1、精准掌握国家及广东省、广州市、黄埔区（中新广州知识城）三级十五五规划中城市更新、存量地块盘活的核心政策，明晰四级政策协同逻辑与知识城专属政策导向。

2、依托黄埔区（知识城）及广州周边典型案例，结合谷城公司征地拆迁代建、玖佛公司地块盘活需求，提炼地块盘活的创新模式与实操要点，明确从“代建服务”向“知识城存量盘活+产城融合运营”转型的核心路径。

3、能够结合公司现有业务与中新广州知识城发展规划，精准匹配政策机遇，破解玖佛公司历史地块盘活难题，提升存量地块的收益能力与可持续性。

第一讲 十五五规划核心导向：国家+三级政策体系与知识城存量盘活逻辑

一、国家层面十五五规划核心政策锚点

国家层面以《关于持续推进城市更新行动的意见》为核心指引，明确十五五期间城市更新的三大核心方向：

一是坚持“留改拆”并举、杜绝大拆大建，聚焦存量低效用地再开发，推动建筑功能转换与土地混合利用；

二是完善用地保障机制，建立“专项规划—片区策划—项目实施方案”三级规划体系，优化零星用地集中改造、容积率转移或奖励政策；

三是创新投融资机制，鼓励国有资本带动社会资本参与，支持通过REITs、股权合作等模式盘活存量资产，强化对保障性住房、产业配套等领域的资金支持。

这些政策为谷城公司依托知识城根基，从传统代建向存量运营转型提供了顶层遵循。

二、广东省十五五城市更新政策重点与红利

广东省十五五规划明确核心目标：期末累计启动建设300个城市更新重点片区，重点推进粤港澳大湾区内地九市高质量城市更新，将中新广州知识城作为大湾区重大创新载体予以重点支持。具体政策红利包括：

一是统筹批而未供土地和闲置土地处置，出台低效用地再开发细则，明确“工改商”“工改科创”等用途转换流程与税费优惠，适配知识城产业发展需求；

二是设立省级城市更新基金，支持政企合作开展连片改造与产业导入，鼓励产权所有人自主更新或联合企业合作更新，为玖佛公司地块盘活提供资金渠道；

三是强化政策供给，推动出台《关于持续推进城市更新行动的实施方案》，支持知识城在知识产权、人才服务、土地利用等方面先行先试，为谷城公司转型提供政策创新空间。

三、广州市十五五政策衔接与实施导向

广州市作为大湾区核心城市，十五五期间重点推进“城中村改造提速+知识城提质+产城融合深化”三大任务，与谷城公司业务高度契合。政策层面明确：

一是深化城中村改造“一村一策”，推广“公开出让+定向回购”“依法征收+净地出让”等创新模式，强化政府全过程动态管控与民生保障，契合谷城公司征地拆迁代建主业；

二是衔接省级规划，推进知识城轨道交通沿线TOD综合开发，实现“存量地块+增量配套”联动升级，拓展谷城公司业务边界；

三是创新金融支持模式，鼓励国企通过REITs、CMBS等工具盘活存量资产，支持知识城产业载体资产证券化，为玖佛公司存量地块盘活提供金融工具支撑。

四、黄埔区（中新广州知识城）十五五规划核心任务与专属优势

作为谷城公司诞生与深耕的核心区域，黄埔区十五五期间以《中新广州知识城总体发展规划（2020—2035年）》为核心指引，聚焦“国家知识中心”建设，核心任务与谷城公司转型直接相关：

一是推进城市更新与产业升级深度融合，重点盘活知识城及周边低效用地、闲置地块，为玖佛公司多宗未统筹地块提供盘活政策依据；

二是优化“一核一轴四组团”空间布局，强化知识创造与科技创新核、四大产业组团的用地保障，需大量征地拆迁、地块整理服务，巩固谷城公司主业优势；

三是完善土地要素保障机制，实施产业用地“留白”弹性机制，支持低效存量建设用地盘活利用，为地块用途转换、混合开发提供政策空间；

四是强化资金与政策支持，知识城作为国家级双边合作项目，可享受专项审批权限、税收优惠、创新基金等多重红利，为谷城公司转型与玖佛公司地块盘活提供全方位支撑。

第二讲 三级机遇图谱：谷城公司的精准卡位与转型方向

一、省级机遇：知识城联动片区连片开发与产业协同

核心机遇集中在省级300个城市更新重点片区中，与知识城联动的连片改造项目。谷城公司可发挥征地拆迁代建优势，联合省属国企、科学城集团组建联合体，参与知识城周边跨区域协同改造项目，通过“拆整结合+知识城产业导入”模式获取省级容积率奖励与基金支持。例如，对接知识城新材料新能源及集成电路产业组团的配套用地改造，引入省级重点扶持产业，实现从“土地整理”到“产业配套服务”的价值提升，同时为玖佛公司地块对接产业需求创造条件。

二、市级机遇：知识城TOD开发与创新模式落地

广州十五五期间重点推进知识城“1+1+3”多式联运客运枢纽体系建设，谷城公司可聚焦知识城综合交通枢纽、镇龙客运枢纽等周边地块，以“代建换股权”“代建+运营分成”模式参与TOD综合开发，配套建设人才公寓、产业配套商业等业态，契合知识城人才住房与产业服务需求。同时，积极推广广州成熟的“公开出让+定向回购”模式，参与知识城城中村改造安置房建设，通过政府回购节点与开发节点绑定，保障项目收益稳定性，巩固代建主业优势。

三、黄埔区（知识城）机遇：属地化深耕与全链条参与

作为谷城公司的核心深耕区域，黄埔区（知识城）是转型发展的核心机遇区，可把握三大方向：

一是深度参与知识城重点片区改造，依托本地资源与征地拆迁经验，协助推进知识城范围内村庄拆迁安置、权属梳理等工作，争取从代建服务升级为项目共管方，参与复建集体物业、产业配套载体的长期运营；

二是承接知识城低效用地盘活项目，聚焦玖佛公司未统筹地块，利用知识城“存量建设用地盘活”“用途弹性转换”政策，通过“工改科创”“工改产业配套”等方式，对接知识城生物医药、新一代信息技术等主导产业，打造小型产业孵化载体或配套服务设施；

三是对接知识城“产城融合”需求，参与老旧小区改造与零星用地整合，结合知识城国际化知识社区建设，将零散地块整合为社区服务中心、人才服务驿站等，获取区级配套补贴与招商奖励。

第三讲 典型案例深度解析：黄埔区（知识城）及广州周边可复制经验

案例一：黄埔区知识城某城中村改造项目——“依法征收+净地出让+产业配套”模式

1、项目背景：该项目位于知识城南部新一代信息技术产业组团周边，涉及3个自然村拆迁，需配套建设产业人才公寓、社区服务设施，同时盘活周边2宗闲置工业地块，是知识城“拆改结合+产城融合”的典型项目。

2、创新模式：采用“依法征收+净地出让+产业配套绑定”模式，由区属国企负责征地拆迁与前期整理，通过净地出让引入产业开发商，要求开发商同步建设人才公寓与产业配套，政府通过容积率奖励、税收优惠给予支持；闲置工业地块通过“工改科创”转型为产业孵化园，由国企与原产权方合作运营。

3、实施成效：项目实现拆迁安置高效推进，人才公寓与产业配套同步落地，满足知识城企业人才需求；闲置地块转型后年租金收益提升40%，成为产业组团重要配套载体。

4、谷城启示：该模式可直接应用于知识城范围内的改造项目，谷城公司可凭借征地拆迁优势承接前期整理工作，争取与科学城集团、建设发展集团联合参与后期运营；针对玖佛公司闲置地块，可借鉴“产权合作+用途转换+产业对接”思路，对接知识城主导产业需求，实现地块盘活增值。

案例二：黄埔区九龙湖片区低效用地盘活项目——“政策赋能+产业导入+资产运营”模式

1、项目背景：该项目原为某集体企业闲置厂房地块，位于知识城“一核一轴”关键节点，因权属复杂、规划不符等问题长期未利用，与玖佛公司地块存在相似痛点。

2、核心举措：一是依托黄埔区低效用地再开发政策，申请“工改产业配套”用途转换，获得容积率提升至2.5的奖励；二是对接知识城知识产权服务园区建设需求，引入专利代理、技术转移等科技服务机构，打造“知识产权配套服务中心”；三是采用“国企+原产权方+运营方”三方合作模式，国企负责政策对接与资金支持，原产权方以土地入股，专业运营方负责招商与管理，收益按比例分成。

3、实施成效：地块从闲置状态转为优质产业配套载体，年营收超3000万元，原产权方年分红收益较原厂房租赁提升3倍，同时获得区级产业扶持资金支持。

4、谷城启示：针对玖佛公司历史包袱重、权属复杂的地块，可借鉴“政策申请+产业精准对接+多元合作”模式，由谷城公司牵头对接黄埔区城市更新部门，申请低效用地再开发政策红利；结合知识城产业体系，明确地块转型方向（如产业配套、人才服务、科技孵化等）；通过股权合作引入资金与运营资源，破解历史包袱与运营能力不足的难题。

案例三：黄埔区知识城TOD综合开发项目——“交通枢纽+地块开发+民生保障”模式

1、项目背景：该项目围绕知识城综合交通枢纽建设，涉及周边2个村的部分拆迁与3宗零星地块整合，需同步建设交通配套、保障性租赁住房、商业综合体，是知识城“外联内通”的关键项目。

2、核心举措：一是采用“TOD+城市更新”联动模式，以交通枢纽建设带动周边地块价值提升，同步推进拆迁安置与地块开发；二是推行“代建+股权”合作，由区属国企负责交通配套与安置房代建，以代建投入换取商业综合体与租赁住房的部分股权；三是结合知识城人才政策，租赁住房优先面向知识城企业人才出租，享受市级租赁住房税收优惠与区级补贴。

3、实施成效：项目实现交通枢纽与城市开发同步竣工，保障性租赁住房解决1200名人才居住需求，商业综合体成为知识城北部商业核心，国企通过股权分红获得长期稳定收益。

4、谷城启示：谷城公司可聚焦知识城客运枢纽周边项目，发挥征地拆迁与代建优势，争取“代建换股权”“代建+运营分成”合作模式，从单一代建服务转向“建设+运营”一体化参与；同时，可结合知识城人才住房需求，参与保障性租赁住房建设，获取政策补贴与稳定收益。

第四讲 谷城公司转型实操要点与风险管控

一、核心转型路径

1、主业升级：从“单一征地拆迁代建”向“知识城更新全链条服务商”转型，聚焦知识城范围内的城中村改造、低效用地盘活、TOD配套建设项目，提供“前期策划+征地拆迁+地块整理+运营对接”一体化服务。

2、地块盘活：重点推进玖佛公司存量地块盘活，形成“一地块一方案”：对位于产业组团的地块，转型为产业配套或孵化载体；对位于核心区的地块，整合为人才服务或商业配套设施；对零星地块，通过“拆小并大”整合为社区服务中心，对接知识城国际化社区建设需求。

3、资源整合：深化与科学城集团、建设发展集团的协同，依托上级集团资金与资源优势，联合参与知识城重大更新项目；对接知识城产业龙头企业，提前锁定地块改造后的产业导入需求，实现“改造与招商同步”。

二、政策红利对接要点

1、省级层面：重点申报城市更新重点片区项目，对接省级城市更新基金，争取玖佛公司地块“工改科创”“工改产业配套”的用途转换审批绿色通道与税费减免。

2、市级层面：申请知识城TOD开发专项补贴、保障性租赁住房建设补贴，参与老旧小区改造与完整社区建设专项项目，获取市级资金支持。

3、黄埔区（知识城）层面：申请低效用地再开发容积率奖励、产业载体运营补贴，对接知识城知识产权服务、人才服务等专项政策，争取地块盘活后的产业扶持资金；利用知识城“先行先试”政策优势，探索产权合作、资产证券化等创新模式。

三、风险管控体系

1、政策风险：建立三级政策动态跟踪机制，重点关注知识城土地利用、产业导入等政策调整，确保地块盘活方案与知识城总体规划一致；针对玖佛公司权属问题，提前对接黄埔区自然资源部门，完善权属梳理与确权流程，避免合规风险。

2、资金风险：优先对接上级集团资金支持与政策性金融工具，控制项目杠杆率；对玖佛公司地块盘活项目，采用“分期开发+滚动运营”模式，降低资金压力；探索Pre-REITs模式，培育优质运营资产，为后续资产证券化做准备。

3、社会风险：借鉴知识城改造项目经验，建立“党建引领+村民参与+专业协商”的沟通机制，在征地拆迁过程中保障村民合法权益；对玖佛公司地块盘活，充分征求原相关权益方意见，通过股权分红、收益共享等方式化解历史纠纷。

4、市场风险：紧密结合知识城产业规划，避免地块转型业态与产业需求脱节；提前与知识城招商部门、产业龙头企业对接，锁定入驻需求，确保运营收益稳定性。

课程总结和互动答疑：针对谷城公司现有项目推进中的具体问题、玖佛公司地块盘活难点、知识城政策对接疑问等，进行一对一解答与交流。