

3. 核心挑战与应对方向

(1) 共性挑战：产权复杂、资金缺口、运营可持续性不足、民生诉求多元。

(2) 应对方向：制度创新破解要素制约、模式创新拓宽资金渠道、运营创新提升效益、治理创新保障民生权益。

二、天津滨海新区城市更新政策与实践基础

1. 地方政策核心

(1) 《天津市滨海新区城市更新实施细则》关键条款，明确实施主体全生命周期责任、历史风貌保护与容积率奖励、用地手续完善等要求。

(2) 滨海新区2026年城市更新工作部署，锚定存量盘活、品质提升、产城融合三大主线。

2. 发展现状与核心特征

(1) 空间格局：港产城融合背景下，涵盖老旧城区、老旧厂区、产业园区、滨海特色街区等多元更新场景。

(2) 重点项目进展：塘沽南站片区、泰达时尚广场、大港迎宾街以东片区、建材路片区等项目推进情况。

(3) 核心任务：盘活闲置资产（如117项目、北塘古镇）、完善基础设施、提升民生福祉、推动产业升级。

3. 滨海新区专属挑战与破局重点

(1) 专属挑战：港城功能协同不足、工业遗产活化难度大、跨片区统筹复杂、资金需求与盘活效益平衡难。

(2) 破局重点：以片区策划统筹资源、以模式创新激活存量、以产城融合提升价值、以民生导向筑牢根基。

第二讲 天津滨海新区城市更新核心策略与实操方法

一、顶层设计与片区统筹策略

1. 规划体系构建

(1) 衔接国土空间规划，编制滨海新区城市更新专项规划，明确重点片区与实施时序。

(2) 推行“片区策划—项目实施方案”两级体系，强化片区功能整合与资源统筹。

2. 片区分类更新策略

(1) 老旧城区：以完整社区建设为核心，统筹老旧小区改造、基础设施补短板、公共服务升级。

(2) 老旧厂区：工业遗产保护与活化利用结合，推动“退二进三”与产业升级，植入新经济业态。

(3) 滨海特色街区：兼顾历史文脉保护与文旅融合，打造滨海特色消费场景（如北塘古镇）。

(4) 产业园区：盘活闲置楼宇与低效用地，优化产业生态，推动“园产城”融合。

二、全流程实操方法与关键环节管控

1. 前期筹备阶段

(1) 城市体检：聚焦民生痛点、安全隐患、功能短板，形成问题清单与更新台账。

(2) 产权梳理与民意征集：遵循“尊重历史、公平合理”原则完善用地手续，建立居民参与机制保障权益。

(3) 项目策划与可行性分析：结合滨海新区产业定位，明确更新模式、投资测算、运营方案。

2. 实施推进阶段

(1) 实施主体选择：通过招标确定具备全生命周期运营能力的实施主体，明确权责边界。

(2) 规划与用地手续办理：运用容积率奖励、土地混合开发等政策，高效完善审批流程。

(3) 工程建设管控：强化安全、质量、环保管理，兼顾历史风貌保护与绿色低碳建设。

3. 运营维护阶段

(1) 全生命周期运营：实施主体负责产业导入、配套服务、资产运维，保障项目长效运转。

(2) 动态评估与调整：建立运营效益监测体系，根据市场变化与民生需求优化运营策略。

三、四大核心维度实操要点

1. 民生保障实操

(1) 老旧小区改造：聚焦水电气热信、加装电梯、停车设施等民生工程，推进“三个革命”。

(2) 公共服务补短板：配建社区食堂、养老中心、口袋公园、学校医院，完善“一老一小”服务网络。

(3) 民生诉求响应：建立居民理事会、监督团，实现更新全过程共治，提升居民满意度。

2. 投资来源实操

(1) 政府资金：争取中央与市级专项补助，统筹新区财政资金支持民生类项目。

(2) 市场化资金：引入社会资本，采用PPP、特许经营、股权合作等模式。

(3) 金融创新：推进REITs发行（聚焦产业园区、市政设施）、银行专项贷款、城市更新基金。

(4) 存量盘活收益：通过闲置资产出租、出售、业态升级实现资金回笼，反哺更新项目。

3. 运营效益实操

(1) 业态规划：结合滨海新区港产城特色，打造航运服务、文旅休闲、数字经济、高端商务等复合业态。

(2) 盈利模式：构建“租金+物业+增值服务+收益分成”多元化盈利模式，实现可持续运营。

(3) 国资保值增值：强化国资平台在城市更新中的主导作用，通过高效运营实现国有资产盘活收益。

4. 模式创新实操

(1) 产权与经营权分离：借鉴“特许经营”模式，吸引专业运营商盘活存量资产（如北塘古镇）。

(2) 容积率转移与奖励：用于历史风貌保护、公共服务配套、公共空间增加等场景，提升项目可行性。

(3) 数字孪生赋能：运用数字技术实现项目规划、建设、运营全流程智慧化管理（如北塘古镇）。

(4) 港产城融合创新：推动天津港与城市更新联动，发展临港服务业，实现通道经济向港口经济转型。

第三讲 全国城市更新典型案例剖析与滨海启示

一、老旧城区更新案例——重庆九龙坡区民主村社区

1. 案例背景与核心问题：70年房龄老旧社区，产权复杂、设施老化、文脉流失，民生诉求强烈。

2. 核心做法

(1) 民生导向：改造老旧居民楼78幢、加装电梯14部，配建社区食堂、养老中心、公共空间9万平方米。

(2) 文脉保护：留存苏式老建筑与“三线记忆”，将“外国专家楼”改建为社区会客厅。

(3) 模式创新：建立“政府主导、市场参与、居民协商”机制，社区食堂实行“民办公助”实现微利可持续。

3. 实施成效：居民满意度大幅提升，实现民生改善、文脉传承与社区活力提升共赢。

4. 滨海启示：滨海新区老旧城区更新应强化民生优先，兼顾工业遗产与滨海文脉保护，探索“民办公助”等可持续运营模式。

二、老旧厂区活化案例——无锡蓝系列园区

1. 案例背景与核心问题：闲置旧厂房，改造成本高、业态单一、运营难持续。

2. 核心做法

(1) 模式创新：采用“政府引导、社会企业投资+运营”模式，授予特许经营权。

(2) 业态升级：植入文化科技、数字设计、文旅休闲等新业态，打造复合功能园区。

(3) 盈利模式：构建“租金+物业+增值服务+收益分成”多元化体系，实现多方共赢。

3. 实施成效：盘活闲置资产，带动片区产业升级，实现国有资产保值增值。

4. 滨海启示：滨海新区老旧厂区（如保税海港城）应借鉴“投资+运营”分离模式，结合临港产业特色植入新业态，打造产业升级载体。

三、存量资产盘活案例——北京经开区亦庄城市更新REITs

1. 案例背景与核心问题：产业园区闲置楼宇与配套设施多，资金回笼慢，制约后续更新。

2. 核心做法

(1) 资产筛选：选取优质产业园区资产，进行标准化改造，满足REITs发行条件。

(2) 模式创新：通过REITs实现存量资产证券化，快速回笼资金，反哺新的城市更新项目。

(3) 运营保障：引入专业运营机构，保障资产持续稳定收益，提升投资者信心。

3. 实施成效：成功发行REITs，盘活存量资产，形成“投资—运营—退出—再投资”良性循环。

4. 滨海启示：滨海新区应加快推进产业园区、市政设施等优质资产REITs包装，实现存量盘活与资金闭环，助力“全年盘活收益200亿元”目标。

四、历史街区活化案例——贵阳太平路

1. 案例背景与核心问题：传统街区业态老旧，活力不足，国有资产低效运转。

2. 核心做法

(1) 资金创新：采用“政府基金+银行融资+企业自筹”模式，破解融资难题。

(2) 业态升级：升级传统业态，引进新消费品牌，打造特色商业街区。

(3) 治理创新：建立商户联盟与业态联合会，实现长效治理。

3. 实施成效：国有资产首年总营收达3270万元，带动片区商业活力大幅提升。

4. 滨海启示：滨海新区北塘古镇、塘沽南站等历史街区应借鉴多元融资模式，结合滨海文旅特色升级业态，建立商户共治机制，实现活化利用与效益提升。

五、滨海新区本土案例——建材路片区城市更新项目

1. 案例背景与核心问题：老旧仓库与闲置客运站并存，安全隐患大，土地利用效率低。

2. 核心做法

(1) 存量盘活：将老旧仓库与闲置客运站改造为铁路体育休闲广场与公交首末站，各3500平方米。

(2) 民生与功能兼顾：既盘活存量土地，又完善居民运动休闲与便捷出行配套。

(3) 低成本更新：摒弃大拆大建，采用微改造模式，控制改造成本。

3. 实施成效：实现闲置资产活化、民生福祉提升、城市功能完善三重效益。

4. 滨海启示：新区城市更新应坚持“微改造、精提升”，优先盘活闲置资产，兼顾民生需求与城市功能完善，降低更新成本。

第四讲 内容总结、创新提炼与实操建议

一、核心内容总结

1. 政策层面：十五五城市更新以存量提质为核心，滨海新区地方政策明确全生命周期运营、要素保障与民生优先导向。

2. 策略层面：滨海新区需坚持片区统筹、分类施策，聚焦港产城融合，破解产权、资金、运营、民生四大难题。

3. 案例层面：全国典型案例验证了多元融资、专业运营、文脉保护、民生导向的有效性，本土案例提供了微改造、存量盘活的实践经验。

二、创新点提炼

1. 理念创新：从“大拆大建”转向“微更新、精提升”，从“项目导向”转向“片区统筹+全生命周期运营”。

2. 模式创新：构建“国资主导+社会参与”“产权与经营权分离”“REITs+城市更新基金”的滨海特色模式。

3. 路径创新：打造“港产城融合更新”“工业遗产活化+产业升级”“历史街区+文旅融合”三条特色路径。

4. 技术创新：运用数字孪生、绿色低碳技术，赋能城市更新项目智慧化、可持续发展。

三、工作启示与实操建议

1. 工作启示

(1) 坚持民生优先，将居民满意度作为城市更新的核心评价指标。

(2) 强化国资引领，发挥国资平台在存量盘活、项目统筹中的主导作用。

(3) 注重模式创新，破解资金与运营瓶颈，实现项目可持续发展。

(4) 立足滨海特色，推动港产城深度融合，打造差异化更新标杆。

2. 实操建议

(1) 前期筹备：组建专项工作专班，开展全区域城市体检，建立项目台账；优先梳理117项目、北塘古镇等重点盘活资产，编制片区策划方案。

(2) 政策运用：用足容积率奖励、用地手续完善、REITs发行等政策，降低项目实施成本；制定滨海新区城市更新资金管理办法，统筹政府与市场化资金。

(3) 模式落地：对历史街区与老旧厂区，推行特许经营模式，引入专业运营商；对优质产业园区资产，加快REITs包装，形成资金闭环。

(4) 运营提升：建立国资城市更新运营平台，整合运营资源，打造“租金+增值服务”盈利模式；结合滨海文旅特色，培育“向海乐活”等城市更新品牌。

(5) 风险防控：建立产权梳理、资金使用、工程建设、运营管理全流程风险防控体系；完善居民参与机制，及时化解矛盾纠纷，保障项目平稳推进。