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珀菲特企业管理
Karen /郑老师
KEY WORDS OF Corporate Training
联系我们：
13382173255（Karen郑老师）
学员背景| Course Background
参加对象：城投商管公司的中高层管理人员，招商、运营关键岗从业人员
授课形式：实战讲授+案例分析+小组讨论
授课天数：2 天
培训人数：20
课程背景| Course Background
中国商业地产已全面步入以“高存量、低增长”为特征的“新时期”。宏观经济周期、消费分级趋势与线上技术的持续渗透，共同推动了商业逻辑的根本性转变：行业的核心竞争力转向精细化运营、内容创新与资产价值持续提升的能力。对于拥有大量优质存量资产的城投商管公司而言，这一变革既是严峻挑战，更是历史性机遇。如何盘活存量资产、提升资产收益率、并探索可持续的商业模式，成为摆在城投商管公司面前最紧迫的课题。
从思维上，城投商管团队需从“管理者”转向“服务者”；从能力上，需具备精 准的市场定位、强大的资源整合能力、卓越的商户协同服务能力和可复制的标准化运营体系。其中，“精 准招商”是起点，决定了项目的初始价值与调性；“高效运营”是根基，决定了资产的长期活力与增值潜力。
课程旨在通过高浓度、实战化的学习与研讨，为城投商管团队构建“精 准招商”与“高效运营”的先进方法论体系，系统提升他们在新时期的行业洞察力、战略理解力、资源开拓力与商户协同力，帮助他们完成从“事务管理者”到“价值经营者”的关键蜕变，夯实在未来一个时期发展的基石。
课程收益| Program Benefits
1.洞察趋势，明确方向：清晰理解新时期商业地产的核心变革与底层逻辑，把握轻资产运营的战略价值，建立资产价值最大化的发展观；
2.掌握轻资产核心逻辑：系统学习轻资产模式的多元路径与内核，并思考符合自身资源禀赋的实践方向；
3.提升精 准招商策略能力：学会运用“定位-画像-方案”的三步法工具，为项目制定差异化的招商策略，从“招满”转向“招对”，提升招商成功率与项目品质；
4.拓展客户资源开拓思路：获取高效开拓及精细化维护品牌商户资源的具体方法与渠道，建立动态客户管理思维。
5.升级沟通谈判技巧：掌握从“推销位置”到“共创价值”的顾问式沟通方法，学习处理客户异议的关键话术与谈判策略，提升招商效率与专业形象；
6.深化运营赋能认知：深刻理解精细化运营如何反哺招商与资产增值，学会用运营数据驱动商户服务与经营分析，实现商户“留得住、养得大”的良性循环；
7.推动内部协同增效：明确招商与运营部门无缝衔接的重要性与落地方法，打破部门墙，形成合力，共同提升项目的整体市场竞争力和商户满意度。
课程大纲| Course Outline
导语：城投商管公司的独特优势与挑战
破冰：从传统资产管理者到“城市（商业）运营者”的角色转变。
城投商管的特点：资产优势、政策背景，面临的市场化挑战。
明确本次培训目标：提升市场化思维，掌握新形势下招商与运营的核心工具。
模块一：势——新时期商业地产的变革与城投的轻资产机遇
1.宏观趋势解读：我们身处怎样的时代？
（1）消费变革
——从“目的性消费”到“随机性体验”。
（2）竞争格局
——存量时代，从“增量争夺”到“存量增值”。
（3）技术赋能
——AI、大数据如何重构商业运营逻辑。
2.城投商管的战略破局点：轻资产模式的深层价值
——轻资产不仅是“赚钱之道”，更是“能力构建之道”：通过轻资产输出，倒逼内部管理体系标准化、市场化。
（1）轻资产模式的路径
——管理输出、品牌输出、服务输出、基金模式。
（2）城投特色轻资产路径探讨
——如何利用国企背景、信用优势，在公共资源、存量资产盘活等领域开展轻资产合作。
3.轻资产运营的核心思维：从“房东”到“运营商”
（1）考核指标转变
——从“租金收缴率”到“项目净营运收入（NOI）”、“资产增值率”。
（2）核心能力构建
——标准化产品线、强大的招商资源、精细化的运营服务体系。
模块二：法——精 准招商的策略制定与客户资源开拓
1.精 准招商策略制定“三步法”
第一步：项目精 准定位
——基于城投资产特性（区位、体量、客群），进行差异化定位分析。
第二步：品牌画像描绘
——不再是“招满”，而是“招对”。如何建立目标品牌库，并进行优先级排序。
第三步：定制化招商方案
——针对头部品牌、创新业态，如何准备一份体现项目价值和合作诚意的方案。
2.客户资源的“开源”与“深耕”
（1）开源（外部拓展）：
——新品牌在哪里？参展、跨界合作、数字化平台（大数据选址平台等）、行业社群。
——如何激活“沉睡”的客户数据库？
（2）深耕（内部挖掘）：
——存量客户的价值倍增：如何通过良好服务促进扩店、引入关联品牌。
——建立“商户联盟”：将重点商户发展为项目“代言人”与“招商顾问”。
3.招商谈判的核心要点
（1）谈判目标
——实现“业主”与“租户”的利益平衡点。
（2）关键环节
——租赁条款谈判（租金结构、免租期）、商户工程条件对接。
模块三：术——高效沟通技巧与运营赋能实战
1.招商人员的深度沟通与价值营销
（1）变“推销”为“顾问”
——从介绍“我这里有个铺位”转变为“我能帮你在这里赚钱”。
——FABE销售法则在招商中的应用，针对品牌商的需求（客流、形象、销售），阐述项目的特性、优势、利益，并提供证据（市场数据、规划方案）。
——处理典型异议的技巧（如租金高、位置偏）：倾听-共情-阐述价值-提供解决方案。
2.运营赋能招商：如何实现“招得进、留得住、养得大”
（1）招商与运营的无缝衔接
——运营团队提前介入招商流程的重要性。
——打造“运营服务”核心竞争力：营销推广、多经管理、会员体系、商户服务等如何提升商户经营信心，形成口碑效应。
——数据驱动的精细化运营：利用客流、销售数据，与商户共同经营，实现共赢。
（2）运营服务赋能：构建“商户成功”为核心的服务体系
—— 基础保障服务：打造稳定可靠的经营环境，物业与工程支持、客户服务
——营销推广服务：为商户引流赋能
——全域营销整合：如何统筹线上（社交媒体、小程序、精 准投放）与线下（美陈、SP活动、PR活动）资源，为全场引流。
——营销赋能：策划全场大型主题营销活动，鼓励并协助商户开展店内活动。
——数字化赋能：利用客流系统、会员数据，为商户提供经营区域客流分析、客群画像等数据服务，指导其精 准运营。
（3）经营增值服务：与商户深度绑定，共创价值
——多经点位管理、会员体系打通、异业资源嫁接
（4）沟通协同服务：建立伙伴式关系
——定期商户恳谈会、专属运营对接人
3．运营风险管控：建立业务持续健康发展的“防火墙”
（1）商户经营风险预警与干预
——风险识别：如何通过日常巡场、销售数据波动、缴费及时性、客诉情况等，提前识别商户经营异常信号。
——建立预警机制：设定关键指标（如销售额连续下滑阈值），建立“红黄蓝”灯预警模型。
——分级干预策略：针对不同风险等级的商户，从“沟通协助”到“制定帮扶方案”，再到“启动应急预备招商”，形成标准化应对流程。
（2）空置率风险防控：
——源头控制：通过精 准招商和优质运营，降低商户掉铺率。
——建立“储备商户池”：改变“临阵磨枪”的招商模式，对重点位置、易空置区域，提前储备潜在替换品牌，实现无缝衔接。
——创新填补策略：对于短期难以租赁的位置，灵活运用快闪店、主题市集、艺术展览等形式，降低空置损失，保持场域活力。
（3）公共安全与合规性风险：
——底线思维：消防安全、食品卫生、活动安保是运营工作的绝 对红线，必须建立常态化检查与应急预案。
——合同与法律风险：关注租赁合同中的免责条款、保险条款、违约责任等，运用法律工具保护业主权益。
（4）舆情与品牌声誉风险：
——作为国企背景的项目，其社会关注度更高。需建立舆情监测机制，规范对外信息发布流程，妥善处理突发事件，维护项目及公司的良好公共形象。
总结与行动指南
1.课程核心观点回顾：轻资产是战略，精 准招商是抓手，高效运营是根基。
2.针对城投商管管理者行动建议。
3.Q&A互动答疑。
讲师背景| Introduction to lecturers
李老师 产业规划与运营专家
产业经济研究专家
同济大学博士、中国农业大学硕士
——♦行业认证：政企智库双栖认证专家♦——
上海市注册咨询专家
上海长三角商业创新研究院特聘研究员
光明食品集团、上海城投集团、上海地产集团、中国电信上海分公司等30+大型国央企战略顾问
——♦行业深耕：25年产业规划经验♦——
现任：上海经邑数智产业研究院丨执行院长
曾任：香港城市规划研究院丨部门总督
曾任：上海福卡经济预测研究所（全国知名经济预测智库）丨项目经理
曾任：上海市人民政府发展研究中心（上海市政府核心智库）丨咨询员
擅长领域：产业规划、产业运营、产业现代化、招商引资、产业经济研究等
——♦50+城市/产业园区+产业规划项目落地：累计为沪苏渝闽等50+城市及虹桥国际商务区、苏州工业园区等40+产业园区提供产业规划或五年规划等服务，其中，为苏州市高新区政府制定产业规划，在园区产业布局优化、特色产业培育等方面成果斐然，为区域发展精 准定位，绘制清晰的发展蓝图。
——♦100+战略性新兴产业/未来产业+产业研究报告输出：凭借资 深的产业规划经验，输出《上海市算力产业高质量发展研究报告》、《上海市长宁区航空服务业发展规划研究》等100+高质量研究成果，其中完成《长三角地区产业现代化发展——从产业集群到创新集群》30万字著作，成为上海市战略性新兴产业招商地图、苏州工业园区集成电路产业干部培训教材。
实战经验：
李老师20年来始终专注于城市/园区产业规划研究，开展城市/园区产业规划、城市更新、转型发展、大型企业或平台公司业务战略等业务，深谙精明增长之道，为100+地方政府、产业园区、大型企业提供决策参考或咨询服务，在市场化服务中取得了显著成就。
——【区域或园区产业规划：锚定发展坐标，绘制产城融合蓝图】——
01—为长三角一体化协调办公室、上海市发改委、苏州市商务局、靖江市人民政府等50+城市提供产业规划或五年规划服务，产出“长三角机器人产业一体化发展建议”等一批高质量成果，为区域产业升级提供精 准指引。
02—服务虹桥国际商务区、苏州工业园区等40+产业园区，在产业布局优化、营商环境创新等领域形成标杆案例，助力园区实现高质量发展突破。
项目案例：曾为长宁区规划未来新质生产力发展战略，规划“三城市三高地”发展战略、“4+（2+3）+6”的现代化产业体系和“两廊道、四功能区、TOD+AOD”的产业空间格局体系，为智能互联产业、航空及运输服务产业、时尚消费产业等4大重点产业集群及11个细分赛道未来发展给具体对策建议。
——【重大项目可行性研究：破解落地难题，推动产业项目高效转化】——
01—主导开展一批项目可行性研究工作，包括上海市华纺地块、郑州二砂厂等城市更新项目，松江工业园区、嘉兴工业园区等园区转型项目，无锡市高端医疗器械、中国科技开发院南京洪蓝智造产业园等产业投资项目，超90%项目都已经顺利落地并建成投运。
项目案例：在《郑州市二砂厂城市更新总体策划》项目中，担任主导规划工作。该项目规划建筑面积超100万平方米，总投资近120亿元，于2020年建成并投入使用。项目落地后，不仅取得显著的经济、社会与环境效益，更成功实现地方政府、开发企业及当地居民的多方共赢，成为城市更新领域的典范案例。
——【国资或平台公司发展战略：聚焦主业升级，助力企业实现跨越式发展】——
01—为中国人保财险上海分公司、中国电信上海分公司、上海地产、中国进出口银行上海分公司、中煤集团海南分公司、上海城投高速公路公司、光明食品集团、上海静安置业等20+企业提供业务发展战略咨询服务。
项目案例：为中国人保财险上海分公司提供集成电路产业、生物医药产业投资环境与保险产品创新研究服务，提出的“长三角地区集成电路产业保险共同体”建议得到中国保监会、上海市人民政府认可并在上海临港新片区率先实施。
——【招商引资服务：精 准链接资源，打造区域经济增长新引擎】——
01—在香港城市规划院任职期间，为内地城市在香港开展招商引资活动提供从招商策划、企业对接、会务安排等一揽子服务。
项目案例：为宜宾等城市制定招商方案，精 准定位目标企业，通过高效的企业对接与精心的会务安排，使得宜宾等城市在港招商引资成效显著，成功引入多个重大项目，推动当地产业升级与经济发展。
部分授课案例：
序号 | 企业 | 课题 | 期数 |
1 | 苏州工业园区经发部门/苏州工业园区干部培训管理中心 | 《战略性新兴产业、未来产业发展态势》 | 10 |
2 | 盐城市大丰区发改委等部门 | 《长三角地区产业一体化发展形势分析》 | 10 |
3 | 中国电信上海分公司 | 《十五五时期产业规划思路与方法创新等》 | 10 |
4 | 苏州市商业联合会/苏州市第一百货商店有限责任公司 | 《数字经济时代商贸服务业发展新动态》 | 10 |
5 | 浙江省总商会/浙江省商业联合会 | 《长三角地区数字经济报告》 | 5 |
6 | 上海现代服务业联合会 | 《产业现代化发展新路径：产业集群向创新集群跃升》 | 5 |
7 | 无锡市商业联合会/无锡市地产行业协会 | 《新时期商业地产转型发展路径》 | 10 |
8 | 苏州市商业联合会 | 《商业经济发展形势与发展策略》 | 5 |
授课风格：
☛逻辑严谨，框架清晰：以清晰的逻辑和严谨的结构搭建系统知识体系，帮助学员从整体上把握产业发展脉络与规律，明确各部分知识的内在联系。
☛案例教学为主，经验赋能为辅：擅长以案例教学为核心方式，在授课中融入自身20多年咨询顾问经验与积累，将抽象理论转化为具象实践参考，让知识兼具实用性与可操作性。
☛启发深度思考，驱动主动学习：通过剖析案例、探讨产业问题等方式，引导学员展开深度思考，激发学习主动性，助力学生在自主探究中提升理解和应用能力，启发性突出。
《跳出增长陷阱——以高水平产业规划引领高质量发展》
《现代化产业体系建设——实现新旧动能转换》
《从产业集群到创新集群——产业现代化新路径》
《做好产业运营——推动产业园区高质量发展》
《培育新质生产力——高质量发展的破局之道》
《产业政策创新——促进地方经济高质量发展》
《产业数智化转型——从点状突破到系统跃升》
《新时代招商引资——双招双引、精 准招、链式引》
政府、苏州市商务局、三明市发展与改革委员会、陇南市发展与改革委员会、上海市长宁区发展与改革委员会、上海市杨浦区发展与改革委员会、上海市普陀区与改革委员会、上海市虹口区政府办公室、太仓市商务局、昆山市商务局、吴中区商务区、浙江省丽水市龙泉市政府、苏州市姑苏区科技与经济委员会、吉林市东丰县政府、仪征市商务局、丹阳市商务局、广西省南宁市上林县政府、常州市钟楼区新闸街道、天津市武清区太阳城、上海市浦东新区川沙镇、上海市宝山区国资委、重庆市江北区、上海国际汽车城、上海市人民政府发展研究中心……
产业园区客户：上海虹桥商务区、苏州工业园区、苏州市高新技术开发区、无锡市锡山经济技术开发区、上海虹桥临空经济园区、上海市青浦新城中央商务区、南京市溧水区洪蓝智造园、郑州市二沙文创园、四川省达州临港工业园区、浙江省秀洲工业区、宜宾市珙县京义新城、宜宾上罗新能源城、上海市青浦工业区凤北工业区、上海市松江工业区、常州市东方新城、上海三林世博核心功能区、上海市新闸路1250号创意产业园区、上海市松江区浦南片区、重庆市观音桥商圈商业地产项目、上海市宝山区智能制造产业园……
大型企业：中国人保财险上海分公司、中国进出口银行上海分公司、中国电信上海分公司、中煤集团海南分公司、上海城市投资集团有限公司、上海地产集团有限公司、光明食品集团有限公司、上海静安置业有限公司、苏州工业园区兆润投资控股集团有限公司、靖江市滨江新城开发有限公司、上海理想信息产业（集团）有限公司、中庆投资控股（集团）有限责任公司、绿城中国控股有限公司、中国国际工程咨询有限公司、同济规划院、上海经纬规划设计院有限公司、亿达未来科技服务有限公司、上海顾臻实业有限公司……
部分客户评价：
李老师团队做的产业研究报告结构清晰、观点明确，对区域产业经济发展、产业政策制定具有很好的指导意义，报告的可读性好。
——上海市发改委 阮副主任
李博士对国内外产业经济发展动态、长三角地区经济发展形势有比较全面和及时的掌握，产业规划培训交流活动很有意义，为我司十五五规划编制方案的制定、业务发展战略方向的把握、业务发展的有效路径等方面都有很好的启发。
——中国电信上海分公司企划部 金总
李博士团队对产业规划、产业园区改革发展研究有深刻理解和丰富经验，产业规划流程规范，时间节点把控严格，整个过程中规划团队与我方交流顺畅、合作愉快，规划成果总体符合招标文件提出的各项要求，对园区未来一个时期发展有好的指引作用。
——无锡锡山经济技术开发区经济局 严局长
李博士关于当前中国产业经济发展、长三角地区产业集群创新发展的要点把握的非常精 准，讲演过程中不仅有严谨的理论讲解，还穿插大量案例分析，让我了解了很多产业经济发展的现状、走势及其背后的运行逻辑，3个小时的课程让我受益良多。
——上海现代服务业联合 叶副秘书长
项目报价| PROJECT QUOTATION
| 模块 | 内容 | 单价 | 天数 |
| 主题 | 新时期商业地产破局之道：精 准招商与高效运营 | 500/课时 | 2 |
| 运营费 | 调研、会务、采购物料 | / | 默认 |
| 推荐讲师 | 李老师 | ||
| 合计 | 9000元（2天）（含:调研费、课程设计费、讲师费、教材、教具、税费） | ||
Service Procedure
Service Advantages
我们拥有几百家各类企业的项目咨询基础、多行业数据库、多年的行业经验，并对企业进行深度研究和剖析，总结出一系列深入的观点和经验。
我们的咨询方案的设计过程秉承“知行合一”的理念，既具备理论知识，又重视项目的实操性。经过多年的经验，我们积累了丰富的案例库，涉及18个领域，近千个案例，并将案例与咨询项目完美结合。
我们的咨询团队分布于各大领域，拥有多年的业内从业经验，具备丰富的企业管理实操经验。在定制咨询方案前，我们会为客户匹配多位业内咨询师，供客户进行比对选择，根据客户需求及问题，定制化地设计咨询方案，确保项目的顺利进行。
ABOUT PERFECT CONSULTANT
We are? Talent training and intelligent manufacturing solutions provider.
What we do ?Provide organizational performance improvement and talent learning development business.
Customers:Each year, we serves more than 1000 enterprises (including fortune 500 enterprises, joint venture factories, state-owned enterprises, rapidly developing private enterprises and industry-leading enterprises).
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