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珀菲特企业管理
Karen /郑老师
KEY WORDS OF Corporate Training
联系我们：
13382173255（Karen郑老师）
学员背景| Course Background
参加对象：商业地产企业财务人员、税务人员、资产管理人员、招商主管、运营管理人员及相关管理者
授课形式：讲师讲授＋政策解读＋案例测算＋互动讨论
授课天数：1 天
课程背景| Course Background
商业地产具有投资金额大、持有周期长、业态组合复杂、租赁合同多样等特点，从项目取得、建设改造、持有运营到转让退出，涉及增值税、房产税、城镇土地使用税、印花税、契税、土地增值税和企业所得税等多个税种。其中，房产税贯穿商业地产持有与租赁运营全过程，是购物中心、写字楼、酒店、公寓、产业园区和地下停车场日常税务管理中金额较大、争议较多、持续性最强的税种之一。
实务中，企业常因房产原值范围不完整、地价及装修附属设施漏计、免租期处理错误、从价与从租口径混淆、混合业态分摊依据不足，以及租金、物业费、停车费、推广费等合同价款划分不合理而形成补税、滞纳金及信用风险。特别是地下商业空间、固定装修、中央空调、智能化系统、关联方无租使用、售后返租和委托经营等场景，容易出现会计核算与税法口径不一致。
本课程立足商业地产企业真实经营场景，结合现行房产税政策及2026年起施行的增值税法与实施条例，通过政策拆解、公式测算、合同分析和案例推演，帮助学员掌握房产税从价计征、从租计征及特殊事项处理规则，并建立“产权—合同—资产卡片—发票—申报”一体化风险管理机制。
课程收益| Program Benefits
【政策建图】掌握商业地产取得、持有、出租、改造和退出环节的主要税种及相互衔接关系
【重点突破】准确掌握房产税纳税主体、房产原值、租金收入、税率、纳税义务发生时间等核心口径
【以案说税】会处理免租期、转租、无租使用、地下建筑、装修及附属设备等高频难题
课程大纲| Course Outline
1. 商业地产主要经营模式：自持、自营、出租、联营、委托经营与资产处置
2. 全生命周期税种地图：取得、建设、持有、运营、改造、转让六大环节
3. 房产税与城镇土地使用税：征税对象、纳税主体及管理边界
4. 2026年增值税法及实施条例对不动产租赁、销售和混合交易的影响
5. 商业地产租赁收入的税种联动：增值税、房产税、印花税与企业所得税
6. “产权—合同—会计—发票—申报”五流一致的税务管理逻辑
【导入案例】某购物中心将租金、物业服务费、停车费、能源费和推广费打包收取，如何识别各税种计税依据并避免错误拆分？
一、房产税基础规则与纳税主体判断
房产税的征税范围：城市、县城、建制镇和工矿区
“房产”与构筑物、临时建筑、未竣工建筑的边界判断
产权所有人、经营管理单位、承典人、代管人及使用人的纳税责任
产权未确定、产权纠纷、共有房产及关联方使用时由谁纳税
新建、购置、出租、出借、自用及开发产品转自持的纳税义务发生时间
从价计征与从租计征的适用边界及转换时点
【案例1】商业综合体尚未取得不动产权证，部分楼层已试营业、部分已交付商户，房产税何时开始缴纳？
二、从价计征：房产原值的确定与调整
1. 计算公式：房产原值×〔1－所在地规定的10%—30%扣除比例〕×1.2%
2. 会计账面原值不等于房产税计税原值：税会差异如何建立调整台账
3. 土地价款、土地开发成本计入房产原值的规则及低容积率项目特殊处理
4. 装修、改扩建、二次装修和资本化支出的房产税处理
5. 给排水、消防、中央空调、电梯、电气及楼宇智能化设备是否计入原值
6. 设备更新时如何扣减原设备价值，易损零配件如何处理
7. 地下商场、地下车库及独立地下建筑的计税规则：商业及其他用途按房屋原价70%—80%确定应税原值
8. 与地上房屋相连的地下部分如何与地上建筑合并计税
9. 闲置、停用、季节性经营、在建工程转固及开发产品转自持的原值管理
【案例2】某商业广场土地价款、建安成本、精装修、中央空调、智能化系统及地下车库分别核算，哪些应纳入房产原值？
【测算练习】根据项目所在地扣除比例，测算地上商业、独立地下车库及配套设备的年度房产税，并核对资产卡片。
三、从租计征：租金收入识别与复杂租赁合同处理
1. 计算公式：不含增值税的房产租金收入×12%
2. 固定租金、保底租金、抽成租金及“保底＋营业额提成”的计税口径
3. 租金与物业服务费、能源费、停车费、推广费的划分：业务实质与证据链
4. 装修补贴、进场费、品牌使用费、广告位费等是否属于房产租金
5. 免租期、装修期与租金递增期：免收租金期间按房产原值计税
6. 预收租金、延期收租、欠租、减租及租金返还的申报处理
7. 无租使用其他单位房产：使用人依照房产余值代缴的风险
8. 转租、分租与联合经营：产权人、承租人及运营主体的纳税责任判断
9. 关联方低价出租、名为联营实为出租、委托经营及售后返租的风险识别
【案例3】某写字楼签订“6个月免租＋逐年递增租金＋物业费另收”的五年合同，如何分期计算房产税并衔接增值税、印花税？
【案例4】集团将商业物业无偿交由子公司使用，子公司再对外出租，房产税纳税主体与计税方式如何确定？
1. 不动产租赁增值税：一般计税9%、小规模纳税人简易计税3%及2026年政策衔接
2. 城镇土地使用税：土地面积、等级税额、持有期间及房土两税协同
3. 租赁合同印花税：租金千分之一、计税金额列示及合同变更处理
4. 合同审核五项条款：价税分离、费用拆分、免租期、开票时间、税费承担
【案例5】同一合同约定租金、物业服务、停车位和广告资源，如何通过业务、合同、结算及发票设计实现合规分税管理？
课程总结与回顾
讲师背景| Introduction to lecturers
温洁老师 AI财税管理实战专家
授课风格
▲注重实用，理论联系实践：案例均来自讲师工作多年工作经验积累，授课内容有深度、有广度、逻辑条线非常清晰，重点突出；善于从原理、实质上剖析财税政策要点及应对方向，紧贴实务工作。
▲深入浅出，通俗易懂：实现枯燥的内容生动化、复杂的内容简单化、抽象的内容具体化。
▲专业严谨，逻辑清晰：善于剖析知识的本质和原理，以知识落地解决问题为目标。
PhD in Accounting & Management会计与管理博士
AI人工智能训练师（高级）
北大博雅高级智库专家、多所高校客座教授
浙江工业大学MBA中心课程导师
国内多省、市税务局特聘讲师
企业税务合规师资格认证（CTC）教材主编
国际注册内部审计师（CIA）、中级会计师
曾任：阳光实业集团（房地产百强-王府井战略合作方）|审计经理、财务总监
曾任：顶新国际集团 （食品制造/餐饮连锁-台资-港股上市）|财务经理
曾任：龙采科技集团（互联网百强-百度山西地区）|资金主管
☛ 曾担任蒂森克虏伯电梯（世界500强）、苏宁电器（民企百强/上市公司）、天罡新材料科技（高新技术企业）等多家企业财税顾问，涉及合理合法节税金额近千万。
☛ 擅长领域：税务筹划、资金管理、财务报表、财务管理、成本预算、内控内审等
实战经验
温老师十多年来专注于企业财税管理，在对企业财务管理分析、税收筹划与风险管控、融资策略等方面积累了丰富的实战经验。同时老师历经多行业的财税管理工作，对各行业的财税政策+发展趋势有深入的理解，为各类型的公司制定合理财税筹划、风险管控以及合理节税服务，助力企业解决各类财税问题，提高企业财税相关人员的管理和防控理念。
——在企业财务体系搭建与优化上——
1）曾推动顶新国际集团山西子公司【BPM系统上线】，无纸化报销落地。通过电子报销数据直接生成ERP记账凭证，打通数据流通环节，提升费用报销效率、实现一键记账。平均减少员工80%的报销时间，降低人工成本30%，提高企业财务管理效率。
2）曾为顶新国际集团康师傅版块梳理财务管理制度，完善公司相关内控制度，并针对存货管理做每月数据分析，从而对存货管理板块的财务管理制度优化并实施，促使企业当年减少100万库存积压（同比去年数据），有效提高企业资金链运转。
3）曾主导推动阳光实业集团皇冠假日酒店【SAP系统】上线，从流程梳理、部门职权、部门培训到软件测试，自上至下推动SAP上线，提升了企业管理的效率和质量。结账效率提升2天/月，降低人工成本40%，数据误差控制在1%以下。
——在企业税务筹划上——
1）曾结合企业业务+税收政策，通过对用工形式的合理转换为山西阳光实业集团有限公司物业板块合法降低单位30%社保负担。同时针对集团房开板块在土地增值税清算环节，合理合法运用税收优惠政策及征收方式的转换，为企业节税近千万。
2）曾结合企业税务体系+当地税务政策，助力山西天罡新材料科技有限公司及时应享尽享最 新税收优惠政策，节税近百万，税负下降70%（同比去年数据）。同时为企业解决高企研发费用归集有误、研发费用加计扣除数据失真问题，提前规避掉高企摘帽风险、税务稽查风险。
——在地产内审体系搭建与优化上——
1）曾任山西阳光实业集团内审经理期间，对房地产项目实行专项审计。从拿地、采购、营销、工程、成本等环节完善内部相关制度、获取相关业务资料、设定供应商入选条件、评价招投标项目的合理性、审核合同、审核结算金额、检查工程进度报告及可见性资料、超预算项目重点分析等方面，通过强化审计程序、固定审计证据、实现有效整改等措施防范财务舞弊风险，挽回企业损失近五百万。
部分授课案例：
| 序号 | 企业 | 课题 | 期数 |
| 1 | 北京公开课 | 降本增效新利器：DeepSeek赋能成本管理升级 | 5 |
| 2 | 新疆天池能源 | 降本增效新利器：DeepSeek赋能成本管理升级 | 4 |
| 3 | 中国电建 | 《DeepSeek重塑财务效率——AI驱动下的财务全场景效能提升》 | 4 |
| 4 | 安徽建工 | 《DeepSeek财务智变革命：AI驱动经营分析与决策》 | 4 |
| 5 | 江苏公开课 | 《效率革命-AI工具与DeepSeek在财务工作中的高效应用》 | 5 |
| 6 | 太原公开课 | 降本增效新利器：DeepSeek赋能成本管理升级 | 4 |
| 7 | 长沙公开课 | 税务+AI：DeepSeek驱动的风险预警与税务合规 | 4 |
| 8 | 中石化 | 《全面风险管控—风险管控方法与案例分析》 | 8 |
| 9 | 招商银行 | 《银行信贷财务报表分析与舞弊识别》 | 5 |
| 10 | 保利中轻 | 《降本增效——微利时代下的成本管控与利润挖掘》 | 5 |
| 11 | 上港集团 | 《非财务经理的财务管理》 | 5 |
| 12 | 云南烟草 | 《新公司法下的企业财税风险管理》 | 5 |
| 13 | 广东烟草 | 《财会监督与数字化转型》 | 4 |
| 14 | 安源煤业 | 《经营分析与决策支持》 | 4 |
| 15 | 泰丰矿业 | 《金税四期下的税务稽查与合规管控策略》 | 4 |
主讲课程
《税务+AI：DeepSeek驱动的风险预警与税务合规》
《降本增效新利器：DeepSeek赋能成本管理升级》
《DeepSeek财务智变革命：AI驱动经营分析与决策效率倍增实战》
《DeepSeek重塑财务效率——AI驱动下的财务全场景效能提升》
《内部审计实务》
《新会计法变化解读》
《非财务经理的财务管理》
《从财务分析到经营分析》
《金税四期下的企业税务合规计划》
《建筑企业税务风险防控与合规》
《新公司法要点解析及涉税风险防控》
《增值税法要点全面解析与实务运用》
《银行信贷财务报表分析与舞弊识别》
《企业风险管理实战与数字化内控预警》
《数字化时代下的财务转型与价值创造》
《企业税务风险识别与分析》（税务检查视角）
《企业所得税汇算清缴风险指标溯源与合规部署》
《降本增效——微利时代下的成本管控与利润挖掘》
《以发展战略为导向的全面预算管理与绩效评价》
部分服务客户
制造行业：保利中轻、天罡新材料、先河环保、恒旭投资集团、北京中科科仪、中国航天科技集团、内蒙一机、华电国际电力、北方联合电力、五粮液普什集团、山东公用控股等；
农行业：中粮家佳康、正大集团、惠民种业、荆楚种业、三高集团、高龙集团等；
金融/保险行业：中国银行、山西农信社、中国农业银行、中国平安银行、邮储银行、珠江人寿、渝农商金融租赁等；
能源行业：陕西地矿、泰丰矿业、山东能源、赣昌沙石、安源煤业、中石化、中海油、鸡西矿业、北投能源、新疆天池能源、中国电建新能源等；
建筑行业：四川路桥、中国电建、山东沂蒙建科、镇华电建、安徽建工、中建五局、中国建材等；
烟草：四川烟草、广东烟草、云南烟草等；
高速公路：云南交投、包头交投、贵州高速公路等；
税务局：山西/福建/西藏/内蒙/安徽/重庆等；
其它行业：陕西医药集团、北京一商集团、上港集团、山东港口集团、漳龙集团、保利中轻、福州国有资产管理、四川融通安防、北京供销合作总社、中国铁塔、中国邮政、山西兴业投资等；
部分客户评价
参加温老师的财务课程，让我在财务管理方面有了一个很大的提高。让我明白了原来做企业不仅要懂得做企业，而且还得会利用财务去管理企业，通过财务创造财富。财务可能不是直接地去创造财富，但可以通过它去监控企业各个环节，挖潜企业成本，这对企业是一个很大的推动。
——上港集团刘经理
我原来是做业务出身，这次课程也让我真正看懂了财务报表，以前财务人员提供的报表太专业，并且也没有分析，通过温老师的讲解，让我可以从资产负债表、利润表以及现金流量表中看到了所隐藏的内容，也看到了公司在运营中存在的问题与不足。通过这次学习，也让我看到了在公司运营各方面都有可以控制成本的环节。
——恒旭集团王经理
全面预算难在企业各部门的协调，温老师的课程让我们明白了自己全面预算管理系统中的角色，各中层干部明白全员预算不仅仅是财务的事情，各部门应该如何协调，如何由下到上、由上到下的具体操作。对于公司全面预算的启动、实施、控制和调整具有重大推动作用。
——兰亭服装李经理
之前一直是在线上学习温老师的课程，这次在线下见到老师，聆听现场讲课，真是一种享受，既风趣又幽默。这次课程让我们加深了对税收政策的理解，扩大了对政策的认知范围，防止了企业踩坑和被税务稽查的风险，受益匪浅，希望以后能多多参加温老师的线下课程。
——内蒙航信税务 李会计
温洁老师这次税务风险的课程，内容既有深度又有广度，老师对于税收政策的熟悉程度信手拈来，通过理论结合实际，把企业的税收实务讲解的非常透彻、细致、实操性非常强，讲完就能落地。
——山东航信税务 张经理
Service Procedure
Service Advantages
我们拥有几百家各类企业的项目咨询基础、多行业数据库、多年的行业经验，并对企业进行深度研究和剖析，总结出一系列深入的观点和经验。
我们的咨询方案的设计过程秉承“知行合一”的理念，既具备理论知识，又重视项目的实操性。经过多年的经验，我们积累了丰富的案例库，涉及18个领域，近千个案例，并将案例与咨询项目完美结合。
我们的咨询团队分布于各大领域，拥有多年的业内从业经验，具备丰富的企业管理实操经验。在定制咨询方案前，我们会为客户匹配多位业内咨询师，供客户进行比对选择，根据客户需求及问题，定制化地设计咨询方案，确保项目的顺利进行。
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