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珀菲特企业管理
Karen /郑老师
KEY WORDS OF Corporate Training
联系我们：
13382173255（Karen郑老师）
学员背景| Course Background
参加对象：国企商业地产板块管理层、核心业务部门骨干人员
授课形式：理论讲解、视频体验、案例解析、培训活动、分组讨论
授课天数：1 天
课程背景| Course Background
当前商业地产行业进入存量竞争、消费升级、政策导向等多因素叠加期，商业购物中心面临同质化竞争、运营效率偏低、融资渠道收窄、退出路径单一等多重挑战。对国企而言，商业购物中心的投融管退不仅是资产保值增值的核心诉求，更需契合城市更新、绿色低碳、国企改革等政策导向，平衡商业效益与社会责任。
本课程聚焦国企特性，以全周期闭环、政策适配、实操落地为核心，系统拆解商业购物中心从投资决策、融资落地、运营提效到退出变现的全流程逻辑，结合区域政策与标杆案例，帮助国企管理层及核心骨干掌握合规前提下的价值提升方法，破解投融管退各环节的核心痛点。
课程收益| Program Benefits
明晰商业购物中心投融管退全周期核心逻辑，掌握国企适配的关键操作流程
吃透区域商业地产相关政策（城市更新、绿色建筑、REITs等），精准把握政策红利
掌握国企购物中心多元化融资渠道与成本优化策略，适配当前融资、资产退出环境
【课程特色】
国企定制：紧扣国企属性，聚焦政策合规、资产保值、社会责任三大核心诉求
全周期覆盖：从投资到退出形成闭环，每个环节均提供国企可落地的方法与工具
实操导向：拒绝理论空谈，侧重流程拆解、政策应用、案例复盘与问题解决
课程大纲| Course Outline
一、行业趋势与国企定位：商业购物中心投融管退新逻辑
1、当前商业购物中心行业核心趋势
存量时代特征：同质化竞争加剧、消费需求从“购物” 到 “体验” 升级、数字化转型加速
区域市场共性：城市更新政策驱动、首店经济与文旅融合趋势、核心地段资源稀缺性
国企角色定位：资产保值增值、政策落地载体、社会责任担当（便民服务、绿色低碳）
2、国企购物中心投融管退的核心痛点与挑战
投资端：决策流程长、市场敏感度不足、政策适配难度大
融资端：渠道依赖传统、成本控制压力、创新融资工具应用不足
运营端：机制僵化、精细化程度低、数字化转型滞后
退出端：路径单一、资产流动性弱、估值与收益平衡难
3、全周期思维的核心价值：从单点操作到闭环协同
投资与退出的前置联动：以终为始的投资决策逻辑
融资与运营的动态适配：现金流与资产估值的双向提升
二、投资决策：政策适配与国企合规前提下的精准布局
1、国企购物中心投资核心原则与标准
政策导向优先：城市更新、绿色建筑、产业升级等政策适配要点
投资评估维度：地段价值（核心商圈 / 新兴区域）、消费客群、业态定位（差异化 / 体验型）
国企合规要求：决策流程规范、关联交易管控、国有资产保值底线
2、投资可行性分析与风险预判
核心指标测算：投资回报率、资产增值率、现金流回正周期、证券化退出适配性初判
风险预判重点：政策变动风险、市场竞争风险、规划审批风险
三、融资落地：国企多元化融资渠道与成本优化
1、国企融资适配策略与合规要点
政策红利利用：绿色信贷利率优惠、城市更新专项融资支持
合规核心要求：融资决策流程、资金使用监管、信息披露规范
2、融资成本控制与结构优化
融资方案设计：长短期资金搭配、固定利率与浮动利率组合
降本路径：利用国企信用优势、争取政策性补贴、优化资产负债率
四、创新产品：国企商业购物中心REITs退出全流程实操
1、REITs对国企商业购物中心的核心价值
盘活存量资产：提升资产流动性，实现国有资产保值增值
拓宽融资渠道：降低融资成本，优化资产负债结构
契合政策导向：响应国企改革与基础设施 REITs 试点政策要求
2、国企商业购物中心发行REITs的核心条件与门槛
资产要求：产权清晰、现金流稳定、运营成熟
合规要求：国有资产确权、审计评估规范、信息披露完备
现金流要求：净现金流分派率达标、现金流稳定性与可持续性
3、REITs全流程操作拆解
前期准备：资产梳理与合规整改、底层资产优化
申报流程：材料申报、监管沟通
发行上市：路演推介、询价定价、交易所挂牌、资金到账
上市后管理：信息披露、运营绩效维护、投资者关系管理
4、国企REITs案例深度复盘与避坑要点
案例分析：某国企商业购物中心REITs全流程
五、运营管理：精细化运营与资产增值
1、购物中心运营核心目标：客流、营收、资产估值三重提升
业态组合优化：首店经济、体验业态（文旅、亲子、运动）、便民业态的布局逻辑
商户管理：招商谈判技巧、商户赋能支持、淘汰机制建立
消费者运营：会员体系搭建、数字化营销（线上线下联动）、场景化体验打造
2、国企特色运营：政策落地与社会责任融合
绿色运营：节能改造、垃圾分类、绿色建筑认证（适配ESG要求）
便民服务：社区配套、老年服务、公益活动落地（契合国企社会责任）
3、数字化转型与效率提升
核心工具应用：智慧停车系统、客流分析系统、商户数据平台
运营数据管理：聚焦核心运营指标（出租率、坪效、现金流稳定性）
六、风险防控与合规管理：全周期国企内控体系
1、投融管退全流程核心风险识别与应对
政策风险：规划调整、融资政策变动、国企监管要求升级
市场风险：消费需求下滑、业态迭代滞后、竞争加剧
运营风险：安全管理（消防/公共安全）、商户违约、现金流断裂
合规风险：国有资产流失、决策流程瑕疵、关联交易不规范、信息披露风险
2、国企内控体系搭建要点
流程管控：投融管退各环节授权审批机制
监督机制：内部审计、第三方监管、绩效考评
讲师背景| Introduction to lecturers
王瀚霆老师
——绿色金融资产管理与ESG管理实战专家
• 曾任：国泰君安证券资产管理（全球银行品牌500强），基金业务总监
• 曾任：淡马锡产业投资基金 （新加坡主权财富基金旗下，世界财富500强）投资副总监
• 曾任：英国LGC基础设施公司 亚太区ESG业务经理
• 中国贸易促进委员会白皮书（绿色金融板块） 特邀编委
• 不动产商学院 绿色金融与ESG特邀讲师
• Next Academy 金融与ESG特邀讲师
• CFA ESG Investing（ 特许金融分析师协会ESG投资认证）
• BOMA国际业主与管理者协会 REITs基金特邀讲师
• APREA亚太房地产协会 REITs基金特邀讲师
• LEED绿色建筑评估专家
• 英国皇家特许 测量师
• 中国并购公会 认证并购交易师
• UCL英国伦敦大学（QS排名世界前5）不动产投资硕士
个人简介
王瀚霆老师拥有近20年的ESG项目管理、绿色金融、基金管理、城市更新、不动产投融资等实战经验，曾任职于世界500强、国际知名主权财富基金——新加坡淡马锡集团旗下基金公司，国内顶 级投行国泰君安证券公司等，负责基金管理、ESG建设管理、城市更新、不动产项目投融资、资产管理等工作。累计管理、操盘基金规模（含ESG主题基金）逾200亿元人民币，主导出具多份ESG专题报告，成功搭建公司和部门绿色金融管理体系，管理资产项目遍布上海、北京、广东、福建、江苏、重庆、山东等区域，在绿色金融、资本运作、存量资产盘活和ESG管理领域具有丰富的实战经验。
授课风格
风趣幽默：授课风格风趣幽默，擅长用通俗易懂的语言讲述难以理解的金融和抽象的ESG概念，达到良好的培训提升效果。让学员在轻松下氛围下启发与收获；
实战性强：内容围绕老师自身的亲身案例或经历，避免枯燥的理论说教，让学员以一线视角直面难题和棘手问题，聚焦实际情境，既有娱乐性又聚焦实战收获；
互动性强：老师讲课生动，台风很棒，极具感染力，用情境重现和角色扮演的方式，让参训学员深度参与其中真实面对挑战，能够让人有很强的启发和收获；
实战经验
1、ESG策略与绿色金融整合能力——使用ESG策略管理某产业园区基金并出具ESG专题报告，2023年累计涨幅约24.05%，为投资人创造了丰厚回报
王老师曾运用ESG策略管理某只产业园区主题基金，在基金管理、资产运营等方面充分运用ESG策略，优化资产经营效率，提升基金收益水平。该基金2023年底基金规模约为20亿元，相对于发行价累计涨幅约为24.05%，为投资人创造了丰厚回报。
另外，王瀚霆老师主导建立了ESG管理制度等，并为该基金项目出具了ESG专题报告，该报告将投资人对本基金的关注度和阅读量提升了8倍以上，向公众展示了该基金在环境、社会和公司治理等方面的实践和努力，通过推动ESG与基金运营的整合，助力基金产品持续贡献社会价值，获得了广泛的社会关注度和投资人认可。
2、精准择时及投资能力——累计购入、卖出不动产基金规模约125亿元，获得年化收益率10%以上的投资回报率
王老师曾主导出售某大型商业综合体项目，交易对手是全球知名私募基金黑石投资集团。期间进行精密的投资分析测算、主导相关商务谈判，最终以约75亿人民币达成一致，成功出售该项目，为公司获得了年化10%以上的投资回报率。还曾主导在价值低谷期，成功收购广东某商业综合体项目、福建省某物流园区项目等，总收购对价逾50亿人民币，资产规模提升33%以上，成功以较低的成本扩大了集团在大中华地区的资产管理规模，打响了集团在大中华地区金融投资领域的知名度。
3、绿色金融管理体系搭建能力——牵头制定公司主题基金10大制度、员工7大考核维度、外部机构3大对接指标等管理体系
王老师曾主导建立公司及部门绿色金融管理体系，其中包括公司主题基金的10大制度（绿色基金投资管理办法、运营管理办法、信息披露机制等）、员工7大考核维度（基金层面考评指标、资产层面审核维度、投资研究工作赋能等）、外部机构4大对接指标（对接模式、模板材料、信披配合、授权事项）等，整理出10类绿色金融标准流程、3类非常规流程、15个数字化管理系统标签，部门基金事务管理效率提升50%以上，获得了集团公司领导、投资人和外部机构的高度认可。
4、城市更新、不动产资产管理运营能力——管理的城市更新商业综合体、能源市政、产业物流园区、租赁住房等大型不动产项目约90万平方米
王老师曾管理过各类大型不动产资产项目，包括城市更新商业综合体、能源市政供暖项目、产业及物流园区、城市租赁住房社区等，总建筑面积约90万平方米。期间大力注重产业更新升级、租户业态调整招商、物业管理提升、成本支出优化、投资人交流互动等，优化提升不动产资产管理水平，使得多个项目的资产出租率达到100%，累计为投资人分红金额超2亿元。
培训经验
1、ESG主题培训——20次主题培训，累计授课时长超数百小时，课程满意度超99%
王老师成功组织进行过20次ESG主题培训，受众包括国有企业高管及骨干成员、政府主管部门领导、外企大中华区负责人等，内容涵盖《ESG策略与实操培训》、《企业ESG架构设计与管理》、《REITs基金与ESG管理》、《绿色建筑提升与ESG管理》等方面，累计授课时长超数百小时，课程满意度超99%。
2、绿色金融与不动产经营管理主题培训——针对地方政府及管委会超30次专题培训辅导
王老师为地方政府、园区管委会等提供绿色金融与不动产经营管理培训超过30余次，受众主要是地方政府发改委、国资委、工商管理部门，以及园区或新区管委会的招商与资产管理部门等，内容包括《绿色金融如何助力区域经济发展》、《园区不动产经营管理的道与术》等针对性课程，获得政府领导的高度评价。
3、绿色金融资本运作与存量资产盘活项目咨询——近10万字咨询方案输出
王老师以专家顾问身份为中国北方某国 家 级新区进行资本运作及存量资产盘活项目提供咨询服务，包括9大类基建资产、5大类金融盘活工具，累计覆盖新区面积约1000平方公里，累计盘活存量资产规模超百亿元，输出近10万字的咨询方案，获得新区领导的高度好评。
【愿景使命】
以绿色金融和ESG赛道为主体，成为绿色金融与ESG领域的顶流讲师；
助力基础设施企业、市政企业、能源企业、房地产企业等对绿色金融、ESG建设等有较大需求的企业，助力提升企业在ESG领域的表现，增强其在ESG方面的声誉，获得绿色金融支持；
培养提高学员的ESG意识和水平，提升团队的整体ESG素质和能力，为企业培养未来的ESG领 导 者。
主讲课程
《ESG策略与实操培训》（品牌课）（复购率高）
《企业ESG架构设计与管理》
《REITs基金与ESG管理》
《绿色建筑提升与ESG管理》（品牌课）（复购率高）
《金融与投资逻辑培训》
《不动产基金投资与资产管理实战培训》
《基础设施投资与运营管理》
《房地产开发与建筑管理》
《REITs基金发行与运营实操》 （品牌课）
《行业研究的逻辑框架》
《双碳政策下的企业经营应对之道》（品牌课）（复购率高）
《可持续发展与企业经营契合培训》
【部分咨询案例】
| 序号 | 客户公司 | 培训咨询内容 | 培训成果 |
| 1 | 雄安新区财政部门 | 绿色金融产品盘活国有存量资产项目咨询 | 梳理了9大类基建资产、5大类金融盘活工具，累计覆盖新区面积约1000平方公里，累计盘活存量资产规模超百亿元，输出近10万字的咨询方案，项目顺利交付 |
| 2 | BOMA商业不动产协会 | 不动产金融与ESG核心实操指南 | 自主开发超100余页培训课件，多次返聘授课培训，累计受众学员超1000人 |
服务客户
国企央企：中建集团（返聘3期）、上海临港集团、上海张江高科集团、上海城投集团、上海徐汇城市建设集团、上海市北高新集团、上海机场投资集团、重庆发展投资集团、重庆高速公路集团、重庆武隆喀斯特集团、山东济南能源集团、扬州广陵投资集团、扬州瘦西湖旅游发展集团等
政府部门：上海市商务委员会、上海市发改委（返聘3期）、扬州市发改委、云南省发改委、南昌市发改委、南京市发改委（返聘2期）、常州市国资委等
金融业：中国银行、上海银行、浦发银行、北京银行、友邦保险、汇丰人寿、人保资产、光大保德信基金、申万菱信基金等
建筑房地产类：凯德集团、嘉民集团、瑞安房地产集团、丰树物流集团、国药物流等
学员评价
老师讲课很生动很有趣，很多符合主题的幽默案例，作为对金融不懂的小白都能清楚理解其中的逻辑。
——上海某城投企业培训主管张总
老师系统的授课，逻辑清楚，非常明晰；另外老师的台风太棒了，很有感染力。
——某发改委投资事务负责人丁总
还没上课的时候，我觉得这门课会很枯燥。结果老师一开口，我就被折服了，教学不仅幽默还可以结合工作实例把内容讲得头头是道，听完收获特别大！
——某物流集团培训负责人吴总
本以为课程晦涩难懂，没想到老师凭借深厚专业知识，把实操案例讲得深入浅出，还一路启发思维，学习体验拉满！
——某物流公司投资负责人何总
【精彩瞬间】
| 证券交易所 《绿色基金ESG管理业绩要点》 | BOMA国际业主与管理者协会 《不动产资管与ESG管理》 |
| 广州文化金融服务有限公司 《绿色金融与ESG投资逻辑》 | 佛山市上市咨询传媒公司 《企业ESG架构设计与管理》 |
| 扬州市发改委 《绿色基础设施投资与ESG管理》 | 浦江物业集团 《绿色建筑提升与ESG管理》 |
| 亚太房地产协会年会论坛 《REITs上市后的管理》 | 上证所路演中心信息网络有限公司 《ESG管理与不动产基金经营》 |
【视频链接】
《如何理解不动产基金与ESG关系》
https://1500026140.vod-qcloud.com/43a8de7dvodtranscq1500026140/2a896a5a1397757906710887826/v.f1453242.mp4
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