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珀菲特企业管理
Karen /郑老师
KEY WORDS OF Corporate Training
联系我们：
13382173255（Karen郑老师）
学员背景| Course Background
参加对象：房开企业的税务经理与税务专员、财务经理与财务人员、审计人员、法务人员。
授课形式：理论讲解、视频体验、案例解析、培训活动、分组讨论
授课天数：2 天
课程背景| Course Background
房地产行业作为经济发展的重要支柱，在土地增值税的征收下，面临着巨大的税务压力。土地增值税在房地产开发项目的税负中占据了较大比例，尤其在项目清算环节，涉及金额大、政策复杂且风险高，对企业的税务处理能力要求极高。随着税务监管的日益严格和房地产市场的竞争加剧，房地产企业需要精准把握土地增值税清算政策，提升税务筹划与合规管理水平，以降低税负、规避风险、保障企业利润。
土增清算就是房企财务一项实务处理的综合技能，是房企避风险、降税负以及财务升职加薪的利器，而这个利器，并不难掌握，只要系统学习，完全可以在短时间内学会！如果做好前期土地增值税相关业务处理和后期清算的方法和策略，从节税来讲，少则几万，多则能省上千万的税。
课程收益| Program Benefits
♦深入解读土地增值税清算法规，剖析关键政策条款
♦精准把握政策细节，熟练应用于实际清算工作
♦详细梳理清算过程中的税务风险点，
♦关注成本分摊、收入确认等相关案例分析
♦学会提前识别与有效规避风险，确保清算合规
♦指导学员在合法合规前提下采用合规的税务筹划技巧
♦合理安排前期规划降低成本、利用优惠政策等实现企业税负最优
♦全程模拟清算流程，涵盖前期准备到申报环节
♦积累实践经验，提升实际操作能力与工作效率
课程大纲| Course Outline
一、 土增清算相关基础知识
1. 1、清算条件、清算对象与分期
2. 2、增值额与增值率
3、扣除项目基本原则
4、税率与扣除率
5、预征税款计算
6、清算流程
7、应纳税额计算与清算抵减
8、关于核定征收
9、清算结束后转让未售产品申报
10、清算结束后续支出
一、 土地增值税清算的成本分摊方法
1、建筑面积法
（1）建筑面积法的含义
（2）建筑面积法分摊成本的步骤
①第一步：归集开发成本合计数。
② 第二步：利息单独列示
③ 第三步：汇总销售面积
一是实际销售面积+ 二是自用面积+ 三是出租面积。
④第四步：计算单位成本
（1） 案例
1、 预算造价法
（1） 预算造价法的含义
（2） 预算造价法的适用范围
（3） 案例
1、 占地面积法
1. （1）什么是占地面积法？
2. （2）占地面积法的适用范围
3. ①一次性开发的
4. ②分期开发的
（1） 共同负担的占地面积的成本对象确认
1、 直接成本法
（1） 直接成本的判定依据
（2） 直接归属的成本辨认案例
1、 层高系数法
（1） 层高系数法含义
（2） 层高系数法应用限制
（3） 层高系数法步骤
1. ①第一步：计算层高系数
2. ②第二步：计算层高系数下的“层高系数面积”
3. ③第三步：计算层高系数法下的单位成本
4. ④第四步：计算商业的总成本
（1） 案例解析
1、 其他方法
（1） 银川（银地税发[2007]214号）--成本加成方法
（2） 安徽（皖地税函[2007]311号）--实际合理方法
（3） 江西（赣地税发[2008]76号）--销售收入比例法
（4） 南通（通地税函[2008]100号）--售价系数法
1、 各种分摊方法的综合运用
一、 清算收入的确定
1.简易计税项目
2.一般计税项目三大税种收入差异
3.营改增前老项目
4.价外费用
5.代收款项
6.跨越营改增项目清算收入
7.面积差异补退房款
8.售价偏低与正当理由
二、 税金及附加
1.预交环节
2.税金扣除范围
3.清算扣除
4.跨越营改增项目税金扣除额
5.会计与税法口径差异
三、 土地成本
1.出让金与返还
2.税费与规费
3.土地抵减增值税对土增清算影响
4.拍卖佣金
5.红线外支出
6.土地闲置费
7.延期支付地价款产生的利息
8.土地成本分摊方法
四、 开发成本
1.拆迁补偿(货币+实物)
2.前期工程
3.基础设施
4.公共配套
5.建筑安装
(1)建筑工程发票备注栏特别要求
(2)连体楼层高系数法的运用
(3) 直接成本
(4)实际发生如何把握
(5)质保金
6.装修(硬装,软装)
7.开发间接费
(1)开发间接费与期间费用范围
(2)利息支出税务处理差异
8.资本化利息
9.营销设施
1. 成本分摊方法
一、 车位与储藏室
1. 1.合同签订
2. 2.车位分类与产权归属
3. 3.增值税
4. 4.所得税
5. 5.土增
6. 6.房产税
一、 连体楼
1. 1.收入分类
2. 2.成本分摊方法
3. 3.增值额与增值率计算
4. 4.直接成本单独归集
5. 5.普通住宅临界点运用
一、 转让旧房
1.能提供发票的
2.有评估值的
3.核定征收
二、 转让股权与重组
1.转让100%股权征土增税吗
2.转让股权与税负转嫁
3.土地溢价买方无法扣除
4.或有风险
三、 土增与所得税口径差异
1.土地成本
2.一般计税项目收入
3.土地成本抵减增值税
4.公共配套
5.预提与加计扣除
6.后续支出
7.临时营销设施
8.无产权车位
9.开发费
10.资本化利息
11.税金附加
12.征管
讲师背景| Introduction to lecturers
高净值高净值胡冬梅老师（沧州/北京）
授课风格
胡老师对于财税知识讲解细腻、税收法规解析到位，案例丰富，实务性强；深入浅出且幽默风趣，积极互动，善于比喻、归纳；擅长从原理、本质分析问题，深刻透彻。课程倾向于合同节税、企业纳税筹划、企业税务管理，实用性强，即学即会，即学即用，深入、及时、恰当的解决中小企业的财税问题。
故事与案例的融洽结合；管理与执行的实效输出；幽默与智慧的精神收获；
思维与态度的双重提升；互动与动手的研讨训练；实效与业绩的结果导向。
——企业财务管理与税收筹划实战专家
★注册会计师 注册税务师 北大客座教授
★原恒大控股地产分公司（03333）项目财务总监
★和润科技（837746）挂牌审计负责人
★财税实战专家 中国社科院税务律师
★高级税务信息化管理师 中级会计师
★沧州佰瑞会计师事务所（普通合伙）合伙人
★沧州博扬税务师事务所有限公司总经理
个人简介
胡老师从事财税工作30余年，曾担任大信会计师事务所、兴华会计师事务所高级项目经理，协助十几家中小型新锐企业财务规范，税务合规，成本最 低并顺利走向资本市场；协助多家地产企业接受税务稽查，使企业顺利通过且得到董事会高度认可；协助恒大子公司跟踪预算及工程造价对外鉴定工作，为公司挽回损失数千万；现任某会计师事务所合伙人、某事务所有限公司总经理，致力于做能解决学员问题的财税名师、同时做解决企业财税问题的高级咨询顾问。
胡老师在多年的财税管理、审计、税筹实践工作中，核心关注点即审查业务合同及围绕业务设计合同，总结了一套基于业、财、税、法融合基础上的合同控税方法，以长期积累的大量的实战实操案例指导教学及方案落地，对中小企发展中各阶段的财税问题及解决方案有较为贴近的思路，为帮助中小企业财税规范并通过财税规范实现企业价值。
胡老师累计服务专业培训机构及大型企业100余家，培训学员万余人次，足迹遍布全国百余个城市。先后主持多个企业税务筹划咨询项目，帮助企业成功实现安全节税和风险规避。
【课程领域】
【热门课程】
《财务分析如何支持业务决策》
《成本结构分析与降本增效》
《建安企业纳税风险管理与筹划》
《房地产开发项目全流程纳税筹划》
《全面预算、成本优化与内部控制》
【特色课程】
《非财务人员的财务管理》
《内部控制、合规建设与风险管理》
《财务报表中的税务风险透视》
《建筑业新形势下业、财、税、法融合》
《企业内部审计新思维》
《EPC合同模式解析及审计重点》
【新课题】
《财务三支柱与财务价值创造》
《税收筹划与企业利润创造》
《企业所得税汇算清缴及关账、调账技巧》
《新准则解析及税会差异问题》
《财务数字转型及内控管理》
服务客户
专业培训机构：中税网、中华会计网校 北大博雅、大成方略、高顿教育
税务机关：成都国税、中山国税、沧州国税、航天信息、税友集团、协同软件
工业制造：中铁集团、长春一汽、中国一拖、东方电气、东方本田、云南华联锌铟
银行金融：浙江泰隆银行、江苏工商银行、佛山招商银行、北京农商银行、呼市中信银行、南京中行、天津农行
地产建投：恒大地产、首开集团、中建集团、中国房教网、成都建投、沧州建投集团、航天科工
能源资源：神华集团、中铝集团、国家电网、中矿资源、浙能集团、准能集团等
商业贸易：中国烟草集团、宏大爆破集团、社保通、鹰潭开发区等
信息技术：中国信通、中国移动、国网信通、中国通信建设集团、中国邮政集团、浙江移动、宁波移动、海南联通、杭州移动、广东移动
学员反馈
听了胡老师讲授的股权设计课程，有种意犹未尽的感觉。胡老师讲课十分认真投入，内容纲要分明，条理性很强，而且特别善于举例，让我印象深刻，下次有时间还要听胡老师的课。
申万宏源证劵投行风控负责人 刘泽
我在会计师事务所从事审计工作十几年了，在税务筹划方面无论是知识还是经验都很欠缺，听了胡老师讲授的税务筹划课程后，有种豁然开朗的感觉。胡老师讲课条理清晰，知识运用自如、讲解干练、通俗易懂。
沧州众泰会计师事务所高级项目经理 于菡
我是一个非财务专业的管理人员，对财务报表及财务分析没有概念，胡老师深入浅出的讲解让我有了听下去的兴趣，胡老师对于财务报表分析举例通俗易懂，比如财务报表与相亲的案例让我记忆颇深，也从根本上理解了财务报表及财务分析，依据财务数据做出针对性的经营决策，对我的工作帮助非常大，谢谢胡老师！
清华大学出版社编辑 胡月
我是一名律师，在从业过程中我也接触很多当事人关于涉税案件中的证据缺失或证明效力不被认可的情况，胡老师是一名既有审计经验又熟知税法规定的资深专业财税讲师，在听了胡老师的课之后，我向胡老师追问了很多问题，胡老师除了告知我哪些是针对性证据，还教会我知道哪些是变通后的证据，对我思维扩展帮助很大，以后还会多听胡老师课，多学习专业知识。
安徽*律师事务所律师 柯铮
胡老师在房地产业从业经验丰富，我们随着项目推进不断遇到相应的问题和困惑，胡老师一一耐心解答，由于多年实操经验，在我们请教遇到的问题和困惑时，胡老师总能引用行业内的案例，举一反三，描述的非常清晰，案例讲授的非常场景化，让学员印象非常深。
河北沧州建投集团房地产开发有限公司财务总监 葛崇燕
【部分资质】
注册会计师、注册税务师、中国税务律师、北大客座教授、高级税务信息化管理师、中级会计师
【授课见证】
【视频链接】
https://1500026140.vod-qcloud.com/a29c5544vodtranssh1500026140/7752d1661253642696276350428/v.f1453242.mp4《非财》课程片段
https://v.qq.com/x/page/l31607vo2zy.html
https://v.qq.com/x/page/y3272ed50th.html《税收筹划和税务风险控制》
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