两会精神引领下的城市更新政策深度解读与实操指引

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13382173255（Karen郑老师）

学员背景| Course Background

参加对象：城市更新城投平台投拓、项目管理、投融资等相关负责人及业务骨干

授课形式：理论讲解、视频体验、案例解析、培训活动、分组讨论

授课天数：5 天

课程背景| Course Background

2026年全国两会明确提出高质量推进城市更新，将稳步实施城镇老旧小区、城中村改造、盘活存量土地与闲置设施、建设现代化人民城市作为新型城镇化核心任务。当前我国城镇化全面转向内涵式、存量提质发展，成渝地区双城经济圈建设提速，城市更新已进入法治化、规范化、精细化推进新阶段。作为城市更新核心实施主体，亟需精准对标两会精神要求，吃透国家、省级及成都市最新政策规则，明晰合规边界、把握政策红利、规范项目运作，确保城市更新工作贴合国家战略、契合地方导向、守住风险底线。

本课程紧扣2026年两会最新部署，系统解读国家、成渝地区及成都市城市更新全维度政策体系，聚焦政策落地要点与合规实操要求，助力参训人员精准把握政策导向、规范业务开展、高效推进项目实施。

课程收益| Program Benefits

1 精准掌握2026年全国两会关于城市更新的核心部署与政策导向，明晰顶层工作要求。

2 全面吃透国家层面城市更新最新政策规则，掌握规划、土地、资金、监管等核心政策要点。

3熟练运用资产证券化等资本化退出工具，构建 “以退定投、以融促建、以管增值” 的闭环运作机制。

4 精通成都市城市更新最新条例及实操政策，明确更新模式、审批流程、合规红线与支持措施。

【课程特色】

1 两会政策紧扣：全程对标2026年全国两会最新精神，突出政策时效性与权威性。

2 全层级政策覆盖：贯通国家、省级、成都市三级政策体系，逻辑清晰、重点突出。

3 区域精准适配：聚焦成渝地区及成都本地最新政策与标杆案例，贴合地方实操需求。

课程大纲| Course Outline

一、2026年全国两会精神解读：城市更新顶层政策新导向

1 两会政府工作报告城市更新核心部署

1.1 以人为本推进新型城镇化与城市内涵式发展总要求

1.2 高质量推进老旧小区、城中村改造的刚性任务

1.3 存量土地与闲置房屋设施盘活利用政策导向

1.4 城市基础设施生命线安全、智慧化精细化治理新要求

2 两会释放的城市更新政策信号

2.1 从 “规模推进” 向 “提质增效” 转型的政策趋势

2.2 民生保障、历史文化保护、绿色低碳同步推进要求

2.3 市场化运作与合规监管并行的监管导向

二、国家层面城市更新最新政策体系与合规监管要求

1 城市更新顶层制度框架与核心原则

1.1 城市更新行动总体政策定位与实施路径

1.2 “留改拆并举”、保护优先、严控大拆大建刚性规则

1.3 历史文化保护、生态优先、民生保障的底线要求

2 规划与土地支持最新政策

2.1 详细规划适应性优化与存量空间复合利用政策

2.2 城市更新过渡期土地使用政策创新

2.3 不动产登记、历史遗留问题处置配套规则

3 资金与金融支持政策要点

3.1 城市更新专项债申报与使用监管要求

3.2 政策性金融工具支持范围与合规口径

3.3 存量资产资本化、证券化政策导向

4 合规监管核心红线

4.1 严禁变相房地产开发、新增隐性债务监管要求

4.2 国有资产处置、资金使用合规监管规则

4.3 项目审批、实施、运营全流程监管要点

三、成渝双城经济圈与四川省城市更新政策要点

1 四川省城市高质量发展与城市更新总体部署

1.1 四川省推动城市高质量发展实施意见核心要求

1.2 公园城市建设与城市更新融合发展政策导向

2 成渝地区双城经济圈城市更新联动政策

2.1 区域片区统筹更新与功能互补政策支持

2.2 老旧厂区、老旧街区、城中村改造区域协同要求

3 省级城市更新资金、土地、产业配套支持政策

四、成都市城市更新最新政策深度解析

1 《成都市城市更新条例》核心条款解读

1.1 条例适用范围与城市更新九大核心内容界定

1.2 “政府引导、市场运作、公众参与、共建共享” 实施原则

1.3 改造提升、保护利用、拆除新建、自主更新四大法定模式

2 成都市城市更新规划与土地核心政策

2.1 片区统筹更新规划管控要求

2.2 存量用地盘活、土地供应与规划指标支持政策

2.3 城市体检评估机制与项目准入要求

3 资金保障与市场化运作政策

3.1 市级、区级城市更新资金支持与申报路径

3.2 社会资本参与、多元投融资支持政策

3.3 项目资金平衡与收益保障政策口径

4 审批流程与合规实操要求

4.1 项目申报、审查、实施、监管全流程规则

4.2 国有资金、国有资产使用合规要求

4.3 风险防控与监督管理法定职责

五、城市更新资产证券化、资本化退出与以退定投实战

城市更新资产证券化政策与准入条件

1.1 REITs常态化发行、试点扩容与监管要求

1.2 保障性租赁住房、产业园区、基础设施等资产入池标准

1.3 国有资产发行证券化产品的合规与保值增值要求

发行全流程实操

2.1 资产梳理、合规整改、现金流培育与优化

2.2 资产重组、SPV 搭建、税务筹划与风险隔离

2.3 中介机构选聘、交易所审核、发改委备案与路演定价

Pre-REITs 培育与扩募机制

3.1 培育期资产介入、规范运营与达标改造

3.2 扩募资产筛选、组合优化与长期价值提升

以退定投的闭环设计

4.1 退出目标倒推投资标准、建设规范与运营要求

4.2 现金流、收益率、合规性等核心指标前置管控

六、成渝地区城市更新标杆案例政策落地复盘

1.1 某特色街区改造：微更新政策落地、民生改善与烟火气保护实践

1.2 某“金角银边” 剩余空间利用：公园城市政策、存量盘活与公共服务提质落地

1.3某遗址公园更新：文保建筑活化、历史资源利用政策落地

讲师背景| Introduction to lecturers

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珀菲特顾问|王瀚霆老师

讲师简介 / About the Program Leader

王瀚霆老师

——绿色金融资产管理与ESG管理实战专家

• 曾任：国泰君安证券资产管理（全球银行品牌500强），基金业务总监

• 曾任：淡马锡产业投资基金 （新加坡主权财富基金旗下，世界财富500强）投资副总监

• 曾任：英国LGC基础设施公司 亚太区ESG业务经理

• 中国贸易促进委员会白皮书（绿色金融板块）特邀编委

• 不动产商学院绿色金融与ESG特邀讲师

• Next Academy 金融与ESG特邀讲师

• CFA ESG Investing（特许金融分析师协会ESG投资认证）

• BOMA国际业主与管理者协会 REITs基金特邀讲师

• APREA亚太房地产协会 REITs基金特邀讲师

• LEED绿色建筑评估专家

• 英国皇家特许测量师

• 中国并购公会认证并购交易师

• UCL英国伦敦大学（QS排名世界前5）不动产投资硕士

个人简介

王瀚霆老师拥有近20年的ESG项目管理、绿色金融、基金管理、城市更新、不动产投融资等实战经验，曾任职于世界500强、国际知名主权财富基金——新加坡淡马锡集团旗下基金公司，国内顶级投行国泰君安证券公司等，负责基金管理、ESG建设管理、城市更新、不动产项目投融资、资产管理等工作。累计管理、操盘基金规模（含ESG主题基金）逾200亿元人民币，主导出具多份ESG专题报告，成功搭建公司和部门绿色金融管理体系，管理资产项目遍布上海、北京、广东、福建、江苏、重庆、山东等区域，在绿色金融、资本运作、存量资产盘活和ESG管理领域具有丰富的实战经验。

授课风格

风趣幽默：授课风格风趣幽默，擅长用通俗易懂的语言讲述难以理解的金融和抽象的ESG概念，达到良好的培训提升效果。让学员在轻松下氛围下启发与收获；

实战性强：内容围绕老师自身的亲身案例或经历，避免枯燥的理论说教，让学员以一线视角直面难题和棘手问题，聚焦实际情境，既有娱乐性又聚焦实战收获；

互动性强：老师讲课生动，台风很棒，极具感染力，用情境重现和角色扮演的方式，让参训学员深度参与其中真实面对挑战，能够让人有很强的启发和收获；

实战经验

1、ESG策略与绿色金融整合能力——使用ESG策略管理某产业园区基金并出具ESG专题报告，2023年累计涨幅约24.05%，为投资人创造了丰厚回报

王老师曾运用ESG策略管理某只产业园区主题基金，在基金管理、资产运营等方面充分运用ESG策略，优化资产经营效率，提升基金收益水平。该基金2023年底基金规模约为20亿元，相对于发行价累计涨幅约为24.05%，为投资人创造了丰厚回报。

另外，王瀚霆老师主导建立了ESG管理制度等，并为该基金项目出具了ESG专题报告，该报告将投资人对本基金的关注度和阅读量提升了8倍以上，向公众展示了该基金在环境、社会和公司治理等方面的实践和努力，通过推动ESG与基金运营的整合，助力基金产品持续贡献社会价值，获得了广泛的社会关注度和投资人认可。

2、精准择时及投资能力——累计购入、卖出不动产基金规模约125亿元，获得年化收益率10%以上的投资回报率

王老师曾主导出售某大型商业综合体项目，交易对手是全球知名私募基金黑石投资集团。期间进行精密的投资分析测算、主导相关商务谈判，最终以约75亿人民币达成一致，成功出售该项目，为公司获得了年化10%以上的投资回报率。还曾主导在价值低谷期，成功收购广东某商业综合体项目、福建省某物流园区项目等，总收购对价逾50亿人民币，资产规模提升33%以上，成功以较低的成本扩大了集团在大中华地区的资产管理规模，打响了集团在大中华地区金融投资领域的知名度。

3、绿色金融管理体系搭建能力——牵头制定公司主题基金10大制度、员工7大考核维度、外部机构3大对接指标等管理体系

王老师曾主导建立公司及部门绿色金融管理体系，其中包括公司主题基金的10大制度（绿色基金投资管理办法、运营管理办法、信息披露机制等）、员工7大考核维度（基金层面考评指标、资产层面审核维度、投资研究工作赋能等）、外部机构4大对接指标（对接模式、模板材料、信披配合、授权事项）等，整理出10类绿色金融标准流程、3类非常规流程、15个数字化管理系统标签，部门基金事务管理效率提升50%以上，获得了集团公司领导、投资人和外部机构的高度认可。

4、城市更新、不动产资产管理运营能力——管理的城市更新商业综合体、能源市政、产业物流园区、租赁住房等大型不动产项目约90万平方米

王老师曾管理过各类大型不动产资产项目，包括城市更新商业综合体、能源市政供暖项目、产业及物流园区、城市租赁住房社区等，总建筑面积约90万平方米。期间大力注重产业更新升级、租户业态调整招商、物业管理提升、成本支出优化、投资人交流互动等，优化提升不动产资产管理水平，使得多个项目的资产出租率达到100%，累计为投资人分红金额超2亿元。

培训经验

1、ESG主题培训——20次主题培训，累计授课时长超数百小时，课程满意度超99%

王老师成功组织进行过20次ESG主题培训，受众包括国有企业高管及骨干成员、政府主管部门领导、外企大中华区负责人等，内容涵盖《ESG策略与实操培训》、《企业ESG架构设计与管理》、《REITs基金与ESG管理》、《绿色建筑提升与ESG管理》等方面，累计授课时长超数百小时，课程满意度超99%。

2、绿色金融与不动产经营管理主题培训——针对地方政府及管委会超30次专题培训辅导

王老师为地方政府、园区管委会等提供绿色金融与不动产经营管理培训超过30余次，受众主要是地方政府发改委、国资委、工商管理部门，以及园区或新区管委会的招商与资产管理部门等，内容包括《绿色金融如何助力区域经济发展》、《园区不动产经营管理的道与术》等针对性课程，获得政府领导的高度评价。

3、绿色金融资本运作与存量资产盘活项目咨询——近10万字咨询方案输出

王老师以专家顾问身份为中国北方某国家级新区进行资本运作及存量资产盘活项目提供咨询服务，包括9大类基建资产、5大类金融盘活工具，累计覆盖新区面积约1000平方公里，累计盘活存量资产规模超百亿元，输出近10万字的咨询方案，获得新区领导的高度好评。

【愿景使命】

以绿色金融和ESG赛道为主体，成为绿色金融与ESG领域的顶流讲师；

助力基础设施企业、市政企业、能源企业、房地产企业等对绿色金融、ESG建设等有较大需求的企业，助力提升企业在ESG领域的表现，增强其在ESG方面的声誉，获得绿色金融支持；

培养提高学员的ESG意识和水平，提升团队的整体ESG素质和能力，为企业培养未来的ESG领导者。

培训课程 / Training courses

主讲课程

《ESG策略与实操培训》（品牌课）（复购率高）

《企业ESG架构设计与管理》

《REITs基金与ESG管理》

《绿色建筑提升与ESG管理》（品牌课）（复购率高）

《金融与投资逻辑培训》

《不动产基金投资与资产管理实战培训》

《基础设施投资与运营管理》

《房地产开发与建筑管理》

《REITs基金发行与运营实操》 （品牌课）

《行业研究的逻辑框架》

《双碳政策下的企业经营应对之道》（品牌课）（复购率高）

《可持续发展与企业经营契合培训》

【部分咨询案例】

序号	客户公司	培训咨询内容	培训成果
1	雄安新区财政部门	绿色金融产品盘活国有存量资产项目咨询	梳理了9大类基建资产、5大类金融盘活工具，累计覆盖新区面积约1000平方公里，累计盘活存量资产规模超百亿元，输出近10万字的咨询方案，项目顺利交付
2	BOMA商业不动产协会	不动产金融与ESG核心实操指南	自主开发超100余页培训课件，多次返聘授课培训，累计受众学员超1000人

代表性客户 / PART OF TRAINED COMPANIES INCLUDED BUT NOT LIMITED TO

服务客户

国企央企：中建集团（返聘3期）、上海临港集团、上海张江高科集团、上海城投集团、上海徐汇城市建设集团、上海市北高新集团、上海机场投资集团、重庆发展投资集团、重庆高速公路集团、重庆武隆喀斯特集团、山东济南能源集团、扬州广陵投资集团、扬州瘦西湖旅游发展集团等

政府部门：上海市商务委员会、上海市发改委（返聘3期）、扬州市发改委、云南省发改委、南昌市发改委、南京市发改委（返聘2期）、常州市国资委等

金融业：中国银行、上海银行、浦发银行、北京银行、友邦保险、汇丰人寿、人保资产、光大保德信基金、申万菱信基金等

建筑房地产类：凯德集团、嘉民集团、瑞安房地产集团、丰树物流集团、国药物流等

学员评价

老师讲课很生动很有趣，很多符合主题的幽默案例，作为对金融不懂的小白都能清楚理解其中的逻辑。

——上海某城投企业培训主管张总

老师系统的授课，逻辑清楚，非常明晰；另外老师的台风太棒了，很有感染力。

——某发改委投资事务负责人丁总

还没上课的时候，我觉得这门课会很枯燥。结果老师一开口，我就被折服了，教学不仅幽默还可以结合工作实例把内容讲得头头是道，听完收获特别大！

——某物流集团培训负责人吴总

本以为课程晦涩难懂，没想到老师凭借深厚专业知识，把实操案例讲得深入浅出，还一路启发思维，学习体验拉满！

——某物流公司投资负责人何总

【精彩瞬间】


证券交易所《绿色基金ESG管理业绩要点》	BOMA国际业主与管理者协会《不动产资管与ESG管理》

广州文化金融服务有限公司《绿色金融与ESG投资逻辑》	佛山市上市咨询传媒公司《企业ESG架构设计与管理》

扬州市发改委《绿色基础设施投资与ESG管理》	浦江物业集团《绿色建筑提升与ESG管理》

亚太房地产协会年会论坛《REITs上市后的管理》	上证所路演中心信息网络有限公司《ESG管理与不动产基金经营》

【视频链接】

《如何理解不动产基金与ESG关系》

https://1500026140.vod-qcloud.com/43a8de7dvodtranscq1500026140/2a896a5a1397757906710887826/v.f1453242.mp4


证券交易所《绿色基金ESG管理业绩要点》	BOMA国际业主与管理者协会《不动产资管与ESG管理》

广州文化金融服务有限公司《绿色金融与ESG投资逻辑》	佛山市上市咨询传媒公司《企业ESG架构设计与管理》

扬州市发改委《绿色基础设施投资与ESG管理》	浦江物业集团《绿色建筑提升与ESG管理》

亚太房地产协会年会论坛《REITs上市后的管理》	上证所路演中心信息网络有限公司《ESG管理与不动产基金经营》

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